谨呈：深圳市田厦实业股份有限公司 横岗富华居项目前期报告.

Presentation on theme: "谨呈：深圳市田厦实业股份有限公司 横岗富华居项目前期报告."— Presentation transcript:

1 谨呈：深圳市田厦实业股份有限公司 横岗富华居项目前期报告

2 项目营销策略总纲基本思路 区位属性 SWOT分析 片区改造 案例借鉴 项目概况 项目定位 小结 本区房地产发展历程 功能配比
第一部分：项目分析 第三部分：项目定位 区位属性 片区改造 项目概况 小结 SWOT分析 案例借鉴 项目定位 第二部分：市场分析 第四部分：物业发展建议 本区房地产发展历程 本区房地产市场现状 功能配比 建筑风格 商业布局 户型推荐 园林规划

3 横岗新城——深圳计划兴建的七个卫星城之一
第一部分 项目概况 片区功能定位 横岗新城——深圳计划兴建的七个卫星城之一 规划对横岗新城作出的定 位是： 深圳市东部重要的物流基地和港口服务区； 全市最重要的铁路交通枢纽和物流基地之一； 联系东部物流走廊和产业发展轴的重要节点。 按照规划，横岗将以策略改善、整理为主，强化其新城综合服务功能，工业实行转换升级，同 时为盐田港提供后备基地； 横岗将沿深惠公路依托轨道交通建设，带动深惠公路两边用地的更新与改造(如工业往二通 道、龙岗中心城及大工业区方向转移)，依次形成新城中心区、城市生活区及工业区；同时将 大康—安良—西坑作为盐田港区的后备基地(港口服务区)。

4 第一部分 项目概况 横岗经济 区域经济继续持续良好的发展趋势,各项经济指标保持较快的增长速度
根据数据统计，2007年横岗全年实现地区生产总值103.5亿元，同比增长13.5%；完成财政收入4.63亿元，同比增长16.7%；完成税收12.6亿元，同比增长16.2%。 区域经济继续持续良好的发展趋势,各项经济指标保持较快的增长速度

5 片区交通规划——高速公路、快速干道形成系统性的路网，横岗纳入深圳整体城市交通体系。
第一部分 交通分析 片区交通规划——高速公路、快速干道形成系统性的路网，横岗纳入深圳整体城市交通体系。 交通发展定位：生态化高效率复合交通走廊，即多种运输方式集中在同一路线上所形成的高效率运输通道。 十一五规划将进行全区市政、路网建设如高速公路、地铁轨道交通等重大工程建设，将进一步加强龙岗与珠三角的联系，形成以龙岗为核心的东部都市圈。 “一环三横四纵” 往深圳特区方向有6个快速通道，往东莞和惠州方向有4个快速通道。轨道交通有6条线路。高速公路、快速干道形成系统性的路网，横岗纳入深圳整体城市交通体系。 盐排高速公路 深惠高速公路 深汕高速公路 南坪快速路 盐坝高速公路 清平快速路 丹平路 外环快速路 2005年7月，清平高速公路一期工程全线贯通，与水官高速组成龙岗西至市区的快速干线； 多条高速公路、快速干道穿横岗而过，交通的改善让横岗融入深圳。

6 片区交通规划——项目周边的交通主要有深惠路和地铁三号线
第一部分 项目概况 交通分析 片区交通规划——项目周边的交通主要有深惠路和地铁三号线 深惠路改造：深惠路改造扩建工程始于深圳市布吉联检站，经过龙岗区的布吉、横岗、龙城、龙岗和坪地街道，止于深圳市与惠州市交界处。全长为35.99公里， 宽70米，全线双向8车道行驶，整个道路设计有机动车快速车道、人行道、辅道、两侧分割带和中央分割带。 地铁3号线：目前正在建设当中，连接罗湖中心区、布吉、横岗镇、龙岗中心城的客运干线，设站 21座，全长32.70公里，与地铁一号线、轻轨五号线、广深铁路相连接。线路全程规划运行时间为45分钟，将于2010年10月通车运营 。 项目所处站为六约站。

7 第一部分 项目概况 交通分析 横岗：地铁沿线构建10万人口的繁荣商圈带 其它轨道交通——
根据规划，地铁3号线站点周边500米的腹地为高强度商业开发区域，按照目前每个站点规划控制2-3平方公里的要求，横岗（育马场、塘坑）区域将至少聚集10万人口（规划每站点周边5万人口）。 依托地铁沿线的改造，以车站为核心，周边物业开发形成大量的人流疏散、休闲、购物场所，龙岗区将形成若干各具特色的繁荣商圈。 塘坑站 育马场站 其它轨道交通—— 1、地铁11号线：连接南山、龙华、坂田、横岗和盐田，并衔接1号线、2号线、3号线、4号线、6号线和8号线。 2、地铁12号线：地铁12 号线连接龙岗次中心区、大工业区及坑梓卫星新城，与3号线一起形成东部发展轴上的快速轨道交通走廊，采用城市铁路制式。

8 第一部分 片区改造规划 本项目处于《横岗六约128工业区改造专项规划》范围内
（一）片区将建成纯商住区域，工业全面退出 横岗六约片区旧村改造范围以128工业区为主，由牛始埔、埔厦、龙塘三个居民小组部分村民住宅用地组成，东至兴龙路，南临深惠公路，西接梧桐路与振业城相连，北以规划深龙路为界，规划总用地面积49.35万平米，旧改将在2010年之前完成。     改造后，区域功能由商业用地、居住用地、绿地、教育及公共服务设施等组成，工业将在改造后全面退出，区域将成为纯商住区域。 （二）片区将建成横岗居住中心 改造完成以后，区域将新增661305平米的住宅面积；现有区域内还有两块占地在15万平方米以上的土地将开发住宅，建筑面积约75万平米；加上振业城及中海·大山地76万平米的面积，整个区域将连成217万建筑面积的一个大型居住区域，共提供23000套住宅、供8万人居住。 （三）片区将建成横岗商业中心 依托地铁3号线及深惠路改造，建成休闲型高尚住区和商贸、服务业发达的商业旺区。区域商业主要沿深惠路、埔厦路以及深龙路布置。深惠路沿线的商业用地呈“哑铃型”布置，在梧桐路、埔厦路以及兴龙路与深惠路交叉口处布置主力商场、大型购物中心、商业广场，中间地带则安排商业街以及商务公寓。 项目处于横岗最大规模的工业区改造范围内，在良好的市政规划的指导下，片区将大大改善既有的“工业区”的面貌，城市化进程加快，片区形象提升。

9 横岗的规划发展将深度改变片区面貌，横岗新城将成为新兴热点片区
第一部分 项目区位总结 横岗的规划发展将深度改变片区面貌，横岗新城将成为新兴热点片区 n经济的迅速增长，全新的市镇； n大刀阔斧的市政建设； n轨道交通/快速干道形成系统性的路网； n规划良好的城中村改造； n不同于传统市中心的全新立意的实现； 市政规划起点甚高，片区急速进入城市 化进程，成为龙岗的副中心。 横岗——未来地产 “明星”

