集美新城片区博知路与文竹路交叉口东北侧 地块投资可研报告.

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1 集美新城片区博知路与文竹路交叉口东北侧 地块投资可研报告

2 投资分析报告 H2013P07、H2013P08海沧新阳商住3#地块 第一章 地块条件分析 第二章： 地块价值分析 第三章： 区域市场分析
地块区位分析 规划出让条件 地块四至分析 地块现状分析 区域发展机会 地块资源价值 SWOT价值分析 地块投资价值 区域土地市场分析 商品住宅市场分析 区域潜在客群分析 市场机会和竞争分析 第四章 地块定位分析 第五章： 地块投资测算 第六章： 宏观环境分析 客群定位 产品定位 户型配比 价格定位 指标与开发计划 收入与成本估算 项目敏感性分析 项目投资测算结论 购地价格建议 宏观经济环境 厦门经济环境 宏观政策环境 厦门政策环境

3 1 PART 地块条件分析 地块区位分析 规划出让条件 地块四至分析 地块现状分析

4 地块区位分析 本项目位于集美新城片区博知路与文竹路交叉口。 拟出让地块 厦门理工学院 厦门工学院 厦门软件技术职业学校 路 竹 集 文 美
华侨大学 杏林湾 集 美 大 道 厦门工学院 文 竹 路 厦门软件技术职业学校 厦门理工学院 拟出让地块

5 规划出让条件 地块占地面积70617.75㎡ ，规划总建面积20.82万㎡，分六个子地块，容积率2.85 2015JP01 地块规划条件
地块出让条件 编号 用地位置 位于集美新城片区博知路与文竹路交叉口 土地用途 居住、商业 土地面积（㎡） 容积率 2.95 地上建筑面积（㎡） 208240 计价建筑面积（㎡） 208000 不同性质建筑占地上总建筑面积(㎡) 居住：200000㎡以下（96.05%） 商业：8000㎡以下（3.84%） 其他配套：开闭所160㎡，公共厕所60㎡（0.11%） 绿地率(下限) 25% 建设要求 商业部分含生鲜超市便利店（200㎡）、连锁便利店（100㎡） 编号 2015JP01 出让方式 拍卖 起始价（万元） 176900 起始楼面价 （元/㎡） 8500 增价幅度（万元） 400 竞买保证金（万元） 35380 土地使用权出让年限 居住：70年 商业：40年 规划动工时间 交地时日起一年内 规划完工时间 开工之日起三年内 竞得人应在成交之日起5个工作日内向集美区人民政府缴交本项目成交价的10%（且最高不超过2亿元）的履约保证金

6 地块四至分析 规划地块北侧为厦门软件职业技术学院，南侧为规划用地及华侨大学厦门校区，西侧为鱼塘，东侧为规划用地。 1 3
文 竹 路 集 美 大 道 空地 2015JP01 学校 道路 华侨大学厦门校区 集美大道 水塘

7 地块现状分析 拟出让地块已收储，地块西侧有一个鱼塘。目前正在开展场地清表、场平及围墙建设工作 鱼塘 地块现状 拟出让地块

8 2 PART 地块价值分析 区域发展机会 地块资源价值 SWOT价值分析 地块综合价值

9 环湾生态型新城区，“ 一湾、两线、四片 ”的城市格局
第二章 地块价值分析 2.1 区域规划分析 环湾生态型新城区，“ 一湾、两线、四片 ”的城市格局 宏观层面：集美新城位于厦门城市几何中心，也是厦门对外联系最重要的门户，高铁、铁路汇聚于此，战略地位显赫； 中观层面：集美新城为岛外四大新城，建设速度最快，有望承接岛内繁华成为新城市中心。 微观层面：本案所属片区为集美新城核心区，环境位置得天独厚，潜力巨大。

10 交通条件：地块所属区域交通十分便捷，且地块临近轨道1号线集美大道站，交通通达性良好
第二章 地块价值分析 2.2 地块资源分析 交通条件：地块所属区域交通十分便捷，且地块临近轨道1号线集美大道站，交通通达性良好 15公里包罗万象：距离集美繁华商业圈约2公里，距北站约4公里，距离高崎国际机场8公里，距厦门市中心15公里。 根据最新轨道线网规划，地块离在建中的轨道1号线集美大道站不远，可优享轨道交通带来的便利。 厦门轨道交通线网规划（仅供参考） 安仁大道 地块所在位置

11 景观配套：临近杏林湾、园博苑，独享生态城市园林景观。
第二章 地块价值分析 2.2 地块资源分析 景观配套：临近杏林湾、园博苑，独享生态城市园林景观。 集美园博苑力求打造成一个集园林展示、休闲度假、文化娱乐和教育生活为一体的主题公园 ，必将为地块提供优越的自然环境。 地块高层建筑可远眺杏林湾景和园博苑双重景观，享受城市般便捷生活，大自然般清新气息。

12 教育配套：文化教育资源优越，紧邻大学城，熏陶嘉庚文化，高校人文资源丰富
第二章 地块价值分析 2.2 地块资源分析 教育配套：文化教育资源优越，紧邻大学城，熏陶嘉庚文化，高校人文资源丰富 嘉庚文化、嘉庚精神，沉淀近百年浓郁的文化积淀。 高校云集：集美大学、华侨大学、厦门工学院、厦门华夏学院、厦门软件学院，福大工艺美术 学院等高等院校陆续进驻。 五缘实验学校园博分校（九年制）、厦门一中集美分校、杏南中学、厦门外国语学校（九年制）等。

13 公共配套：生活配套、休闲设施，商业、展馆。
第二章 地块价值分析 2.2 地块资源分析 公共配套：生活配套、休闲设施，商业、展馆。 地块周边公共配套 商业：商务营运中心。 生活：紧邻地块的华侨大学周边有银行、邮局、农贸市场以及社区服务中心、生鲜超市、连锁便利店等。 展馆：211工程院校展示厅、教育历史纵览园等。 休闲：27公里环湖步道、水上运动中心、温泉酒店、厦门园林博览苑、环湖步道、公园等。 软件园三期 拟出让地块 体育公园 华侨大学厦门校区 中央公园 商务营运中心 211工程院校展示厅 教育历史纵览园 环湖步道 温泉酒店 厦门园林博览苑 水上运动中心

