新北市永和區竹林段A區都市更新公聽會 第一階段同意書 : 實施者(事業計畫階段) : 新北都更建築經理股份有限公司(都更育成機構)

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1 新北市永和區竹林段A區都市更新公聽會 第一階段同意書 : 實施者(事業計畫階段) : 新北都更建築經理股份有限公司(都更育成機構)
第二階段同意書 : 實施者(權利變換階段) : 營建廠商(由○○建經代地主公開招商評選合作營建廠商) 規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所 融資銀行 : ○○銀行 建經單位 : ○○建築經理股份有限公司 專業估價 : 巨秉不動產估價師聯合事務所 二階段同意書 二階段實施者 經公開招商 之實施方式 主辦單位 : 新北都更建築經理股份有限公司 總幹事: 電話 : 手機 : 聯絡地址 : 傳真 : 協辦單位 : 本案都市更新促進會籌備會 主任委員 : 電話 : 手機 : 聯絡地址 : 傳真 : 社團法人新北市都市更新學會網站 : 新北市政府城鄉局都更科站 : 蔡錦宗建築師事務所 新北都更建築經理股份有限公司 網址： (詳細請上本網站查閱) 電話：(02) 轉23 聯絡人 : 林小姐 傳真：(02) 地址：新北市中和區中和路358號5F-1 案號: 中華民國 101年10月23日

2 都市更新的好處 都市更新的好處-賦稅減免 地主首次賣出減徵40% 解決法 令限制 程序公開 透明 獎勵容積 稅賦減免 多數決
解決土地細分使用限制法規問題 申請獎勵容積，折價抵付更新成本 ，降低地主負擔 稅金減免: 土地增值稅地價稅 房屋稅、信託契稅 市府審議監督，公開透明 採多數同意，保障少數權益 都市更新的好處-賦稅減免 稅別 減免內容 土地增值稅 1.共同負擔折價抵付過戶出去 免繳 2.地主更新後第一次移轉 減徵40% 3.未達最小分配單元改領現金者 免徵 4.不參加權利變換領現金補償者 減徵40% 地價稅 施工期間免徵，更新後減半徵收二年 房屋稅 更新完工後減半徵收二年 契稅 權利變換取得建物第一次移轉減徵40% 土地增值稅節省範例： 原應繳100萬者，權利變換過戶營建廠商，土增稅全免省50萬，地主選配戶賣出減徵4成只繳30萬，共可省稅70萬 地主首次賣出減徵40% 過戶營建廠商土地增值稅全免 地主戶出售才繳納 2 2

3 都市更新的好處-容積獎勵效益 更新後，毎戶約可增值2.5倍 使用分區 土地面積(坪) 容積 容積合計 允建樓層 住宅區法定容積
560.23坪 300% 坪 可建10層 都更等獎勵容積 207.42% 坪 可建5層 縮減後將成為3.5層 坪數總量 總銷4820.4虛坪 坪效 : 8.60倍 總容積 坪 可建15層 縮減後將成為13.5層 獎勵項目 申請比率 都更獎勵 公益設施 7.38% 都更容獎 31.95% 容積移轉 29.81% 土管獎勵 開放空間 0% 停車獎勵 其他獎勵 0.00% 合計 69.14% 1.坪效：1坪土 地=8.60倍 2.依目前法令可 建至15樓，但 限縮容積法令 發布實施後， 樓層將減13.5 層 都市更新容積獎勵 容積移轉 土地管制要點獎勵 法定容積300% 3 3

4 生命共同體的體認 更新單元差異性 1.前段5F(300%) ，原容積已用滿 2.後段2F透天 臨路狹窄，容積受限(200%)
3.合併整體規劃獎勵多，把餅作大，共享利得 試算分析表 合併更新 分區更新 坪效 3×1.6914倍×1.695＝8.60坪 前段3 ×1.3倍×1.5 ＝5.85 後段2 ×1.3倍×1.5 ＝3.9 地主分配比率 56.54% 每地坪分倍數 平均4.7倍 平均3.31倍 平均2.21倍 合作創造利益 總銷金額：24.79億(100%) 地主 ：14.01億(56.54%) 建商 ：10.77憶(43.46%) ＊容積移轉用地由建商負責購買 整體規劃環境品質好、房價高、地主分配多，利益共享。 4 4

5 個案推動策略流程 第一階段 第二階段 政府審議 (事業計畫) 建築設計圖 計算面積成本 試算分配 說明整合 地主第１次同意書 事業計畫
(權利變換及工程施工) 建築設計圖 計算面積成本 試算分配 說明整合 地主第１次同意書 事業計畫 申請審議 政府核准獎勵面積 同意比例90%以上 公開招商競價 選配房屋 地主第２次同意書 變更主辦 權變政府審議 權變政府公告 籌資信託簽約 施工 交屋結案 實施者：新北都更建築經理股份有限公司 實施者:公開招商評選營建廠商擔任 地 主 平 台 創 造 機 會 取得同意比率 區分 地主人數 土地面積 房主人數 建物面積 迅行劃定 1/2 自行劃定 2/3 3/4 優先劃定 3/5 特別規定 × 4/5 本案適用 5 5

