第十一章 资产评估报告 第一节 资产评估报告概述 第二节 资产评估报告书的编制 第三节 资产评估报告书的复核与应用.

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1 第十一章 资产评估报告 第一节 资产评估报告概述 第二节 资产评估报告书的编制 第三节 资产评估报告书的复核与应用

2 [学习目标] 了解资产评估报告的基本概念、基本要素，熟悉资产评估报告的作用和基本制度，理解资产评估报告的编制步骤，掌握资产评估报告的基本内容和编制技术要点。

3 原“昂立”高管贪腐案再次开审：昂立贱卖别墅很离奇
[案例导引] 原“昂立”高管贪腐案再次开审：昂立贱卖别墅很离奇 2009年12月14日9时30分，上海市第二中级人民法院的C101法庭半年内第三次为同一宗刑案开启。此前，这宗堪称2009年度上海耗时最长、最有悬念的原“交大昂立”元老贪腐案，已先后于6月4日、7月6日启动过两轮庭审。   按照公诉机关的举证，曾红极一时的“昂立１号”保健品创始人兰先德及范小兵、叶文良在隐瞒“昂立房产”真实盈利的情况下，致使“交大昂立”放弃了对这家“亏损”公司的增资权。但该部分增资权由其个人低价购得后不久，便从房产销售的巨大盈利中获得超额回报。在上一轮庭审中，公诉机关为证明3被告通过共同贪污，实际侵吞原属“交大昂立”的资产价值，出具了一份2002年底“昂立房产”资产估价为1.48亿元的评估报告，并以此推算出3被告共同贪污金额为4753万元。而这份资产评估，亦激起辩护人的激烈反应，上一轮庭审也因此受阻。当天开庭后，法庭依法传唤上海青诚资产评估有限责任公司总评估师徐建福到庭，对其出具的“昂立房产”2002年底的资产构成进行公开解释。

4 徐建福介绍称，注册资金为1200万元的“昂立房产”，在2002年底的资产价值应当包括三块商品房项目的价值、设备资产等。其中，三块商品房项目的高额价值是该公司1.48亿元资产的关键构成。兰先德辩护律师陶武平就此表示，青诚公司在评估商品房项目时，所采纳的数据存在偏差。例如：在“祥和花园”小区的估价中，青诚公司采纳的建筑面积数据为 万平方米，而当时该项目的规划许可证却只有 万平方米。他还提出，青诚公司出具的资产评估报告，和司法审计报告中的相关数据存在多处差异，并坚持认为，“昂立房产”1.48亿元的当年估价，甚至超过了三年后该公司销售房产实得利润后的价值，该结论明显失常。

5 但徐建福也当庭指出陶武平等律师们在专业知识方面的“短板”。他指出，司法审计报告和资产评估报告相互间没有可比性，青诚公司基于“市场法”、“成本法”等修正计算出的“昂立房产”当时资产价值完全正确。徐建福还透露，他们的报告只对“昂立房产”于2002年底的资产估价有效，由于该公司在之后的房产销售中，出现过不少“几百平方米独栋别墅只卖三四十万”的离奇交易，所以该公司几年后的实际销售利润没能达到估价值并不奇怪。

6 第一节 资产评估报告的基本概念及制度 一、资产评估报告基本概念 （一）资产评估报告的含义
资产评估报告是指评估机构在完成评估工作后向委托方提交的说明评估过程及结果的书面报告。这在资产评估行业中被称做狭义的资产评估报告也即资产评估结果报告书。

7 资产评估报告更多地是强调评估报告的形式和格式，即按照一定格式和内容来反映评估目的、假设、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的报告书。其组成包括：
资产评估报告书 资产评估说明书 资产评估明细表

8 （二）资产评估报告书的作用 (1)它对委托评估的资产提供价值意见。 (2)资产评估报告书是反映和体现资产评估机构工作情况,明确委托方,评估机构及有关方面责任的依据。 (3)对资产评估报告书进行审核是管理部门完善资产评估管理的重要手段。 (4)资产评估报告书是建立评估档案，归集评估档案资料的重要信息来源。

9 （三）资产评估报告书的类型 1、按资产评估的范围划分 整体资产评估报告与单项资产评估报告 2、按评估对象不同划分 房地产评估报告、机器设备评估报告、无形资产评估报告和企业价值评估报告等。 3、按评估报告书所提供信息资料的内容详细程度划分 完整型评估报告、简明型评估报告与限制型评估报告

