项目概况 集中商业 住宅+住宅底商 联发欣悦该项目位处九龙坡政府所打造的盘龙商圈，临近轻轨2号线大堰村站；

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1 项目概况 集中商业 住宅+住宅底商 联发欣悦该项目位处九龙坡政府所打造的盘龙商圈，临近轻轨2号线大堰村站；
项目占地面积39936㎡，总建筑面积125494㎡，集商业、住宅为一体； 联发欣悦分两期开发，其中住宅体量为105726㎡，商业体量为 ㎡。 集中商业 住宅+住宅底商 项目 用地性质 区域 占地面积 容积率 计容建面 总建面(平米 ) 已售建面(平米 ) 未售建面(平米 ) 剩余物业货值评估 备注 （平米） 住宅 商业 地下 配套及其他 成交均价 车库 均价 (元/平米) 总销额 (万元) 联发欣悦 二类居住 九龙坡区 39936 3.14 125494 105726 33456 3530 - 未售

2 项目区位及周边配套 区位： 项目位于九龙坡区，杨家坪商圈与大渡口商圈交汇处的盘龙商圈板块； 交通：
轨道交通：轻轨2号线（临大堰村站，通过地下通道与站点相连）距万象城、大渡口仅3站，距杨家坪2站，距动物园1站； 公交站点：周边1公里内有公交站点4个，除轨道大堰村站有较多公交线路外，其余站点公交线路较少； 道路设施：临火炬大道，外部道路交通状况一般，道路多在建，地块周边设施不完善； 周边配套： 项目周边公共配套有重庆动物园、彩云湖国家湿地公园，由于区域现目前整体板块还处于待开发阶段，导致商业配套较差，商业发展较为落后。 本案 彩云湖国家湿地公园 重庆动物园 轻轨2号线 大堰村站 马王场站 动物园站 火炬大道 翼 龙 路 盘龙正街 锦龙路 龙泉路 金科云湖站 绿云石都站 盘龙站 轨道大堰村站 水碾站 地下通道 现有商业 火炬大道 周边道路

3 2.5（1F均价，目前在售一期住宅底商，二期产品为住宅底商+独栋商业，预计2016.6推盘，住宅底商产品与一期相似，独栋商业规划未出）
项目商业竞争分析 区域商业供应量较大，多为销售型商业，同质化严重，竞争较为激烈： 项目所在区域目前商业尚未成熟，各个项目均处于销售或规划中，主要竞品为万科西城、华宇阳光尚座、北大资源燕南、鲁能九龙花园、奥园盘龙壹号，据不完全统计，周边商业体量未来供应将超过30万方，其中三分之二为销售型商业； 奥园盘龙壹号位于板块核心区域，整体商业体量较大，总体量共计181740方，其中约有5万方自持商业，其余为销售，会对本项目未来的商业销售产生较大的竞争压力； 目前该区域销售型商业较多，去化较慢，销售型商铺未来竞争激烈。 金融街金悦熙城 万科西城 奥园盘龙壹号 华宇阳光尚座 本案 鲁能九龙花园 北大资源燕南 项目名称 总体量（㎡） 商业体量（万） 商业类型 销售型商业每层楼均价（万/㎡） 返租信息 商业现状 金融街金悦熙城 94950 1.5（销售口径） 临街商业+独栋 1.98（整体拉通后，具体定价未出） 不返租 均处于销售或规划中，商业未成熟 万科西城 271100 —— 住宅底商+独栋商业 2.5（1F均价，目前在售一期住宅底商，二期产品为住宅底商+独栋商业，预计2016.6推盘，住宅底商产品与一期相似，独栋商业规划未出） 华宇阳光尚座 77431 0.5（销售口径） 住宅底商 3（1F均价） 北大资源燕南 530165 7 社区商业 2.8-3（1F均价）；1.5-2（2F均价） 鲁能九龙花园 224640 具体规划待定 待定 奥园盘龙壹号 455212 18 住宅底商+购物中心+独栋商业 2.5（1F均价） 合计 27（不完全统计）