10 第一部分 项目概况 项目位置——项目位于深圳市龙岗区横岗镇六约一二八工业区深惠路的北侧。 本案
红棉路片区（文体中心） 居住氛围浓厚 本案 六约片区 商业及工业集中 本项目用地形状为长方形，地势平坦。占地面积9,500平方米。 该宗土地现状有三栋厂房和富华居家居广场，目前仍在使用中。

11 第一部分 项目概况 项目进入性：从项目四至分析可以看出，项目东侧是宇华路，西侧是华发路，而南面则是深惠路，项目的进入性良好。 北侧——锦华厂
西侧——横岗电子城 东侧——标诚眼镜厂 南侧——深惠公路

12 第一部分 项目概况 景观资源：项目最好的景观面是在南面，高层单位可远眺绿绿丛丛的山体自然景观，东面、西面及北面的可利用的自然景观资源几乎没有，但视野开阔、通透。 本案

13 第一部分 项目概况 配套分析：项目所处区域属于横岗成熟区域，配套设施完善，涵盖的范围包括;餐饮、住宿、购物、休闲、学校、银行。主要有天和百货、天天渔港、农贸市场、六约学校、皇室会所、圣德堡酒店、深圳农村商业银行。项目的西侧未来规划是一所全日制的寄宿中学。 本案

14 第一部分 项目概况 地块条件分析 地块占地9500平方米，规模小，容积率高； 地块呈长方形，落差不大，规划易行；
条状分布，利于安排南北通透户型； 地块南面临街深惠路及地铁3号线，交通通达性强，但也存在噪音问题； 地块周边生活配套完善，但商业档次较低； 处于六约村全面改造范围之内，利于项目发展； 地块东、西、南三面临路，商业规划空间大。 地块条件分析

15 项目自身属性界定：急速发展的城镇中心区域，受地块面积约束，规划空间有限，适合以住宅为主，少量商业为辅的一体项目。
第一部分 项目概况总结 项目自身属性界定：急速发展的城镇中心区域，受地块面积约束，规划空间有限，适合以住宅为主，少量商业为辅的一体项目。 属性界定 描述 诠释 区位属性 横岗六约 128工业区改造范围 1、经济快速增长的全新市镇； 2、深惠公路改造、地铁三号线，交通规划加速城市化进程 3、六约村的整体规划改造。 项目属性 1、目前周边正处于改造，居住氛围弱； 2、周边生活配套设施齐全； 3、占地面积小，规划空间有限。 1、周边有中海大山地、振业城正在销售的项目的花园小区，提升片区开发环境； 2、西侧规划全日制寄宿中学，紧邻六约小学，教育资源丰富。 项目交通环境、进入性好、昭示性强。 地块三面临路，南侧位临正在改造的深惠路。 地块内部无可利用资源，南面高层可远眺山景。 地块内部现为厂房，无特殊资源，拆迁速度快。

16 项目营销策略总纲基本思路 区位属性 SWOT分析 片区改造 案例借鉴 项目概况 项目定位 小结 本区房地产发展历程 功能配比
第一部分：项目分析 第三部分：项目定位 区位属性 片区改造 项目概况 小结 SWOT分析 案例借鉴 项目定位 第二部分：市场分析 第四部分：物业发展建议 本区房地产发展历程 本区房地产市场现状 功能配比 建筑风格 商业布局 户型推荐 园林规划

17 第二部分 本区房地产发展历程 横岗房地产市场发展阶段划分： 市场萌芽期 初步发展期 快速发展期
纵观横岗的房地产发展历程，根据市场的整体情况，我们将市场的发展分为：市场萌芽期、初步发展期、快速发展期。对应的时间分别是：20世纪90年代、2000年－2005年、2005年－目前。 1990 2000 2005 2008 市场萌芽期 初步发展期 快速发展期 阶段划分的依据是以产品的更新换代为依据，萌芽期：满足居住的产品、初步发展期：产品品质＋配套设施、快速发展期：高端产品(house) 。

18 第二部分 本区房地产发展历程 市场萌芽期（20世纪90年代）
供应方面：该阶段横岗房地产市场刚刚开始，市场上主要的商品房楼盘有梧桐花园，联建商住楼等，市场总体供应量少； 需求方面：主要是以当地居民自住需求为主； 产品方面：项目整体素质较低，无配套，规模小；产品主要以三房以上为主，面积在110－140平方米之间。 其他方面：房地产市场处于萌芽阶段，市场上开始有商品房销售，但是量少，规模小，对市场影响不大；主要的开发商有深圳横岗投资股份有限公司。

19 第二部分 本区房地产发展历程 初步发展期(2001年－2005年)
供应方面：市场供应量增长，市场得到品牌发展商关注，开始进入横岗市场；这一阶段市场上比较有突出的项目有中海怡美山庄、卓越城市中心花园、锦冠华城、新亚洲广场等； 需求方面：本地需求为主，此外还有香港、台湾等外来客户及福建、湖南等客户； 因地铁三号线的规划，开始出现部分关内置业者，主要是关内白领。

20 第二部分 本区房地产发展历程 产品方面：开始注重项目的规模建设，注重园林环境的打造、重视项目自身生活娱乐配套；产品主要是两房、三房、四房，面积在80－130平方米；复式、别墅产品数量逐渐增多。 项目名称 户数 主力户型 户型特点 相关配套 怡美山庄 3000 两房、三房 一梯两户，赠送面积多，使用率高 会所、拉丁风情园林 城市中心花园 386 三房120－130m2，四房140 m2 一梯两户，方正实用，南北通透 大型商业及沿街商业铺位、私家会所 锦冠华城 804 两房至四房，面积70 m2－140 m2、复式150 m2 入户花园、、凸窗、落地窗设计户型多样、南北通透，格局方正 大型会所、小区幼儿园、沿街商铺、泛会所园林 其他方面：品牌发展商进入横岗，横岗得到市场的关注，随着各项目的面世，区域整体环境的改善，市场开始朝高端方向发展。

21 第二部分 本区房地产发展历程 快速发展期（2005年－目前）
供应方面：市场上的项目较少，有志健时代广场、中海大山地、振业城、信义锦绣花园。但是后三个项目的规模都比较大，总量在6800套以上，市场的总体供应量比较稳定； 需求方面：这一时期，横岗的客户主要可以分为三部分，即投资客、本地中高层消费者、关内高端客户；其中，振业城一期开盘时，有六成客户来自深圳关内。