10 二、资产评估报告的基本要素

11 1)评估报告类型; 2)委托方与资产占有方及其他评估报告使用者; 3)评估范围与对象; 4)评估基准日; 5)评估目的; 6)评估假设与限制条件 7)评估结果的价值类型; 8)评估依据;

12 9)评估途径与方法; 10)评估程序和过程; 11)评估结论; 12)声明; 13)评估报告提出日期; 14)评估机构和执业评估师签章; 15)附件。

13 三、资产评估报告的基本制度 （一）我国资产评估报告基本制度的产生与发展 （二）资产评估报告书的基本内容

14 资产评估报告书是由资产评估报告书正文及相关附件,资产评估说明及资产评估明细表三部分组成,各部分的基本内容,具体格式及参阅有关文件如下:
1、资产评估报告书正文及相关附件的基本内容。 (1)资产评估报告书封面基本内容。 (2)资产评估报告书摘要的基本内容。 (3)资产评估报告书正文的基本内容。

15 ①首部。评估报告书正文的首部应包括标题和报告书序号,标题应含有×××(评估)项目资产评估报告书字样。
②序言。报告书正文的序言应写明该评估报告委托方全称、受托评估事项及评估工作整体情况。

16 ③委托方与资产占有方简介。报告书正文的委托方与资产占有方简介应较为详细地分别介绍委托方、资产占有方的情况,当委托方和占有方相同时,可作为资产占有方介绍,也要写明委托方和资产占有方之间的隶属关系或经济关系。无隶属关系或经济关系的,应写明发生评估的原因,当资产占有方为多家企业时,还须逐一介绍。

17 ④评估目的。报告书正文的评估目的应写明本次资产评估是为了满足委托方的何种需要;及其所对应的经济行为类型,并简要准确说明该经济行为是否经过批准,若已获批准,应将批准文件的名称、批准单位、批准日期及文号写出。 ⑤评估范围和对象。这部分应写明纳入评估范围的资产及其类型,并列出评估前的账面金额。评估资产为多家占有,应说明各自的份额及对应资产类型。

18 ⑥评估基准日。这部分应写明评估基准日的具体日期,确定评估基准日的理由或成立条件,揭示确定基准日对评估结果影响程度。另外,还应对采用非基准日价格标准做出说明。
评估基准日应根据经济行为的性质由委托方确定,并尽可能与评估目的实现日接近。 ⑦评估原则。应在这部分中写明评估工作过程中遵循的各类原则和本次评估遵循国家及行业规定的公认原则。对所遵循的特殊原则也应作适当阐述。

19 ⑧评估依据。应在这部分中列示评估依据。包括行为依据、法律法规依据、产权依据和取价依据等。对评估中采用的特殊依据应作相应的披露。
⑨评估方法。应在这部分中说明评估过程所选择、使用的评估方法和选择评估方法的依据或原因。对某项资产评估采用一种以上评估方法的还应说明原因并说明该资产价值确定方法。对所选择特殊评估方法的,也应介绍其原理与适用范围。

20 ⑩评估过程。这部分应反映评估机构自接受评估项目委托起至提交评估报告的全过程。包括接受委托过程中确定评估目的、对象及范围,基准日和拟定评估方案的过程,资产清查中的指导资产占有方清查、收集准备资料、检查与验证过程;评估估算中的现场检测与鉴定、评估方法选择、市场调查与分析过程;评估汇总中的结果汇总、评估结论分析、撰写报告与说明、内部复核过程,以及提交评估报告等过程。

21 ⑾评估结论。这部分是报告正文的重要部分。应使用表述性文字完整地叙述评估机构对评估结果发表的结论,对资产、负债、净资产的账面价值、调整后账面价值、评估价值及其增减幅度进行表述。还应单独列示不纳入评估汇总表的评估结果。 ⑿特殊事项说明。在这部分中应说明在评估过程中已发现可能影响评估结论,但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项,也应提示评估报告使用者注意特别事项对评估结论的影响,还应揭示评估人员认为需要说明的其他事项。