14 SWOT价值分析 ＳＷＯＴ分析 Ｗ劣势 Ｏ机会 Ｔ威胁 Ｓ优势 ◆临近杏林湾园博苑，享充裕休闲空间 ◆厦门几何中心，交通枢纽中心
4 ＳＷＯＴ分析 1 2 3 Ｓ优势 Ｗ劣势 Ｔ威胁 Ｏ机会 ◆临近杏林湾园博苑，享充裕休闲空间 ◆厦门几何中心，交通枢纽中心 ◆紧邻华侨大学和杏林湾运营中心 ◆区域建设中，配套尚不完善 ◆城市主干道粉尘及噪音污染 ◆岛内外一体化加速融合 ◆轨道1号线2017年建成试运行 ◆集美新城前瞻性规划、开发建设提速 ◆一系列政策利好，楼市有望回暖 ◆经济增速走低，观望情绪浓厚； ◆ 土地成本上涨使得项目利润空间较小。

15 地块综合价值 √ 地块投资价值体系 权比 细 目 优 良 一般 较差 差 土地级别 自然景观 交通情况 生态环境 生活配套 社会治安
学区情况 社会人文 增值价值 区位形象

16 3 PART 区域市场分析 区域土地市场分析 商品住宅市场分析 区域潜在客群分析 市场机会和竞争分析

17 区域土地市场分析 【土地市场分析】由于新城开发进入尾声，集美区供地节奏放缓，土地成交量呈下滑趋势，土地供应的稀缺性以及优质地块的出让，使得价格呈现快速上涨态势。 2007年-2014年集美区商住用地总建面积累计达703.7万㎡，年均成交量87.96万㎡ 。2014年，由于集美新城开发进入尾声，可出让的土地有限，集美区供地节奏放缓，土地成交量较往年出现下滑趋势。 近几年，集美区商住用地成交楼面价持续走高， 2014年国贸竞得J2014P01地块楼面价达13136元/㎡。

18 土地市场分析 【土地出让分析】 2009年以来集美区商住用地成交明细表 地块名称 地块用途 占地面积（㎡） 容积率 总建面积 （㎡）
【土地出让分析】 2009年以来集美区商住用地成交明细表 地块名称 地块用途 占地面积（㎡） 容积率 总建面积 （㎡） 楼面地价（元/㎡） 开发企业 项目 状态 2009JP01 商住 182151 2.6 466060 3433 厦门市东区开发公司 在售 （莲花新城） 2009JG04 365391 2.1 774630 1949 厦门经济特区工程建设公司 （水晶湖郡） 2010JP02 综合体 69343 2.4 167900 2072 （住宅.莲花国际） 2010JP04 153560 2.3 354950 3031 北京富铭投资发展有限公司 （中航城.国际社区） 2010JP05 165094 2.5 406070 4800 厦门富铭置业有限公司 2012JP01 住宅、商业、办公、酒店 176232 368400 3287 PALMY MAX LIMITED （IOI.棕榈城） 2012JP03 134967 3 402160 3292 中交投资有限公司 （中交.和美新城） 2013JP03 住宅、商业、办公 17653 7.48 132000 3844 北京永同昌房地产开发有限公司 在建 2013JP02 14115 4.11 58000 10503 厦门市杏林建设开发公司 J2014P01 74360 3.27 243310 13136 厦门国贸天地房地产有限公司 未动工 J2013P01 33298 1.69 56180 8135 厦门市集美建设发展有限公司 J2014P03 4.35 305160 8979 禹洲地产（泉州）有限公司

19 【区域楼盘分布】综合地域、价格、客群因素，把集美分为杏林湾片区、杏东片区、集美 老城区等5大片区，本地块位于杏林湾片区。
第三章 区域市场分析 3.2 商品住宅市场分析 【区域楼盘分布】综合地域、价格、客群因素，把集美分为杏林湾片区、杏东片区、集美 老城区等5大片区，本地块位于杏林湾片区。 在售项目 尾盘项目 待售项目 杏林湾 片区 中交和美新城 住宅莲花新城 凤凰花城 夏商新纪元 联发欣悦湾 龙湖嘉誉 住宅莲花国际 华润橡树湾 万科金域华府 联发杏林湾一号 禹洲中央海岸 中海锦城国际 中航城国际社区A区 IOI园博湾 住宅园博一号 住宅水晶湖郡 国贸商城 新景舜弘天籁 海上五月花 招商海德公园 万科广场 新城际广场 杏北-灌口 杏东 北站片区 集美老 城区 中央公园城 IOI棕榈城 国贸J2014P01 禹州J2014P03

20 商品住宅市场分析 【区域供销分析】近五年集美区商品住宅供销比为1.1，基本保持平衡。 2014年后，市场进入调整期，供地节奏逐步放缓，2015年初呈现供不应求态势。 数据来源：图智土地研究中心 2011年随着市场放量加大以及限购政策出台，集美区商品住宅供大于求。随后在开发商“以价换量”的带动下，市场快速回暖，需求旺盛，供需基本平衡。2014年后，市场进入调整期，供地节奏逐步放缓，2015年初呈现供不求态势。

21 商品住宅市场分析 【各区商品住宅供销】岛内市场供求平衡，岛外市场供略大于求。因重点开发集美新城，集美区商品住宅销量占全市比重达43%，居于首位。 数据来源：图智土地研究中心

22 商品住宅市场分析 【区域住宅售价】2014年，集美市场表现火热，价格稳步上升，年均涨幅在15%左右。受楼市调整等外部环境的影响，成交量下滑，市场总体呈现量跌价涨态势。 数据来源：图智土地研究中心 自2009年以来，集美区商品住宅成交均价一路平稳上升。2014年，受楼市调整等外部环境的影响，成交量下滑。随着区域开发的逐步成熟以及地铁1号线正式开工，商品住宅销售价格上涨。市场总体呈现量跌价涨态势。

23 商品住宅市场分析 【商品住宅库存】商品住宅在售库存集美区全市占比16%，继同安、湖里之后，排名第三。 区域 商品住宅在售存量（万㎡） 思明
48.17 湖里 82.12 海沧 22.05 集美 51.84 同安 91.48 翔安 25.77 　在售存量 合计 321.48 数据来源：图智土地研究中心 数据更新至2015年3月9日 岛内住宅库存量占比41%，岛外占比59%。从各个区来看，岛内湖里区和岛外同安区库存量占比较大，分别占全 市26%和28%。海沧和翔安的库存占比相对较小。