22 第二部分 本区房地产发展历程 产品方面：产品的品质和档次得到极大的提升，如：志健时代为一集合住宅、大型商业、写字楼的综合性项目；中海大山地、振业城为house高尚社区； 项目名称 户数（户） 主力户型 户型特点 相关配套 中海大山地 1571 叠加别墅 m2、联排别墅 m2、复式150m2、两房－四房房90－140m2 一梯两户、赠送面积多、使用率高、南北通风 会所、沿街商铺 振业城 3600 一期：独院住宅 m2，叠加 m2，多层复式 m2，独立别墅 m2，普通多层和单身公寓50—87 m2 三重院落和双主卧设计 、退台设计 、南北通透 商业街、会所、 信义锦绣花园 1797 一期：两房63~73m2，三房84~110m2 ；二期：一房48m2、两房60～70m2、三房80～110m2 两梯六户、方正实用、四明设计、三房赠送入户花园 小区幼儿园、商业、会所 其他方面：随着交通的完善、规划改造的进程，整体环境得到很大的提升，横岗得到市场的认可，横岗房地产受到更多的置业关注。

23 第二部分 本区房地产发展历程 横岗房地产市场受品牌开发商的影响，产品品质不断提升，同时客户的范围不断扩大，随着地铁的修建和深惠路整体改造将拉近与市区的距离，也极大地推进了横岗房地产市场的进一步发展，本项目开发应予借助良好的发展时机。

24 项目营销策略总纲基本思路 区位属性 SWOT分析 片区改造 案例借鉴 项目概况 项目定位 小结 本区房地产发展历程 功能配比
第一部分：项目分析 第三部分：项目定位 区位属性 片区改造 项目概况 小结 SWOT分析 案例借鉴 项目定位 第二部分：市场分析 第四部分：物业发展建议 本区房地产发展历程 本区房地产市场现状 功能配比 建筑风格 商业布局 户型推荐 园林规划

25 2007年区域土地市场情况 土地编号 地块用途 交易日期 类型 交易方式 竞得者 成交价格（元） 楼面地价（元/ m2） 土地面积 建筑面积 容积率 地址 G 工业用地 政府出让 挂牌 未成交 - m2 65283 m2 2.0 坑梓街道 G m2 42905m2 G 居住用地 深业南方地产（集团）有限公司 m2 77994 m2 2.5 G 企业出让 m2 龙岗区坑梓街道七星伴月地段 G 五丰食品（深圳）有限公司 m2 横岗街道 G 2007年横岗区域一共有五宗土地出让，其中工业用地四宗，居住用地一宗，最终只有两宗成交，分别是坑梓街道G 和横岗街道的G 、G

26 第二部分 本区房地产市场现状 区域楼盘分布图 目前在售新盘： 康乐花园 城市中心花园 怡美山庄 大山地（一期） 振业城（一期） 锦绣花园
锦绣花园（二期、三期） 城市中心花园 怡美山庄 锦绣花园 锦冠华城 大山地 梧桐花园 项目地块 振业城

27 第二部分 本区房地产市场现状 需求分析： 目前横岗区域的客户主要可以分为以下几类：高端客户、当地居民、本地企业中高层、关内白领、外地客户。
市场主要项目客户组成 项目 名称 梧桐 花园 康乐 怡美山庄 城市中心花园 锦冠华城 锦绣花园一期 锦绣花园二期 大山地 振业城 主力 客户 本地 本地企 业老板 居民 当地 白领 关内 本地工作者 外省客户 本地居民 关内白领 投资客户 关内客户 关内高端客户 本地企业高层 需求 分析 城市改造、 重新置业 因工作 生意需要 产品升级、 居住环境改善 安家 置业 品牌追随、置业需求 安家置业需求 养老自住 产品更新换代、居住太监改善 投资和自住 置业需求 投资 追求品牌、高端消费兼投资 工作置业 产品升级、改善居住条件 其中，本地客户一直占据着较大的比例，而随着产品的升级，关内客户数量开始增加

28 第二部分 本区房地产市场现状 客户需求分析： 高 端 客 户：此类客户主要是社会高收入者，他们所购买的产品主要是以复式或者
　　　　　　别墅产品，主要是社会地位的象征、品质及生活的追求； 企业中高层：因为工作便利的原因而选择在片区置业，根据其收入状况，选择的类 型多，空间大； 关 内 白 领：主要是看中片区房价较低、交通配套逐步完善、未来升值空间大以及 　　　　　　开发商的品牌； 当 地 居 民：主要是对住房的升级换代的需求和改善居住环境的需求； 外 地 客 户：主要是福建、台湾、香港等地区客户，因祖籍或者生意等各种原因选 择在横岗购房；

29 第二部分 本区房地产市场现状 产品分析： 目前市场上主要的产品形态有普通住宅、复式、别墅三种，普通住宅。
普通住宅：三房、四房为主，面积区间较大，主要在90－140平方米之间； 复式住宅：面积区间130－180平方米，主要是集中在2004年后开发的楼盘； 别墅住宅：面积区间160－550平方米，各种类型均有，主要是集中在振业 城、大山地等高端项目。 区域主要产品供应项目 项目名称 梧桐花园 康乐花园 怡美山庄 城市中心花园 锦冠华城 锦绣花园 大山地 振业城 主力产品 两房至五房110－140平方米 别墅280－320平方米 两房70－100平方米；三房70－110平方米；四房五房130－170平方米 二房80平方米，三房、四房110－150平方米，五房六房180平方米以上 三房98－125平方米 两房70－90平方米，三房94－105平方米 三房四房90－120平方米，别墅160－260平方米 普通住宅70－124平方米，别墅160－550平方米

30 第二部分 本区房地产市场现状 小结： 产品结构：目前片区的产品结构比较简单，主要有偏大户型的平层住宅和别墅；住
　　　　　宅的面积主要集中在85－138平方米，别墅面积170－550平方米；　 市场供应：高端产品（house）主要是集中在目前在售的项目，三级市场主要是普 　　　　　通住宅； 客户方面：目前片区的客户组成主要有高端客户、企业中高层、关内白领、当地居 　　　　　民、外地客户；高端客户和企业中高层白领主要是购买高端产品，关内 　　　　　百领、当地居民、外地客户主要是以普通居住产品为主。

31 中海大山地是深圳首座由双拼别墅、联排别墅、山地叠加别墅和多层住宅、高层住宅组成的大型纯山地TOWNHOUSE社区。
第二部分 本区房地产市场现状 中海大山地是深圳首座由双拼别墅、联排别墅、山地叠加别墅和多层住宅、高层住宅组成的大型纯山地TOWNHOUSE社区。 地理位置：横岗梧桐路与环城北路交汇处 占地面积：18万平米 建筑面积：约22万平米 容积率：1.2 总户数：1571户 项目推广时间节点 开盘日期 步骤 产品 价格（元/平方米） 备注 2007－9－15 第一批单位（153套） House 38000 共153套/ 平方米住宅单位 2007－10－27 第二批单位（280套） 公寓、复式多层 公寓6500、多层8500、复式12000 共280套/ 平方米；24套/ 平方米商业单位 2007－11－16 珍藏单位（133套） 多层、高层复式 多层9500、复式13000 共133套/ 平方米住宅单位 2007－12－14 街铺（24套） 街铺 14000 共24套/1992.6平方米商业单位；

32 第二部分 本区房地产市场现状 中海大山地目前剩余单位主要是复式单位和联排house单位，兼有少量多层三房；复式面积为150－200平方米，均价1.2万元/平方米；联排house单位均价3.5万元/平方米；多层三房单位，面积98平方米，单价9300元/平方米；中海大山地后续单位在五月份将推出市场，产品基本是以house为主。

