Unique Partner & Customer Skills

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1 Unique Partner & Customer Skills

2 《青阳路项目》汇报内容

3 本次汇报的思维导图 基地价值评估 SWOT与战略发展方向 定位策略推演 项目整体定位及规划 住宅部分定位 酒店公寓部分定位 商业部分定位

4 规划指标——主要的限制条件是容积率和小于90平米的比例
地块经济技术指标 用地总面积 86923㎡ 规划用地性质 居住用地 容积率 ≤2.5 覆盖率 ≤22% 小于90平米户型 ≥70％

5 宗地价值评估 权比 细目 优 良 一般 较差 差 土地级别 ★ 自然景观 环境污染 交通情况 生活配套 学区情况 区域规划 社会人文
区位形象

6 地块价值研判 ■□小区域市场形象不理想，需要在项目的开发中有所突破
项目所属的蜀山新城区的市场形象良好，无论从政府规划引导还是城市发展的需要，这一区域还将是城市未来的开发热点，随着项目周围立体交通网络具备规模，项目具备相当的城市吸纳力，区域客群的住房基本得以满足，尤其对于改善居住环境，提升生活品质的客群。 ■□自然景观资源匮乏，项目可走特色路线 基地现状无明显的自然资源，也无所能借助的外部景观资源，项目发展的突破在于景观的再造。配合项目独特的现代、都市特色，提升品质，提高档次的人居环境的营造，将景观和建筑融为一体，进一步拉动项目的价值。 ■□生活配套不够完善，但预期较好 目前项目附近有颐和花园与龙居山庄的社区配有商业配套，但项目受住宅入住率低影响，目前进驻商业数量少、种类少、规模小，目前区域商业配套不够完善，但随着周边项目的建成和入住率的提高，生活商业配套将逐步完善。本项目一楼商铺部分可结合项目现状，利用周围住宅小区多，人口多的特点，与周边的商业部分有机互动，优势互补，发展邻里中心型配套商业。 〖总结〗 因此，从城市规划与区域发展演变来看，地块所在区域具备了突破原有老城区形象，打造高品质社区的特性；项目基地资源在不具备特殊优势的时候，跳出区域的开发模式与开发水平的同质竞争，塑造个性化的魅力产品，填补市场空白，增强项目的附加值与创造客户迫切需求的让渡价值，才能取得超然的业绩。

7 本次汇报的思维导图 基地价值评估 SWOT与战略发展方向 定位策略推演 项目整体定位及规划 住宅部分定位 酒店公寓部分定位 商业部分定位

8 项目整体SWOT分析 优势 Strength A）区位优势 项目地处蜀山区，是目前合肥楼市热点地区和人居环境最佳的地区 B）交通优势：
多路公交路线，立体交通网络覆盖，交通优势明显，可达性强； C）产品优势： 项目处于规划阶段，产品具备后发优势，可根据市场情况和目标客群来规划合适的产品形态 D）品牌优势 融侨金辉的地产品牌，将给项目带来一定的品牌优势

9 项目整体SWOT分析 劣势 Weak A）区域内资源劣势： 地块缺乏资源优势，且内部缺乏优质可利用资源； B）配套不完善
项目位于蜀山区北部，周边商业生活配套设施尚不完善 C）形象劣势 项目周边原有殡仪馆，严重影响项目区域的形象，对项目的形象和销售产生不利影响

10 项目整体SWOT分析 机会 Opportunity A）政策利好 城市发展重心转移到蜀山区，区域内未来城市发展前景看好；
蜀山区大力招商引进500强大型企业，未来将导入大批高素质人群，从而带动区域整体发； Ｂ）经济环境 政府力推招商引资，通过房地产业带动其他行业稳步发展； 城市GDP稳定提升，整体经济实力不断增强； Ｃ）供给方面 市场物业组合类型较为单一、基本上为多层、小高层和高层的组合，缺乏创新； 市场供应的多数表现为回归仅限于面积层面，在户型内部结构及功能的完善方面依然存在众多缺陷。

