新北市三重區大同南段A區都市更新說明會 第一階段：取用自力更新架構，進行社區總體營造 地主負責整合，新北都更負責申請獎勵面積

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1 新北市三重區大同南段A區都市更新說明會 第一階段：取用自力更新架構，進行社區總體營造 地主負責整合，新北都更負責申請獎勵面積
第一階段同意書 : 實施者(事業計畫階段) : 新北都更建築經理股份有限公司(都更育成規劃機構，非建商) 第二階段同意書 : 變更實施者(權利變換階段) : 營建廠商(由○○建經公司代地主公開招商甄選合作營建廠商) 規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所 信託銀行 : 建經單位 : 專業估價 : 巨秉不動產估價師聯合事務所 發起人 : 王銀進 第一階段：取用自力更新架構，進行社區總體營造 地主負責整合，新北都更負責申請獎勵面積 第二階段：公開招商甄選營建廠商 (依都更條例第19-1條、第22條變更實施者) 共簽署五個章 同意新北都更擔任事業計畫階段實施者(企劃、申請獎勵面積) 第二個章： 委任專業建經公司代理地主評選營建廠商 第三個章： 同意營建廠商擔任權利變換階段實施者(分配、投資、興建) 第四個章 : 與營建廠商簽訂合建契約 第五個章 : 與信託銀行簽訂信託(含續建)契約 第一個章： 二階段同意書 二階段實施者 經公開招商 自辦民營之實施方式 蔡錦宗建築師事務所 新北都更建築經理股份有限公司 網址： (詳細請上本網站查閱) 電話：(02) 轉17 聯絡人 : 張小姐 傳真：(02) 地址：新北市中和區中和路358號5F-1 案號: 中華民國 107年11月18日(日)下午2.30 主辦單位 : 新北都更建築經理股份有限公司 總幹事 : 王銀進 電話 : 手機 : 聯絡地址 : 三重區同安東街43號 協辦單位 : 本案都市更新促進會籌備會 主任委員 : 陳銀杭 電話 : 手機: 聯絡地址 : 三重區同安東街39號 傳真 : 社團法人新北市都市更新學會網站 : 新北市政府都市更新處 : 1 1

2 個案推動策略流程 第一階段 第二階段 自辦 民營 (事業計畫) 69個月 10個月 25個月 45個月 (權利變換及工程施工)
實施者 : 新北都更 實施者 : 營建廠商 自101年10/5起，共約149個月(12.42年) 建築設計圖 計算面積成本 試算分配 說明整合 事業計畫3/4以上 地主第１次同意書 自辦公聽會後報核 公辦公聽會 公開展覽及 事計政府開始審議 政府核准獎勵面積 事計核定公告 同意比例 以上 最好接近 公開招商競價 (依都更條例第19-1、22條) 變更實施者3/4以上 地主第２次同意書 自辦公聽會 選配房屋後報核 公辦公聽會 公開展覽及 權變政府審議 權變政府公告 信託簽約及申請建照 拆屋及施工 交屋結案 90% 100% 101.10 108.7 109.5 111.6 115.3 2 2

3 都更成本共同負擔 總更新成本約20.22億籌措如下(含風險管理費2.30億，共22.52億) ◎ 銀行建築融資約 60% : 12.13億(借款人為營建廠商) ◎ 營建廠商攜資約 40% : 8.09億(配合續建機制) 資金規劃 總項目 項目 費用 備註 A 工程費用 重建費用 營建工程費 萬/坪× 坪= 萬 SRC鋼骨鋼筋混凝土 建築設計費 萬 含其他顧問費 管理基金 萬 外接水電瓦斯 1657.5萬 221戶 6m道路公設開闢+道路地上物 拆補費+綠建築維護管理基金+實體捐贈公共自行車設施費用 ＝ 萬 其他 55.219(空污費＋規費) (標章費+鄰房鑑定費)+610.1(交評費+庭園景觀+道路設計費+環評費) (結構外審費+消防及水系統外審費) ＝ 萬 B 權利變換費用 都更規劃+估價費 萬 房租補貼 萬 預計發45個月 合法拆遷補償 萬 其他拆遷補償 萬 地籍整理費＋其他 442(地籍整理費) ＋ (信託登記及塗銷費) ＋31.2(土地複丈費) ＋45(鑽探費) ＋30(測量費) ＝ 萬 C 貸款利息 萬 地主免土地設定抵押 D 稅金 萬 E 管理費用 總務人事管理費5% ※1.第一階段實施者之服務費︰3.5% . ※ 2. 建經管理費1%. ※3.全體地主之風險管理費:(第一預備金)0.5% 萬 信託費(含續建機制) 萬 廣告銷售費 萬 12％風險管理費(營建廠商利潤) 萬 F 區外容轉購地 0萬 共同負擔總費用及占總銷百分比 註:本表數據，以將來都更審議委員會審核通過者為準 總銷金 : 47.52億(100%) 共同負擔 : 建商分配 : 22.52億 比例 : 47.39%(價值比) 地主分配 : 25.00億 比例 : 52.61%(價值比) 3 3