6 4.成功發包選定第二階段實施者營建廠商後(各地主戶
新北都更(非建商)二階段實施方式說明 竹林A 第一階段 第二階段 新北都更：負責申請獎勵面積，企劃整合 營建廠商：負責投資興建，保固 1.地主戶簽第一次同意書，同意新北都更為第 一階段實施者，在限縮容積之法令發布實施 前，先掛號卡位取得獎勵容積。 2.參照自力更新之架構，由地主戶協助整合至 同意比例90%以上，以能達到第二階段公開 招商之標準為目標。 3.預擬各地主戶之分配價值與面積，給地主戶 作為參考。 4.事業計畫核准後三年內，未實際進入第二階 段找到營建廠商並取得建照時，本同意書失 效；且第一階段所支出之所有費用，均由新 北都更自行吸收，不向地主另外收費。 1.地主戶再簽第二次同意書，同意以公開招商方式選定 對地主戶最有利之營建廠商為第二階段實施者，負責 本案之投資興建與完工後之保固，地主戶免出資，土 地免抵押設定。 2.經三家估價師及都更委員審核之權利變換法定程序， 確定每位地主戶最後之分配價值與面積。 3.搭配銀行信託及續建契約，確保所有地主戶達到安全 完工交屋之目標。 4.成功發包選定第二階段實施者營建廠商後(各地主戶 房地之增值約可達原有價值之250%)，新北都更第 一階段實施者之服務費(共同負擔總務人事費5%中 之3.5%)才向第二階段實施者請領，與地主戶無涉。 6 6

7 公開招商時，出價高的營建廠商得標 (資格標審查＋價格標審查)
營建費 平均銷售 單價 50.1萬/P (最低底價) 52.5萬/P 55萬/P 57.5萬/P 13.00萬/坪 (第二級建材) 共同負擔 10.77億 地主分回 坪數 坪 坪 坪 坪 比例 (面積比) 56.54％ 58.42％ 60.20％ 61.85％ 價值比 地主每坪土地 平均分回倍數 4.70倍 4.86倍 5.00倍 5.14倍 營建廠商 分回坪數 坪 坪 坪 坪 分回倍數 43.46％ 41.58％ 39.80％ 38.16％ 43.46 ％ 營建單價分析 樓層 面積(坪) 費率 金額(元) AB棟1-24F+B1-2 (A-B棟) $110,876.12 $506,627,096.31 B3FL 392.11 $144,138.95 $56,518,325.46 B4FL 4.2m＞4m $157,444.09 $61,735,401.65 機械車位 24車 $100,000.00 $2,400,000.00 減震、制震構造 $4,000 $21,414,110.53 綠建築設施 $3,500 $18,737,346.72 智慧型建築 地下室逆打及 複層牆 $1,800 $9,636,349.74 合計 $695,805,977.13 平均單價/營建 費用 $13.00 $129,971.49 物價指數調整後基本營建費用＝106295×（121.87－2.50%）＝ 114.1 7

8 都更成本共同負擔支出推估 總項目 項目 費用 備註 工程費用 重建費用 營建工程費 13.00萬/坪×5353.53坪=69595.89萬
SRC鋼骨鋼筋構造 建築設計費 萬 含其他顧問費 管理基金＋工程管理費 ＝931.47萬 外接水電瓦斯 750萬 100戶 道路開闢＋都更基金 萬＝265.66萬 容轉購地 萬 其他 515.86萬 權利變換費用 都更規劃+估價費 600萬 房租補貼 萬 預計發36個月 合法拆遷補償 279.24萬 其他拆遷補償 1000萬 地籍整理費 200萬 60.8萬 貸款利息 萬 稅金 86.47萬 管理費用 總務人事管理費 萬 信託費(含續建承諾) 680.40萬 廣告銷售費 萬 12％風險管理費 萬 共同負擔總費用及 占總銷百分比 萬 43.46% 地主分配 : 比 例 : % 8 8

9 權利變換分配舉例 10% 更新後資產總額1.3億 10% 更新前資產總額3千萬 10% 案例試算 實施者 (營建廠商) 地主分配 甲 乙 丙
1.計算權值比例 ：依各筆土地之權值比例，計算共同 負 擔及分配價值。 ：各戶先以價值分配，再依選屋位置轉換成 坪數。 ：應分配價值與實際分配價值有差額時，於 完工後一次互相 找補。 10% 共同負擔 650萬 實施者 (營建廠商) 2.分配權值 甲 更新後 資產總額 萬 共同負擔6,500萬 10% 3.多退少補 更新前資產總額3千萬 10% 應分配 650萬 地主分配 共6,500萬 10% 甲 乙 丙 1300 甲 乙 丙 資產總額 300萬 應分配(1300- 共同負擔650=650萬) 實際選配600萬 (找: =50萬) 實際選配700萬 (補: =50萬) 9 9

