甲级写字楼产品体系打造 途胜广告.

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1 甲级写字楼产品体系打造 途胜广告

2 通过客户需求强化设计要点 客户“埋单”的原因，也是项目卖点的来源 物业形象关键词 外 立 面：玻璃幕墙、灯光工程 公共空间装修标准:
外 立 面：玻璃幕墙、灯光工程 公共空间装修标准: 电 梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间 空 调：系统类型、运营方式、计量方式 网络地板：地板类型、离地面高度、实用性 配套设施：会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店 大堂 电梯间 卫生间 硬件配置 甲级楼宇要素 客户“埋单”的原因，也是项目卖点的来源 物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务 智能化系统：5A智能化 发展商品牌：发展商曾经运作项目口碑 软件配置

3 建立甲级第一印象 ——玻璃幕墙奠定项目形象
硬件配置 玻璃幕墙 考虑因素： 玻璃幕墙奠定了项目的第一印 象，彰显昭示性，树立项目的高档物业形象。 建议要点： 采用Low－e中空镀膜隔音玻璃，保证甲级建筑品质； 玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少； 幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。

4 同质产品中脱颖而出 ——体现尊贵的车行大堂
硬件配置 车行大堂： 考虑因素： 深圳甲级写字楼大部分没有车行大堂，该项目设置车行大堂，增加项目卖点，体现开发商注重品质，让项目在同质产品中脱颖而出。 采用车行大堂楼宇： 新时代广场、国际商会中心、广州中泰国际中心 建议要点： 车行大堂的设计需要注意雨篷的设置； 车行大堂的设计需要考虑明确的人车分流，使车行动线与人行动线互不干扰； 车行道 人行道 通过交通障碍物或围栏的设置实现人车分流

5 车行大堂案例 广州中泰国际广场车行大堂设计 基本数据： 租售情况： 目前只租不售 入驻率约90％ 管理费 29元/月·㎡ 车行道 人行道
项目地址 广州火车东站西侧 规模及类型 45层超高层写字楼 结构类型 框筒结构 楼体高度 210m 容积率 6.95 建筑面积 100000㎡ 标准层面积 2800㎡ 标准层层高 3.85m 标准层净高 27 车位 600 空调 分户式中央空调 电梯 20台日立 电梯厅 分区停靠 客户情况 宝洁、思科、普华永道、迪斯尼、瑞士银行、安永、中国质量认证中心、日立数据、夏普、京瓷 租售情况： 目前只租不售 入驻率约90％ 管理费 29元/月·㎡ 车行道 人行道 中泰国际进驻的优质客户数不胜数，这与大厦注重细节设计密不可分，车行大堂就是其中一个细节让客户充分感知到一种尊贵感

6 简约大气的电梯间 ——延续物业统一设计风格
硬件配置 简约大气的电梯间 ——延续物业统一设计风格 电梯间 考虑因素： 电梯间融合甲级写字楼的特色，同时与大堂整体效果融合； 建议要点： 设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。 电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石＋不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。

7 国际品牌标志、国内品牌价格 ——选择价格相对较低日本三菱品牌电梯
√ 国际品牌标志、国内品牌价格 ——选择价格相对较低日本三菱品牌电梯 考虑因素： 电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，原装电梯更受客户信赖。国产名牌电梯会在电梯铭牌上标注国内产地，影响客户认知，通力电梯 95%以上为进口部件，国内组装，贴原装铭牌） 建议要点： 品牌： 选用三菱电梯 内装： 电梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报等商务信息； 内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，风格简单，易于后期管理和清洁； 电梯内设置空调及音乐系统。 指标设置： 电梯设计等候时间小于45”； 电梯最小速度不小于2.5m/s（甲级写字楼的最低标准）。

8 电梯轿厢装修建议——注重轿壁和轿底的装修档次，顶部照明明亮
除电梯品牌、参数之外，轿厢装修是客户感受电梯档次最直接的方面，目前市场上中高档写字楼在电梯方面只关注了品牌，轿厢装修未得到重视，本项目以此可拉开差距。 参考建议（装修成本约4万元/梯）： 轿厢尺寸：扣除装修20cm，净高2.7米。 轿顶:镜面不锈钢框架,水晶条,中间亚克力弓型板 轿壁:三侧镜面横蚀刻 扶手:三面双管不锈钢扶手 踢脚线:发纹不锈钢 轿底:2mm厚PVC仿大理石地板

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11 高性价比创新建材，降低双方营运成本 ——选择价廉物美的网络地板
硬件配置 高性价比创新建材，降低双方营运成本 ——选择价廉物美的网络地板 网格地板 考虑因素： 网络地板有利于降低企业二次装修成本，为客户赢得最大的利益； 作为一个衡量甲级写字楼的重要指标，对于后期营销推广有一定的促进作用。 网络地板有工厂定制的专业地板，成本较高，也有现场施工制作的网络地板，成本低但效果明显，性价比高。 深圳使用网络地板楼宇： 诺德中心、新世界中心、华润大厦 预留10公分高度，用钢架搭成的网络架空地台 绿景大厦网格地台建议： 建议在实现网络地板作用的前提下，尽量的节省建筑成本。建议本项目采用预留10公分的地台设计，既实现了网络地板的作用，又可以降低建筑成本。（如右图示） 建议本项目根据走线，在地面搭钢架，做成中空水泥网络地台。 本项目在预留足够的网络走线空间前提下尽量节省净高空间，建议只留10公分地台空间。 广州发展中心网络地台图 广州发展中心网络地台图

12 容易忽略的甲级写字楼细节 ——卫生间细节之处体现品质高低
硬件配置 容易忽略的甲级写字楼细节 ——卫生间细节之处体现品质高低 卫生间 考虑因素： 细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。 建议要点： 设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离； 设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间； 在基本装修方面，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等； 卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。

13 细节决定甲级形象 ——国际化的公共导视系统
硬件配置 细节决定甲级形象 ——国际化的公共导视系统 公共导视系统 考虑因素： 体现一个项目在细节上的体贴入微，展示项目的品质感和国际商务感 建议要点： 指位明确； 采用国际统一图标； 造型精雅； 材质商务感强

14 硬件配置 功能完善的商务中心提供完备服务 商务中心 建议要点：： 会客吧：在办公场合不便接待时可与朋友上会客吧小坐，或独自去饮一杯咖啡。
服务中心：设立公务秘书间，翻译服务，秘书服务，律师服务、会计服务，办公系统自动化服务。 建议要点： 设置商务会议室，提供多功能商务会议室、洽谈室、培训室租赁服务、会务安排

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