案例范围：项目计划管理与控制 案例名称：上城国际地产项目风险管理研究 报告时间：

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1 案例范围：项目计划管理与控制 案例名称：上城国际地产项目风险管理研究 报告时间：2013.03
2012级项目管理案例分析 案例范围：项目计划管理与控制 案例名称：上城国际地产项目风险管理研究 报告时间： 本讲议是作者专门为济南大学项目管理的工程硕士而开发的课程体系，是作者本人的知识产权，可作为研究生学习用，未经作者本人同意，其他任何组织和个人不得借用。

2 主要内容 一、案例背景 二、理论分析 三、实践应用 四、问题讨论

3 一、案例背景 潍坊市高新区上城国际商业房地产项目，是十笏园旧城改造的一期项目。位于潍坊市向阳路与白浪河沿岸之间，十笏园城区占地150亩，改造后的十笏园城区将新建八栋高层住宅楼，同时配套建设文化活动中心、青少年活动中心、社区办公用房、小学、幼儿圆等 公共服务设施，特别值得一提的是，新的十笏园城区还将新建一条占地46亩的商业街(即潍坊IH高新区一l：城国际地产项目)，新修两条分别为12米宽和30米宽的规划道路。届时，刁i仅会彻底改善当地居民的生活环境，提高他们生活质量，而且会极大地提升R域城市形象，同时还会形成新的经济增长点。预计014 年6月底之前，全新的社区可以实现全面入住。

4 一、案例背景 项目总建筑面积7．6万平方米，其中可销售面积约4．6万平方米，投资约4．1亿元。未来商业销售主要以特色餐饮、娱乐、休闲、民俗商品为主，内铺销售总价富有变化，可适合不同类型客户经营或投资；沿街独立店铺面积划分合理，满足投资自营不同需求，门店面积为40一300平米不等。

5 商业环境： 一、案例背景 l、大型商场和超市数量：潍坊市现有大型购物中心和百货店6家。
2、潍坊市商业业态结构。主要包括百货店、超市、购物中心、便利店和专卖店。 3、潍坊市主要商业布局。潍坊市目前有七大商业街区和六大专业市场；

6 一、案例背景 建设条件 (1)基础没施情况：该项位于市心，给水、排水、电力、通讯光纤、有线电视等市政主管道齐全．供水供电能满足该项需要。
(2)周边建筑物：本项目四面环路，南侧为中百大厦商业圈，东侧连白浪河景观休闲带，与世纪泰华城Mall隔岸相望，两侧紧邻十笏园风景区，北侧为天坛五金批发零售市 (3)区域规划情况：本项目建设符合潍坊市的总体规划的要求，在项目建设过程中将按照专家咨询委员会提出的规划设计条件。 (4)交通状况80％城市公交的必经之路，交通便捷，交通状况良好。 (5)社会环境条件：本项目规划范围内大气环境符合二级大气质量标准，水环境质量符合国家地表水质标准中三类水体指标。 (6)征地拆辽情况：本项目地块原为曹家巷市场，已全部拆迁到位。 (7)施工条件：本项目场址地势较平坦，可就近取水电，周边交通便利，工程建设的石料、砾石、沙等可就地取材，钢筋、水泥可到市区购买，施工条件较好。 (8)消防

7 （一）风险的定义 二、理论分析 不确定： 目标是输出结果的预计实现程度 目标 企业（组织） 输出 输入
这一术语描述的是一种心理状态，它是存在于客观事物与人们认识之间的一种差距，反映了人们由于难以预测未来活动和事件的后果而产生的怀疑态度。 不确定性 关键词：不确定性 实际结果 企业（组织） 输出 输入

8 （二)风险的度量 二、理论分析 风险的定量描述
风险是对人们从事生产或社会活动时可能发生的有害后果的定量描述，即风险是在一定时期产生有害事件的概率与有害事件后果的函数： 其中，R —— 风险 p —— 出现该风险的概率 c —— 风险损失的严重程度