11 项目整体SWOT分析 威胁 Threaten A）政策威胁 国家宏观调控政策限制商品房供应结构，带来一定程度的政策风险；
银行贷款的制约和不断加息，提高购房者风险和负担； 证券和基金市场持续活跃，分流大部分投资型客户。 B) 竞争威胁 项目所在区域集中了大量大型社区、高品质楼盘，竞争非常激烈； 随着政务区、高新区、经济开发区、滨湖区等新区的发展和政府政策的支持，区域集中了大量品牌开发商和高品质的楼盘，吸引了大量的购房客户，将会导致客户分流和同质化竞争。 C）市场威胁 土地储备量较大，开发进入高潮，原有的老地块或新出让的地块在不断上市，随着政府对土地闲置监察力度的深入，大批土地将进入开发期，未来商品房供应量将增大 商品房空置量较大，随着新增商品房量的增加，市场预期不容乐观

12 ——生活模式与产品创新是本案战略突破的关键
强势概念 稀缺资源 区位优势 生活模式 产品创新 关键要素 •强势概念炒作 •吸引眼球 •概念引领市场 •独有地形地貌 •稀缺景观资源 •为成熟生活区 •且被消费者认知 •全新生活模式 •引导居住潮流 •高品质产品 •户型创新 •高科技创新 适合条件 •陌生区域 •高度竞争市场 •具有稀缺资源 •此资源可以利用 •处于成熟区域 •靠近成熟区域 •半成熟区域 •消费者未认知区域 与本案的 关联分析 本案区域房地产开发的热点区域，区域竞争十分激烈，强势概念不再适合区域的竞争突围 本案不具备土地资源的稀缺性，但其他资源相对匮乏 项目所处的区域虽然是非主流板块，但整体形象较好，为消费者所认知，地铁的开通将加速区域生活的成熟 塑造全新生活模式，强化生活方式的引导，并最终实现区域市场竞争突围是项目发展的关键 创新容易做出品牌，增加附加值及塑造差异化。 选择程度 ★★ ★ ★★★ ★★★★★

13 项目问题点与战略机遇突破分析 寻求产品的差异化，填补区域市场空白，提高产品品质；创造让渡价值，提高产品竞争力；针对城市的精英人群，打造健康社区，缔造城市新高度，实现利润最大化，将成为项目的发展方向。 问题点 可利用的资源，以及市场契机 解决方法 区域形象 不佳 项目所处区域的同类区域，土地资源稀缺； 馆仪馆新址确定，即将搬迁，环境将得到改善。 跳出竞争小范围区域，在推广中强化蜀山区的大区域环境，利用融侨的地产品牌优势，缔造城市新高度，强化主城概念的项目归属 区域配套层次低环境不佳 区域规划的商业配套、公园绿化加快； 政府将重点改造蜀山区的人居环境。 在规避项目周边配套层级不高且设施不全的劣势同时，强化周边长江西路商业CBD的建设和城市的配套 区域项目的竞争威胁 周边项目在产品组合、目标客群等均存在同质化的竞争； 可利用融侨金辉的品牌资源优势，针对区域项目的分析，及时调整产品的规划。 避免同质竞争，产品规划差异化，推出市场空白或稀缺产品； 强化产品品质塑造； 在同类型项目的开发上抢占市场先机，凸现区域强竞争力产品 抑制房价增长的政策风险 利用90平米以下产品占70%的规划要求，确保刚性需求小户型产品的热销，项目多数产品的销售总价不高，受政策影响的覆盖面有限。 应对市场需求合理制定产品组合，确保适销对路。

14 本次汇报的思维导图 住宅部分定位 SWOT与战略发展方向 酒店公寓部分定位 商业部分定位 项目整体定位及规划 定位策略推演 基地价值评估

15 定位策略推演模式

16 从市场销售率分析 项目所属青阳路-潜山路板块目前除龙居山庄有高层产品外，其余项目暂未推出高层产品，而龙居山庄高层为周边单位团购楼，售价很低（均价2800元/平方米），可见32高层在本区域内会存在一定的销售抗性； 因此我们参考高层供应量较大的政务区2006年和2007年的高层供销情况进行分析，有一定的参考价值。从供销情况来看明显可以看出，近两年政务区18层的高层为市场主力供应产品，市场接受度高，销售率保持相对稳定； 随着土地供应量的减少，项目周边项目的容积将会随之提高，项目之间的主力产品的竞争将会集中在高层产品上，因此选择销售率高的18层高层产品，会降低销售难度