22 ⒀评估基准日期后重大事项。在这部分中,应揭示评估基准日后至评估报告提出日期间发生的重要事项,以及评估基准日的期后事项对评估结论的影响,还应说明发生在评估基准日期后不能直接使用评估结论的事项。

23 ⒁评估报告法律效力、使用范围和有效期。这部分应具体写明评估报告成立的前提条件和假设条件,并写明评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力和评估结果的有效使用期限。还应写明评估结论仅供委托方依评估目的使用和送交主管部门审查使用,并申明评估报告书的使用权归委托方所有,未经许可不得随意向他人提供或公开。

24 ⒂评估报告提出日期。在这部分中,应写明评估报告书提交委托方的具体日期。评估报告书原则上应在确定的评估基准日后三个月内提出。
⒃尾部。这部分应写明出具评估报告书的机构名称并加盖公章,还要由评估机构法定代表人和至少两名负责评估的注册资产评估师签名盖章。

25 (4)备查文件的基本内容。资产评估报告书的附报文件至少要包括以下基本内容:
① 有关经济行为文件; ② 被评估企业前三年度包括资产负债表和损益表在内的会计报表(非企业或经济组织除外); ③ 委托方与资产占有方营业执照复印件; ④ 委托方、资产占有方的承诺函;

26 ⑤ 产权证明文件复印件; ⑥ 资产评估人员和评估机构的承诺函; ⑦ 资产评估机构资格证书复印件; ⑧ 评估机构营业执照复印件; ⑨ 参加本项评估项目的人员名单; ⑩ 资产评估业务约定合同; ⑾ 重要合同和其他文件。

27 2、资产评估说明的基本内容。 (1)“评估说明封面及目录”的基本内容。 (2)“关于评估说明使用范围的声明”的基本内容。
(3)“关于进行资产评估有关事项的说明”基本内容。

28 ①委托方与资产占有方概况; ②关于评估目的的说明; ③关于评估范围的说明; ④关于评估基准日的说明; ⑤可能影响评估工作的重大事项说明;
⑥资产及负债清查情况的说明; ⑦列示资产委托方、资产占有方提供的资产评估资料清单。

29 (4)“资产清查核实情况说明”的基本内容。
①资产清查核实的内容; ②实物资产的分布情况及特点; ③影响资产清查的事项; ④资产清查核实的过程与方法; ⑤资产清查结论; ⑥资产清查调整说明。

30 (5)“评估依据说明”的基本内容。 ①主要法律法规; ②经济行为文件; ③重大合同协议及产权证明文件; ④采用的取价标准; ⑤参考资料及其他。

31 (6)“各项资产及负债的评估技术说明”基本内容。
①流动资产评估说明; ②长期投资评估说明; ③机器设备评估说明; ④房屋建筑物评估说明; ⑤在建工程评估说明; ⑥土地使用权评估说明; ⑦无形资产及其他资产评估说明; ⑧负债评估说明。

32 (7)“整体资产评估收益现值法评估验证说明”的基本内容。
①收益法的应用简介; ②企业的生产经营业绩; ③企业的经营优势; ④企业的经营计划;

33 ⑤企业的各项财务指标; ⑥评估依据; ⑦企业营业收入、成本费用和长期投资收益预测; ⑧折现率的选取和评估值的计算过程; ⑨评估结论。

34 (8)“评估结论及其分析”的基本内容。 ①评估结论; ②评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因; ③评估结论成立的条件;
④评估结论的瑕疵事项; ⑤评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响; ⑥评估结论的效力、使用范围与有效期。

35 3、资产评估明细表的基本内容。 (1)资产评估明细表基本内容。 ①资产及其负债的名称、发生日期、账面价值、评估价值等;
②反映资产及其负债特征的项目; ③反映评估增减值情况的栏目和备注栏目; ④反映被评估资产会计科目名称、资产占有单位、评估基准日、表号、金额单位、页码内容的资产评估明细表表头;

36 ⑤写明清查人员、评估人员的表尾; ⑥评估明细表设立逐级汇总。 ⑦资产评估明细表一般应按会计科目顺序排列装订。
(2)资产评估明细表样表包括以下几个层次:资产评估结果汇总表、资产评估结果分类汇总表、各项资产清查评估汇总表及各项资产清查评估明细表。

