（安徽建筑工业学院法政学院 栗胜华副教授）

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1 （安徽建筑工业学院法政学院 栗胜华副教授）
建筑法规概论 （安徽建筑工业学院法政学院 栗胜华副教授）

2 《建筑法规论》内容体系结构 《建筑法规概论》是以《建筑法》、《招标投标法》、《合同法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》和《建设工程安全生产管理条例》为主线，结合其他相关的法律、行政法规、规定、司法解释，特别是《建筑法》颁布以来的相应法规，对我国建筑法律制度作了简明而全面的论述性解释，对违反建筑法律法规应负的法律责任也作了必要的阐述。

3 《建筑法规概论》课程的特点 （1）跨学科性。建筑工程法规课程的内容涵盖建筑工程建设全过程涉及到的法律法规，涉及建筑企业的资质、工程的承发包、工程合同、工程监理、安全生产、工程质量管理及装饰装修等领域。 （2）综合性、系统性。建筑工程法规是一种涵盖工程项目建设全过程所有法律环节和内容的综合，具有系统性，因此，建筑法规概论课程的教学应能使学生掌握建筑法规、遵守建筑法规并在解决建筑工程实际法律问题的综合基本素质与能力方面获得较为全面、系统的训练。

4 建筑法规概论课程的内容 具体内容 绪论 1.建筑法规的表现形式和作用 2.建筑法律关系 3.《建筑法》的立法宗旨、适用范围及调整对象 4.《建筑法》确立的基本制度5.工程项目建设程序 建筑许可法 1.建筑工程报建制度 2. 建筑工程施工许可 3.从业单位资格许可4.专业技术人员执业资格许可 建筑工程发包与承包法规 1. 建筑工程发包与承包的特征与原则 2. 建筑工程发包 3. 建筑工程承包 建筑工程招标投标法规 1. 建筑工程招标投标概述 2.招标 3.投标 4.开标、评标和中标 建筑工程合同法规 1. 建筑工程合同的类型 2. 建筑工程合同的订立 3．建筑工程合同 效力 4. 建筑工程合同的履行 5. 建筑工程合同的变更与解除 6. 建筑工程合同的违约责任 7. 建筑工程合同的索赔 8．建筑工程合同纠纷的解决 9．FIDIC《施工合同条件》简介 建设工程监理法规 1. 建设工程监理概述 2. 建设工程监理的实施 3. 建设工程监理合同的特征及示范文本 4. 建设工程监理合同当事人的权利、义务和责任 5. 建设工程监理合同的订立与履行 建筑安全生产管理法规 1. 建筑安全生产管理的方针与原则 2. 建筑安全生产的监督管理制度 3.建筑生产的安全责任体系 4．建筑施工过程的安全生产管理 5．安全生产事故的应急救援和调查处理 建筑工程质量管理法规 1. 建筑工程质量标准化管理制度 2. 建筑企业质量体系认证制度 3. 建筑工程质量监督制度 4. 建筑工程质量责任制度 5．建筑工程竣工验收制度 6．建筑工程质量奖励制度和保修制度 建筑法律责任 1．建筑法律责任的形式 2．《建筑法》规定的法律责任 3．《招标投标法》规定的法律责任 4．《建设工程质量管理条理》规定的法律责任 5．《建设工程勘察设计管理条理》规定的法律责任 6．《建设工程安全生产管理条理》规定的法律责任 7．《住宅室内装饰装修管理办法》规定的法律责任