33 第二部分 本区房地产市场现状 振业城位于龙岗横岗镇西侧，深惠公路北侧，是一个以纯Townhouse住宅为主的大型高尚社区，占地面积： 平方米，建筑面积：541796平方米，容积率：1.32，总户数：3600户。 振业城推广时间节点 日期 步骤 产品 价格（元/m2） 备注 2005－06－26 一期一批开盘 二房118套、单身公寓42套、别墅263套 － 当日销售金额突破两亿元 2005－11－05 加推C、D组团联排别墅 联排别墅58套， 9000 2006－01－01 翠湖居开盘 两房70 m2，三房103－124共m2，158套 5500 开盘当天销售6成 2006－01－15 商业街开盘 面积为20－50 m2共82套 当日销售56套，销售金额逾3000万 2006－04－30 H组团首批单位 联排别墅41套、 均价10000 2006－12－02 H组团剩余单位 四拼别墅20套、湖滨双拼10套，面积240－290 m2 当天销售6成 2007－04－28 纯湖岸单位 共五套别墅，376－478 m2 均价27000

34 第二部分 本区房地产市场现状 振业城 项目分三期开发，一期占地面积21万平方米，建筑面积18万平方米，于2005年6月26日正式销售，提供户数为719户。其中，独立别墅、双拼别墅、独院住宅、叠加住宅、多层复式约96套、普通多层(二房) 与单身公寓。 户型统计 户型 户数（户） 面积区间（m2） 独立别墅 12 330－550 双拼别墅 28 　 Townhouse 317 175－252 叠加住宅 148 159－173 多层复式 96 186－192 两房 76 50－87 单身公寓 42

35 第二部分 本区房地产市场现状 振业城 目前第一期还剩余9套联排别墅，面积为170－260平方米；第二期和第三期于2007年10月正式动工，正在建设中，主要的产品有联排别墅、叠加别墅、平层复式等，主力面积300平方米左右。目前已经有部分工程封顶，预计08年年底推出市场。

36 信义锦绣花园位于横岗公园对面，总占地约7万平方米，总建面约18万平方米，共分三期开发。目前已经推出两期，全是高层、小高层。
第二部分 本区房地产市场现状 信义锦绣花园位于横岗公园对面，总占地约7万平方米，总建面约18万平方米，共分三期开发。目前已经推出两期，全是高层、小高层。 地理位置：横岗康乐路和红棉一路交汇处 占地面积： 平方米 建筑面积：186688平方米 容积率：2.4 总户数：1797 推盘时间节点 日期 步骤 产品 价格（元/平方米） 备注 一期公开选房 两房、三房、四房；复式 m2 共 m2/914套单位；90平方米以下住宅比重43.25% 一期开盘 选房开始累计成交808套，销售率88% 二期开盘 两房、三房 均价10800 共33214 m2/400套 三期接受申请 两房三房： m2；复式： m2 未定 提供312套单位

37 第二部分 本区房地产市场现状 信义锦绣花园即将推出第三期－云庭，共有312套单位，产品主要有70－110平方米的两房三房，130－150的四房以及160－170平方米的五房和复式大户型。 户型 建筑面积 （平方米） 套数 套数比 两房 2房2厅1卫 67-71 60 19％ 2房2厅1卫＋入户花园 76 20 6％ 三房 3房2厅2卫＋入户花园 109 3房2厅2卫＋功能房＋入户花园 121 四房 4房2厅2卫＋空中花园＋入户花园 139－151 115 37％ 五房 5房2厅3卫＋入户花园 167－173 69 22％ 顶层复式 239－273 8 3％ 合计 ―― 312 100％

38 第二部分 本区房地产市场现状 片区市场特征： 物业规模——规模较大，自身配套完善 物业档次——综合质素较高
产品形式——较为丰富，包括平层、复式、叠加双拼house 户型面积——主力户型两房70－90㎡、三房90—120㎡ ，别墅170－550 ㎡ 建筑形式——以多层和高层为主 建筑风格——中西结合的现代建筑风格，趋向简约、明快 销售价格——普通住宅7000－9000元/㎡ ，复式1.2万元/㎡ ，别墅3.5万元/㎡ 营销手法——注重品牌效应，专业化营销道路 购买群体——私营企业主、个体工商户、高级白领 品牌开发——中海、振业、卓越、信义

39 第二部分 市场分析总结 l 早期房地产市场化程度不高：早期的开发产品主要有多 层商住与别墅两种形式，别墅开发集中在镇中心之外，
多层住宅在繁华区域，但是产品比较粗糙，商住混杂， 无绿化与配套； l 片区市场呈现二元化特征：城镇中心为普通高层住宅 （信义锦绣、锦冠华城），郊区开发大型别墅住宅（振 业城、中海大山地）； l 城镇中心缺乏标志性楼盘：横岗为其他区域所熟知的项 目均为郊区型大盘（振业城、中海），片区核心区域缺 乏标志性楼盘； l 整体均价不高，但呈上涨之势：优质项目可实现价格突 破。

40 项目营销策略总纲基本思路 区位属性 SWOT分析 片区改造 案例借鉴 项目概况 项目定位 小结 本区房地产发展历程 功能配比
第一部分：项目分析 第三部分：项目定位 区位属性 片区改造 项目概况 小结 SWOT分析 案例借鉴 项目定位 第二部分：市场分析 第四部分：物业发展建议 本区房地产发展历程 本区房地产市场现状 功能配比 建筑风格 商业布局 户型推荐 园林规划

41 第三部分 项目定位 项目SWOT分析 Strength优势 Weakness劣势 地处交通主干道，地铁沿线物业，交通便利；
三面临路，商业展示面好，昭示性强； 片区生活、教育配套完善； 片区整体规划改造为项目带来的价值； 本地居民较富裕，投资意识强。 项目紧靠深惠路，噪音影响大； 东、西侧是工业厂房，环境杂乱，商业氛围较差； 项目占地规模小，规划空间有限； 可利用的内部景观资源少。

42 第三部分 项目定位 项目SWOT分析 Opportunities机会 Threats威胁 片区改造已全面展开；
市场现有商业形态落后； 交通改善将改变片区客户结构，引入关内客户群体； 片区中高端的小户型产品供应稀缺。 金融政策：金融政策和政府房地产调控政策因素，对房地产业将造成一定的影响； 市场认知：周边存在大量村屋及工厂， 对地块位置相对其它区域认可度偏低。

43 城市的发展，项目的自身属性——注定本项目必须成为横岗的“城市标签”
第三部分 项目定位 城市的发展，项目的自身属性——注定本项目必须成为横岗的“城市标签” 城市发展 城市发展需要 “标签”的出现 自身条件 片区改造范围，可塑性强 田厦需要打造高端形象的载体，提高在横岗的知名度 提升品牌 本项目将成为横岗人拓展城市想象空间的载体； 本项目将是代表横岗新经济、城市魅力的“城市标签”。