24 商品住宅市场分析 【商品住宅库存】集美区商品住宅可售住宅库存去化周期为10个月，库存处于较低水平。
2014年3月-2015年3月集美商品住宅累计供应量122万㎡，累计销售量117万㎡ ，集美区商品住宅供求平衡。根据商品住宅在售库存量和前三个月平均销售量计算，至2015年3月底，集美区可售住宅库存去化周期为10个月，库存处于较低水平。

25 67% 70% 第三章 区域市场分析 【分户型供销分析】2014年市场成交以80-144㎡产品为主，占比67%，反映岛外住宅市
3.2 商品住宅市场分析 【分户型供销分析】2014年市场成交以80-144㎡产品为主，占比67%，反映岛外住宅市 场依然以刚需、首改产品为主，未来这一趋势依然较为明显。 67% 70% 面积段 60㎡以下 60-80㎡ 80-90㎡ 90-100㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 180㎡以上 2013成交量/万㎡ 14 20 89 50 78 138 46 74 2014成交量/万㎡ 4 12 52 32 44 65 29

26 第三章 区域市场分析 3.2 商品住宅市场分析 【主力单价分析】厦门住宅主力单价集中在15000元/㎡以下，占比达48%，今年厦门商品住宅整体均价有所提高。销售面积以中等户型为主力，均价在15000元/㎡左右。 单位：元/㎡ 48% 面积段 ≤10000 10000－12000 20000－25000 25000－30000 ≥30000 2014成交量/万㎡ 35 40 64 45 17 27 25 36

27 第三章 区域市场分析 3.2 商品住宅市场分析 【集美区购买力分析】区域主力成交均价集中在 元/㎡之间，主力总价：二房 万，三房 万，四房 万。 集美区重点在售项目销售情况 板块 项目名称 近期整体均价 主力户型 总价 项目现状 杏林湾 中航城C区 20000元/㎡ （精装标准:30000元/㎡） 158㎡复式 复式 万 尾盘 华润橡树湾 16000元/㎡ 三房，89-128㎡ 三房， 万 莲花新城 18000元/㎡ 二房，84-89㎡ 四房， ㎡ SOHO，45-69㎡ 二房， 万 四房， 万 SOHO，80-120万 中交和美新城 平层19200元/㎡ 复式21550元/㎡ 二房，80-89㎡ 三房， ㎡ 四房， ㎡ 复式，93-94㎡ 二房， 万 三房， 万 四房， 万 复式， 万 在售 杏东片区 联发杏林湾一号 21000元/㎡ 二房，88-125㎡ 三房， ㎡ 二房， 万 三房， 万 禹洲中央海岸 毛坯18000元/㎡ 精装20000元/㎡ 二房，86-89㎡ 三房， ㎡ 四房， ㎡ 二房， 万 三房， 万

28 市场机会与竞争分析 【市场竞争分析】主推115㎡-126㎡3-4房，均价17000元/㎡ 中交•和美新城 位置 集美新城软件园三期旁 规划
  集美新城软件园三期旁 规划 用地面积135333㎡，总建筑面积540000㎡ 配套 购物中心：6万㎡商业综合体，集美新城市民广场诚毅图书馆、环湖 休闲街、以及杏林、集美老城区的成熟配套 学校：10年一贯制学校（外国语学校集美分校）、西亭幼儿园 医院：第一医院杏林医学中心和市第二医院 景观：看湖 6.9平方公里集美湖美景、集美新城市民广场、市民中心、嘉庚艺术中心、诚毅书城、诚毅图书馆、诚毅科技馆、集美中央公园、体育公园、森林公园 户型面积  115㎡-126㎡3-4房，220㎡平联排、260㎡双拼及类独栋、180㎡商墅 价格 均价17000元/㎡ 交房时间 一期预计2016年5月前 推广语 打造约6万㎡高端商业中心,带来艺术、时尚、休闲、娱乐、购物的全新享受 项目特点 优势：生活配套完善，可以满足业主的日常生活。刚需户型，主打89-137平米三四房。地铁房，地铁1号线正在建设中。 劣势：项目周边仍有部分属于待开发区域。目前公共交通设施偏少，以郊区公交居多

29 市场机会与竞争分析 【市场竞争分析】主推121-196平大宅户型，均价19500元/㎡，C北地块2015年4月开盘 水晶湖郡 位置
集美杏林湾大片区，湾东路西南侧（华侨大学附近） 规划 用地面积365300㎡，总建筑面积950000㎡ 配套 购物中心：人人乐超市、国贸商城、万达广场、新华都 学校：集美中学附属学校、乐安中学、滨水学校、侨英街道幼儿园、公立幼儿园 医院：厦门市第二医院 景观： 园博苑,杏林湾、集美湖、国家水上运动中心 主力户型 89-227㎡3-4房；28-496㎡黄金商铺； ㎡别墅  价格 均价：19500元/㎡ 交房时间  预计2016年年底C区入住 建筑类别  塔楼 高层 开盘时间 C北地块2015年4月开盘 项目特点 优势：交通便利，集美大桥，厦门大桥，杏林大桥直通岛内，BRT直达项目 。园区内环境较好，居住舒适度高。商业配套较为齐全，生活便利 劣势：户型较大，刚需消费者首付压力较大

30 刚需客群主导市场，且住宅供不应求，地块具备较好投资开发机会。
市场机会与竞争分析 【小结】 供销：集美区商住用地价格增长迅速，住宅市场供需相对平衡 价格：区域住宅价格进入快速上升通道，年均涨幅在15%左右 产品：片区内以80-90㎡两房和90-110㎡小三房最为畅销，小面积、低总价房源受全市刚需支 撑 ，大面积户型主要以本区改善性需求为主。 存量：集美区在售库存量全市排名第三，但区域需求旺盛，未来供应偏紧，本项目市场机会大 客群：区域客群以岛内刚需为主力、省内异地为重点客户，南部CBD中层管理和本地客户为辅 趋势：新城配套逐步改善且伴随轨道1线动工带来的利好，未来区域商品房升值潜力看好，由于接 连推出各项利好政策，市场价格则将呈现稳中有涨势头。 刚需客群主导市场，且住宅供不应求，地块具备较好投资开发机会。

