仲介業最新法規說明及因應策略 ..

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1 仲介業最新法規說明及因應策略 .

2 課程大綱 一、實價登錄 ❖.實價登錄之政策規定及執行辦法 (1).實價登錄之規定及查詢辦法 (2).實價登錄之申報方法及管道
   (1).實價登錄之規定及查詢辦法    (2).實價登錄之申報方法及管道    (3).實價登錄之申報內容(申報義務人、申報順位、申報時 機、申報內容、罰則) 二、契約書修改及填寫方式 ❖.仲介業雙方代理規定及契據填寫方式 ❖.仲介業之義務及契據填寫方式 三、新版契約書應對技巧

3 實 價 登 錄

4 何謂實價登錄地政三法？ 實價登錄地政三法，係指： ❶不動產經紀業管理條例24-1.24-2.29-1-2 ❷地政士法26-1.51-1.52
❸平均地權條例 於100年12月13日立法院三讀通過之修正條文中，皆有要求實價申報登錄，故合稱實價登錄地政三法。 行政院業已核定施行日期為101年8月1日。

5 實價登錄之規定及查詢辦法 ❶哪些案件需要申報登錄？ ➀地政事務所所收買賣登記申請案件。 ➁不動產仲介經紀業簽定租賃契約書之案件。
➂不動產代銷經紀業簽有起造人或建築業委託代銷之成交案件。 ❷查詢 ➀隱私保障政策-區段化、去識別化。 ➁預計10月以後可開放查詢。

6 實價登錄之申報方法及管道 ❶申報方法 ➀線上申報 ➁紙本(申報書參閱範本) ❷申報管道
土地登記規則第 3 條：「土地登記，由土地所在地之直轄市、 縣（市）地政機關辦理之。但該直轄市、縣（市）地政機關在轄 區內另設或分設登記機關者，由該土地所在地之登記機關辦理之。 建物跨越二個以上登記機關轄區者，由該建物門牌所屬之登記機 關辦理之。…」如主管機關有委任所屬機關，亦即地政事務所受 理申報者，應以不動產坐落地為準。同一買賣案件有二以上標的 物分別坐落於不同地區，如登記申請案件需向不同地政事務所申 請者，實價申報登錄則比照處理

7 實價登錄之申報內容 申報義務人/申報順位、申報時機、罰則 ❶申報義務人/申報順位 地政三法均有實價申報登錄之規定，為避免重覆申報登錄，買賣
案件委託地政士申請登記者，應由➀地政士申報登錄。 買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前述規定委託 地政士申請登記者外，應由➁不動產經紀業申報登錄。 若無委由地政士登記亦無委由經紀業居間或代理成交者，則應由➂權利人申報

8 實價登錄之申報內容 ❷申報時機 ➀買賣：權利人或地政士或不動產經紀業者應於買賣案件辦竣所有權移轉登記 30 日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。 ➁租賃：經營仲介業務者，對於租賃委託案件，應於簽訂租賃契約書後 30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。 特別說明：租賃案件僅限於不動產仲介業受託案件才要申報，且是由仲介業負責。

9 實價登錄之申報內容 ❸罰則 違反申報登錄土地及建物成交案件實際資訊義務，將處以 3 萬-15 萬元罰鍰。

10 契 約 書 修 改 及 填 寫 方 式 ❶導 因 於 修 法 ❷導 因 於 地 政 處 ❸ 總部修改

11 導 因 於 修 法 ➠ 【定型化契約修正】 ❶實價登錄 ❷雙方代理 ❸仲介調查義務

12 【定型化契約修正】➀實價登錄 增訂 不動產租賃說明書(範本)

13 委售 委購 委租 承租 【定型化契約修正】➁雙方代理 委託人（□同意□不同意）受託人同時接受買方之委託，而為雙方之代理人。 增訂
買方（□同意□不同意）受託人同時接受賣方之委託，而為雙方之代理人。 委租 甲方（□同意□不同意）乙方同時接受承租人之委託，而為雙方之代理人。 承租 甲方（□同意□不同意）乙方同時接受出租人之委託，而為雙方之代理人。

