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1 写字楼产品研究 ——产品硬件部分 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！
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2 目 录 一、写字楼简述 二、写字楼产品硬件研究 三、写字楼产品硬件总结 写字楼简介 写字楼分类 大堂 标准层 外立面 空调
目 录 一、写字楼简述 写字楼简介 写字楼分类 二、写字楼产品硬件研究 三、写字楼产品硬件总结 大堂 标准层 外立面 空调 电梯 卫生间 停车位 会所

3 1 写字楼简述

4 写字楼简介 写字楼就是专业商业办公用楼的别称，即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房。严格地讲，写字楼是不能用于住人的。而现代写字楼正向综合化、一体化方向发展，是指拥有一定规模的面积，具有良好的建筑和现代化的设施，以及优质的物业管理服务，能够满足现代社会办公的各种需要的楼宇。

5 写字楼分类 按功能划分： 按档次划分： 写字楼：基本上只有办公一种功能，部分底局或裙楼商业，没有其他功能；
商住写字楼：是指既能提供办公，同时又能提供居住的写字楼，较纯写字楼工程复杂度高， 需要提前预留较多上下水管线，加设隔墙，结构成本投入较多； 综合性写字楼：是指以办公为主，同时又具备多种，如：公寓、商场、展厅、餐厅、酒店等多种功能，一般分层设计。 按档次划分： 目前我国还没有对写字楼进行档次划分的全国统一标准，业内一般对于写字楼档次的划分，根据区位、交通状况、装修标准、设备及办公空间情况、配套设施、客户情况、物业公司等因素综合评定为： 甲级写字楼； 乙级写字楼。

6 写字楼分类 档次 指标 甲级写字楼 乙级写字楼 区位 位于主要商务区 主要商务区的辐射区域或较好的区域位置 交通状况
可达性好，邻近城市主干道，多钟交通工具可达 可达性较好，有交通线路到达，交通较方便 装修标准 外立面采用高档材料。大堂、电梯厅、洗手间等公共部分装修相当于四星级以上酒店装修 无具体标准 设备及办公空间 应有名牌中央空调，有楼宇自控，有安全报警，有综合布线 有中央空调系统，无楼宇自控，有安全报警 配套设施 配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，停车位充足 客户情况 知名的国内外大中型企业 国内的中小型、初创型企业 物业公司 国家一级资质物业公司 典型案例 新世界国贸大厦、新时代商务中心 中建广场、楚天都市花园、华银大厦

7 2 武汉写字楼产品 硬件研究

8 写字楼产品硬件概览 大堂 标准层 外立面 空调 电梯 卫生间 停车位 会所

9 功能和作用 典型案例 大 堂 材质应用 功能配置 小 结

10 功能和作用 交通枢纽中心，各公司员工进入办公区的必经之地； 大堂是写字楼中使用率最高的地方； 展示写字楼硬件装修和软件服务的重要窗口。

11 典型案例 武汉部分写字楼项目大堂的指标 甲级写字楼的大堂面积集中在300-500平米，大堂高度集中在4.5-6米；
项目名称 甲级写字楼 乙级写字楼 新时代商务中心 新世界国贸 建银大厦 湖北信息产业科技大厦 禧邦可广场 楚天都市花园 中建广场 长江传媒大厦 大堂面积 （平米） 500 350 175 450 300 150 200 大堂高度 （米） 6 4.5 15 5 3.5 4 甲级写字楼的大堂面积集中在 平米，大堂高度集中在4.5-6米； 乙级写字楼的大堂面积集中在 平米，大堂高度集中在4-5米。

12 典型案例 新时代商务中心 新世界国贸大厦 民生银行大厦 武汉城市广场

13 材质应用 武汉部分写字楼项目大堂的指标 以上是列举武汉几个楼盘大堂装修材料的应用； 高端的项目使用的材料较为高档；
项目名称 甲级写字楼 乙级写字楼 新时代商务中心 新世界国贸 建银大厦 湖北信息产业科技大厦 禧邦可广场 楚天都市花园 中建广场 长江传媒大厦 地面 瓷砖 大理石 墙面 天花 吊顶 —— 抹灰 以上是列举武汉几个楼盘大堂装修材料的应用； 高端的项目使用的材料较为高档； 低端的项目大堂选用的装修材料较为低档。