5 第一编 土地管理法 第一章 土地管理法律制度（上） 一、土地管理法概述：
第一编 土地管理法 第一章 土地管理法律制度（上） 一、土地管理法概述： （一）土地管理法的概念：就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范。 1、土地基本国策——十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地。 2、土地管理法的立法宗旨——加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。 （二）土地管理法的基本内容： 1、土地管理法的基本内容：在土地管理法中，包括有关土地基本制度的规范，土地所有权与使用权的规范；有关土地利用与保护，地籍管理，土地使用与保护，建设用地的规范；以及土地纠纷的调解，土地监察和处理违法行为等方面的内容。 2、最新修正的土地管理法及其实施条例的突出要点： 第一，土地用途管制。将土地分为农用地、建设用地和未利用地，以土地利用总体规划作为管理土地用途的依据，严格限制农用地转为建设用地，严格控制建设用地的总量。 第二，加强耕地保护。首先是突出了保护耕地总量动态平衡，加重了各级人民政府保护耕地的责任。其次是实行基本农田保护制度，将粮、棉、油、蔬菜等生产基地在内的耕地划为基本农田，实行严格管理。再次是调整土地收益分配办法，新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给地方政府，专项用于耕地开发。第三，加大查处土地违法行为的力度。 二、土地所有权制度 （一）土地所有权的概念、特征： 概念：土地所有权，是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。

6 特征： （1）土地所有权是一项专有权利。 （2）对土地所有权的行使实行严格限制，无论国有土地，还是集体土地，包括对土地使 用、处分、收益等，都受到相应法律约束。 （二）国家土地所有权 1、国有土地所有权的概念:是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 2、国有土地的范围 （1）城市市区的土地； （2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； （3）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； （4）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； （5）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 3、国有土地的使用 （1）行政划拨； （2）国有土地有偿使用； （3）国有土地承包经营。 (三）农民集体土地所有权： 1、农民集体土地所有权的形成：我国的农民集体土地所有权，是在土地私人所有制的基础上改造而形成的，即经过互助组、初级合作社、高级合作社后逐步实现的。 2、农民集体土地所有权的特征： （1）权利主体多样化； （2）所有权客体的限制性； 3、集体土地的范围：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

7 三、国有土地有偿使用制度 （一）国有土地有偿使用的第一种方式——土地使用权出让：（是物权） 1、土地使用权出让的概念、特征：
国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 特征： （1）土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为（行政行为？）； （2）土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。（居住用地70年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。） 2、土地使用权出让的方式：拍卖、招标、双方协议。 3、土地使用权出让合同：是指土地所有者或者其代表与土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议。 （二）土地使用权转让（是物权） 1、土地使用权转让的概念：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 2、土地使用权转让的方式：买卖、赠与和交换。 3、土地使用权转让的条件： （1）土地使用权是有偿出让取得的； （2）按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （3）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的。（有异议）

8 下列土地使用权禁止转让： （1）以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的； （2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （3）依法收回土地使用权的； （4）共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的； （5）权属有争议的； （6）未依法登记领取权属证书的。 （三）土地使用权出租（是债权） 1、土地使用权出租的概念： 是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。 2、土地使用权出租的法律后果： （1）土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。 （2）土地使用权出租，其地上建筑物及其他附着物亦同时出租。 （3）承租人取得租赁权后，享有对土地的占有、使用和收益权，但是，未经出租人同意，承租人不得将土地使用权再转租，也不得将土地使用权用于抵押。 （4）如发生转让，在同等条件下，承租人有优先于他人接受转让的权利，即使承租人不购买出租人的土地使用权，租赁合同对于新的土地使用权人也仍继续有效。 （四）土地使用权抵押： 土地使用权抵押的概念： 是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。 （五）国有土地有偿使用的第二种方式 1、国有土地租赁的概念： 是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。（是债权） 2、国有土地使用权作价出资或入股的概念：是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资或股本投入新设立的企业。（是股权） （六）土地使用权的终止