14 【定型化契約修正】➂仲介調查義務 修法意旨 成交行情 審閱期 不動產說明書 查知義務 一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。
二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。 三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。 四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。 五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。 六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。 修法意旨 成交行情 審閱期 不動產說明書 查知義務

15 導 因 於 地 政 處 ➠ 【定型化契約修正】 ❶審閱期 ❷委售之契約終止條款 ❸一般約之應記載事項

16 【定型化契約修正】➀審閱期 手寫特約條款 刪除放棄審閱期條款 未來：手寫

17 【定型化契約修正】➀審閱期 手寫特約條款 本人業已瞭解契約內容,故放棄審閱期。

18 【定型化契約修正】➁委售之契約終止條款 專任約 刪除原第10條後半段。(增訂賣方違約罰則2%) 一般約
刪除及增訂 刪除原第10條後半段。(增訂賣方違約罰則2%) 專任約 刪除原第10條整條。(賣方無終止契約責任) 一般約

19 【定型化契約修正】➂一般約之應記載事項 廢除帶看銷售同意書 廢除【帶看銷售同意書】 ➠制定【一般委託銷售契約書】

20 【定型化契約修正】其他 . 委售價格 銷售期間 服務費 收受定金 註明未記載之法律效果 地政士協商先行 抵押權外之他項權利 建築完成日期
停車位之法律性質 產權細節記載

21 【定型化契約修正】改版說明 屬於修法的部份： 全國一體適用（雙方代理、成交行情、不動產說明書） 屬於地政處要求及總部這次連同修改的部分：
基隆、北市、新北市（審閱期、一般約、其他…） 屬於地政處要求及總部這次連同修改的部分： 【定型化契約修正】改版說明

22 【契約書改版及使用說明】 由於近期政策變動極大，部分規定短期內將陸續修正定案，因此總部將彈性調整契約書訂購及使用的辦法，如下說明：
基隆、北市、新北市： 總部出貨時，一律出新版合約書，不再出舊版合約書 舊版合約書仍可使用到完畢，作法同其他縣市 其他縣市： 總部出貨時，仍出舊版合約書

23 【舊版合約書繼續使用時，須遵守下列措施】
❶刻印章加蓋在契約書上 ➀雙方代理章 ➁成交行情章 ❷下載列印「不動產租賃說明書」 ❸手寫「審閱期放棄條款」

24 舊版合約書須加蓋【成交行情章】 受託人於簽約前，應據實提供該公司近三個月成交行情，供委託人參考，但該期間內受託人如無成交紀錄者，不在此限。 適用契約書: ➀買賣議價委託書與要約書➁專任委託出租契約書➂一般委託出租契約書➃租賃議價委託書

25 舊版合約書須加蓋【雙方代理章】 ooo（ □同意 □不同意）ooo 同時接受 ooo 之委託 ，而為雙方之代理人。 適用契約書:
➀不動產專任委託銷售契約書➁不動產一般委託銷售契約書➂買賣議價委託書與要約書➃專任委託出租契約書➄一般委託出租契約書➅租賃議價委託書➆帶看銷售同意書

26 委售 委購 委租 承租 【範本】 委託人（□同意□不同意）受託人同時接受買方之委託，而為雙方之代理人。 雙方代理章
買方（□同意□不同意）受託人同時接受賣方之委託，而為雙方之代理人。 委租 甲方（□同意□不同意）乙方同時接受承租人之委託，而為雙方之代理人。 承租 甲方（□同意□不同意）乙方同時接受出租人之委託，而為雙方之代理人。

27 契 約 書 填 寫 應 對 技 巧

28 服務報酬

29 雙方代理及特約事項

30 區域督導聯絡方式 對於今日課程有任何問題請洽區域督導 北區部 李明城 部長 吳精芬 經理 謝湘林 副理 中、南區部 游輝成 部長 黃建隆 經理 范瑪莉 副理

31 Thank you