14 功能设置 高档咖啡厅：供客户休息洽谈使用，设计风格高档，提升项目商务品质。 触摸式电脑查询系统：为来访客户提供便捷查询使用。
客户休息区：来访客户休息使用，体现楼与人性化。 商务中心：代办票务、礼仪接待、打印装桢、客房预定等业务。 信报箱：与大堂设计风格统一，方便客户取阅报纸信件使用。 设立门禁系统：在电梯口设立门禁系统，可以避免闲杂无关人员随意进入各楼层，增加安全保障。

15 小结 大堂的形象不仅代表楼盘的形象，同时也代表着写字楼内各家公司的形象；
对于高品质的大堂，从面积的规划、功能的划分、内空的高度、装修的风格、智能化的配置上都有极其严格的要求； 大堂的设计和装饰上不妨做得“夸张”一点，多一些公用面积和休闲空间，中档项目应尽量做出高档的效果； 发展商在开发项目的时候增加在这方面的投入，因为这是客户看得见和使用率最频繁的地方。

16 标准层平面内容 标准层 标准层指标

17 标准层平面内容 平面布置相同的楼层即构成了标准层。 通常包括办公空间和公共走道、楼梯、电梯间、各种管线竖井及前室、卫生间、开水间。
广发银行大厦标准层

18 标准层指标 武汉部分写字楼项目标准层的指标 项目名称 甲级写字楼 乙级写字楼 武汉天地A5 武汉城市广场 民生银行大厦 新时代商务中心
广发银行大厦 楚天都市花园 中建广场 长江传媒大厦 标准层面积（平米） 1987 1300 2000 1835 1500 447 1600 1800 层高/净高（米） 4.25/2.75 3.7/2.8 3.6/2.7 4/2.7 4/3 3.5/2.6 3.3/2.55 4.2/2.7 面积分割 （平米） 200 70-200 使用率 75% 70% 73% 68% 65% 目前武汉市高端甲级写字楼的标准层面积最大约在2000平米。 写字楼主流面积段在 平米； 甲级写字楼的层高一般在3.6米以上，净高在2.7米以上； 使用率几乎都在70%以上（为使项目更具有竞争力，在使用率上应尽量做到大）。

19 意义作用 外立面 档次和类别 项目案例

20 意义作用 外立面是写字楼的“脸面”，是整个写字楼的形象气质表现所在，直接体现写字楼的档次。 外立面在写字楼中的作用
写字楼的外立面是直接反映建筑物优劣的一种外在表现； 是一种文化的特征； 是影响楼盘价值的主要因素之一； 写字楼具有投资和自用的特性，因此，新颖的建筑造型和色彩是最能吸引客户的目光。

21 档次和类别 低端 材质组合 特点 基本采用普通铝合金玻璃门窗、瓷砖和涂料组成 1、建筑成本低廉；
2、使用涂料，容易被污染、变色、起皮、开裂； 3、寿命较短，一般不到5年就可能需要清洁重刷，所以维修成本比较高。

22 档次和类别 中端 材质组合 特点 大多数采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙、中空镀膜玻璃幕墙等材料。 1、采用的材料比较高档；
2、建筑成本会有所增加； 3、楼盘的档次也相应提高。