9 四、国有土地使用权的划拨（是物权） 1、土地使用权划拨的概念和范围 （1）土地使用权划拨的概念
是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 （2）土地使用权划拨的特征： ①土地使用权划拨是一种具体的行政行为； ②土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用； ③土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的； ④划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。 2、划拨土地使用权的转让、出租、抵押： 划拨土地使用权，只有在符合一定条件情况才可以转让、出租、抵押。 条件就是： （1）土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人； （2）领有国有土地使用证； （3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （4）依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。 3、国有企业改革中划拨土地使用权的处理：根据企业改革的不同形式和具体情况，可以分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价入股和保留划拨用地方式四种办法予以处置。 有下列情况之一的，应当采取出让或租赁方式处置 （1）国有企业改革或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的； （2）国有企业改组为股份合作制的； （3）国有企业租赁经营的； （4）非国有企业兼并国有企业的。 国有企业破产或出售，企业原划拨的土地使用权应当以出让方式处置。

10 有下列情形的，可以经批准后保留划拨方式 （1）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不变的，但改造或改组为公司制企业除外；（公司是商主体；以赢利为目的。所以，不允许部队、政府经商。） （2）国有企业兼并国有企业或非国有企业，以及国有企业合并，兼并或合并后是国有工业企业的； （3）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并的一方属于濒临破产的企业； （4）国有企业改造或改组为国有独资公司的。 第二章 土地管理制度（下） 一、土地利用总体规划 （一）土地利用的概念： 土地利用是人类在社会生产、生活中，为了达到一定的目的， （二）土地利用总体规划的编制 土地利用总体规划的概念：土地利用总体规划是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策，根据国民经济和社会发展规划、国土整治和环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设土地的需要，编制分配土地资源、合理调整土地利用结构和布局的较长时间的总体安排和布局。 （三）土地利用总体规划的审批与修改:土地利用规划的分级审批：全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。上述以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治区人民政府批准。 （四）土地利用总体规划与其他规划的关系 （五）土地利用年度计划 土地年度计划内容： （1）农用地转用计划指标； （2）耕地保有量计划指标； （3）土地开发整理计划指标。

11 二、耕地保护制度 （一）切实保护耕地是我国的一切基本国策； （二）基本农田保护制度； （三）土地开发与复垦。 三、建设用地制度 （一）建设用地的概念和分类： 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。 分类：按土地所有权性质划分，可分为国家建设用地和乡（镇）建设用地； 按建设项目大小可以分为：大型项目建设用地、中型建设项目用地、小型建设项目用地； 按利用性质可以分为：农业建设用地和非农业建设用地。 （二）国家建设用地使用权的取得： 1、国家建设用地的来源 （1）将农村集体所有的土地征收为国有； （2）国家依法收回国有建设土地使用权； （3）国有荒山、荒地。 2、农用地转用审批： （1）市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府； （2）有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准； （3）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。 3、以划拨方式取得建设用地的审批 （1）在城市规划区内申请建设用地的，建设单位或个人应向城市规划行政管理部门提出选址申请，由城市规划行政主管部门对建设项目进行初步审查，核发建设项目选址意见书； （2）建设单位或个人向计划管理部门申报可行性研究报告或设计任务书；

12 （3）建设单位持建设项目批准文件，包括可行性研究报告或设计任务书、年度基本建设计划等，向建设用地所在地的市、县人民政府土地管理部门申请建设用地；
（4）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。 （5）土地使用者应当依法申请土地登记。 （三）国家建设征收土地 1、国家建设征收土地的特征 （1）征地主体的唯一性； （2）征地行为的行政性； （3）征地条件的补偿性。 2、征收土地的审批权：征收下列土地的，由国务院批准： （1）基本农田； （2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 3、征收土地的补偿安置：贯彻“使被征收土地单位的农民生活水平不降低的原则”。征地费用一般由以下几部分构成： （1）土地补偿费（征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年的平均年产值的6至10倍）； （2）安置补助费（征收耕地的安置补助费，按需要安置的农业人口数计算; （3）青苗补偿费; （4）新菜地开发建设基金； （5）土地复垦费或耕地开垦费。 （四）临时用地的管理 （五）乡（镇）建设用地