9 （二）风险的度量 可能性 损 失 概 低风险 率 高风险 损失幅度
一般来说，损失概率和损失幅度是度量风险的两个指标。但最能代表风险的数学符合是风险结果的概率分布，如期望值和差异系数（标准差与均值之比）。 可能性 极高 ⑥ 高 ② ⑧ 中等 ⑤ ③ 低 ① ④ ⑦ 极低 ⑨ 损 失 概 率 损失幅度 低风险 高风险 极低 低 中等 高 极高 影响程度

10 （三）风险的本质/要素 风险三要素 风险的本质/要素是指构成风险特征，影响风险的产生、存在和发展的因素，可归结为三个要素/因素。 风险因素
风险事故 风险损失

11 二、理论分析 （四）项目风险管理 项目风险管理是指项目管理人员对可能影响项目的不确定性进行预测、识别、评估、分析和有效管理，以增加积极风险的概率和影响，降低消极风险风险影响的管理活动。 项目风险管理是全过程的管理。

12 二、理论分析 （五）项目风险计划与控制 目录 1 项目风险管理规划 2 项目风险识别 3 项目风险评估 4 项目风险应对 5 项目风险监控

13 二、理论分析 风险管理计划主要内容 项目风险管理人员 管理方法 项目风险管理的时间周期 风险的类型级别及说明 管理基准
项目风险报告的格式和内容 项目风险的跟踪评估

14 二、理论分析 项目风险管理规划 项目规划中所包含或涉及的有关内容。WBS 和网络计划能够提供这方面的详细资料。
输入 项目规划中所包含或涉及的有关内容。WBS 和网络计划能够提供这方面的详细资料。 项目组织及个人所经历和积累的风险管理经验及实践。 决策者、责任方及授权情况。 项目利益相关者对项目风险的敏感程度及可承受能力。 可获取的数据及管理系统情况。

15 二、理论分析 项目风险管理规划 规划方法和工具 风险管理图表 风险核对表 风险管理表格 风险数据库模式 项目工作分解结构

16 二、理论分析 风险识别 内容 识别并确定项目有哪些潜在的风险 识别引起项目风险的主要影响因素 识别项目风险可能引起的后果 输入：
项目规划、风险管理计划、风险种类、历史资料、制约因素和假设条件，等等

17 项目风险识别过程 风险识别机制（过程风险识别研究议题、过程风险识别排序表、WBS-RBS、T-RBS、RBS分析法、经验判断法）
明确识别目标 落实识别任务职责 熟读资料列出调研议题 收集资料座谈 估计风险趋势 识别输入 过程描述 WBS 风险管理规划 历史资料 过程风险种类 其他 识别输出 过程资源风险表，风险分类与分组，风险症状

18 二、理论分析 风险识别 专家调查法 德尔菲法 头脑风暴法 检查表法 图解法 故障树分析法 流程图法 情景分析法 项目风险 识别技术 与工具

19 二、理论分析 （1）系统地研究项目风险的背景信息； （2）详细研究已辨识项目中的关键风险；
（3）使用风险估计方法和工具对项目可能存在的风险进行估计； （4）对估计出的风险进行分析，确定其发生的概率和后果； （5）根据以上分析作出主观判断； （6）将识别和估计的风险按照一定的标准排列优先顺序； （7）根据项目的目标、项目风险的特点和项目主体对每一种风险后果的可接受水平等确定进行项目风险评价的基准； （8）使用风险评价方法综合所有单个风险之后确定项目整体风险水平； （9）使用项目评价工具挖掘项目各个风险因素之间的因果联系，已确定影响风险的关键因素； （10）根据估计和评价的结果作出项目风险的综合评价，确定项目风险状态及风险管理的策略。

20 二、理论分析 项目风险评估 规划方法和工具 1、风险概率和影响评价
风险概率是指风险发生的可能性大小，风险影响是指风险一旦发生对项目目标（包括时间、成本、范围和质量）产生的影响程度。 通常情况下，可以通过面谈或会议的形式对已经识别的风险进行风险概率与影响评价，从事相关工作的是项目的组成成员或外部专家。需要借助现有信息、历史数据和经验，尤其是以前做过类似项目或相近项目发生的风险情况记录。另外，还需要依靠项目管理人员的经验判断和直觉。 通过专家的主观评价对每一项风险发生的概率和可能的影响给出一个相对的评价结果，风险概率与风险影响可以用定性术语描述成极高、高、中、低、极低五个档次。