23 档次和类别 高端 材质组合 特点 大面积使用中空钢化“LOW-E”玻璃膜墙为主。
2、建筑成本会大辐增加。

24 项目案例 武汉天地企业中心5号： 单元式幕墙，采用高档进口石材； 全断桥式隔热设计；
Double Low-E中空低辐射玻璃，满足LEED节能要求。

25 项目案例 武汉部分写字楼项目外立面的指标 项目名称 甲级写字楼 乙级写字楼 武汉天地A5 武汉城市广场 民生银行大厦 新时代商务中心
广发银行大厦 楚天都市花园 中建广场 长江传媒大厦 用材 双层中空Low-E玻璃+高档进口石材 中空玻璃幕墙+石材 中空玻璃幕墙 双层中空Low-E玻璃+干挂石材 普通铝合金玻璃门窗+瓷砖 玻璃幕墙+铝板+瓷砖 甲级写字楼的外立面多采用中空玻璃幕墙，配以高档进口石材； 现在市场上的乙级写字楼外立面主要采用的是一般玻璃幕墙，配以大理石材等。

26 空调类型 空 调 项目案例

27 空调类型 中央空调、VRV空调与VAV空调特点比较 空调类型 运作原理 优点 缺点
由冷水机组、冷水循环系统、冷却水循环系统、以及末端空气处理设备组成 传统做法，初期投资成本低 无法单户计量，耗电量和维护成本高 VRV空调 （变制冷剂流量系统） 过压缩机制冷剂循环参合进入室内换热器的制冷剂流量 一对多，可分户计量，耗电量和维护成本相对较低 初期投资成本高，入市时间段 VAV空调 （变风量空调系统） 通过改变送风量来调节室内温湿度 能耗少，灵活性好 初期投资成本高，系统运行不稳定

28 项目案例 过去已经投入使用的写字楼多采用中央空调系统。由于中央空调无法分户计量以及耗电和维护成本较高的缺点，现在新建的甲级写字楼多采用VRV或VAV空调系统。 武汉部分写字楼项目空调的指标 项目名称 甲级写字楼 乙级写字楼 武汉天地A5 武汉城市广场 民生银行大厦 新时代商务中心 广发银行大厦 楚天都市花园 中建广场 长江传媒大厦 空调类型 VAV VRV 中央空调 中央空调系统+个性定制 GSY

29 电梯品牌 主流电梯指标 规划布局 内部装饰示例 电梯间装饰 小 结 电 梯

30 电梯品牌 电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，原装电梯更受客户信赖。国产同牌电梯会在电梯铭牌上标注国内产地，影响客户认知，进口电梯一般95%以上为进口部件，国内组装，贴原装铭牌。 现市场上常用的电梯品牌为： 芬兰通力 西子奥的斯 日本三菱 瑞士迅达 日本东芝 日本日立 日本富士达 德国蒂森 日本富士

31 主流电梯指标 指标设置： 电梯设计等候时间：小于45s； 电梯载重：1000kg-1150kg-1350kg-1600kg；
电梯最小速度：不小于2.5m/s； 无障碍设计； 电梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报、紧急通知等商务信息； 智能IC卡门禁系绝； 电梯内设置空调及音乐系统。

32 主流电梯指标 武汉部分写字楼项目电梯的指标 项目名称 甲级写字楼 乙级写字楼 武汉天地A5 武汉城市广场 民生银行大厦 新时代商务中心
禧邦可广场 楚天都市花园 中建广场 长江传媒大厦 层数 30+3F 25+2F 68+3F 45+3F 28F 29+2F 25F 标准层 面积（㎡） 1987 1300 2000 1835 1200 447 1600 1800 电梯品牌 德国蒂森 芬兰通力 西子奥的斯 日本三菱 日本富士 最快速度 2.5m/s 6m/s 3m/s 电梯数 14部客梯 2消防梯 6 19部客梯 1部货梯 12 5 8部客梯 2部货梯 11 3部客梯 载重 1600Kg 1350Kg 1500Kg 1000Kg 建面比（㎡/部） 4218 5846 6315 11958 12600 8625 10909 —— 中心区写字楼的电梯大多数采用日本进口品牌或欧洲品牌，比较注重硬件方面的投入，同时也提升了楼盘的品质。