17 从经济效益分析 总结：从以上分析看出，18层高层产品市场接受度高，能够实现项目经济效益最大化，应该是我们项目主力产品之一。 产品组合
土地总成本 土地面积 楼面地价 容积 建筑面积 成本单价 每平米 建安总成本 管理 均价 总价 利润 18层高层 86800 2.5 217000 2100 4200 32层高层 2300 4000 注：经济测算是在一种理想状态下进行的计算，不考虑公建配套和商业面积，按纯住宅计算，也不考虑同一种产品在不同组合中所带来的销售单价的差距，这些结果不足以影响最终的结论，在下面的经济测算中适用同样的标准。 由于32层的成本比18层高，而销售价格一般要低于是18层产品200元/平方米，因此18层高层的盈利能力明显高于32层高层 总结：从以上分析看出，18层高层产品市场接受度高，能够实现项目经济效益最大化，应该是我们项目主力产品之一。

18 方案一：18层高层

19 经济评价 产品组合 土地总成本 容积 建筑面积 成本单价 （元/平方米） 建安总成本 管理费 销售均价 销售总价 利润额 18层高层
2.5 2100 4200

20 综合评估 不适合本项目 目的 实现良好经济收益，品牌与社会口碑双丰收 市场接受度 市场竞争 利润角度 因子分析 推盘及运作 项目形象
成本及现金流 具体表现 高层作为启动区，正常去化 普通公寓产品，在物业形态上没有太大创新空间，无法塑造差异化的项目形象 投入总成本偏高； 11层产品市场接受度较高；在后期推出32层高层，市场接受度会有所 目前区域市场内，小高层产品竞争已经非常激烈，并存在大量潜在同类项目的冲击 充分利用容积率，实现了建筑体量最大化，有较好的经济效果 利弊分析 利 弊 不适合本项目

21 方案二：花园洋房+18层高层——产品创新模式
市场需求：花园洋房稀缺+居住高品质需求增长+主城区概念+客户半径突破+区域价格有提升空间 区域内楼盘品质普遍不高，均为中低档住宅，供应产品均为普通的多层、小高层和高层的产品组合，从地块区域板块竞争市场来看，蜀山区地块所处板块缺乏有代表性和影响力的住宅项目，区域需求普遍表现为板块内居住需求，市场缺乏活力，供应项目难以满足日益提高的居住需求，低密度舒适性的花园洋房是区域市场供应的空白点； 项目周边只有百协大溪地项目有花园洋房的产品供应，为六层带电梯的花园洋房。 从销售情况来看，在合适的面积条件下，增加庭院、入户花园、露台等非产权面积，有高让渡价值的花园洋房产品，去化速度较快，具有较大的市场需求量，是我们项目产品设计的方向随着城市化的发展，区域已被纳入主城范围；随着殡仪馆的迁移、长江西路商业CBD的形成和城市化进程的加快，区域市场原有的形象将得到彻底改善，在黄山路板块的带动下未来青阳—潜山路板块将迎来新的发展机遇，将会吸引更多的购房人群，客户半径将随之扩大 中高收入人群住宅更新换代，选择第一居所要求居住品质的全面升级，花园洋房作为类别墅产品，其居住品质和功能设置非一般多层、小高层、高层普通住宅可比。率先推出该类物业，则可以竖立良好的市场形象，满足客户对于高品质住宅的需求，抢占市场先机，而不是做为市场的追随者。 青阳-潜山路板块区域由于受到区域形象的影响，加上没有高品质楼盘的推动，区域销售均价相比蜀山区南部有较大的的价差，价格有一定的空间；加上主城中心房价较高，城中心居民居民并不愿意远离城市中心，但离主城较远的新区又不是他们向往的地方，而离中心城区较近的蜀山区将成为此类客户的选择购房区域

22 方案二

23 经济测算 产品组合 土地总成本 容积 建筑面积 成本单价 （元/平方米） 建安总成本 管理费 销售均价 销售总价 利润额 18层高层 /
2.5 2100 4200 花园洋房 2000 5600 合计

24 综合评估 建议采用本方案 目的 实现良好经济收益，品牌与社会口碑双丰收 市场接受度 市场竞争 利润角度 因子分析 推盘及运作 项目形象
成本及现金流 具体表现 高层作为启动产品，可以实现快速去化；花园洋房则可以有效提升项目品质 电梯花园洋房产品可以帮助项目塑造高档社区形象 总体投入及现金流比较均衡 18层高层产品市场接受度较高，花园洋房市场接受度有有一定的未知性，有待于市场去验证 目前区域市场内，电梯花园洋房存在较大的市场机会；高层将成为主流产品 充分利用容积率，实现了建筑体量最大化，有较好的经济效果 利弊分析 利 建议采用本方案

