不動產投資 指導教授：陳淑美教授 報告人：王寳貴 學號：U990T213 報告日期：100年6月20日.

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1 不動產投資 指導教授：陳淑美教授 報告人：王寳貴 學號：U990T213 報告日期：100年6月20日

2 投資標的：中華西路二段 630號

3 投資標的： 台南市中西區 中華西路二段 630號 (一)資產價值：1300萬 資金來源 自有資金： 1,000,000元
投資標的： 台南市中西區 中華西路二段 630號 (一)資產價值：1300萬 資金來源 自有資金： 1,000,000元 銀行貸款：12,000,000元 (貸款期限20年，年利率2%，按年償還)

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5 財務指標.xls

6 財務指標 投資決策分析 ROR、ROE、及K值之關係如下 ROR < K值 、ROE < K、且ROE < ROR
由以上顯示其屬於負槓桿， 即投資者的報酬率低 於整體個案報酬率，且小於銀行的報酬率， 故，本投資案不可行。

7 財務分析 後門法 前門法

8 財務分析-後門法 後門法投資決策分析 投資決策法則： 已知不動產收益，貸款者的要求， 以及投資者的權益報酬率， 欲求取合理的不動產價格，
再與賣方開價的投資成本相比， 判斷是否值得投資。

9 財務分析-後門法 本投資案不可行，分析如下： 本案之資產總價值僅$7,037,630， 而賣方欲以1300萬元出售，顯然
依後門法投資決策分析 本投資案不可行，分析如下： 本案之資產總價值僅$7,037,630， 而賣方欲以1300萬元出售，顯然 已超過本投資案之價值， 故，不宜投資本案。財務分析

10 財務分析-前門法 前門法投資決策法則： 已知不動產價格，求取不動產收益 所必須達到的最低要求，再和目前 不動產租金行情相比，
判斷是否值得投資。

11 財務分析-前門法 本投資案不可行，分析如下： 最低營運收入1,145,454，實際收入 低於最低營運收入，市場的租金行 情無法達到此水準，
依前門法投資決策分析 本投資案不可行，分析如下： 本案實際營運淨收入661,650，但 最低營運收入1,145,454，實際收入 低於最低營運收入，市場的租金行 情無法達到此水準， 因此本案投資不具財務可行性。

12 現金流量分析

13 表一 相關原始投資的資產價值分析 現金流量分析.xls

14 表二 營運支出明細

15 表三 相關的營運收入(NOI)

16 表四 相關的財務融資方面

17 表六 最後銷售狀況如下

18 NPV = -835,543.94 NPV = PV-IC IC = 1,130,000 PV = 294,456.06
PI = PV / IC = < 1 18

19 1、現金流量之現值-3,255,949 ＜ 投資成本1,000,000 2、淨現值NPV - 835,5443，
本案財務可行性決策法則 1、現金流量之現值-3,255,949 ＜ 投資成本1,000,000 2、淨現值NPV - 835,5443， 3、利潤指數 PI=0.26＜ 1 以上總總指數分析 表示15年長期經營 還無法為個案帶來足夠的利潤 19