31 4 PART 市场定位分析 客群定位 产品定位 户型配比 价格定位

32 【客群分析】集美高层客群来源以厦门岛内为主，周边城市为辅；职业为公司职员、公务员及高管；置业目的主要以自住为主。
第四章 地块定位分析 4.1 客群定位 【客群分析】集美高层客群来源以厦门岛内为主，周边城市为辅；职业为公司职员、公务员及高管；置业目的主要以自住为主。 片区 项目 客户来源 职业构成 置业目的 杏林湾片区 莲花新城 岛内客户为主，其次来自中科院，集美新城指挥等集美客户 公司职员、泛公务员，开发商关系户 首次、改善置业为主，兼具投资 中航城C区 岛内刚需客群，杏林、集美当地客户为主，部分省内客户，如莆田、南平等地客户 公司职员、公务员、个体户、教师、关系户等 自住为主，部分投资 水晶湖郡 岛外以杏林、集美、海沧客群为主，约占50%；岛内客群约占20%；省内漳州、三明客群约占20%；外省分布于江苏（温州）、广西，约占10% 厦门本地企业高管或私营业主，集美大学或华侨大学教职工，集美周边人群 以改善型及刚需型自住为主，兼具投资，其中刚需型购房为主力  杏东片区 禹州中央海岸 杏林周边及岛内刚需客户为主 公司职员为主 首置、首改客户，自住 联发杏林湾1号 大部分来自厦门，岛内：集美客户=1:1，其他来自福建省内外客户 私营业主、白领均有，年龄主要在30-45之间 自住、投资均有

33 【客群分析】软件园三期15万研发人员，其中3-5万管理层。
第四章 地块定位分析 4.1 客群定位 【客群分析】软件园三期15万研发人员，其中3-5万管理层。 项目北侧的软件园三期，占地面积约11.8平方公里，规划定位为集教育科研、商务运营、生活居住、旅游休闲、交通枢纽功能为一体的环湾生态型新城区,是软件园二期的五倍。预计到2016年，入驻企业超过1000家，从业人员超过15万人。 园区内有中国移动动漫基地、中国电信海峡通信枢纽中心、中国数码港海西运营中心、软件职业技术学校等重要项目，将带动大批行业企业入驻软件园三期，形成一个庞大的产业集聚区。

34 【客群分析】文教区大学城1万多名老师，其中高级职称老师3000-4000多人。
第四章 地块定位分析 4.1 客群定位 【客群分析】文教区大学城1万多名老师，其中高级职称老师 多人。 文教区位于集美新城东北部，项目北部周边区域，目前已有集美大学、华侨大学厦门校区、厦门理工学院、厦门软件职业技术学院、华厦学院工商旅游学校、厦门工学院、福州大学厦门工艺美院、中国科学院城市环境研究所等8所高等院校和科研机构，师生总数约10万人。 其中老师约1万多人。

35 集美本地及岛内自住客户 厦门及周边城市投资客 外围城市投资客 主力 辅助 偶得 第四章 地块定位分析 地块客群定位 4.1 客群定位
4.1 客群定位 地块客群定位 偶得客户——外围城市投资客 区域来源： 福州、莆田、南平等省内城市及以温州为代表的省外城市 家庭特征： 富贵之家 购买动机： 从事房地产投资活动，自身已有多处房产，偏好新兴潜力区域投资，同时是品牌开发商的忠实追随者 居住态度： 传统房产投资观念强，认为房子是增值保值的首选财富产品，同时也是炫耀财富的一种工具 经济能力： 多为私营业主和个体户，总价不敏感 辅助客户——厦门及周边城市投资客 区域来源： 厦门岛内（邻近区）、周边城市（泉州、漳州、龙岩） 家庭特征： 小康富裕之家 购买动机： 有房地产投资活动倾向，自身已有房产，偏好新兴潜力区域投资，同时是品牌开发商的忠实追随者 居住态度： 传统房产投资观念强，认为房子是增值保值的首选财富产品，同时也是炫耀财富的一种工具 经济能力： 多为私营业主和个体户，总价不敏感 集美本地及岛内自住客户 厦门及周边城市投资客 外围城市投资客 主力客户——集美本地及岛内首购人群 区域来源： 集美本地、厦门岛内 家庭特征： 青年之家和经济务实家庭为主 购买动机： 青年之家以首次置业为主，经济务实家庭以改善置业为主 居住态度： 接受交通便捷、配套完善、低生活成本的新兴潜力区域 经济能力： 这两种家庭以中等收入群体为主，总价较为敏感 主力 辅助 偶得

36 产品定位 项目形象定位 滨海都心·新城区核心地标

37 建议以高层产品为主，搭配部分明星复式产品，并适当丰富产品线
第四章 地块定位分析 4.2 产品定位 产品户型定位—住宅产品建议 参照集美区供销主流产品：80-90㎡二房， ㎡、 ㎡、 ㎡的三房； 项目周边品质楼盘复式明星房型：中航城、IOI园博湾等项目复式产品取得一定的溢价，且市场接受度良好； 板块气质：城市近郊热点人居板块的稀缺土地资源； 同时考虑项目体量、发展方向；并以控制总价为原则。 主力产品：市场供销主流热销产品 以80-90㎡二房(可变三房)为主，搭配部分三房，因市场价格变化，高房价压力，建议三房较多设置为80-100㎡功能性小三房产品，以满足一步到位客户的需求，另设置少部分 ㎡、 ㎡三房(可变四房)产品； 明星产品：搭配周边热销的复式产品 参照周边高品质楼盘复式产品销售情况较好，建议设置部分复式产品，以拔高项目品质感，凸显项目价值，另外，通过赠送面积等附加值，引起热销，快速回笼资金。 建议以高层产品为主，搭配部分明星复式产品，并适当丰富产品线

38 根据规划条件，住宅面积为208240㎡，以中小户型为主，满足刚需及首改客群，配比少部分二次改善型明星复式产品。
第四章 地块定位分析 4.2 产品定位 产品户型定位—住宅产品配比 根据规划条件，住宅面积为208240㎡，以中小户型为主，满足刚需及首改客群，配比少部分二次改善型明星复式产品。 户型 户型面积 面积比例 建筑面积 套数 对应客群 2房 70-75 15% 31233 431 2+1房 80-90 30% 62466 735 首次置业客群 3房 25% 52055 473 3+1房 20% 41644 320 首改客群 复式（楼中楼） 10% 20842 122 首改及二次改善客群　 合计 —— 100% 208240 2081 户型面积配比基本上所有的产品处于市场主流产品区间内； 户型设计主要满足首置及首次改善性客户需求。