25 方案三：叠加（联排）别墅+18层高层 市场需求：财富阶层的增加+产品的稀缺性
随着蜀山区财富阶层的增加，他们对别墅类的高档物业的需求将有所增加，。项目周边区域缺乏一定的自然环境，由于受到区域环境的影响，区域形象一直不高，虽然对区域形象影响较大的殡仪馆有搬迁的可能性，但长期形成的印象在短时间内难以消除，受到其他区域同类产品的竞争，高档物业的销售会存在很大抗性。 区域周边目前没有在售的叠加（联排）别墅，整个合肥在售的别墅项目主要集中在拥有蜀山和董铺水库自然环境的高新区，虽然产品有一定的稀缺性，但购房者对别墅产品的要求较高，他们拥有私家车，对别墅的位置没有太多的要求，但对于自然和人文环境、产品的品质要求很高，以项目现有的区域环境难达到购房者的要求 该方案不能满足容积率要求，因此不予考虑

26 本次汇报的思维导图 住宅部分定位 SWOT与战略发展方向 酒店公寓部分定位 商业部分定位 项目整体定位及规划 定位策略推演 基地价值评估

27 项目整体规划理念——现代健康的文化生活街区
项目以健康、文化为主题的规划，结合现代简约的建筑风格，在景观上力求营造自然并和谐的绿色环境，在充满健康气息的生活氛围里，叙写青春的阳光生活，引导和塑造一种新的生活方式，让城市更美丽，让生活更美好。 本案作为一个住宅与商业合一的综合性项目，必须体现“住宅与商业办公共融、居住与生活共生”的总体规划理念，通过合理的人流分区、业态分区、绿化隔音措施、安全措施等，使商业对居住的干扰降至最小化。让小区成为区域的开放空间，不仅是居民购物的场所，更是上班族工作之余餐饮与交际、休闲与娱乐时的聚集地方。 健康文化街区规划 区域居住人口支撑了商业的繁华 化相互影响为和谐共生、良性发展、共同繁荣 塑造崭新的现代健康的文化生活街区模式 商业配套提升了居民生活品质

28 总体规划原则——大尺度的景观规划、住宅的创新设计，创造让渡价值
规划原则体现要点 ■□要求每一户住宅客户都能享受大视野的景观； ■□ 商业设计在满足建筑规范要求的前提下，为客户创造最大限度的让渡价值； ■□ 便利商业网点布置集中，使生活的方便性提高减小商业对住宅的影响； ■□ 主要内部道路的街道气氛浓厚，商业与住宅的关系、交通与生活的关系融洽。 总体规划布局注重社区功能的复合性22万现代健康的文化街区文化商业街区现代精致园林景观酒店式精装修公寓阳光幼儿园现代简约的健康住宅健康运动会所 注重各功能之间的相互协调发展、共同繁荣，化相互影响为相互繁荣、和谐共生，注重总体规划布局的复合性，是本案建筑空间布局的总体思想；根据项目规模、规划指标、基地资源、市场基础、定位理念等，将本案总体功能概念规划作以下设想：4种产品构想，各部分功能构成如下：

29 整体规划建议

30 本次汇报的思维导图 住宅部分定位 SWOT与战略发展方向 酒店公寓部分定位 商业部分定位 项目整体定位及规划 定位策略推演 基地价值评估

31 商业部分定位 目标客群定位 产品形象定位 外立面风格定位 户型配比定位

32 花园洋房核心目标客群：以蜀山区域为主的中高收入群-都市新兴中产阶级
区域来源：城区及周边各域 职业特点：各行业 置业目的：纯投资 价值取向：单价与总价 置业特征：一般为多资置业，关注区域发展前景和楼盘增值的功能 外围客户：投资客 游离客户 游离客户 核心目标客户：都市新兴中产阶级 重要客户 随着蜀山区商业CBD的形成和发展，更多的行业精英、企业中高层管理人员、私营业主、学校、企事业单位的中高级职员将为成为目标客户群，他们注重生活品质，主要以自住为主，兼有投资的性质，购房时看楼盘的品质，和楼盘的保值、增值功能，多数表现为二次置业 核心 客户 重要客户：改善居住条件的换房人 青阳-潜山路区域内原有居民，为了改善现有的居住条件或者为了第二代的结婚购房，他们往往以本区域为主要购房区域，看中区域配套、生活便利、楼盘品质，多数表现为二次置业

