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美国止赎房产市场运作机制及相关政策研究 Group. 11 孔让峰 周子越 顾嘉乐 程泽炀 陈治江
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C 目 录 ONTENTS 1 2 3 4 止赎运作机制介绍 美国政府止赎法案归纳分析 美国高止赎率爆发背景分析
美国止赎房产市场对中国的启示
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什么是止赎？什么是止赎房？ Foreclosure: 法拍 止赎
该词被用于形容因拖欠贷款或欠缴税款等原因而导致屋主丧失对房屋的赎回权，进而屋主的房屋被进行强制拍卖的法律过程。 Foreclosed Homes: 止赎房 止赎房是指屋主在被确认无法偿还贷款之后，屋主所拥有的房屋被银行收回并进行拍卖的情况。
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高止赎率的产生背景 ——次贷危机的连锁反应
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高止赎率的产生原因 2 1.美联储连续降息导致大量资金涌入房地产市场（房地产泡沫）
2.房地产供需不平衡与高通胀率导致利率飙升和房价暴跌（房地产泡沫破裂） 2 3.抵押贷款证券化产品的出现扩大了房地产风险
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美国房价指数与止赎案例数变化图 美国房地产价格指数 2
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止赎运作机制介绍 预止赎 Pre-foreclosure 止赎 Foreclosure 银行持有 REO
贷款方登记备案逾期未还款通知—逾期未还款通知阶段 贷款方准拍卖房产—拍卖通知阶段 受讬人举行拍卖—公开拍卖阶段
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美国联邦与各州政府止赎法案归纳分析
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美国联邦政府止赎法案汇总 1.Hope Now Alliance（2007）
2.住房和经济复苏法案（Housing and Economic Recovery Act of 2008） 3.房主负担能力和稳定计划（Homeowners Affordability and Stability Plan 2009） 4.针对止赎救济诈骗的相关规定 Mortgage Assistance Relief Services (MARS) Rule 5.《贷款真相法案》（TILA）
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住房和经济复苏法案 （Housing and Economic Recovery Act of 2008）
1.HOPE法案（HOPE for Homeowners Act of 2008） 政策目标：为陷入困境的房主创造新的股权可能是避免止赎的更有效方法 核心机制：联邦住房管理局批准的贷方为可能面临止赎的自住业主提供大幅折扣的不良贷款再融资。作为交换，房主将与FHA分享未来的升值带来的利润。 2.对现役军人提供保护 3.住房咨询资源
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美国各州政府政策举隅 1.华盛顿州《止赎公平法案》（Foreclosure Fairness Act）2011
该法案为房主提供了与借款人贷款人面对面谈判修改贷款的机会，旨在帮助房主和贷方探索取消抵押品赎回权的可能替代方案，并尽可能达成解决方案。 2.加州的反向抵押贷款援助试点计划（The Reverse Mortgage Assistance Pilot Program） 向符合条件的房主提供预付，可宽恕的贷款，用于以他们的抵押贷款服务商代表他们偿还已支付的过期金额 3.新泽西州的抵押贷款援助试点(Mortgage Assistance Pilot) 该援助提供给那些试图留在家中但由于短期意外危机，收入减少，紧急或遇上无法控制的短期财务问题而面临止赎的房主。
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美国联邦与各州政府止的赎法案究竟做了什么？
1.避免止赎——重新签订贷款偿付合约 2.制定法律来降低止赎咨询发生费用 3.提供更便捷的止赎咨询服务 4.制止止赎相关公司的欺诈行为 5.完善信息披露流程与内容
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联邦与州政府政策的效果究竟如何？ 1998-2016年华盛顿州次级贷款中发生止赎现象的贷款
年美国发生止赎的贷款占贷款总额的比例 止赎库存占华盛顿州总贷款与次级贷款的比例 华盛顿州次贷发行数量与次贷中止赎的发生率比较
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美国止赎房产市场对中国的启示 ①止赎屋市场是银行处置不良贷款抵押物的重要途径,也是调节经济周期的重要制度安排。
②发展止赎屋市场必须高度重视对债权人利益的保护 ③健全的止赎救济体系有助于推动止赎屋的交易 ④多样化的参与者和投资模式有利于止赎屋市场的繁荣发展
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中国不良抵押贷款市场政策建议 ①鼓励更多机构和企业运用创新手段服务司法拍卖市场
②加大对司法拍卖市场信息的披露力度,用信息引导市场参与主体的理性行为 ③加大对债权人合法权益保障力度,同时重视构建完善的债务人救济体系 ④政府应该大力支持房地产证券化,并出台相关配套制度
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THANK YOU FOR WATICHING
—by KRF
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