39 价格定位 按照区域可比项目，运用市场比较法，得出本地块住宅现在售价为17180元/平方米。预计价格年增长率9%，可以得出两年后住宅销售均价约20350元/平方米（此价格为毛坯价，仅作为投资测算的依据）。 住宅价格预测 类别 权数 本项目 中交.和美新城 中航城C区 水晶湖郡 区域因素（65%） 地段区位 10% 100 105 110 周边配套 115 交通因素 5% 120 自然环境 景观因素 20% 区域发展 产品因素（35%） 项目规模 130 建筑规划 户型规划 园林设计 社区配套 物业管理 修正指数 103 109.75 111.5 交易均价（元/平米） / 17000 20000 19500 本案修正价格（元/平米） 16505 18223 17489 可比权重(%) 50% 25% 本案市场比较价格（元/平米） 17180

40 价格定位 选取区域内成熟度相近的项目作为可比案例，运用市场比较法，得出本地块商业现在售价为32614元/平米。预计价格年增长率5%，两年后项目商业销售均价约32614元/平方米（此价格仅作为投资测算的依据）。 商业价格预测 类别 权数 本项目 中交.和美新城 中航城C区 水晶湖郡 区域因素 （80%） 地段区位 20% 100 95 110 交通因素 90 人流量 10% 120 125 商业环境 115 区域发展 投资前景 产品因素 （20%） 项目规模 5% 130 建筑规划 105 产品设计 企业品牌 修正指数 0.9725 1.115 1.098 交易均价（元/平米） / 30704 36360 38084 本案修正价格（元/平米） 31572 32610 34701 可比权重(%) 50% 25% 本案市场比较价格（元/平米） 32614

41 价格定位 车位面积和售价参照周边项目，建议本项目单个车位面积40㎡/个，车位售价22万元/个。 车位价格 项目名称 单个车位面积（㎡）
售价（万元/个） 园博湾 44 25 住宅·莲花尚院 37 16.2 住宅·莲花新城 39 22.2 平均值 —— 22 数据更新至2014年3月31日

42 价格定位 各类物业价格预测 住宅价格和商业价格增长率分别参照集美区住宅和商业年均涨幅以及目前的市场现状，假设住宅年均上涨9%，商业年均上涨5%，车位参照住宅增长率。 物业 2015年售价 2016年售价 2017年售价 2018年售价 2019年 售价 2020年 售价 年均涨幅 类型 （元/㎡） 住宅 17180 18726 20412 22249 24251 26434 9% 商业 32614 34245 35957 37755 39643 41625 5% 车库 22 24 26 28 31 34 （万/个） 备注：1、车位价格参照住宅增长率。 2、以上售价仅为预测价格，仅供参考，作为项目投资测算依据。 3、本价格不含装修价格，成本亦未考虑装修成本。

43 5 PART 地块投资测算 指标与开发计划 成本与收入估算 投资敏感性分析 投资测算结论 购地价格建议

44 指标与开发计划 项目出让指标 地块总占地面积7.06万平米，约合105.9亩。综合FAR=2.95。地块用途分住宅和商业，总建筑面积为20.82万平米（不含地下车位）。 项目主要技术指标 总占地面积(万㎡) 7.06 地上建筑面积 (万㎡) 20.82 可售物业(万㎡)： 20.8 其中： 普通住宅(万㎡) 20 总建筑面积(万㎡) 28.02 地下建筑面积 7.2 可售商业(万㎡) 0.8 绿化率 25% 容积率 2.95 可售车位个数 1800

45 指标与开发计划 建设及销售进度计划 建设及销售进度计划 1、分期开发计划：由于地块体量适中，计划项目只做一期开发。
2、工程进度计划：工程时间为2.5年，计划2016年上半年开始施工，至2018年上半年结束。 3、销售进度计划：销售时间2.5年，计划2016年下半年开始销售，至2018年下半年销售完成。 建设及销售进度计划 年度 2015 2016 2017 2018 季度 上 下 项目前期工作 40% 60% 施工 普通住宅 20% 25% 10% 可售商业 不可售物业 100% 销售 0% 车位 80%

46 成本与收入估算 项目投资成本估算 在底价前提下，项目总建28.02万㎡，投资估算额29.3亿元，预计综合单方成本为14096元/㎡，其中，楼面地价按8496元/㎡计算（含契税8751元/㎡ ）。 项目投资成本测算 项目 总成本（万元） 单方成本（元） 所占比例 一 土地成本（含契税） 182,207 8,751 62.08% 二 前期费用 5,217 251 1.78% 三 建安工程及基础设施 85,310 4,097 29.07% 四 不可预见费 2,559 123 0.87% 开发总成本（以上四项） 275,294 13,221 93.80% 五 期间费用（以下1-4） 18,206 874 6.20% 1.管理费用 2,636 127 0.90% 2.财务费用 692 33 0.24% 3.营销费用 14,769 709 5.03% 4.后期费用 108 5 0.04% 六 总投资 293,499 14,096 100%

47 预计项目总销售金额为49.2亿元，住宅均价为20541元/平方米
成本与收入估算 项目收入估算 预计项目总销售金额为49.2亿元，住宅均价为20541元/平方米 序号 项 目 面积（万㎡） 均价 （元/ ㎡ ） 销售额（万元） 备注 1 住 宅 20 20,541 410,827 100%销售　 2 商 业 0.8 37,755 30,204 3 车 位（个） 1800 28 51,283 100%销售率 4 合 计 - 21203 492,314 ——　 注：车位按车位占地面面积40㎡计算（单位：万元/个）

48 投资敏感性分析 假设售价不变，地价变动的情况下，投资敏感性分析结果： 投资敏感性分析 加价次数 投标价 （万元） 楼面地价 总投资 总收入
投标价 （万元） 楼面地价 总投资 总收入 毛利润 所得税 （万元） 净利润 （万元） 投资净利率 (元/平方米） （万元） 起拍价 176,900 8,496 293,499 492,314 136,217 34,054 102,162 34.81% 1 177,300 8,515 293,911 135,953 33,988 101,965 34.69% 25 186,900 8,976 303,799 129,625 32,406 97,218 32.00% 50 196,900 9,456 314,099 123,033 30,758 92,274 29.38% 100 216,900 10,417 334,699 109,849 27,462 82,386 24.62% 155 238,900 11,473 357,359 95,346 23,837 71,510 20.01% 200 256,900 12,338 375,899 83,481 20,870 62,610 16.66% 220 255,500 12,271 374,426 491,263 83,731 20,933 62,799 16.77% 224 266,500 12,799 385,787 77,152 19,288 57,864 15.00% 230 264,900 12,722 384,139 78,207 19,552 58,655 15.27% 250 276,900 13,298 396,499 67,999 17,000 50,999 12.86%

