107年公告土地現值及 重新規定地價作業 說明會簡報 報告人 地價課課長 黃建忠 106／10／19

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1 107年公告土地現值及 重新規定地價作業 說明會簡報 報告人 地價課課長 黃建忠 106／10／19
新竹市地政事務所 107年公告土地現值及 重新規定地價作業 說明會簡報 報告人　 地價課課長　黃建忠 106／10／19

2 簡報大綱 舉辦說明會之依據、目的 何謂公告土地現值及其作用 何謂重新規定地價及其作用 公告土地現值調整之辦理程序及期程
相關統計數據及地價動態分析 實價登錄宣導

3 一、舉辦說明會之依據 按地價及標準地價評議委員會評議會議作業 規範第3點規定：「地政機關根據平均地權條 例第15條或第46條規定提送本會評議區段地 價之議案，應先行舉辦公開說明會，說明地 價調查、區段劃分、地價估計作業情形及最 近一期地價動態情況，並受理當地民眾意見 予以彙整處理作成報告，提送本會作為評議 之參考。」

4 二、舉辦說明會目的 1.瞭解政府訂定地價之作業方式。 2.民眾可表達意見，作為公告土地現值及重新規定地價調整作業時之參考。

5 三、何謂公告土地現值？ 公告土地現值是直轄市或縣（市）政府依據 平均地權條例第46條規定，調查轄區內土地 之地價動態，繪製地價區段圖，並估計區段 地價後，提經地價評議委員會評定，據以編 製土地現值表，於每年1月1日公告之土地現 值。

6 四、公告土地現值的作用為何？ 土地移轉及設定典權時土地所有權人申報移轉現值之參考。 課徵遺產稅、贈與稅計算財產價值之標準。
終止耕地三七五租約給予承租人補償之計算標準。 金融機關辦理土地抵押放款及民營公司辦理資產重估之參考。 公有土地有償撥用時，計算地價之標準。

7 五、何謂重新規定地價？ 平均地權條例第14條規定，規定地價後，每 二年重新規定地價一次。但必要時得延長之。 重新規定地價者，亦同。(106年5月10日總統 華總一義字第 號令修正公布第 14條)

8 六、公告地價之作用？ 舉辦規定地價或重新規定地價時
土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為 其申報地價。(如公告地價1,000元/m2，公告期間未申報，以800元 /m2為其申報地價) 土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價 百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申 報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百 分之八十為其申報地價。(如公告地價1,000元/m2，公告期間申報 1,300元/m2，以1,200元/m2為其申報地價，公告期間申報700元/m2， 陳報市府照價收買或以800元/m2為其申報地價)

9 七、申報地價之作用？ 申報地價作為課徵地價稅之依據及租金之參 考。

10 八、公告地價之評定原則 由直轄市或縣（市）政府地價評議委員會參考 當年土地現值表 前次公告地價 地方財政需要 社會經濟狀況
民眾地價稅負擔能力 以上等因素辦理評定。

11 九、公告土地現值及重新規定地價調整之辦理程序
依據平均地權條例第15條、第46條，內政 部頒地價調查估計規則、本市實施地價調 查估計作業規定及本市重新規定地價作業 要點，公告土地現值及重新規定地價調整 之辦理程序如下：

12 計算宗地單位地價並編造公告土地現值表及公告地價表
1 地價調查 2 區段劃分 3 地價估計 4 地價作業說明會 5 評議地價 6 計算宗地單位地價並編造公告土地現值表及公告地價表 7 公告

13 ﹝一﹞地價調查： (以實價登錄申報資料為主要蒐集調查來源)
得採用不動產成交案件申報登錄之實際資訊，或採用當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、金融機構、公有土地管理機關、司法機關或有關機關(構)提供之資訊。(地價調查估計規則第6條第2項節錄)

14 ﹝二﹞區段劃分： 斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。(地價調查估計規則第18條第1項節錄)