13 第二编 房地产法 第一章 房地产法概述 第一节 房地产、房地产市场和房地产业 1、房地产、房地产权的概念
第二编 房地产法 第一章 房地产法概述 第一节 房地产、房地产市场和房地产业 1、房地产、房地产权的概念 房地产是土地、房屋财产的总称。房地产权包括房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权，它们是作为统一的商品而进入交换领域的。 2、房地产市场的概念及其特征。 房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。 第二节 房地产关系的法律调整 第三节 房地产法的概念、体系和基本原则 一、房地产法的概念 房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。 二、房地产法调整对象的内容——财产关系与管理关系。 三、房地产法的体系. 四、房地产法的基本原则： 1、土地公有原则； 2、土地有偿使用原则； 3、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则； 4、房地产综合开发原则； 5、城镇住房商品化原则； 6、宏观调控与市场调节相结合的原则。 五、房地产法律关系 第四节 房地产法与规划法、建筑法、住宅法的关系 第二章 房地产管理体制 （一）我国房地产管理体制的沿革

14 （二）我国现行的房地产管理体制 1、国家房地产管理体制的基本架构：a、国务院；b、地方人民政府；c、土地行政主管部门；d、建设行政主管部门以及城市房地产管理部门。 2、对房地两证合一与房地两证分离的利弊比较 房地两证合一的优点是便于统一管理，简化手续，提高工作效率，避免几个管理部门之间不必要的交叉或矛盾。缺点是，由于房证合一，制约、监督可能会受到影响。 房地两证分离的优点是分工明确，程序清楚。缺点是，可能延误办事期限，或者造成房、地管理脱节。 第三章 城市房地产权属及其管理法律制度 一、城市房地产权属关系 （一）房地产所有权： 1、房屋所有权的概念：是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。 2、 房屋所有权的种类： （1）国有房屋所有权； （2）集体房屋所有权； （3）私有房屋所有权； （4）外产房屋所有权； （5）中外合资房屋所有权； （6）其他性质的房屋所有权。 3、房屋共有的概念和特征，共有的形式：房屋共有是指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。 （二）土地使用权

15 （三）建筑物区分所有权： 1、建筑物区分所有权的概念：是指由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持分权以及因共同关系所生的成员权所构成。 2、建筑物区分所有权的特征： （1）复合性； （2）专有所有权的主导性； （3）一体性； （4）权利主体身份的多重性。 3、建筑物区分所有权的专有部分和共有部分：专有部分是指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分；共有部分是供区分所有人共用，属于区分所有人共有的部分，分为法定共有部分和约定共有部分。 二、城市房地产权属登记 （一）房地产权属登记的功能： 1、房地产权属登记的概念：是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权属关系的行为。 2、 房地产权属登记的功能： （1）产权确认功能； （2）公示功能； （3）管理功能。（公示是权利的外观：结婚登记是公示。我国古代是结婚仪式，闹洞房，西方在教堂。） （二）房地产权属登记的效力： 1、我国房地产权属登记的效力：为成立要件主义。 2、登记与公信力：德国法模式与托伦斯模式均承认登记的公信力，公信力是指在登记为房地产权利变动的公示方法的情况下，即使登记簿的记载与实质的房地产权利不符，但对信赖记载表征的善意第三人也予以保护。

16 我国房地产立法承认登记具有公信力，但规定得不明确。
（三）房产权属登记： （四）地产权属登记 三、城市房屋管理 第四章 城市房地产开发法律制度 一、城市房地产开发概述 （一）房地产开发的概念和特征： 1、房地产开发的概念：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 2、房地产开发的特征： （1）涉及面广； （2）工程项目多； （3）投资量大； （4）建设周期长。 （二）房地产开发的类别： 1、单项开发、小区开发和成片开发； 2、经营性开发和自用性开发； 3、新城区开发和旧城区拆迁改造。 二、房地产开发用地 （一）房地产开发用地制度： 1、房地产开发用地的概念：即进行基础设施和房屋建设的用地。 2、房地产开发用地制度的确立：略。