33 18层高层核心目标客户：蜀山区中高收入工薪人员为主，兼顾外来客户
区域来源：城区及周边各域 职业特点：各行业 置业目的：纯投资 价值取向：单价与总价 置业特征：一般为多资置业，关注区域发展前景和楼盘增值的功能 外围客户：投资客 外围客户 蜀山区内的政府机关公务员、医院、学校、企事业单位职员等客户，购房以自住为主，看中区域配套，总价、生活便利，楼盘品质，生活氛围，多数表现为首次或二次团置业 核心目标客户：城市精英 重要客户 核心目标 客户 游离客户 重要客户：新合肥人 安徽省到合肥工作、学习的人员，他们在蜀山区或周边区域工作学习，看中蜀山区的整体发展，他们购房为首次置业，以自住为主要目的，他们对总价较为敏感，主要看中生活便利、楼盘的品质和配套。

34 商业部分定位 目标客群定位 产品形象定位 外立面风格定位 户型配比定位

35 55万平米承载一个城市、一个阶层的尊荣与风尚
产品形象定位 市场环境 ■□ 市场现状 项目 建筑风格 景观 形象定位 推广语 天一家园 现代简约 小区绿化 智能化居住社区 森林河流都市之间，我想有个家 龙居山庄 新古典主义 超大型中庭花园 55万平米大型居住社区 55万平米承载一个城市、一个阶层的尊荣与风尚 颐和花园 空中绿化庭园 50万平方米的大型生态园林社区 给你最爱的人 亲亲家园 和谐亲情社区 感悟亲情、品位生活 理想年代 后现代主义 品质社区典范 一个享受优质教育的地方 海亚当代 中式园林 现代中式园林大宅 现代中式\院落大宅 ■□ 市场启示 区域项目形象定位一般走品质社区、智能社区、生态园林社区，为了寻求差异化，把项目提高到一定的高度，跳出青阳—潜山路板块，把着眼点放到全市，站在城市的新高度上定位项目，因此提出缔造城市新高度，打造22万平米全国健康住宅示范区

36 缔造城市新高度 打造22万平方米全国健康住宅示范区 住宅产品形象定位 健康住宅
健康住宅是在符合住宅基本要求的基础上，突出健康要素，以人类居住健康的可持续发展的理念，满足居住者生理、心理和社会多层次的需求，为居住者营造一处健康、安全、舒适和环保的高品质住宅和社区。健康住宅的主要基点在于：一切从居住者出发，满足居住者生理和心理的环境需求，使人们生活在健康、安全、舒适和环保的室内室外居住环境中。 健康住宅的评估标准大体分为4个因素 其一，人居环境的健康性。主要指室内、室外影响健康、安全和舒适的因素； 其二，自然环境的亲和性。提倡自然，创造条件让人们接近自然、亲和自然； 其三，住区的环境保护。包括住区内视觉环境的保护，污水和中水处理，垃圾处理和环境卫生等方面； 其四，健康环境的保障。主要是指针对居住者本身的健康保障，包括医疗保障体系、家政服务系统、公共健身设施、社区老人活动场所等硬件建设。

37 商业部分定位 目标客群定位 产品形象定位 外立面风格定位 户型配比定位

38 外立面风格定位 建议采用现代简约建筑风格 ■□从区域市场来看，现代建筑风格为主流，得到市场的广泛认可，利于塑造高品质情感型住宅；
■□从目标客群来看，现代的建筑风格符合都市人简洁明快的风格； ■□成本相对较低，经济性好； ■□现代建筑风格局限性小，设计院利于发挥；

39 参考示例

40 商业部分定位 目标客群定位 产品形象定位 外立面风格定位 户型配比定位

41 户型配比定位 区域市场特征 1、 平方米面积段的供应比重逐年递渐，供应比例从05年的43.39％下至07年27.63％，在07年供应量降至第二； 2、套均成交面积呈下降的趋势，但功能需求并不因为面积承受的缩小而缩小，面积虽然有所下降，但户型仍以三室二厅为主，户型设计更强调合理性和实用性； 3、 平方米面积段的需求量逐年递增，在2007年有了大幅的提高，供应比重达到35.11％，而且一直保持较高的销售率，可见经济型户型是客户的主力需求； 4、60-80平方米面积段的供应量虽然很小，但销售率却很高，市场存在一定的空白，因此项目可以适当考虑该面积段的产品