15 ﹝三﹞地價估計： 1.以區段內查估所得之土地正常買賣價格或收益價格，以其中位數作為各該區段之區段地價。
2.無買賣實例或收益實例之區段，則以鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編定用地相同，且已依前述方法估計出區段地價之地價區段，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計得出目標地價區段之區段地價。(地價調查估計規則第21條第1項節錄)

16 ﹝四﹞地價作業說明會： 地政機關根據平均地權條例第15條或第46條規定提送地價及標準地價評議委員會評議區段地價之議案，應先行舉辦公開說明會，說明地價調查、區段劃分、地價估計作業情形及最近一期地價動態情況，並受理當地民眾意見予以彙整處理作成報告，提送地價及標準地價評議委員會作為評議之參考。 ﹝五﹞評議地價： 繪製地價區段圖及編造公告土地現值評議表送請縣 （市）地價及標準地價評議委員會評議。

17 ﹝六﹞計算宗地單位地價並編造公告土地現值表及公告地價表：
依據評議結果，據以計算宗地單位地價後，並編製公告土地現值表及公告地價表作為公告閱覽之用。 ﹝七﹞公告： 將土地現值表及公告地價表於隔年一月一日辦理公告，公開陳列，供土地所有權人閱覽。(本所2樓地價課提供專用電腦做查詢，並且有以門牌查詢坐落土地之公告土地現值) 11

18 十、預定107年公告土地現值及重新規定地價作業期程 期程
十、預定107年公告土地現值及重新規定地價作業期程 期程 辦理期程 工作項目 至 調查買賣實例及影響區段地價因素之資料 至 無買賣實例地價區段之地價估計相關作業 召開公告土地現值及重新規定地價作業說明會 至 地價主管機關向地價及標準地價評議委員會簡報作業情形、評議107年公告土地現值及重新規定地價 至 計算宗地地價 公告107年公告土地現值及公告地價

19 十一、新竹市土地筆數、面積統計 統計日期：106年10月16日
十一、新竹市土地筆數、面積統計 統計日期：106年10月16日 新竹市 轄區土地類別 土地筆數 土地面積(公頃) 都市土地 144,259 4,485 非都市土地 56,444 5,802 合計 200,703 10,287 ˊ

20 十二、新竹市買賣登記案件統計 統計日期：106年10月16日
十二、新竹市買賣登記案件統計 統計日期：106年10月16日 行政區 104年9月至105年8月 105年9月至106年8月 幅度 (件) 件數 土地 筆數 建物 棟數 新竹市 8,086 11,848 8,733 8,375 12,442 9,019 3.57% (289件)

21 十三、新竹市相關地價統計資料 統計日期：106年10月16日
十三、新竹市相關地價統計資料 統計日期：106年10月16日 最近3年劃分地價區段數統計 轄區 地價區段數 104年 105年 106年 新竹市 1865 1874 1875

22 十四、新竹市相關地價統計資料 統計日期：106年10月16日
十四、新竹市相關地價統計資料 統計日期：106年10月16日 新竹市106年公告 土地現值最高區段地價 轄區 地價區段 編號 區段範圍 （商業區） 單價 〈元／㎡〉 新竹市 511 中正路(中華路二段至大同路之間) 385,000

23 十五、新竹市相關地價統計資料 統計日期：106年10月16日
十五、新竹市相關地價統計資料 統計日期：106年10月16日 新竹市106年公告 土地現值最低區段地價 轄區 地價區段 編號 區段範圍 （農牧及林業用地） 單價 〈元／㎡〉 新竹市 1724 中華路六段(高速公路右下側往寶山段界西側非建築用地) 1,500

24 十六、新竹市相關地價統計資料 統計日期：106年10月16日
十六、新竹市相關地價統計資料 統計日期：106年10月16日 新竹市105年公告地價 最高區段地價 轄區 地價區段 編號 區段範圍 （商業區） 單價 〈元／㎡〉 新竹市 475 林森路(城南橋至武昌街之間) 110,000