17 3、我国现行房地产使用制度的特点： （1）国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨； （2）土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权； （3）国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理； （4）建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。 （二）土地使用权出让与划拨（见第三章）。 三、房地产开发企业 第五章 城市房屋拆迁法律制度 一、城市房屋拆迁概述 （一）房屋拆迁的概念和种类：房屋拆迁是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施的行为。 （二）房屋拆迁应注意的事项： 1、服从国家利益； 2、符合城市规划； 3、保护合法权益； 4、谁拆迁、谁安置补偿。 （三）房屋拆迁的程序： 1、申领规划用地许可证； 2、编制拆迁计划； 3、申领房屋拆迁许可证； 4、发布拆迁公告； 5、签订拆迁补偿、安置协议。 二、城市房屋拆迁的补偿和安置 （一）拆迁补偿： 1、拆迁补偿的对象和范围：对象是被拆除房屋及其附属物的所有人。在此，包括产权人、代管人和国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。 范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑、超过期限的临时建筑不属拆迁补偿范围。未超过批准期限的临时建筑属于补偿的范围，如进行拆除，应给予适当的补偿。 2、拆迁补偿的方式：产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合。

18 （二）拆迁安置： 1、拆迁安置的对象与方式：拆迁安置的对象为被拆除房屋使用人。拆迁安置可以一次性安置，也可以先由拆迁人提供周转房临时过渡，或由被拆迁人自己寻找房屋过渡，待正式房建成后再行迁入。 2、拆迁安置地点：有原地安置和异地安置两种。 3、拆迁安置的标准：拆除非住宅房屋，按照原建筑面积安置。拆除住宅房屋，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况，按照原建筑面积，也可以按照原使用面积或者原居住面积安置。 4、拆迁安置费：包括搬家补助费、临时安置补助费和经济损失补偿费。 第六章 城市房地产交易法律制度 一、城市房地产交易概述 （一）房地产交易的概念和特征：房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。 （二）房地产转让、抵押应注意的事项 （1）房地产转让时，房屋的所有权及土地使用权同时转让； （2）房地产抵押时，房屋的所有权及土地使用权同时抵押。 二、房地产转让 （一）房地产转让的概念：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 （二）房地产转让的条件： 1、禁止条件： （1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （2）依法收回土地使用权（包括：①出让年限届满而未续期；②根据社会公共利益的需要而提前收回；③因逾期开发而被无偿收回等）； （3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （4）权属有争议的； （5）未依法登记领取权属证书的； （6）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

19 2、允许条件： （1）以出让方式取得土地使用权的房地产的转让应当具备的条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件；③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 （2）以划拨方式取得土地使用权的房地产的转让应当具备的条件：①土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；④依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 （三）房地产转让的程序 （四）房地产转让合 三、房屋预售 （一）房屋预售的概念：是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给买者的行为。 （二）房屋预售的法律调整： 1、预售条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）房屋预售实行许可证制度。 2、预售成交价格申报：国家实行房地产成交价格申报制度。 3、预售程序：（1）预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证；（2）预售人办理预售登记，领取预售许可证；（3）预售人同预购人签订商品房预售合同；（4）预售合同登记备案；（5）房屋交付后，办理产权登记。 （三）房屋预售的再行转让：从我国有关立法来看，对于适度的“炒卖楼花”是允许的，但对过度炒卖应当限制。因为，适度“炒卖楼花”有利于房地产市场的发育和资金市场的盘活；而过度“炒卖楼花”则不利于培育中国内地刚刚诞生、正在完善的房地产市场。