10 資金規劃 新屋選配 安全配套 安全配套 : 信託+續建 資金規劃 總更新成本約9.67億籌措如下 新屋選配原則
資金規劃 新屋選配 安全配套 資金規劃 總更新成本約9.67億籌措如下 ◎ 銀行建築融資約 60% : 5.80億(借款人為營建廠商) ◎ 營建廠商攜資約 40% : 3.87億 新屋選配原則 ◎ 地主由下往上選，營建廠商由上往下選，亦可分棟方式。停車位 : 每戶選配1汽車1機車位為原則。 ◎ 1樓店住 : 原店住優先選配，餘戶才開放選配。多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定 ◎找補以1戶為限，10 %坪數依權變價格，超過部分依第一次公開銷售單價打9折。 ◎地主戶先預擬選屋(選配面積約56.54%，戶數約57戶)，剩餘房屋(剩餘面積約43.46%，戶數約43戶)再拿出來公開招商。 安全配套 : 信託+續建 ◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主 ◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管， 按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、 繼承等問題影響 ◎ 續建 : 銀行+建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的 ◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記

11 各戶房租補貼及地主其他補貼(以下補貼為暫估費用，將來以都市更新審議委員會審核通過者為準)
一、房租補貼 1.臨環河東路5F公寓 房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 1F作住宅等使用，每坪2000元；2F以上住戶，每坪800元 2.臨4M現有巷道4F公寓 1F作店鋪等使用，每坪1200元；2F以上住戶，每坪600元 3.臨8M計畫道路有透天住宅者 房租補貼 = 依土地面積，每坪1200元 4.臨4M現有巷道透天住宅 二、地主其他補貼 1.增建及未登記建物補償： 區分建物各戶之一樓及頂樓等增建者，依實 測面積現況做為店鋪使用者每坪補貼3萬元 （含租金補貼），住宅使用者每坪補貼3萬 元(含租金補貼)，雨棚使用者每坪補貼1萬元 （含租金補貼），透天三樓以上有加蓋者， 每坪補貼3萬元（含租金補貼）；地下室未 登記建物之使用權每坪補貼3萬元（含租金 補貼）等。 2.室內裝潢補償： 未來權利變換評價基準日前5年內有新裝潢 之建物，另補償裝修費，補償金額認列由建 物所有權人提出相關證明及裝潢費收據、發 票依5年耐用年數提列折舊計算其殘值。 3.房屋拆遷補償費： 依合法建物7F 每坪2萬，4F.5F每坪0.5萬， 透天每坪0.3萬，萬於權利變換計畫核定發佈 日起十五日內發給之。 11

12 都市更新效益 更新三大目標 ㄧ、二階段同意書 ＋ 二階段實施者型：達到地主分配最 大化之目標。 二、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標。
◎ 個人 : 舊屋換新屋，免出資增停車位，長輩免爬樓梯 ◎ 整體效益 : 每層戶數縮減(原20戶，縮減為8戶) ，建築 面積縮減，規劃綠地集中，環境優良 ◎ 結構安全 : SRC鋼骨制震減震、綠建築、智慧建築、 逆打基樁 ◎ 利益價值 : 新屋價值倍增(各戶約增值2.5倍) ◎ 車停地下室 : 每戶1汽車1機車位，地上環境優 ◎ 優質管理 : 安全守護，公用設施多，活動方便 ◎ 更新後建物高度： 1F ：400cm 地下一層：370cm 2F ～15F ：325cm 地下二層：330cm 地下二層：320cm 地下四層：420cm ㄧ、二階段同意書 ＋ 二階段實施者型：達到地主分配最 大化之目標。 (ㄧ)第一階段：申請獎勵面積、企劃整合。 (二)第二階段：公開招商，經由資格標及價格標審查，評選營建廠商。 二、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標。 三、住宅社區創新及高端科技高性能化：達到居住環境 優質化之目標： (ㄧ)社區公園化。 (二) 建築美學化。 (三)環保省能綠建築化(綠建築標章) 。 (四)結構安全耐震化(減震耐震建築標章、地下式基樁逆打工法) 。 (五)建築智慧化(智慧建築標章) 。 (六)光纖寬頻建築(光纖寬頻建築標章) 。 (七)消防救災安全化。

13 地主籌組更新促進會加速更新 ＊整合同意 : 取得合法建物面積90%以上同意 ＊專業協助 : 設計整合、事業計劃核准、招商合建
◎ 目的 : 主導都更開發、招商、監督 ◎ 法源 : 比照更新會之運作辦法 ◎ 籌組 : 訂章程 ◎ 組織 : 會員大會、理事會、會員 : 所有權人為會員 ◎ 權力機關 : 重要事項經大會決議通過 ◎ 配套強化 : ＊整合同意 : 取得合法建物面積90%以上同意 ＊專業協助 : 設計整合、事業計劃核准、招商合建 ◎ 招募熱誠志工報名 : 1.志工協助向地主解說傳送資訊、洽簽同意書，並分: 整合組、地政法務組、工程 組、財務組、推廣庶務組 2.熱誠者報名表繳回都更主辦窗口

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