25 十七、新竹市相關地價統計資料 統計日期：106年10月16日
十七、新竹市相關地價統計資料 統計日期：106年10月16日 新竹市105年公告地價 最低區段地價 轄區 地價區段 編號 區段範圍 （農牧及水利用地） 單價 〈元／㎡〉 新竹市 1093 五福路一段北側非建築用地 460

26 十八、全國106年公告土地現值占一般正常交易價格比例
臺北市 連江縣 雲林縣 彰化縣 南投縣 嘉義縣 屏東縣 基隆市 94.25% 94.17% 91.13% 90.50% 90.45% 苗栗縣 桃園市 高雄市 臺南市 宜蘭縣 新北市 臺中市 花蓮縣 90.44% 90.31% 90.24% 90.09% 90.05% 90.04% 90.01% 90.00% 臺東縣 新竹縣 金門縣 嘉義市 澎湖縣 新竹市 87.90% 86.42% 84.93% 84.35% 80.19% 79.85%

27 十九、全國106年公告土地現值占一般正常交易價格比例圖示

28 二十、全國105年公告地價占一般正常交易價格比例
連江縣 嘉義市 雲林縣 臺北市 高雄市 基隆市 嘉義縣 苗栗縣 33.74% 27.55% 26.88% 26.29% 24.27% 21.62% 21.52% 20.51% 屏東縣 宜蘭縣 臺南市 桃園市 新竹市 彰化縣 新北市 南投縣 19.95% 19.68% 19.39% 18.55% 18.06% 17.24% 16.37% 臺東縣 臺中市 花蓮縣 新竹縣 澎湖縣 金門縣 15.26% 14.61% 14.20% 11.15% 6.57% 2.84%

29 二十一、全國105年公告地價占一般正常交易價格比例圖示

30 二十二、最近4年公告土地現值占一般正常交易價格比例 – 新竹市全市平均值

31 二十三、最近4年公告土地現值調幅(%) – 新竹市全市平均值

32 二十四、最近4次公告地價占一般正常交易價格比例 – 新竹市全市平均值

33 二十五、最近4次公告地價調幅(%) – 新竹市全市平均值

34 二十六、新竹市最近一期地價動態情形及影響地價因素(一)：
目前統計自105年9月1日至106年8月31日止較前一年同期間增加289件，微幅增加3.57%、本期重劃登記完畢計有金雅自辦農村社區土地重劃、福林自辦農村社區土地重劃、東明自辦市地重劃等，主要大批移轉案件集中於東區64件東光段八德路19巷旁住宅大樓建坪單價22.6萬/坪至29.8萬/坪，東區44件東明段忠孝路27巷旁住宅大樓建坪單價20.4萬/坪至28.6萬/坪，東區44件東明段忠孝路27巷旁住宅大樓建坪單價20.4萬/坪至28.6萬/坪，東區154件國道段慈雲路旁住宅大樓建坪單價21.9萬/坪至56.7萬/坪，東區另一個建案70件國道段慈雲路旁住宅大樓建坪單價20.8萬/坪至30.1萬/坪。 垂

35 二十六、新竹市最近一期地價動態情形及影響地價因素(二)：
北區94件康朗段東大路三段旁華廈建坪單價14萬/坪至20.9萬/坪，北區28件中雅段中山路378巷32弄旁華廈建坪單價17.2萬/坪至28.5萬/坪。 香山區140件唐高段中山路640巷旁住宅大樓建坪單價18.1萬/坪至29.0萬/坪，本市重劃情形如後表列。 垂

36 二十六、新竹市地價動態(一)： 垂

37 二十七、新竹市地價動態(二)： 垂

38 二十八、新竹市地價動態(三)： 垂

39 二十七、近年已完成土地重劃(一) 編號 重劃名稱 1 光埔一期自辦市地重劃 2 關長自辦市地重劃 3 港南農村社區土地重劃 4
南勢農村社區土地重劃 5 浸水農村社區土地重劃 6 港北自辦市地重劃