44 类似案例分析 第三部分 项目定位 招商城市主场是位于城市干道和在八卦岭工业区的高容积率的新一代精品小户型项目。 城市主场 八卦岭工业区
体育馆 城市主场 白沙岭、园岭生活区 好又多 总用地面积 M2 总建筑面积 M2 其中 住宅面积 M2 商业面积 M2 住宅总套数 1328 容积率 8.16 覆盖率 45.43% 停车位 地下291，地上22 土地使用年限 70年 沃儿玛 新一佳

45 类似案例分析 第三部分 项目定位 户均面积：46.49M2 单套面积 套数 套数比 面积 面积比 A户型 34-40 148 11.14% 8.67% B户型 44-46 1008 75.90% 73.63% C户型 61-67 172 12.95% 17.70% 合计 1328套 M2 产品户型定位：以一房一厅和单房公寓为主，各产品具有很大的面积赠送，各单元间统一而独立，提供了多种自由组合的可能。 空间完整，便于利用； 进深尺度较好，采光和通风较好； 赠送阳台面积，增加附加值。

46 价格、交通、投资回报是主流客户的共同敏感因素
类似案例分析 第三部分 项目定位 主要的客户群体 用途 选择户型 人口特征（家庭结构、年龄、职业、工作地点等） 购买行为特征 过渡 单房 单身，20-25 岁之间，城市白领，工作地点在八卦岭或八卦岭周围的片区。 经济能力差，价格和交通是首要的考虑因素。 一房一厅，二房二厅较少 单身或已婚，部分有3岁以下的子女，25-30岁之间，职业以白领、银行、医院、高管人员、自由职业者为主，工作地点在八卦岭或八卦岭周围片区。 经济能力一般，考虑因素较为综合，价格是其决定购买的主要因素之一。 自用 二房二厅为主，一房一厅少，单房极少 已婚或独身，28-35岁之间，以在八卦岭及其附近工作的公务员、银行、医院、白领、私营企业主或其高管人员、自由职业者为主，工作地点在八卦岭或八卦岭周围的福田、罗湖地区。 经济能力尚可，对八卦岭有一定的认同感。对居住环境有较高的要求，其次为价格和交通。 投资 单房和一房一厅，二房二厅较少 潮州客、八卦岭的私营企业主和公务员较多，港人较少 重视价格、位置及发展前景； 重视投资回报率； 喜购小面积的低层单位； 对年限敏感。 自用客户 价格、交通 投资客户 投资回报率、价格 价格、交通、投资回报是主流客户的共同敏感因素

47 第三部分 项目定位 类似案例分析 案例启示： 项目位临城市主干道，地处八卦岭工业区，周边厂房林立，以公建化的立面提升项目的整体形象，以精准的市场定位跳出八卦岭传统公寓市场，最大化提升价值，超越市场竞争； 在产品打造上，赋予更多的附加值，使消费者更多地体验到产品的实际价值效用； 城市主场所提倡的活力、个性，品位与品质的相融便淋漓尽致的渗透到城市主场中来。  项目关键点：精准的市场定位、赋予产品更多的附加值、宣明的形象、灵活的营销手法、特色的宣传

48 案例分析——花样年花港 地理位置：深圳盐田区明珠大道与永安路交汇处； 物业类型：精品酒店式公寓；
规模：占地 平方米，总建筑面积近 平方米；容积率：4.20 产品：单身公寓30平方米，一房一厅42平方米，两房59平方米； 价格：8000－11000元/平方米； 客户组成：深圳关内白领、投资客与盐田区域的白领阶层；

49 案例分析——花样年花港 花样年花港与本项目相似点 客观条件 开发目标 区域：同属城市物流工业区域； 市场：区域房地产市场现状类似；
客户：城市年轻白领， 价格敏感度较高； 交通：临近城市主干道，交通便利； 规模：规模较小。 开发目标 突破原有区域认知， 挖掘出项目更高的价值，成为区域市场标杆，保证理想销售速度； 花样年花港在推出市场时，周边配套尚未完善，市场产品主要以高端产品为主。花样年花港基于差异化定位，突破常规，并以产品创新、营销概念创新，迅速树立市场形象，赢得市场的认可。

50 案例分析——花样年花港 关键因素分析 启示：突破环境的影响，打造项目亮点 环境： 建筑： 配套： 营销： 交通 ：
工业物流区域，周边的环境呈现杂、乱、差； 建筑： 外立面：挺拔、硬朗、简约的现代建筑风格； 户型特色：精品小户； 配套： 社区商业配套，酒店式物业管理服务； 营销： 以产品创新，服务提升作为营销的重要方向； 出位的营销方式以及花样年品牌的号召力； 交通 ： 周边道路基础设施完善，公共交通系统随着片区发展逐渐完善。 启示：突破环境的影响，打造项目亮点

51 案例分析——花样年花港 市场定位简析： 客户定位简析：
盐田区房地产市场主要以高端项目为主，如：万科东海岸、中海半山兰溪谷等。房地产市场竞争少、产品单一。 鉴于市场的现状和项目地块的地理位置及规模，要想在市场上树立项目的品牌，必须建立项目与众不同的形象和特征。打造差异化项目。 客户定位简析： 项目在进行客户定位时，主要是参考了以下几方面的因素：项目规模小、片区人群收入两极分化严重，片区价值。最后将客户锁定为：片区高收入阶层工作者、投资客、部分关内白领。 片区工作者需求：工作的便利、良好的居住环境、高品质的物业服务； 投资客需求：对片区的前景看好，项目的投资价值； 关内白领需求：低总价；

52 案例分析——花样年花港 产品定位分析： 产品＝小户型公寓＋精装修＋酒店式物业管理 项目的产品定位为精品酒店式公寓，参考以下因素：
与市场主流产品形成差异化； 客户需求：总价低、投资价值高、居住环境、高品质的物业服务； 打造项目品牌特色； 产品＝小户型公寓＋精装修＋酒店式物业管理 花样年花港从一开始推出市场，就受到了市场的关注，并且在深圳整体环境比较差的情况下取得了目前的成绩，和项目的以上几点是有很大关系的。

53 案例借鉴意义 先天优越条件+自身价值提升的成功案例 实现，甚至超越项目价值预期！ 交通便利、准确的客户定位、创新的产品、星级的物管服务……
项目如何准确定位，实现项目价值？ 项目同属于工业、物流区域，定位十分明确，那就是专为社会白领阶层打造的精品中小户型公寓。通过中小户型公寓＋商业配套类型的组合，把物业打造成了可以做自由休憩空间，还可以做酒店商务招待，也可以做过渡自住的多功能物业，满足了目标客户群多方面的需要。 实现，甚至超越项目价值预期！ 交通便利、准确的客户定位、创新的产品、星级的物管服务……

54 打造城市精品中小户型 成为片区城市印象标签 第三部分 项目定位 项目发展方向
基于对片区发展分析、项目地块的研究和类似案例的启示，本着实现价值最大化的原则，我司建议项目定位为 打造城市精品中小户型 成为片区城市印象标签