49 投资测算结论 项目投资收益测算总表 投资收益测算 492314 27816 464498 385787 357411 266,500
15%净利润率测算 20%净利率润 指标（万元） 总计（万元） 1、销售收入 492314 2、营业税及附加 27816 3、销售净额 464498 4、总投资 385787 357411 其中：土地成本 （不含契税） 266,500 238,950 楼面地价（不含契税） 12799 11476 5、期间费用 18,206 5.1、财务费用 692 5.2、管理费用 2636 5.3、营销费用 14769 5.4、后期费用 108 6、税前利润 78711 107087 7、土地增值税 1558 11774 8、利润总额 77152 95313 9、所得税 19288 23828 10、净利润 57864 71485 11、投资毛利润率 20.00% 26.67% 12、投资净利润率 15.00% 按照市场比较法测算，项目2015年住宅价格为17180元/ ㎡，年均增长率9%，均价20541元/ ㎡ ；商业价格为32614元/㎡，年均增长率5% ，均价37755元/ ㎡ ；车位按22万元/个，年均增长率9% ，均价28万/个计算： 图智认为，将土地楼面地价控制在12799元/ ㎡，总地价26.7亿元（不含税）时，则项目投资估算总额38.6亿元，净利润57864万元，投资净利率15%，动态投资回收期为4年。

50 楼面地价为11476 元/㎡—12799元/㎡ 总地价为23.9 亿—26.7亿 购地价格建议 项目销售平均价格预测：
该项目所处集美新城板块，配套和交通是区域核心价值，市场接受度高，供应量少，整体开发风险较小，可取得较好的投资回报。 项目销售平均价格预测： 住宅均价：20541元/㎡ 商业均价：37755元/㎡ 地下车位：28万元/个 投资净利润率建议在15%-20%区间： 楼面地价为11476 元/㎡—12799元/㎡ 总地价为23.9 亿—26.7亿 （备注：不含契税）

51 购地价格建议 地价综合判断：由于本地块体量小，去化周期短，投资风险相对较小。 13500元/㎡ 13000元/㎡ 12500元/㎡
楼面地价13298元/㎡ ，投资净利率12.86%,净利润50999万元 13500元/㎡ 楼面地价12799元/㎡ ，投资净利率15%,净利润57864万元 区域最高楼面地价 13000元/㎡ 楼面地价11476元/㎡ ，投资净利率20.01%,净利润71485万元 可能成交的价格区间 12500元/㎡ 建议合理拿地价格 9500元/㎡ 楼面地价8496元/㎡ ，投资净利率34.81%,净利润102162万元 起拍底价 7500元/㎡ 5% 10% 15% 20% >25%

52 2017/2/26 购地价格建议 本项目地块竞地策略参考：
企业可根据自身实力和拿地战略选择适合自己的竞地策略；目前楼市大环境处于调整期，且高地价会导致成本上涨，建议采取稳健型的竞地策略，控制投资风险。 企业具有充足资金储备和土地储备 主动性拓张策略， 扩大企业区域影响力 企业无土地储备，赢得市场空间 风险性策略和良好前景预期 稳健型 主动型 积极型 风险型 投资净利率：20.01% 投资净利润：71485万元 楼面地价：11476元/㎡ 总地价：23.9亿元 投资净利率：15% 投资净利润：57864万元 楼面地价：12799元/㎡ 总地价：26.7亿元 投资净利率：12.86% 投资净利润：50999万元 楼面地价：13298元/㎡ 总地价：27.7亿元 投资净利率：8.92% 投资净利润：37017万元 楼面地价：14168元/㎡ 总地价：29.5亿元

53 6 PART 宏观市场分析 宏观经济环境 厦门经济环境 宏观政策环境 厦门政策环境

54 2014年经济总量首破60万亿，增长率7.4%，四万亿刺激退潮后，连续四年增速放缓
宏观经济环境 全国GDP增速分析 2014年经济总量首破60万亿，增长率7.4%，四万亿刺激退潮后，连续四年增速放缓 四万亿刺激 投资启示： 初步核算，全年国内生产总值636463亿元，按可比价格计算，比上年增长7.4%; 2015年将延续2014年中国宏观经济运行的逻辑，使新常态的典型特征进一步持续； 受房地产销售回暖和流动性继续宽松等影响，2015年房地产投资可能前低后升。

55 宏观经济环境 “新常态”将成为未来几年中国经济发展的主题，凸显调结构、缓增长、创新驱动力 经济新常态的阐述 “新常态”的诞生记：
2014年5月，习近平考察河南，新常态作为治国理念首次见诸报端：“我国发展仍处于中游战略机遇期，我们要增强信心，从当前我国经济发展的阶段性特征出发，适应新常态，保持战略上的平常心态。”

56 宏观经济环境 中国经济面临通货紧缩的压力正在增加， PPI的持续负增长已经导致工业企业面临困境，鉴于这一不良影响有可能进一步扩大 ，2015年市场或将继续降准降息。 CPI、PPI走势 启示： 2014年中国CPI同比增长2%，涨幅较2013年回落0.6个百分点，创近五年新低；从供求基本面、货币环境以及全球经济走势分析，2015年年初呈现温和通胀格局。 12月PPI同比下降3.3%，创27个月新低。2014全年PPI同比下降1.9%。为自2012年来连续3年下跌。PPI的持续负增长已经导致工业企业面临困境。鉴于这一不良影响有可能进一步扩大 ，2015年市场将继续降准降息，对房地产业是利好。

57 宏观经济环境 固定资产投资增长趋势分析 房地产开发投资拖累固定资产投资增速持续回落；中央和地方政府近期轮番出台刺激政策，短期内将提振市场信心，房地产开发投资预计将在二季度开始趋稳并回升。 取消双限 降低利率 减税、公积金