20 四、房地产抵押 五、房屋租赁 六、房屋出典 七、房屋赠与 八、房屋交换 第七章 物业管理法律制度 第八章 房地产税收法律制度 一、房地产税收概述 （一）房地产税收的概念： 1、广义的房地产税：广义的房地产税，是指房地产开发经营中涉及的税，包括城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税、印花费、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税、营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税等。 2、狭义的房地产税：狭义的房地产税，是指以房地产为课税依据或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税，包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房产税、契税和土地增值税。 （二）房地产税收应注意的问题： 1、税收中性与税收调节相结合； 2、税收效益； 3、兼顾国家、集体、个人三方面利益。 （三）税收征收管理制度：略 二、 几种具体的房地产税 （一） 土地增值税：即以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税。 （二）城镇土地使用税 热点问题：物业税 第九章 房地产纠纷的法律解决 第十章 违反房地产法的责任

21 第三编 合同法 第一章 合同概述 一、合同的概念和特征     （一）合同的概念、适用范围 合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。（合同法第二条） （二）合同的特征     1、合同是一种民事法律行为。     2、合同是双方或多方当事人之间的民事法律行为，因此合同的成立除了当事要有意思表示外还需要当事人达成合意。     3、我国合同法上的合同仅指当事人设立、终止和变更财产权的双方法律行为，就身份关系而达成的协议不适用合同法的规定。     4、合同是债的发生原因之一。 二、合同的分类 （一）有名合同和无名合同 （二）双务合同与单务合同 （三）有偿合同与无偿合同 案例：a车司机助人，车箱棺材吓人。  （四）诺成性合同与实践性合同     我国法律上的实践合同主要有：动产质押合同、民间借贷合同、保管合同、定金合同四种。  （五）要式合同与不要式合同。     我国法律上的要式合同主要有：担保合同（包括抵押合同、保证合同、定金合同）、融资租赁合同、建设工程承包合同、一方是银行的借款合同、技术开发合同与技术转让合同等五种。

22     （六）主合同与从合同     （七）束己合同与涉他合同     （八）格式合同     （1）非格式条款效力优先于格式条款     格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。（《合同法》第41条）     （2）免责条款的说明义务     用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。否则该条款对当事人不发生效力。     （3）某些格式条款无效     提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。（《合同法》第40条） 第二章 合同的成立与订立 第一节 合同订立的程序     一、合同订立概说     所谓合同订立是指当事人满足合同成立和生效要件的过程，即当事人就合同之必要内容或者条款达成协议的过程。 二、要约 （一）要约的概念。     要约指一方当事人向他人作出的以一定条件订立合同并表明一经对方同意即受其约束的意思表示。前者称为要约人，后者称为受要约人。 （二）要约的有效要件   三、承诺 （一）承诺的概念     承诺指受要约人同意要约内容而与对方成立合同的意思表示。 （二）承诺的有效要件 四、以竞争方式订立合同的程序 （一）拍卖 （二）招标投标 招标公告的法律性质：是要约引诱。 投标公告的法律性质：是要约，不是承诺。

23 五、以竞争方式订立合同的程序 （一）拍卖 （二）招标投标 招标公告的法律性质：是要约引诱。 投标公告的法律性质：是要约，不是承诺。 第二节 合同的成立与生效 一、合同成立与生效的概念 二、合同成立与生效的要件 三、合同成立与生效的时间 （一）合同成立的时间 1.承诺生效的时间为合同成立的时间——原则。   承诺生效的时间为承诺到达的时间，所以原则上承诺到达要约人时为合同成立的时间。 2.例外     （1）自最后一方当事人签字或盖章时成立：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。注意只需要签字或盖章其中之一即可而不是同时具备。     （2）签订确认书时合同成立：当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，要求在合同成立之前要求签订确认书。     （二）合同生效的时间 四、合同成立的地点  第三章 合同之债的保全 第四章 合同之债的移转 第五章 合同的特殊效力 第六章 违约责任 一、违约责任的概念和特征 违约责任指当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定应承担的民事责任。 二、违约行为的形态 （一）实际违约 （二）预期违约：预期违约也称先期违约，是指在合同履行期限到来之前，一方无正当理由明确表示在履行期到来后将不履行合同或者以其行为表明履行期到来后将不予履行合同。

