时隔三年再度降准 市场升幅或将有限 央行时隔三年开启新一轮降准 房企资金紧张局面有望改善 购房者入市信心增强 信贷环境好转

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1 时隔三年再度降准 市场升幅或将有限 央行时隔三年开启新一轮降准 房企资金紧张局面有望改善 购房者入市信心增强 信贷环境好转
时隔三年再度降准 市场升幅或将有限 央行时隔三年开启新一轮降准 房企资金紧张局面有望改善 购房者入市信心增强 信贷环境好转 前两轮降准降息带动市场量价齐升 本轮降准后市场升幅或将有限

2 央行宣布降准0.5个百分点 2015年2月4日，中国人民银行宣布下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
同时，对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备 金率0.5个百分点；对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。

3 时隔三年开启新一轮降准 人民币存款准备金率走势（2003.01-2015.01）
此次中国人民银行宣布下调金融 机构人民币存款准备金率是自从 2012年5月以来，时隔近三年， 再度宣布降准。 距今最近一轮降准始于2011年 12月，当时央行在半年时间内， 连续三次下调存款准备金率。大 型金融机构存款准备金率从 21.5%下降至20%，共计下降了 1.5个百分点。 从历史水平来看，存款准备金率 依然居于高位，此次调整预计将 成为新一轮降准的开始。 数据来源：中国人民银行、中原集团研究中心

4 房企资金紧张局面有望改善 房地产开发资金累计同比数据2014年末首次跌入负增长区间，房企资金状况不容乐观。
上一轮降准开启后，房地产开发资金累计同比数据触底反弹，房地产贷款余额同比数据同样随之走高。 此次降准后，随着资金面的整体改善，房地产行业资金紧张局面得以缓解，开发贷款以及按揭贷款将有望宽松。 房地产开发资金走势 ( ) 房地产贷款与个人购房贷款走势( 2009Q4-2014Q4) 数据来源：国家统计局、中原集团研究中心 注：2011年第一季度个人购房贷款数据缺失 数据来源：中国人民银行、中原集团研究中心

5 购房者入市信心增强 信贷环境好转 继去年11月降息之后，此次降准从心理层面将对购房者预期带来较大影响，增强购房者的入市信心。
购房者入市信心增强 信贷环境好转 继去年11月降息之后，此次降准从心理层面将对购房者预期带来较大影响，增强购房者的入市信心。 从购房资金成本角度，降准后资金面的改善一方面利于购房者获得按揭贷款，另一方面促使房贷利率水平高位回 落。这将实质性降低购房成本，加快市场交易节奏。 个人住房贷款利率走势(2008Q4-2014Q3) 房贷利率折扣变化走势( ) 数据来源：中国人民银行、中原集团研究中心 数据来源：中国人民银行、中原集团研究中心

6 三轮降准降息及市场表现对比 第一轮调控放松 第二轮调控放松 第三轮调控放松 开始时间 2008.10 2011.9 2014.3 市场背景
第一轮调控放松 第二轮调控放松 第三轮调控放松 开始时间 2011.9 2014.3 市场背景 全球金融危机背景下商品住宅销售量2008年全年均呈现负增长 史上最严厉调控政策“限购令”使商品住宅销售量增速显著放缓，2012年前10月均呈现负增长 2014年起市场从2013年高位急速转冷，前11月商品住宅销售量呈现负增长 核心政策 中央主导，从房贷利率折扣、交易税费等重要环节刺激市场成交 约40个城市政策微调，包括限购松动、公积金政策放宽、普宅标准调整 限购政策基本取消，公积金政策放宽，普宅标准调整，财政补贴购房 央行举措 2008年9月至12月间，三次下调存准率，四次降低基准利率； 房贷首付2成，利率7折 2011年12至2012年7月间，三次下调存准率，两次降低基准利率 2014年11月降低基准利率；2015年2月下调存准率 央行“930新政”（房贷首付3成，限贷取消） 市场影响 2009年4月起市场保持13个月高速增长 2013年2月起市场保持11个月高速增长 2014年市场年中筑底后逐月攀升，年末成交翘尾

7 前两轮降准降息带动市场量价齐升 三轮降息、降准均始于楼市低谷阶段，由于房地产行业低迷拖累经济增长表现，并在外围因素共同作用下，迫使 央行对政策作出调整放松。 之前两轮降息、降准之后，均带动市场进入新一波高速增长阶段。不仅成交量大幅攀升，且房价下跌城市减少， 市场迎来量价齐升。 商品房销售情况走势( ) 新建商品住宅价格指数走势( ) 数据来源：国家统计局、中原集团研究中心 数据来源：国家统计局、中原集团研究中心

8 年初楼市成交下滑增加后市不确定性 上证综指近十日走势(2015.01.26-2015.2.6)
此次降准后，资本市场并未对政策利好给出积极 反馈。虽然2月5日股市高开，但随即连续两天大 盘下跌。这主要由于当前经济形势表现差强人意， 央行放水难以逆转市场看空情绪。 从目前房地产市场成交表现来看，1月无论是新房 还是二手房，成交量环比均高位回落，但同比仍 保持小幅增长。虽然市场需求并未明显萎缩，但 去年翘尾行情的嘎然而止增加了后市的不确定性。

9 本轮降准后市场升幅或将有限 第一，当前经济环境依然表现低迷，且政府对反腐 的打击强度已经波及到房地产行业。这令市场后续 走势蒙上了更多的不确定性。 第二，降准后释放的资金将在全市场间流动，而非 针对房地产市场。因此房地产行业最终受益多少， 有赖于外部对行业前景的预判。 第三，房地产行业供求基本面迈入新常态，全国整 体库存水平居高不下。自住需求增长有限，而改善 需求将成为支撑后市的重要力量。 第四，房地产投资属性弱化，行业利润回归平淡。 对于房企而言，不得不探索纵向或横向的多元化。 市场整体增长将趋于理性，温和增长或将成为常态。 综上所述，此次降准后房地产行业不应盲目乐观， 其对市场的推动作用将弱于之前两轮。房企唯有增 强内功才能在分化加剧的时代赢得一席之地。 商品房待售面积与当年销售面积比值( ) 注：2010年数据缺失 数据来源：国家统计局、中原集团研究中心

10 作者 缪晓旦 中原集团研究中心 地址：上海市延安西路889号太平洋中心809室 电话：+8621 5178 7508
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