58 宏观经济环境 图智观点：中国经济步入“新常态”减速发展通道，投资持续下滑，通货紧缩；2015年降准降息预期强烈，信贷流动性将继续适度宽松，对提振楼市复苏释放积极信号。

59 厦门经济环境 厦门城市人口基数小，但辐射力较强，超过2300万人口，支撑房地产市场的刚性需求 厦门人口总数分析 来源：厦门卫计委
人口251万 人口256万 人口484万 人口821万 厦门城市辐射范围及人口数量 辐射人口超过2200万人 来源：厦门卫计委

60 厦门经济环境 厦门2014年GDP增速9.2%，增速小幅回落，经济稳中有进。房地产业逐步趋于平稳发展 厦门GDP增速分析
小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8% 厦门在2009年人均GDP已突破1万美元。2014年，厦门 人均GDP达14050美元，居福建省第一。 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展

61 厦门经济环境 厦门固定资产投资情况分析 厦门加大固投力度，增速位列全省第8位，比13年提升1位，固定投资近五成靠房地产拉动；房地产投资量创新高；随着轨道1、2号线动工建设，固投增长将继续提速。

62 厦门经济环境 社会消费需求强劲，支出收入比一直维持在较高水平，反映了居民的消费倾向较足 厦门居民购买力分析 数据来源：厦门统计局（图智整理）
从厦门城镇居民的支出与收入比来看，一直维持在较高水平（0.65以上），反映了居民的消费倾向较足，2014年消费支出比达0.69，自2009年以来最高。2014年厦门市全社会消费品零售总额为 亿元，首次突破千亿元，增速有所放缓。 新口径调查体系与老口径的主要差异有以下： 一是调整了城乡划分统计口径，扩大了城镇常住居民统计范围。二是按照能够计算全社会居民收支数据的要求设计抽样方案并进行调查。三是修改了城乡居民收入指标名称并相应调整了统计口径。四是新方案严格按照常住人口进行统计。五是新方案更合理地体现了农村居民从外地带回或寄回的收入。六是居民报销的医疗费计入收入，增加了收入款项。 数据来源：厦门统计局（图智整理）

63 客群数量：2013年厦门人口增长率全省第一，人口净流入全国排名第十，大量的城市净流入人口将为厦门带来持续的潜在购房客群。
厦门经济环境 厦门购房客群分析 客群数量：2013年厦门人口增长率全省第一，人口净流入全国排名第十，大量的城市净流入人口将为厦门带来持续的潜在购房客群。 2013全国城市人口净流入排名 排名 城市 户籍人口 常住人口 人口 净流入 1 上海 1427 2380 954 2 北京 1298 2069 712 3 深圳 299 1055 756 4 东莞 186 829 643 5 广州 822 1284 462 6 天津 933 1413 420 7 苏州 654 401 8 佛山 378 726 349 9 成都 1173 1418 244 10 厦门 193.6 398.3 204.7 17 泉州 693.2 135.84 28 福州 655.3 727 71.7 来源：《价值线》杂志

64 厦门经济环境 厦门购房客群分析 客群来源：限购放开后，外地客群比例快速上升至65%，显示厦门楼市对外地客群的强劲吸引力。本地客群比例跌至35%，主要为改善型客户和“新厦门人”首置客群； 全面放开岛外 限购

65 厦门经济环境 图智观点：厦门对周边城市吸附力强，有强大的客群来源支撑，GDP、财政收入、固投均对房地产有很强依赖性，未来将根据市场需求调整土地供应，确保市场健康发展。

66 宏观政策环境 2014年全国房地产政策解读 宏观政策解读 中央“分类调控”开启“去行政化、市场化”新篇章
将调控的权力和责任转移至各地方政府，地方政府一方面积极出台利好政策，全力去库存，另一方面控制房地产开发用地的供应规模，调整新建商品房的供应结构，从而减少供应。 中央“分类调控”开启“去行政化、市场化”新篇章 中央政府多次强调:“运用适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量”。央行于2014年4月、6月先后两次定向降准。据市场保守估算，两次定向降准大约释放1500亿元资金。 中央预调微调，货币政策“微刺激”支持自住购房 取消限购，地方“救市”措施多样化、纵深化 地方政府纷纷开启“救市”新篇章，46个限购城市中仅余北京、上海、广州、深圳和三亚五城仍执行限购政策。 2014年9月30日央行与银监会联合发布通知，正式放松了首套房认定，拥有1套房还清贷款再购房算首套，一定程度上放松“限贷”。并且对保障房、购房者、银行、开发商四个主体分别制定利好新规，面面俱到。随后，11月21日央行宣布非对称降息。 放松“限贷”与“降息”接踵而至，加速市场筑底进程

67 宏观政策环境 统一由 不动产登记机构 进行登记 “多头”登记时代结束
宏观政策分析 《不动产登记暂行条例》为财税改革铺路，目前对房价影响作用有限 国土部 农业局 住建部 海洋局 林业局 渔业 部门 行政 机关 建设用地 使用权 建筑物 所有权 耕、林 草地承包 经营权 森林 林木 水面、 滩涂养殖 海域 无居民海岛 集体土地 构筑物 抵押权 统一由 不动产登记机构 进行登记 为“房地产税”开征铺路 房屋产 权登记 梳理不 动产信息 征收房 地产税 全国联网 信息共享 “多头”登记时代结束 徘徊七年多的不动产登记终于进入实操阶段，3月1日起，《不动产登记暂行条例》将正式实施。 不动产条例落地后，灰色资金进入房产的可能性降低，过去购买房产的部分资金也可能转变投资形式。对于在一地或多地有多套房子的居民来说，要提早考虑手上房产的用处；一线城市中心区的普宅，未来仍有较大升值空间。 不动产登记制度并不直接影响房价，只影响以它为基础的房产税、遗产税。且登记耗时长，如何收缴是未知数，现在谈不动产登记对房价的影响为时过早。