37 第二节 资产评估报告书的编制 一、资产评估报告书的编制步骤 （一）整理工作底稿和归集有关资料 （二）评估明细表的数字汇总 （三）评估初步数据的分析和讨论 （四）编写评估报告书 （五）资产评估报告书的签发与送交

38 二、资产评估报告书编制的技术要点 （一）文字表达方面的技能要求 （二）格式和内容方面的技能要求 （三）评估报告书的复核及反馈方面的技能要求 （四）撰写报告书应注意的事项

39 三、资产评估报告书实例 资产评估报告书摘要
ZF资产评估有限公司接受ABC公司的委托,根据国家关于国有资产评估的有关规定,本着独立、公正、科学、客观的原则,按照国际公允的资产评估方法,对ABC公司整体改组上市之目的而委托评估的ABC公司资产和负债进行了实地察看与核对,并做了必要的市场调查与征询,履行了公认的其他必要评估程序。

40 据此,我们对ABC公司的委估资产在评估基准日的公平市值分别采用成本法和收益法进行了分项及总体评估,为其整体改组上市提供价值参考依据。目前我们的资产评估工作业已结束,现谨将资产评估结果报告如下:

41 资产名称 帐面值 清查调整值 评估值 增减值 增减率%.
金额单位:人民币万元 资产名称 帐面值 清查调整值 评估值 增减值 增减率%.

42 本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的以及报送有关主管机关审查而作。评估报告使用权归委托方所有,未经委托方同意,不得向他人提供或公开。除依据法律需公开的情形外,报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。 重要提示 以上内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告书全文。 ZF资产评估有限公司 2001年2月10日

43 评估机构法人代表: 注册资产评估师: ABC公司 资产评估报告书 ZF评报字(2001)第10号

44 一、绪言 ZF资产评估有限公司接受ABC公司的委托,根据国家有关资产评估的规定,本着独立、公正、科学、客观的原则,按照国际公允的资产评估方法,为满足ABC公司整体改组上市之需要,对ABC公司资产进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证,对委估资产和负债在2000年12月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下:

45 二、委托方及资产占有方 委 托 方:ABC公司 资产占有方:ABC公司 (简介略) 三、评估目的 本次评估的目的是为ABC公司整体改组上市提供价值参考。

46 四、评估范围和对象 ABC公司拟以其全部经营性净资产投入到拟成立的ABC股份有限公司中,评估范围包括流动资产、长期投资、固定资产(房屋建筑物类、机器设备类)、在建工程、无形资产、其他资产及负债。对土地使用权拟由集团公司以授权经营方式取得后租给股份公司使用,土地使用权不纳入评估结果汇总表中。 评估的具体范围以公司提供的各类资产评估申报表为基础,凡列入表内并经核实的资产均在本次评估范围之内。

47 五、评估基准日 根据我公司与委托方的约定,本项目资产评估的基准日期确定为2000年12月31日。 由于资产评估是对某一时点的资产及负债状况提出价值结论,选择会计期末作为评估基准日,能够全面反映评估对象资产及负债的整体情况;同时根据ABC公司的改制方案对时间的计划,评估基准日与评估目的的计划实现日较接近,故选择本基准日作为评估基准日。

48 本次资产评估工作中,资产评估范围的界定、评估价值的确定、评估参数的选取等,均以该日之企业内部财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

49 六、评估原则 (略) 七、评估依据 在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规,以及在所参考的文件资料主要有: (一)评估行为依据(略) (二)评估法规依据(略) (三)评估产权依据(略) (四)评估取价依据(略)

50 八、评估方法(略) 九、评估过程(略) 十、评估结论 在实施了上述资产评估程序和方法后,委估的ABC公司资产于评估基准日2000年12月31日所表现的公平市值反映如下:

51 评估结论详细情况请见资产评估明细表(另册)。
金额单位:人民币万元 资产名称 帐面值 清查调整值 评估值 增减值 增减率%. 评估结论详细情况请见资产评估明细表(另册)。

52 十一、特别事项说明 委托方在1999年12月分别与王××、吴××签订转让协议,将王××、吴××存于中国银行××储蓄所的大额存单转让给委托方。据转让协议,承诺不得挂失、提前支取、抵押,而存款期满,委托方持存单向××所支取。××储蓄所以“王××、吴××已将存折挂失,并巳提前支取”为由拒付。至清查工作日止,经××市××区人民法院一审判决委托方胜诉,二审正在审理之中。以上款项的可收回程度及对评估结果的影响程度,无法确定,仅按清查值列示。 本评估报告使用者应注意特别事项对评估结论的影响。