55 第三部分 项目定位 客户定位——片区项目客户构成
类型 背景特征 消费特征 价格敏感分析 需求户型 本地及周边原居民 横岗的大部分人是自然村中的原住居民 对片区认同，单纯的住宅已经不能满足他们的需求，一些配套完善、品质优越、出众的高端产品成为他们居住和投资需求。 ★★★ 1房、3房、4房、 周边普通白领 周边企业及工业区的管理及技术人员 首次为主，看中片区居家氛围和较低的价格及高性价比。 ★★★★ 1房、2房 个体和私营老板 多为外来移民 对片区认同，多位二次置业，追求尊崇感 ★★ 3房、4房 市内客户 市内中低收入白领和部分投资客户 首次为主，看重片区未来的便利交通、逐渐成熟的生活氛围和较低的价格、性价比。 1房、2房、3房 数据来源：信义锦绣花园 片区客户原以原居民、周边白领、个体和私营老板为主，辐射面较小，市场相对较封闭，现有主流客户对片区的认同感较高，看重其便利的交通和较低房价，有一定的价格敏感度。

56 当地居民，年轻公务员，周边白领，私营小老板
第三部分 项目定位 客户定位——项目所属区域市场客户细分 收入 特点 高层Ⅰ 中高层Ⅱ 中层Ⅲ 中低层Ⅳ 年龄 45岁以上 35岁－45岁 30岁－35岁 25岁－30岁 职业范围 大型私企老板，政府等事业单位高级管理层，工业区企业高管 当地居民，私营业主，高级公务员，企事业单位等中高层管理人员，私营小老板 当地居民，年轻公务员，周边白领，私营小老板 关内白领，一般职员参加工作不久，产业工人 人口总量 5000 3万 8.5万 13万+关内客户 收入水平 家庭年收入30万以上 家庭年收入20-30万 家庭年收入15－20万，目前为市场重要客户 10－15万，市场可挖掘客户 置业能力 80－100万 40－60万 35－45万 25－30万 购房需求 较高 高 户型需求 4房、TH以上 舒适型3房、4房 2房、小3房 1房、2房 根据2005年龙岗区统计年鉴，横岗街道总人口数为25万，其中户籍人口12万； 户籍人口主要集中在前三类客户中，非户籍人口主要为产业工人。 未来地铁的开通，拉近与关内的距离，且关内置业成本高，将会吸引有一部分收入较低的关内白领在此置业。 目前片区高层和中高层的客户已经被市场现有的高端项目消化了一大部分，中层及中低层客户群体正在迅速成长为未来主流购房群体之一，其购房需求度最高，是未来本区域市场的主流客户群体。

57 第三部分 项目定位 客户定位——项目目标客户构成 家庭年收入在30万以上，大型私企老板，政府等事业单位高级管理层，工业区企业高管。 其它客户
④ 家庭年收入在20－30万，私营业主，高级公务员，企事业单位等中高层管理人员，私营小老板 ，关内投资客。 次要客户 ③ 重要客户 ② 家庭年收入10－15万左右：年轻公务员，关内白领，个体小老板。 核心客户 ① 家庭年收入在15－20万，当地居民，年轻公务员，周边白领，私营小老板。

58 主要体现在居住的舒适度和产品的实用性及附加值，功能是否匹配、是否齐全 。
第三部分 项目定位 目标客户选择中小户型的八大理由 理由一：总价低     理由二：户型精致，投“年轻人”所好     理由三：投资回报率和增值潜力较高     理由四：容易出手     理由五：以后可给父母住     理由六：亲和性     理由七：打理方便     理由八：区位条件好，交通方便 主要体现在居住的舒适度和产品的实用性及附加值，功能是否匹配、是否齐全 。

59 项目产品定位 + + 第三部分 项目定位 经济型2房 主力产品 可变2房+1房 可变1房+单身公寓
项目产品选择： 基于从项目占地规模及项目定位要求以及市场角度出发 项目产品定位 本项目以创新的城市标志性形象入市，主力客户将是中等收入的高素质置业菁英人群； 针对具有较高经济能力的核心客户，本项目应以2房主力户型； 针对重点客户，设置1房及2房可变三房（以送面积达到）； 少量单身公寓产品填补市场缺口，抓住投资客户。 经济型2房 + 主力产品 可变2房+1房 + 可变1房+单身公寓

60 项目产品定位 第三部分 项目定位 较高单价、中小面积、合理总价、销售最快
综合“90/70”等相关政策因素考虑，我们初步认为本项目住宅主力户型将锁定在1房、2房，局部1房、2房户型以送面积做到可变2房和3房，使得项目价值最大化，满足中小户型的市场需求。同时为满足部分投资客的需求，增加单身公寓户型，面积控制在30平方米。 户型 建筑面积（㎡） 套数比例 单身公寓 30 15％ 一房 42－50 20％ 小二房 58－65 30％ 大二房 65－70 35％ 较高单价、中小面积、合理总价、销售最快

61 第三部分 项目定位 项目形象定位——专属的区域、形象、社区价值 第一：社区 共享的、参与的、热情的、丰富的 第二：形象 国际的、都市的、敢性的、多彩的 第三：区域 引领的、标杆的、界定的、高度的

62 第三部分 项目定位 项目形象定位——项目主要价值点提炼 都市居住魅力 价值点一：地铁交通、改造范围
——地铁3号线、改造后的深惠路，走在时间的前面 价值点二：塑造形象 ——打造横岗精品中小户型，体现都市居住魅力 价值点三：配套 ——天和百货、天天渔港、农贸市场、六约学校、西侧规划全寄宿中学、皇室会所、圣德堡酒店、深圳农村商业银行

63 田厦·米拉国际 项目形象定位——展现给客户的项目形象 第三部分 项目定位 代言横岗新城市发展座标 ——深惠路，地铁三号线都市精品
形象演绎导入：米拉国际所倡导敢性态度，溢彩生活是一种具有BOLD创意阶层所共同的精神表征。 这里有一种生活的态度，那就是敢梦、敢作、敢为，率性创新的态度； 这里是敢于行动，喜于创新，是讨厌单调，喜爱色彩缤纷； 这里是一种精神的表征，力求多姿多彩的价值观。 美国历史延承中的BLOD精神，18世纪末开始到20世纪初结束的美国西进运动，几乎贯穿了美国近代化的全部过程，并最终推出了美国的经济。在资本主义与工业革命的大背景下发生的事件中，“人”的主观能动力量，就是所说的BOLD精神。BOLD精神建就美国，在整个美国的历史发展进程中，正是始终贯穿着一种BOLD生活态度，是这个国家天性中的乐观渗透到生活的每个领域，热情勇敢，率性而为，无所畏惧，用每一次的创新在时间长河中留下一次次的震动。而BOLD精神也由此更令世界关注并为其喝彩。