33 规划布局 例：武汉天地企业五号 优势： 电梯分配比较集中，有利于电梯的规划布局； 可以合理利用各区的电梯间。 劣势：
上下人流集中，容易造成拥挤； 通达各办公区域的动线规划不合理 。

34 规划布局 例：光谷时代广场 优势： 规划布局简单，对称排列； 人流分布合理。 劣势： 占用面积大； 增加了公摊面积 。

35 内部装饰示例 豪华型 简约型 普通型 星级酒店电梯的内装饰多数是豪华型； 中高端、高端写字楼电梯的内装饰较为简约大气；
豪华型 简约型 普通型 星级酒店电梯的内装饰多数是豪华型； 中高端、高端写字楼电梯的内装饰较为简约大气； 低端写字楼基本上采用普通型的标准。

36 电梯间装饰 细节要求： 整体色调要求： 电梯厅的色彩应符合大堂主色调为原则，搭配一些单纯的直线与块面，形成统一的主体格调； 灯光要求：
尽量选择暖色调的灯具，同时既要保持电梯厅的通体明亮的要求，又要方便日后维修； 高度要求： 装修后净高度尽量做到5米以上，用吊顶装修，充分体现楼盘的形象档次； 宽度要求： 《高层民用建筑设计防火规范》标明走道不应小于1.3米，目前武汉高端写字楼的电梯厅的宽度大多数在2-3米之间。 增加楼宇液晶电视 ： 安装楼宇液晶电视，使客户在等候电梯时也可以了解一些行业的信息，降低等电梯的烦躁心情，同时增加了项目的后期收入。

37 电梯间装饰 武汉城市广场 新世界国贸大厦 档次高、灯光柔和、线条流畅 简洁明亮、具有舒适感和空间感

38 小结 绝大多数写字楼的建面比在4500-6500左右，基本能满足办公配套需求； 高端写字楼都选用原装进口品牌电梯，档次和品质较高；
速度在2.5米/秒以上，最高速度达6米/秒； 甲级写字楼中低区候梯时间20—25秒左右，高区候梯时间在30—35秒左右； 大堂和各楼层连接的重要交通枢纽，主要承担着人流在此集中和分流，也是写字楼给来者的第二印象； 在装修设计上应重点考虑装修风格、装修材料的选择以及其他硬件的配置，充分体现楼盘的形象和档次。

39 卫生间

40 地面瓷砖，墙面瓷砖，洗手台瓷砖，马桶，灯饰，镜子
写字楼卫生间统计 武汉部分写字楼项目卫生间的指标 项目名称 甲级写字楼 乙级写字楼 建银大厦 新世界国贸 禧邦可广场 新时代商务中心 浦发银行大厦 楚天都市花园 中建广场 长江传媒大厦 设置情况 9个 6个 4×4 10个 3×3 无公共卫生间 3个 面积 40㎡ 20×2㎡ 30㎡ 20㎡ 25㎡ 12㎡ 装修标准 面瓷砖，墙面瓷砖，天花板吊顶 地面瓷砖，墙面瓷砖，洗手台瓷砖，马桶，灯饰，镜子 地面瓷砖，墙面瓷砖，天花板吊顶 地板：瓷砖；墙壁：瓷砖；天花板：抹灰 瓷砖地板，墙面瓷砖，吊顶，装修豪华 地板：瓷砖；墙壁：瓷砖；天花板：瓷砖 地板：瓷砖；墙壁：瓷砖；吊顶 较好写字楼多卫生间多设置6-10个，面积在20-40㎡，装修一般都有吊顶，地板和墙壁采用瓷砖

41 项目案例 高档写字楼更为注重卫生间的装饰，卫生间设计的比较人性化，墙壁和地面采用较好的瓷砖或石材，灯光柔和，与项目的档次相匹配；
新世界国贸大厦 长江传媒大厦 高档写字楼更为注重卫生间的装饰，卫生间设计的比较人性化，墙壁和地面采用较好的瓷砖或石材，灯光柔和，与项目的档次相匹配； 低档写字楼的卫生间则主要只是为了满足需求，没有独特设计。