40 二十七、近年已完成土地重劃(二) 編號 重劃名稱 7 東濱自辦市地重劃 8 舊社自辦農村社區土地重劃 9 金雅自辦農村社區土地重劃 10
福林自辦農村社區土地重劃 11 東明自辦市地重劃

41 二十八、農村社區土地重劃(辦理中) 編號 重劃名稱 狀態 1 前溪自辦農村社區土地重劃 辦理中 2 溪橋自辦農村社區土地重劃 3
水源自辦農村社區土地重劃

42 二十九、市地重劃(辦理中) 編號 重劃名稱 狀態 1 光埔二期自辦市地重劃 辦理中 2 高峰自辦市地重劃 3 富美自辦市地重劃 4
港清自辦市地重劃 5 6 臺大醫院新竹湳雅院市地重劃

43 三十、本市107年公告土地現值及重新規定地價調整目標與方向
法令依據 1.公告土地現值，不得低於一般正常交易價值之一定比例。(平均地權 條例第40條第4項) 2.前項一定比例，由中央主管機關會同財政部與直轄市、縣（市）政府 會商 後定之。但應逐年接近一般正常交易價格。(平均地權條例第40條 第5項) 內政部原訂目標：民國104年須達成公告土地現值占一般正常交易價 格之比例9成。 本市經內政部同意最遲應於民國107年達成公告土地現值占一般正常 交易價格之比例9成，本市106年僅達79.85%，全國最後1名，離9成目 標尚差距10.15%。 公告土地現值及公告地價作業調整方向，以提升地價均衡性，促進賦 稅公平。

44 三十一、實價登錄(買賣)宣導- 登記原因 買賣 申報義務人 地政士、不動產經紀業者、權利人(依順位為申報義務人) 申報期限
辦竣買賣所有權移轉登記30日內申報 申報方式 1.憑證登錄(以自然人憑證或工商憑證登入) 登錄網址： ( 2.表單登入-登錄網址： ( ，臨櫃送件(得送非轄區地政事務所，均有代收服務)【須申報人或申報代理人到所辦理並攜帶身分證明文件正本(如身分證、健保卡…)及印章 (申報人及申報代理人)，供核對及用印】 3.機關代填 4.實價登錄預申報(以自然人憑證登錄完成，印紙本隨登記買賣案送件，請告知收件櫃台，並於登記申請書備註欄註明申報書序號)

45 實價登錄(買賣)宣導-2 登錄資訊 交易標的：土地區段位置或建物區段門牌、 交易筆棟數等資訊 價格資訊：不動產交易總價、車位總價、
車位類別、車位個數、有無管 理組織、交易年月等資訊 標的資訊：土地、建物面積及移轉持分、 使用分區或編定、建物現況格 局等資訊 罰則 1.申報義務人若為地政士或不動產經紀業者，逾期或申報不實，處3萬至15萬罰鍰，並須申報或限期改正。

46 實價登錄(買賣)宣導-3 罰則 2.申報義務人若為權利人，逾期或申報不實，於接獲逾期或限期改正申報通知書後15日內申報或限期改正。
實價登錄資訊查詢網站 內政部不動產交易實價查詢服務網 網址： 查詢區間 以區段化去識別化揭露，並以地號或門牌30號為一個區間查詢。

47 實價登錄(買賣)宣導-4 102年11月4日內授中辦地字第 號函，有 關預售屋換約後，於建物所有權第一次登記後之買 賣不動產成交案件實際資訊申報登錄疑義。 一、預售屋登載-預售屋買賣契約相關資訊。 二、預售屋興建完成且辦竣建物所有權第一次登記 後之買賣所有權移轉登記，其登錄以實際交易價格 登載。(需有預售屋買賣契約及轉售權利買賣契約書 供查核用)

48 實價登錄(買賣)宣導-5 不動產成交案件實際資訊申報登錄管道， 自105年7月1日起增加「預申報」方式。 可減少申報義務人，因未於買賣登記完畢 後30日內申報以致受罰之情事。

49 簡報結束 敬請指教 新竹市地政事務所 製