64 第三部分 项目定位 其它命名建议 横岗128国际公寓 第三元素

65 第三部分 商业定位 横岗商业高度集中于深惠路沿线以北
餐饮 横岗的商业业态以百货、服装、五金、餐饮、家居为主，主要分布在深惠路沿线，连心路则以皮革为主，其他地方则零散分布餐饮、住宿、小五金、日用百货等。 百货 餐饮 五金 百货 五金

66 第三部分 商业定位 项目周边商业街铺调查 项目 层数 业态 面积（㎡） 出租率 租金（元/㎡） 经营情况
卓越城市中心 1层 社区服务 50－60 95% 60－100 良好 信义锦绣花园 小型百货、餐饮 25％ 100－150 一般 新亚洲花园 社区服务、餐饮、中介地铺 80－150 85% 50－90 锦冠华城 社区服务、餐饮、中介地铺、银行 40－150 2层 网吧、餐饮 500 —— 25－50 周边农民房 五金、餐饮 30－60 98% 40－50 餐饮、服装 90% 20-40 横岗商铺中，底商1层的租金一般在50-100元/m2之间，2层在25-50元/m2之间，纯商业1层一般在 元/m2之间，2层在50-100元/m2之间。 项目周边商业街铺租售情况良好，基本都在经营之中，且经营形式一般； 周边业态基本以五金配件和满足社区居民日常生活需要为主。

67 商业地产市场小结：随着新城发展、商业档次的提高，消费潜力将逐步被激发。
第三部分 商业定位 商业地产市场小结：随着新城发展、商业档次的提高，消费潜力将逐步被激发。 宏观：经济持续增长，商业需求保持平稳； 商圈：商业主要集中于深惠路沿线； 经营状况：良好； 档次：档次较低； 规划：规划未完善，自主发展期，街铺是本片区商业的主要形式 业态：以满足当地居民一般消费需求为主，档次不高； 价格：底商1层的租金一般在50-100元/m2之间，2层在25-50元/m2之间，纯商业1层一般在 元/m2之间，2层在50-100元/m2之间。新开售项目底商价格表价达40000/平方米； 供给：新增商业以社区商业为主，包括信义锦绣花园、振业等项目的商业供给，基本为伴随住宅开发同步供应的商业。 整体商业发达，但物业档次较低。

68 第三部分 商业定位 规模商业的基本分类 资料来源：“美国购物中心协会”的规模分类标准。 类型 商圈规模 店铺构成 停车能力 小型（邻里型）
服务半径：1－2KM 达到时间：3－5MIN 服务人口：1－2万人 小型市场 便民中心 专卖店 50－100辆 中型（社区型） 服务半径：3－5KM 达到时间：5－10MIN 服务人口：5－10万人 超级市场 300－500辆 大型（地区型） 服务半径：10－20KM 达到时间：10－15MIN 服务人口：50－100万人 百货店：2家 批发店：2家 专卖店：100－200家 2000－5000辆 超大型（超地区型） 服务半径：30－40KM 达到时间：20－30MIN 服务人口：＞200万人 百货店：2－6家 批发店：2－3家 专卖店：200－400家 5000－10000辆 10－20家店 20－40家店 资料来源：“美国购物中心协会”的规模分类标准。

69 第三部分 商业定位 根据以上概念的界定，社区商业模式由社区服务半径内人口的数量可划分为邻里型和社区型。
依据本项目商业规模和条件，本项目商业属于邻里型社区商业 形式： 邻里型商业 服务人口： 1—2万人 服务半径： 1—2KM 到达时间： 步行5—10分钟 业态： 以便民中心、专卖店、小规模集中商业为主 行业配置： 商业、服务业 顾客对象： 本项目及邻区住户 购物规律： 需要型购物

70 第三部分 商业定位 商业物业形态发展所需必要条件 大型家居等专业主 题店 大型超市 大型百货 街铺 对交通要求较高。
一般为成熟区域，需昭示性较强的街面。 受其自身品牌号召力及经营能力影响较大。 对周边商业基本无带动作用。 受邻近主题店带动或一定商业源影响/灵活不易控制。 家居、装饰、小型餐饮、服饰店、小型汽车配件等一般为单层，进深10米。 餐饮、洗浴、酒吧咖啡店、证券、银行、汽车配件等一般可为双层，进深15米。 服务半径不同经营面积会相应发生变化。 对交通要求较高。 一般为成熟区域，需一定人流支持及昭示性较强的街面。 对周边商业有较强的带动作用。 服务半径不同经营面积会相应发生变化。 对交通便捷要求较高。 对是否为成熟区域要求不高，易于吸引人流。 对周边物业有很强的带动作用。

71 + - - + 第三部分 商业定位 商业物业形态研究小结 结论 大型百货 非经济因素： 交通便利性 大型超市 专业主题店 小型超市 街铺
本项目商业物业形态宜采用小型集中商业+街铺形式； 受占地规模、人流量限制和周边商业竞争影响，本项目商业面积不宜做的过大。 - + 经济因素： l周边人流量 l区域成熟度 l项目昭示性

72 1:街铺独立产权 2:重点改造范围 3:地铁物业，升值前景大 4:街铺价值最大化 第三部分 商业定位 项目商业主要价值点提炼 长期回报
回报率

73 项目营销策略总纲基本思路 区位属性 SWOT分析 片区改造 案例借鉴 项目概况 项目定位 小结 本区房地产发展历程 功能配比
第一部分：项目分析 第三部分：项目定位 区位属性 片区改造 项目概况 小结 SWOT分析 案例借鉴 项目定位 第二部分：市场分析 第四部分：物业发展建议 本区房地产发展历程 本区房地产市场现状 功能配比 建筑风格 商业布局 户型推荐 园林规划

74 第四部分 物业发展建议 重点改造范围、地铁物业 目标是实现较高利润 我们的项目作为横岗城市标签 企业和城市都期待我们能做点什么……

75 第四部分 物业发展建议 地块印象：地块整体呈长方形，地形工整，由于靠近深惠路，地块的第一部分噪音影响大，对居住有很大影响，但昭示性强，商业价值较高，第二部分受噪音影响较弱，居住价值相对较高。 深 惠 路 华 发 路 宇 北 地块名称 第一部分 第二部分 噪音影响 ★★★★★ ★★★ 居住价值 商业价值 ★★★★ 进入性 昭示性 第二部分 第一部分

76 住宅：由南向北排布，高层单位满足远处山景资源景观，同时增加住宅的多样性；
第四部分 物业发展建议 总体规划 原则： 1、地块占地规模有限，应从集约用地方面考虑； 2、综合考虑地块本身资源条件、项目昭示性、商业价值等因素。 住宅：由南向北排布，高层单位满足远处山景资源景观，同时增加住宅的多样性； 商业：在小型集中商业可考虑布置位临南则深惠路，昭示性强，进入性良好，对吸引人流也有好处，沿住宅底层布置沿街街铺，形成服务社区的商业内街。 北 深 惠 路 华 发 路 宇 住宅 商业内街 住宅 商业内街 住宅 小型集中商业