42 停车位

43 写字楼车位统计 武汉部分写字楼项目停车位的指标
项目名称 甲级写字楼 乙级写字楼 武汉天地A5 新世界国贸 民生银行大厦 新时代商务中心 广发银行大厦 楚天都市花园 中建广场 长江传媒大厦 总建面 （㎡） 58800 100000 93491 74394 80000 69000 120000 112000 车位数 413 500 280 600 250 450 180 车位配比 （㎡/个） 142:1 200:1 333:1 123:1 285:1 276:1 266:1 622:1 车位数量：目前武汉市较好写字楼车位数量主要在 个,顶级写字楼车位数量在 个; 车位配比（㎡/个）：甲级写字楼的车位比主要集中在125:1-200:1，基本拥有 ㎡就可以保证一个车位；

44 会所

45 目的及意义 提升项目的品质与档次； 满足客户的商务需求； 作为写字楼营销推广过程中的亮点之一。

46 发展 会所概念：人们聚在一起吃、喝、玩、乐，进行交流的社交空间与休闲场所 。
写字楼会所是从会议室和一般会所慢慢发展起来的，可以说是两者相结合的产物。写字楼会所不但构造了商务交流的平台，而且对商务活动中的人际沟通和文化交流有一定影响。随着房地产的发展和个人身份、地位的提高，客户需求将会越来越细化，一些高端人士为满足商务及社交需求而选择高级私人俱乐部，而这种俱乐部是写字楼会所发展的一种方向。

47 多功能会议室 随着武汉市发展的逐渐深入，进驻公司越来越多，同时各种商务会议的举行也越来越频繁，写字楼配备多功能会议室存在很大必要。从了解的情况来看，停车位充足的高档多功能会议室的租赁市场相当活跃，存在较大的市场空间，同时多功能会议功能的规划将有力提升物业的形象和档次，促进物业的销售。

48 多功能会议室 一、功能方面 二、硬件配置 具备举行大型多媒体会议、培训、签字仪式、新闻发布、产品推介以及举行大型论坛活动的功能 ；
可举办聚会、舞会、鸡尾酒会、婚礼派对等活动； 设置视频会议和同声翻译系统；。 二、硬件配置 多能会议室的基本硬件配套要求：大屏幕显示、音视频、文稿、幻灯、实物展示、无线传声、音响输出、计算机网络、中央集成控制系统、同声翻译系统、摄像编辑系统，同时需在以下四个方面做重点投入：

49 3 写字楼产品 硬件总结

50 写字楼产品硬件总结 综合比较甲级写字楼和乙级写字楼在大堂、标准层、外立面、电梯、卫生间等方面，可以看出甲级在各方面都更为讲究，选材更为高档，功能更加复合，设计更加人性化。 档次 指标 甲级写字楼 乙级写字楼 大堂 具有与本身规模相适应的入口大堂，使用面积不小于标准层的25%—30%，空间高度不小于12M，内部装修应具有独特风格和豪华气氛，并设有总服务台 具有独立入口大堂，使用面积不小于标准层的15%，空间高度不小于6M，装修有现代简洁风格 标准层 建筑面积 ㎡、净高不少于2.7米 建筑面积一般不少于800㎡、净高不少于2.5米 外立面 铝板、LOW-E双层中空玻璃幕墙，局部为石材 铝板、玻璃幕墙，局部为石材 空调 应有名牌中央空调 有中央空调系统 电梯 以办公部分建筑面积不少于每5000㎡一部，电梯等候时间不应超过30秒 以办公部分建筑面积不少于每6000㎡一部，电梯等候时间不应超过40秒 卫生间 一般设置为6-10个，面积在20-40㎡ 一般设置为3个左右，面积在12-25㎡ 停车位 主要集中在125:1-200:1 主要集中在200:1-300:1 会所 高端写字楼多设有会所，提供商务休闲功能 一般不设会所

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