21 风险概率和影响矩阵 风险概率和影响矩阵是将综合风险概率和风险影响这两个标度综合起来，以此为依据建立一个对风险或风险情况评定等级的矩阵，从而更有效的通过定性的方法对风险进行排序。 风险概率和影响矩阵中包含两个值，一个是风险概率标度P，一个是风险影响标度I，这两个值可以是序数标度，也可以是基标度。组织必须确定在使用这两种标度方法时各自把概率与影响结果组合列为高风险（红灯状况）、中等风险（黄灯状况）或者低等风险（绿灯状况）。在这个矩阵中，组织对低、中、高风险的承受限度可用不同的颜色表示，反映出风险的严重程度。 风险和概率影响矩阵 一个具体风险的风险值，风险值=概率P×影响I 0.05 0.10 0.20 0.40 0.80 0.9 0.045 0.09 0.18 0.36 0.72 0.7 0.035 0.07 0.14 0.28 0.56 0.5 0.025 0.3 0.015 0.03 0.06 0.12 0.24 0.1 0.01 0.02 0.04 0.08 对一个项目目标（如成本、时间或范围）的影响（比值） P I

22 2、统计法 二、理论分析 项目风险评估 规划方法和工具
虽然项目是一次性的，但是在类似的项目当中，它们的风险也具有很大的相似性，因此，针对类似项目的历史资料进行统计分析，可以推算出项目的风险。统计法应用大数法则和类推原理，主要指标有分布频率、平均数、众数、方差、正态分布、概率等。 （1）分布频率，可以退出该项目各种风险可能性的大小，采用直方图表示。 （2）平均数和众数，分别表示风险发生的平均水平和最可能发生的水平。 （3）方差，表征的是项目风险的离散程度。 （4）正态分布，可以推出风险未来的状况。 （5）概率分布，运用概率分布的原理和相关的数学原理可以推测出项目风险的范围。

23 3、敏感性分析 二、理论分析 项目风险评估 规划方法和工具
敏感性分析研究在项目寿命周期内，当项目产量、产品价格、变动成本等因素以及项目的各种前提和假设发生变化时，相应的项目现金流的净现值和内部收益率等性能的变化趋势和变化范围。敏感性分析有助于确定哪些风险对项目具有最大的潜在影响，它在所有其他不确定因素保持基准值的条件下，考察项目每项要素的不确定性对目标产生多大程度的影响。 敏感性分析是风险分析最简单的形式，在实践中，一般只用在那些对成本、时间和经济效益有较大影响以及项目比较敏感的变量上。

24 4、期望值法 二、理论分析 项目风险评估 规划方法和工具
期望值法是将目标变量设定为离散的随机变量，其取值是每种情况对应的损益值。项目风险损益值一般是将项目的风险概率与项目风险损益值相乘得到的。 计算公式为： 其中，EMV是每种情况下的期望损益值，Pi为第i个状态发生的概率，Xi为该种情况在此状态下的损益值。 对上述公式得出的结果的判别标准是：期望损益值越大，项目的风险越小。

25 例：某企业要预测未来五年生产某产品的生产批量，并根据此安排生产前的各项工作。生产批量的规模依据市场的销路确定，目前有三种可能采用的方案，大、中、小三种方案对应于好、一般、差三种销路，三种状态的损益表如下： 方案 好 一般 差 大批量生产A1 18 15 -2 中批量生产A2 14 小批量生产A3 10 12 概率 0.3 0.4 方案A1： 方案A2： 方案A3： 根据判断准则可知：A2方案的风险最小。