53 十二、评估基准日期后的调整事项 在评估基准日后有效期以内,资产数量发生的变化,应根据原评估方法对资产额进行相应调整。当评估方法为成本法时,应按实际发生额进行调整;若资产价格标准发生变化、并对资产评估价格已产生了明显影响时,委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。 由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化,委托方在资产实际作价时应给予充分考虑,并进行相应调整。

54 十三、评估报告法律效力 1、评估结论有效的其他条件
本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场的原则确定的现行公允市价,没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响,同时,本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。 当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时,评估结论一般会失效。

55 2、本评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力。
3、评估结论的有效使用期限 根据国家现行规定,本资产评估报告有效期为一年,自评估基准日2000年12月31日起计算,至2001年12月30日止。当评估目的在有效期内实现时,应以评估结论作为资产转让价值的参考。超过一年,需重新进行资产评估。 十四、评估报告提出日期 本评估报告提出日期为2001年2月10日

56 ZF资产评估有限公司 2001年2月 评估机构法人代表: 注册资产评估师: ABC公司资产评估人员名单 (略) 备查文件

57 有关经济行为文件; 资产评估立项批准文件; 被评估企业评估基准日会计报表; 委托方与资产占有方营业执照复印件; 产权证明文件复印件; 委托方、资产占有方承诺函; 资产评估人员和评估机构的承诺函; 资产评估机构资格证书复印件; 评估机构营业执照复印件; 资产评估业务约定合同; 其他文件。

58 第三节 资产评估报告书的复核与应用 一、资产评估报告书的复核
资产评估报告书的复核是指对工作底稿、评估说明、评估明细表和报告书正文的文字、格式及内容的复查和核对。为保证资产评估报告书的质量，应对报告书实行多级复核，即注册资产评估师、项目负责人、项目复核人均应对资产评估报告书进行复核并在报告书上签字。

59 二、委托方对资产评估报告书的应用 （一）作为资产业务的作价基础 （二）作为企业进行会计记录或调整账项的依据 （三）作为履行委托协议和支付评估费用的主要依据

60 三、资产评估管理机构对资产评估报告书的应用
资产评估管理机构主要是指对资产评估行政管理的主管机关和对资产评估行业自律管理的行业协会。 一方面资产评估管理机构通过对评估机构出具的资产评估报告书有关资料的运用，能大体了解评估机构从事评估工作的业务能力和组织管理水平。 另一方面，它也是对资产评估结果质量进行评价的依据。 再一方面，它能为国有资产管理提供重要的数据资料。

61 四、其他有关部门对资产评估报告书的应用 国有资产监督管理部门对资产评估报告的应用
主要表现在对国有产权进行管理的各个方面，通过对国有资产评估项目的核准或备案，可以加强国有产权的有效管理，规范国有产权的转让行为。 证券监督管理部门对资产评估报告书的运用， 主要表现在对申请上市的公司有关申报材料招股说明书的审核过程，以及对上市公司的股东配售发行股票时申报材料配股说明书的审核过程。 保险监督管理部门、工商行政管理部门、税务、金融和法院等部门也都能通过对资产评估报告书的运用来达到实现其管理职能的目的

62 本章小结 资产评估报告，是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。 资产评估报告一般包括以下基本要素：委托方、资产占有方及其他评估报告使用者，评估目的，评估对象和评估范围，价值类型及其定义，评估基准日，评估依据，评估方法，评估程序实施过程和情况，评估假设，评估结论，特别事项说明，评估报告使用限制说明，评估报告日，评估机构和注册资产评估师签章。 资产评估报告书的编制要经过以下步骤：整理工作底稿和归集有关资料，评估明细表的数字汇总，评估初步数据的分析和讨论，编写评估报告书，资产评估报告书的签发与送交。其编制要符合资产评估报告编制要点。

63 思考题 1、资产评估报告的含义是什么？ 2、资产评估报告有哪些类型？ 3、资产评估报告有哪些基本要素？
4、资产评估报告编制的技术要点有哪些？ 5、资产评估报告书复核的含义是什么？有哪些具体要求？