24 一、违约责任的概念和特征 违约责任指当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定应承担的民事责任。 二、违约行为的形态 （一）实际违约 （二）预期违约：预期违约也称先期违约，是指在合同履行期限到来之前，一方无正当理由明确表示在履行期到来后将不履行合同或者以其行为表明履行期到来后将不予履行合同。 三、违约的免责事由 （一）不可抗力 1.概念 所谓不可抗力，是指不能预见不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力主要包括以下几种情形： （１）自然灾害、如台风、洪水、冰雹； （２）政府行为，如征收、征用； （３）社会异常事件，如罢工、sl。 2.效力。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或全部免除责任。 （二）免责条款 免责条款是指当事人在合同中约定免除将来可能发生的合同责任的条款，其所规定的免责事由即约定免责事由。下列免责条款无效： 1.排除故意或重大过失的责任的 2.排除人身伤害之法律责任的 四、合同责任的形式 （一）继续履行 （二）采取补救措施 （三）损害赔偿 （四）违约金责任 （五）定金责任 合同法第１１５条规定：当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

25 （六）损害赔偿、违约金、定金的适用关系 1.定金和违约金不能并用，当事人只能选择其一而适用。 2.违约金和损害赔偿 有限并用，即： （1）违约金低于实际损害的可以要求增加；但高于实际损害的只有构成过分高于才可要求降低。 （2）不能同时要求对方赔偿损失和承担违约金责任。 3.定金和损害赔偿可以并用 第七章 转移财产所有权的合同     第一节 买卖合同     第二节 供用电、水、气、热力合同     第三节 赠与合同     第四节 借款合同 第八章 移转财产使用权的合同     第一节租赁合同 第二节融资租赁合同 第九章 提供劳务的合同 第一节委托合同 第二节行纪合同 第三节居间合同 第四节运输合同 第五节保管合同 第六节仓储合同

26 第十章 完成工作成果的合同 第一节 承揽合同 第二节 建设工程合同 一、建设工程合同的概念与特征 （一）概念建设工程合同是指双方当事人约定承包人进行工程建设并交付建设工程，发包人支付价款的合同。 （二）特征 1.建设工程合同是承揽合同一种特殊形式，是以建设工程项目并交付工程项目为内容的合同。 2.建设工程合同是要式合同，应当以书面的形式订立。 3.建设工程合同是双务、有偿、诺成合同 4.建设工程合同承包方应是国家规定的具有承包工程项目资格的施工单位。 （三）类型 建设工程合同包括工程勘察合同、设计合同、施工合同以及监理合同等。 二、建设工程合同的特别规则 （一）对承揽合同的准用 由于建设工程合同是承揽合同的一种特殊形式，所以建设工程合同除了个别特殊规则之外与承揽合同适用相同的规则。因此《合同法》第287条规定：本章没有规定的，适用承揽合同的有关规定。 （二）特殊规则 承包人的法定抵押权——优先权 发包人逾期不支付承包款的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

27 第四编 建筑法 （１９９７年１１月１日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过１９９７年１１月１日中华人民共和国主席令第九十一号公布自１９９８年３月１日起施行） 建筑法是我国制定的第一部规范建筑活动的法律，也是一部重要的经济法律。本讲座主要是介绍建筑法的基本内容和若干重点问题。 一、制定建筑法的必要性 1、范围广泛的建筑活动需要有统一的行为规则 2、建筑活动中形成的社会经济关系必须依法调整 3、维护建筑市场的秩序必须立法 4、建筑工程质量和安全必须要由法律作保障 5、对建筑活动必须依法管理 二、立法指导原则 1、立法的宗旨在于促进建筑业的发展 2、合理确定建筑法的适用范围 3、坚持以保证建筑工程质量和安全为立法重点 4、立足于扶持建筑业走向更高的水平 5、强调建筑活动必须依法进行 6、建筑业依法实行统一监督管理 建筑法第二条规定，在中国境内从事建筑活动，实施对建筑活动的监督管理，都就当遵守建筑法：而对建筑活动则具体界定为是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。 三、从事建筑活动的法定资格 进入建筑市场，从事建筑活动，必须具备一定的资质条件，这是保证建筑工程质量和维护市场秩序的关键措施。在建筑法中主要从四个方面作出规定： 1、审定资质的范围 按照建筑法的规定，包括从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位。