26 5、决策树法 二、理论分析 项目风险评估 规划方法和工具
决策树法是一种有效进行风险评价的定量方法，它根据项目风险的基本特点，在反映风险背景环境的同时，描述项目风险发生的概率、后果以及项目风险的发展动态。决策树法先找出风险的状态、风险发生的概率、风险的后果等因素，然后根据这些因素绘制出一个从左到右展开的树状图，主要有方块节点、圆形节点以及状态节点后的损益值。 （1）方块节点是决策节点，并由此引出与方案数量相同的方案分支，在分支上要标注方案的名称。 （2）圆形节点是状态节点，从状态节点可以引出状态分支，在每一个分支上要标注自然状态的名称及其出现的主观概率。 （3）状态节点后的损益值。

27 例：某项目准备投产生产两种产品甲和乙，分别需要投资50万元和55万元，两种产品的生产年限是一样的。经过市场调研后，预测新产品上市后，畅销的概率为70%，滞销的概率为30%。甲乙两种产品在不同情况下的收益表如表： 甲乙产品的收益情况表 畅销（70%） 滞销（30%） 甲产品 160万元 -80万元 乙产品 180万元 -120万元 情况 产品

28 根据以上信息，可以运用决策树法进行分析。首先，画出该项目的决策树如下：
然后计算各状态节点的风险后果。结果如下： 状态节点1=160×70%+（-80）×30%=88万元 状态节点2= 180×70%+（-120）×30%=90万元 决策节点0=max{88-50,90-55}=38万元 所以应该选择投产甲产品。

29 项目风险评估的结果是得到一个量化的项目风险清单，项目风险清单包括以下内容：
二、理论分析 输出 项目风险评估 项目风险评估的结果是得到一个量化的项目风险清单，项目风险清单包括以下内容： 项目风险发生的概率大小 项目风险可能影响的范围 对项目风险预期发生时间的估算 项目风险可能产生的后果 项目风险等级的确定

30 二、理论分析 项目风险应对 项目风险应对就是提出处置意见和办法以应对项目风险的过程。通过对项目风险进行识别、估计和评价，然后综合考虑项目发生风险的概率、损失造成的严重程度以及其他因素，就可以得出项目发生风险的可能性及风险的危害程度。最后再将得到的信息与公认的安全指标相比较，就可确定项目的风险等级，从而决定采取什么样的措施加以应对并控制应对措施的实施程度。

31 二、理论分析 项目风险应对 项目风险应对的流程

32 二、理论分析 项目风险应对 项目风险应对的策略和技巧

33 二、理论分析 项目风险监控 项目风险监控是指根据项目的风险管理计划，对整个项目进程中的风险事件实施的项目风险控制活动。监控风险实际上是监视项目情况的变化，即项目的进展和项目环境。进行风险监控要达到以下两个目的： （1）将风险管理策略和措施的实际实施效果与事先预想的进行核对，以评价管理策略和措施的有效性； （2）寻找改善和细化风险规避计划的机会，并获取反馈信息，以便将来的策略更符合实际。

34 二、理论分析 项目风险监控流程

35 （一）风险因素分析 三、实践应用 项目风险 外部风险 内部风险 政治风险 经济风险 社会文化风险 社区风险 定位风险 履约能力风险 营销风险
质量风险

36 （二）开发全过程风险识别 三、实践应用 全过程风险 建设阶段风险 开发区域风险 物业类型风险 开发时机风险 合同招标风险 工期风险 质量风险
投资决策风险 开发区域风险 物业类型风险 开发时机风险 建设阶段风险 合同招标风险 工期风险 质量风险 销售阶段风险 租赁合同风险 自然 灾害风险 经营管理风险

37 三、实践应用 （二）开发全过程风险评价

38 三、实践应用 （二）开发全过程风险评价

39 三、实践应用 （二）开发全过程风险评价

40 三、实践应用 （二）开发全过程风险评价

41 三、实践应用 （二）开发全过程风险评价

42 三、实践应用 （二）开发全过程风险评价

43 三、实践应用 （三）风险控制 风险控制 投资决策风险控制措施 建设阶段风险控制措施 销售阶段风险控制措施

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