68 宏观政策环境 仅隔2个月央行再度降准 ，提振楼市信心，吹响楼市回暖号角。 近期降准降息不断 宏观政策分析 2014年11月22日
一年期贷款基准利率 下调0.4个百分点至5.6% 一年期存款基准利率 下调0.25个百分点至2.75% 2015年2月5日 降息 降准 全面降准+定向降准 预计释放的货币超过6000亿元 2015年3月1日 再次降息 下调0.25个百分点至5.35% 下调0.25个百分点至2.5% 降准之后，增加了二套房贷降首付落地的可行性，改 善型需求后续持续释放得到保障。 一线城市及部分二线城市房价势必会涨。  两次降息两次降准之下楼市“分化”特征将更加明显。  把控好两次降准降息之后的跑量去库存的“窗口期”。  把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。 下调各类存款类金融机构 人民币存款准备金率1个百分点 预计释放货币1.2万亿元 2015年4月20日 再次降准

69 宏观政策环境 首付减少，营业税“5改2”等利好信号密集释放，市场谨慎乐观。 宏观市场分析
3月30日，央行、住建部、财政部、国税总局等部委分别下发房地产新政以稳定楼市增长： 二套房贷款首付降至40% 首套房公积金贷款首付降为20%，二套房公积金贷款首付降为30% 个人出售2年以上住房免征营业税。 以上三个城市，2010年-2014年间房价并未因首付比的提高而下降，反而有上升趋势，由此可见首付比对房价影响较小。但购买力和首付比呈反比，首付比越低购买力越高，因此此次新政将大大提高市场中的购买力。 “5改2”政策影响规模测算 “满二”房源上市，能够为市场上增加房源，也能够刺激“满五”房源的房主为促成交而降价。因此，将影响市场交易中约20%的二手房屋，其有效房价将下降5%-6%。但整体对二手房价格的涨势并无明显促进作用。

70 宏观政策环境 中国房地产调控思路已经转向，预计这些改变将对市场产生趋势性的影响 “两少” “两多” 行业规则建构多 金融工具运用多
未来整体趋势 中国房地产调控思路已经转向，预计这些改变将对市场产生趋势性的影响 “两少” “两多” 行业规则建构多 1、行政化的硬政策会越来越少， 房地产坚持市场化的方向不会改变 房地产调控更为主动， 不再仅仅被动的聚焦价格起落等短期目标，而是更关注居住权的保障以及房地产的中长期制度性建设 思路转变 金融工具运用多 2、对企业的限制和约束会越来越少，已逐渐放开上市房地产企业在银行间市场发行中期票据。 利率调控、央行新型货币政策工具（PSL等定向金融工具）的操作，这些经济手段会成为未来行业调控的重要方式；MBS、REITs 等资产证券化逐步登场。 2014年行政调控退出，“强调控、抑需求”手段退场，未来将着眼于行业规则构建和运用金融工具引导，未来中国房地产将呈现“强市场”特征。

71 宏观政策环境 影响市场因素分析 资金来源：外资撤离，银行额度不高，开发企业资金更多利用自身资源开拓融资渠道，因此，资金雄厚的房企（国企、央企）在市场调整期将获得更多拿地良机。 进入2014 年，由于楼市再次陷入低迷，再加上信贷环境未明显改善，导致房地产开发企业资金回笼再次放缓。 定金及预售款、个人按揭贷款比重均有所回落，反映出受到市场销售低迷的影响，房企更多地利用自身资源开拓融资渠道，房企资金压力较大。

72 宏观政策环境 图智观点：房地产市场进入调整期，引导市场合理需求发展阶段，随着楼市库存和开发企业资金压力正在逐渐缓解，预计今年二季度开始房企土地投资热度将上升。

73 厦门政策环境 2013年 12月 2014年 3月 2014年 8月 2014年 11月 2015年 3月20日 厦门调控政策分析
“闽八条”厦门细则 普通商品住房标准放宽 岛外全面放开限购，岛内非普通商品住房不再执行限购；购房无需提供纳税或社保证明 商品房购买时间按买卖合同备案时间，转让购买超过5年（含）的普通住房，免征营业税 “闽七条”厦门细则 放宽首套房、首改房认定标准 加大公积金购房支持力度 加强住房金融服务 推进货币化安置补偿款购买存量商品房 着力打通商品房与保障性住房转换通道 试行推出共有产权住房 提升住宅小区基本公共服务水平 购房入口新政 2013年12月10日起新拍地块取消“购房入户”政策 2016年1月1日起购买商品房不再享有“购房入户”政策 上调“豪宅”标准：2014年1月1日起，岛内住宅总价300万元以上、岛外住宅总价220万元以上将被认定为“豪宅”。 2013年 12月 2014年 3月 2014年 8月 2014年 11月 2015年 3月20日 “公转商”：3月起，厦门在全省率先推出“公转商”贷款，即利用商业银行信贷资金发放个人住房公积金贴息贷款。 公积金新政 J缴存时间由原先的12个月调整为6个月、异地缴存公积金被承认 套数认定由原来的按“认房又认贷”调整为按“认房又认未结清的住房贷款” 二套房首付比例由70%调整至50%

74 厦门政策环境 厦门取消限购令：多次调整和完善住房限购政策，今年1月16日正式宣布全面退出限购 厦门调控政策分析
岛外限购取消 2014年8月厦门限购政策确开始松动，岛外限购全部解除，购买套数不限。外地户口购买岛内住宅，不必缴纳医社保可购买1套住房；厦门户口可持有2套住房，若再购买260平以上的房产则不受此规定限制。 岛内限购取消 为了提振市场的信心，厦门于1月16日起，思明区、湖里区144平方米以下商品住房取消限购措施，至此，厦门已全面取消商品住房限购措施。厦门楼市限购政策全面解除后，全国仅剩下北京、上海、广州、深圳和三亚共5个城市仍然在执行限购政策。 后续政策 作为全面取消住房限购政策的后续政策，在厦门购买商品住房，今后无需提供查档资料。市土房局表示，今后不再将居民家庭拥有住房套数作为购买住房（含商品住房、二手住房）的资格审核条件，购房人在本市范围内购买商品住房及办理相关合同备案、房产登记业务时，无需提供厦门市城镇房屋权属登记查询结果。

75 厦门政策环境 公积金贷款首付20% 正式实施，“ 闽七条”新政解读 厦门调控政策分析

76 图智观点：限购、限贷等行政性政策逐步淡出，行业回归市场化。 厦门楼市政策的逐渐放松将有效刺激外地购房者入市，利好效应可期。
厦门政策环境 图智观点：限购、限贷等行政性政策逐步淡出，行业回归市场化。 厦门楼市政策的逐渐放松将有效刺激外地购房者入市，利好效应可期。

77 THE END