77 第四部分 物业发展建议 总体规划 北 住宅 华 宇 发 路 住宅 住宅 深 惠 路 出入口是项目的门面，注意品质感与整个项目的调性一致。
深 惠 路 华 发 路 宇 住宅 商业内街 住宅 商业内街 住宅 小型集中商业 出入口是项目的门面，注意品质感与整个项目的调性一致。

78 第四部分 物业发展建议 户型价值分布 A B A B C A
从地块价值分析可知，地块的后半部分离深惠路有一定的距离，噪音影响较小，居住价值较高，建议布置面积较大的2房变3房产品。 B A B 居住价值仅次于A，建议布置经济2房，1房。 B C 靠近深惠路，受噪音影响最大，建议布置面积较小的单身公寓及1房。 C

79 第四部分 物业发展建议 小户型赠送方式 高 实 用 性 高 低 创新性 夹层赠送说明：
虽然现在并没有规范明确规定住宅层高不能超过某个限制高度，但基于现行案例夹层设计报建时被认为是恶意偷面积被卡以及舒适性差、市场接受度低，我们不建议采用。 夹层 实 用 性 复式 内庭苑 入户花园 露台 落地凸窗 阳台 高 低 创新性

80 小户型赠送方式:挑高露台、入户花园、内庭院、凸窗的市场接受度高。
第四部分 物业发展建议 小户型赠送方式:挑高露台、入户花园、内庭院、凸窗的市场接受度高。 创新方式 赠送方式 实用指数 适用性 创新指数 市场接受度 阳台 赠送一半 ● ● ● 适用各种产品 ● ● ● 复式 赠送部分面积 适用高端产品

81 第四部分 物业发展建议 本项目小户型可赠送功能空间 户型 面积区间 入户花园/ 内庭院改房 露台 赠送 多功能 组合 卧室落地 凸窗赠送
主卧转角 卧室 带阳台 1房（单身 公寓） 30－40平米 ● 小2房 55－65平米 大2房 65－75平米

82 第四部分 物业发展建议 户型设计建议 单身公寓及一房 面积区间30－50平米 基本功能 户型方正实用，采光通风良好 价值点 卧室凸窗赠送；
大露台赠送 创新点 内庭院可改房 参考项目 合正美寓 说明 一房总结户型保证各功能空间使用的舒适度，适当考虑赠送吸引客户。

83 第四部分 物业发展建议 户型设计建议 小2房户型设计建议 面积区间（平米） 厅开间（米） 厅进深（米） 主卧开间（米） 58－65
3.3－3.5 5.2－6.0 2.7－3 主卧面积（平米） 次卧面积（平米） 卫生间（平米） 厨房（平米） 8-9 7 3－3.5 4－4.8 小2房 58-65平米 基本功能 满足基本功能即可，如厅开间≥3.3米；主卧开间≥2.7米 价值点 入户花园/内庭院可改房； 卧室赠送全落地式凸窗； 大露台赠送） 参考案例 菁英趣庭、花样年花港 说明 产品设计在满足功能空间使用舒适的前提下部分考虑以赠送提升价值。

84 第四部分 物业发展建议 户型设计建议 大2房户型设计建议 面积区间（平米） 厅开间（米） 厅进深（米） 主卧开间（米） 65－70
6.0－6.5 3.0－3.2 主卧面积（平米） 次卧面积（平米） 卫生间（平米） 厨房（平米） 9－10 8 3－3.5 4－4.8 大2房 65－70平米 基本功能 紧凑实用；如厅开间≥3.6米；主卧开间≥3.0米 价值点 入户花园/内庭院可改房变为2+1房； 主卧室赠送转角凸窗； 卧室赠送落地式凸窗； 大露台赠送 参考案例 菁英趣庭 说明 各功能空间尺度较小2房有所放大，使用舒适性成为其主要竞争优势，部分考虑赠送。

85 第四部分 物业发展建议 提升户型附加值 采光电梯厅 分割成三房 除了厨房和卫生间位置固定外，其他整个空间有足够的采光面。
有足够的采光面，自由分割成两间卧室

86 第四部分 物业发展建议 提升户型附加值 深圳热销户型 诺德居住区 一房两厅一卫 建筑面积48m2、两房两厅一卫 建筑面积78m2
利用赠送空中花园，两房变三房，增加使用面积 大露台设计，增加使用效果和空间面积 飘窗设计，采光视野更好，提升使用效果 大露台设计，增加使用空间面积 利用赠送空中花园，一房变两房，增加使用面积

87 第四部分 物业发展建议 提升户型附加值 深圳热销户型 花样年花港 一房两厅一卫 建筑面积42m2、两房两厅一卫 建筑面积60m2
落地飘窗设计，提升空间使用效果 落地飘窗设计，提升空间使用效果（采光充分、视野开阔） 赠送花园空间，增加户型的通风采光，活动空间 花园露台设计，空间更开阔，采光等充足

88 我们建议项目建筑风格为：现代、简约、时尚、色彩明快
第四部分 物业发展建议 建筑风格建议 结合本项目 产品定位：城市精品中小户型 形象定位：横岗新城市发展座标 我们建议项目建筑风格为：现代、简约、时尚、色彩明快

89 第四部分 物业发展建议 建筑风格建议 屋顶处理： 1、公建形象，提升品质感 2、外立面具有强烈的视觉冲击力，强调昭示效果。
3、高层结构，最大限度满足户型的方正和通透性。 特别做法： 通过大胆的色块的运用，增强项目的昭示性及差异化、个性化，突显项目的品质感、价值感。 灰色、 房间的门窗玻璃采用双层隔音玻璃，以减少噪音的影响。 屋顶处理： 建议能够尽量舒展，并体现独特造型，通过细节展现品质，同时通过灯光的运用增强标识感。

90 第四部分 物业发展建议 公共休闲空间考虑 考虑到地块规模的限制，本项目休闲公共空间不可能与周边其它大型项目媲比，因此可考虑利用商业与住宅的架空转换层作为项目的公共休闲空间，营造出具有精致、特色的居住品质。 中海大山地 架空层泛会所空间营造案例： 万科金色家园

91 第四部分 物业发展建议 商铺的设计建议： ——按照项目定位，规划设计应体现休闲、交流和便捷 设计元素：
街区尺度控制在7-8m，商铺的进深控制在12－13米，开间控制在4米以下，每个街铺的面积均在40－50平方米左右比较合适。 通过店铺外立面、廊柱风格等体现与住宅区的“静”互补的商业气息。 提供休憩交流的空间 统一提供遮阳棚和遮阳伞，避免凌乱，保持外表装修风格的一致性

92 本项目运作要遵循的三点原则 尽量在市场可实现的前提下，提高地块的容积率，增大项目体量；
预计地铁3好线全线通车在2010年10月，项目最佳的入市时机是跟随地铁及深惠路全线通车，有助于项目实现价值最大化； 在地块内部资源有限的条件下，须抓住市场空白点，通过产品创新、独特的项目形象，赢得市场。

93 预祝横岗富华居项目开发圆满成功！ 报告以上内容有不完善之处请各位领导提出指正，谢谢！ The End.