4 重庆锦奥置业有限公司 项目商业竞争分析——周边竞品分析 B地块 A地块
重点项目分析:奥园盘龙壹号 奥园盘龙壹号位于九龙坡盘龙区，是该区域内单盘体量最大的项目，总建筑面积约46万方，其中商业体量18万方，另有酒店及写字楼共计约2万方； 项目商业类型包含住宅底商、独栋商业以及购物中心： (奥园广场）购物中心：开发商自持，约有5万方，预计2018年开业，目前已签约海派健身，意向商家包含永辉超市、万达影院等； 独栋商业+住宅底商：全销售口径，体量共计约有13万方，目前在售住宅底商，1F均价约2.5万/㎡，不返租； 项目目前无商家进驻，预计2017年项目一期交房后会有生活配套型商业入驻。 开发商  重庆锦奥置业有限公司 项目总体量 455212㎡ 酒店+写字楼体量 约2万方 商业体量 18万方（社区商业） 持有商业体量 购物中心约5万方 停车位 4099个 轨道交通 2号线、5号线（规划中） A地块 用地面积：65277㎡ 商业面积：45694㎡ 住宅面积：211249㎡ 停车位：2179个 B地块 用地面积：52125㎡ 商业面积：136046㎡ 住宅面积：102531㎡ 停车位：1920个 美食娱乐天地 奥园广场（购物中心） 中心步行街 时尚欢乐天地 B地块 A地块 通过行业内部得知： 已签约商家（购物中心）： 海派健身，1300㎡，租金25元/㎡/月； 意向商家： 永辉超市（确定入驻，现在进行合同流程中），1.2万㎡，租金27-30元/㎡/月； 万达影院、跨境电商直购中心

5 兴堰路 锦龙路 项目商业竞争分析——周边竞品分析
重点项目分析:北大资源燕南 北大资源燕南项目位于杨家坪商圈与大渡口商圈交汇处。北大资源燕南占地约15万平米，总建筑面积约53万平米，是集高层、洋房、商业多重业态的综合社区； 项目共分为3期开发， 规划有73246㎡的邻里商业中心（目前均为销售口径，后续规划待定），其中将容纳基础生活配套型商业、餐饮、娱乐、购物、文化教育等功能，已知一期商业共计1.5万方，为1F和3F社区底商，以销售为主，1F均价2.8-3万/㎡，2F均价1.5-2万/㎡。 总体平面图 一期 兴堰路 锦龙路 开发商 重庆筑锦房地产开发有限公司 开盘时间 2014年12月 项目总体量 53万方 住宅体量 43万方 商业体量 7万方（社区商业） 其他部分的体量 公寓3万方 停车位 4240 一期规划 一地块 三地块 项目共分为3期开发，规划商业共计7万方，已知一期商业共计1.5万方，为1F和3F社区底商，后期会把目前的售楼处打造为集中式商业，具体商业体量和规划未出； 预计2014年12月开盘销售一期部分底商，出售面积约2800㎡， 1F均价2.8-3万/㎡，2F均价1.5-2万/㎡ 。

6 1、区域现目前还处于待开发阶段，周边配套尚未成熟完善，待未来周边商业成熟还需3-5年左右；
小结 1、区域现目前还处于待开发阶段，周边配套尚未成熟完善，待未来周边商业成熟还需3-5年左右； 2、区域商业相对于现有的住宅及成熟度供应量较大，且其中销售型商业占比较大，竞争激烈，去化速度较慢； 3、区域销售型商铺1F均价约在2.5-3万/㎡、2F均价约在 万/㎡。 4、项目现有商业体量对应项目本身的住宅体量，相对合理； 5、项目商业直接连轨道交通，且为该区域居民回家必经之路，可分享轨道交通的人流。 商业难点： 1、九龙坡区整体收入及消费水平都低于重庆其他传统区域，项目该区域销售型商业体量过多，竞争激烈，且对面的奥园项目商业体量较大，有一定的自持，会对未来项目商铺销售带来较大压力，； 2、项目内部有较大的高差关系，轨道与商业连接需处理消化好高差关系。 优化调整的方向及建议： 1、在设计上有效处理项目的高差关系，可利用项目高差关系在设计上增加项目特色，制造项目销售亮点； 2、利用差异化的商业包装噱头，拉动商业氛围，加快商业销售去化； 3、放大地铁轨道交通的优势。

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