42 户型配比定位 在户型设计时考虑，主力户型 次主力户型 少量 房型 面积区间（㎡） 套数比例 分项比例（%） 酒店式公寓 1房1厅1卫
35-45 在户型设计时考虑，主力户型 经济二房 2房1厅1卫 60-80 舒适二房 2房2厅1卫 80-90 三房 3房2厅1卫 次主力户型 3房2厅2卫 四房 4房2厅2卫 少量

43 本次汇报的思维导图 住宅部分定位 SWOT与战略发展方向 酒店公寓部分定位 商业部分定位 项目整体定位及规划 定位策略推演 基地价值评估

44 酒店式公寓 根据项目经济指标要求，90平方米以下的小户型要占70%的比例，因此小户型的销售成为项目的重点，我们在住宅中考虑一定比例的酒店式公寓的产品类型，理由如下： ■□ 市场现状 区域内酒店式公寓产品供应量较小，大部分集中于新站区，蜀山区南部已推出的项目仅有新华·学府星座，于2007年4月推出3万平方米的精装修酒店式公寓，主力面积为42-72平方米，现已销售完毕，销售形势很好。紧临项目周边的亲亲家园也将于年底推出“蓝调·SOLO”，面积57-89平方米。 ■□ 市场启示 潜在市场需求：区域同类产品稀缺+市场需求的增加+投资需求增长 蜀山区酒店公寓较为稀缺，目前供应量较小。因此精装修酒店公寓，以其地段与价格的优势，将会有良好的市场需求潜力，能吸引大批的投资人群。随着蜀山区的发展，大量外来人员进入本区域工作和生活，对于这部分人群，精装修的酒店式公寓是他们的选择方向，既是良好的过渡型自住空间，又具有良好的投资潜力；由于酒店式公寓面积小、总价低，有一定的投资价值，现在客户投资需求有一定的增长，此类产品将是他们较好的选择，随着殡仪馆的搬迁、商业CBD中心的形成，区域形象将明显提升，进而促使购房客户半径打开，客户将放大至蜀山区周边区域

45 客群描述 ⑴月收入2500元以上 ⑵收入稳定或事业稳步发展的年轻人 ⑶自用客户年龄多数在25——35岁之间，多以首次置业为主
⑷家庭人口为1——2人，以单身白领和新婚夫妇为主 ⑸以投资为目的（多以中老年为主）

46 本次汇报的思维导图 住宅部分定位 SWOT与战略发展方向 酒店公寓部分定位 商业部分定位 项目整体定位及规划 定位策略推演 基地价值评估
规划要点 竞争环境

47 商业功能定位 本项目的定位结合青阳-潜山路区域市场现状界定，本项目地块适合打造以服务本社区及周边居住区的商业模式，本项目功能定位为：
社区商业——“Community” 定位理由： 商业现状：区域内商业氛围不浓厚，不具有一定的规模，多为社区商业门面，以底商为主； 城市规划：蜀山区商业发展将以长江西路和黄山路为中心发展商业CBD中心区，在肥西路发展成电子特色一条街；而本项目于商业规划区有一定的距离，商业主要是以社区商业为主； 潜在客户需求：项目商业将承担项目配套与辐射周边的双重功能，业态规划上需要有针对性考虑； 周边商业项目实证：区域内商业的客户以投资客为主，投资理性，底商尤其是生活社区型底商受欢迎，从区域内几大商业销售情况来看，基本上都以社区商业为主，主要供应量集中在颐和花园、龙居山庄等

48 商业部分产品定位 由于周边商业空置率较高，因此在产品设计中，应本作为客户创造让渡价值和控制总价原则，项目商业部分产品规划为：
采用沿街的挑高产品 商铺划分便于组合经营 单位面积划分尺度合理 商业部分产品定位为： 开间3.6～4㎡左右，挑高6㎡

49 两个项目比较 项目 政务文化新区项目 青阳路项目 容积率指标 3.2 2.5 产品档次 中高档 中档 形象定位 新都市主义典范社区
现代健康的文化生活街区 产品定位 电梯花园洋房+32层高层+沿街商业 花园洋房+18层高层+酒店公寓+沿街商业 户型定位 创造高让渡价值的2房和3房产品为主力产品 2房和经济型3房产品为主力产品

50 后 记 我司经过对市场状况的深入调查， 针对项目机会与问题的分析， 所得出的初步结论。 因时间匆忙，尚有许多遗漏，不正之处，望多指正。

51 THANKS　 预祝项目开发圆满成功！ THE EＮＤ！ 南京优派克思房地产经纪有限公司