4 公開招商時，出價高的營建廠商得標 (資格標審查＋價格標審查)
營建費 平均銷售 單價 萬/P (發包時底價) 萬/P 萬/P 萬/P SRC鋼骨 鋼筋混凝土 萬/坪 (第二級建材) 共同負擔 22.52億 地主分回 坪數 坪 坪 坪 坪 比例 (面積比) 52.61％ 54.77％ 56.74％ 58.55％ 價值比 地主每坪土地 (含6m計畫道路地) 平均分回倍數 3.83倍 3.98倍 4.13倍 4.26倍 營建廠商 分回比例 坪 坪 坪 坪 47.39％ 45.23％ 43.26％ 41.45％ 營建單價分析 樓層 面積(坪) 單價 元/坪 金額(元) (1~29F+B2~B3+ R1~R3) $141,966元 1,198,590,544 B1 658.21 $147,644 (141,966元*104%) 97,180,757 B4 $184,555元 (141,966元*130%) 121,475,946 地下層基樁 $7,729元 75,430,604 綠建築設施 $2,595元 25,326,704 智慧型建築 $2,631元 25,680,375 分離式冷氣機 $459元 4,482,660 合計 1,548,167,590 營建平均單價 $ 萬/坪 158636 101年10月物價指數=141966元/坪 ◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主，地主免土地設定抵押 ◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶 控管， 按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不 受查封、欠稅、繼承等問題影響 ◎ 續建機制 : 銀行+建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的 ◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記 安全配套：信託+續建機制 4

5 各戶房租補貼及地主其他補貼 (以下補貼為暫估費用，將來以都市更新審議委員會審核通過者為準)
都市更新效益 ◎ 個人 : 舊屋換新屋，免出資增停車位，長輩免爬樓 梯 ◎ 整體效益 : 每層戶數縮減(原56戶，縮減為8戶) ，建 築面積縮減，規劃綠地集中，環境優良 ◎ 建物性能提升：SRC鋼骨鋼筋混凝土、耐震建築、綠建 築、智慧建築、地下室基樁 ◎ 利益價值 : 新屋價值倍增(各戶總值大約增值為2.5倍 以上) ◎ 車停地下室 : 每戶1汽車1機車位，地上環境優 ◎ 優質管理 : 安全守護，公用設施多，活動方便 ◎ 每月管理基金收入：3汽車×0.4萬+253機車× 8自行車×0.015萬=10.41萬 ◎ 大小公設比＝31.35% ◎私有面積比＝68.65% ◎ 更新後建物高度： 1F ：365cm 地下一層：464cm 2F ：350cm 地下二層：310cm 3F～29F ：350cm 地下三～四層：300cm ㄧ、房租補貼 實際補貼費用，以權利變換時，由實施者 委託三家專業估價師查估後評定為準。 二、其他補貼 1.合法建物拆遷補償費： 移請估價師依建物構造別及使用年 限分別計算，於權利變換計畫核定 發佈日起十五日內發給之。 2.增建及未登記建物補償： 實際補償費用，以權利變換時，由 實施者委託三家以上專業估價師查 估後評定為準。 3.室內裝潢補償： 未來權利變換評價基準日前5年內 有新裝潢之建物，另補償裝修費， 補償金額認列由建物所有權人提出 相關證明及裝潢費收據、發票依5 年耐用年數提列折舊計算其殘值。 5

6 房屋選配原則 一、房屋選配原則 二、權利變換階段變更實施者程序說明 6 6 2. 權利變換階段，招商後(正式選配)
依權利變換的法定程序，由三位專業估價師中 選定對地主最有利的一位分配，再由都更委員 會審議，依公正(估價機制)、公平(都更委員會 審議)、公開(公開申請分配及公開抽籤)之原則 進行選配。 (1).權利變換階段，配合權利變換併案辦理變更事 業計畫(含變更實施者)，正式修正地主與實施 者所要修正之各樓層平面圖。 (2).各類型地主，可依事業計畫核定後，招商前之 選配原則所選配之位置，正式於權利變換階段， 依權利變換選配原則，選配建物或車位。 a.住宅 (a).有建物臨接同安東街之地主，可最優先選配 2~29樓住宅。 (b).依據原建物或土地坐落相關位置，選配2~29 樓住宅。 b.車位 (a).各權利關係人以一戶選配一車位為原則。 (b).車位之樓層可自由選定，車位價值依該車位 大小與車位樓層計算其價值。 (c).車位價值與其所選配之房屋價值合併計算其 實際分配價質。 一、房屋選配原則 1. 事業計畫核定後，招商前(預擬選配) (1).住宅 a.有建物臨接同安東街之地主，可最優先選配 2~18樓住宅。 b.依據原建物或土地坐落相關位置，優先選配 (2).車位 a.各權利關係人以一戶選配一車位為原則。 b.車位之樓層可自由選定，車位價值依該車位大 小與車位樓層計算其價值。 c.車位價值與其所選配之房屋價值合併計算其實 際分配價質。 (3).公開招商前：可配合地主需求，提出2~18層 之修正平面草圖。 (4).公開招商後：實施者可就所保留19樓以上之平 面圖，依當時銷售產品定位，再提出修正平面 草圖。 二、權利變換階段變更實施者程序說明 1.地主委託專業建築經理公司(PCM) 事業計畫核定後，權利變換前，獎勵容積及建築 設計能確定時，由地主委託專業建築經理公司(P CM)，代理地主公開評選權利變換階段的實施者。 2.擬定招商文件： a.廠商資格(財務，能力，經驗等)。 b.根據財務計畫，擬定材料品質、規格、廠牌等。 c.其他附加條件。 3.公開招商(地主也可推薦)，廣徵優良建商(實施者) 4.審查、評選與決選，分三步驟： a.資格標審查，作初步篩選。 b.價格標審查，作進一步評選，選出3〜4家。 c.最後3〜4家由地主投票表決，決選出1家。 5.與建商簽約： a.地主簽署第二階段都更同意書，達到比例75% 以上。 b.依都更條例第19-1條及第22條規定之相關程序 並取得所有權人同意後，進行實施者變更。並 與權利變換計畫及變更事業計畫一同併案辦理。 6.實施者變更後 新北都更將實施者變更給新任實施者後，新北都 更則轉任本案規劃單位，一直到本案更新成果備 查完成為止。 6 6

7 實施進度概估 7