28 2、资质条件由法律规定 资质条件是一种法定条件，不应当是一种随意确定的条件，在法律上作了规定后，实质上就是以统一的标准去衡量那些企业或单位的资金状况、人员素质、技术装备、建筑业绩、管理水平方面的能力，综合评价它们，达到一定标准的方可进入建筑市场、承接工程，这样就为保证建筑业的有序发展和保证建筑工程质量奠定一个重要的基础。 3、划分资质等级 由于从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，这类较多，技术差别性大，专业性强。因些，需要按照其各自资质条件的不同，划分为不同的资质等级。 4、专业技术人员执业资格 5、必须排除扰乱资质等级制度的行为 建筑施工企业和勘察、设计、工程监理单位，都必须具有法定的资质条件，在资质等级范围内承揽工程，这是一个在建筑活动中非常必要的、科学合理的制度，不但要确立它，而且要维护它，在建筑活动的多个环节上体现出来，因而在建筑中规定： （1）建筑工程实行公开招标的，应当在具备相应资质条件的把投标者中，择优选定中标者（建筑法第二十一条）； （2）建筑工程实行直接发包的，发包单位应当将建筑工程发包给具有相应资质条件的承包单位（建筑法第二十二条）； （3）承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程（建筑法第二十六条） （4）禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程（建筑法第二十六条） （5）禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程（建筑法第二十六条） （6）两个以上不同资质等级的单位实行联合共同承包的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程（建筑法第二十七条） （7）禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位（建筑法第二十九条） （8）工程监理单位应当在其资质等级许可的监理范围内，承担工程监理业务（建筑法第三十四条）。

29 上述各项规定以及还有若干未在这里列出的条款都表明，从事建筑活动的企业或单位必须是合格的主体，禁止用不正当的、欺诈的手段去冒充合格的企业或单位，比如，以“挂靠”、“联营”的手段，使无资质的充当有资质的，低等级的充当高等级的，从而以虚假的从业资格承揽工程，无论是建筑施工企业、设计单位、勘察单位、工程监理单位，还是建设单位、有关部门，都应当遵守关于建筑从业资格的法律规定。 四、建筑工程发包与承包的行为规则 这一部分在建筑法中占有重要的地位，因为建筑市场是整个大市场的一个重要部分，建筑产品是一种商品，建筑工程的发包与承包，就是买卖双方或称甲方与乙方所进行的交易，所以要根据这种交易的特点与实际需要确立交易规则，也就是在发包与承包中所应遵循的行为规则。但是，这种规则是很多的，有必要将基本的关键性的部公以法律形式固定下来，并以强制的力量保证其实施，在建筑法中具体表现为三个方面的内容： 1、基本的规则 一是，发包和承包双方应当订立合同，使之明确地确定双方的权利和义务； 二是，全面履行合同； 三是，招标投标应当遵循公开、公正、平等竞争的原则，依法进行。 四是，禁止采用不正当手段。建筑法规定：发包单位及其工作人员在建筑工程发包中不得收受贿赂、回扣或者索取其他好处；而对于承包方则规定，承包单位及其工作人员不得利用向发包单位及其工作人员行贿、提供回扣或者给予其他好处等不正当手段承揽工程。 五是，建筑工程造价依法约定。 2、发包的规则 建筑法主要从下列五个方面作了规定： （1）关于发包方式 在建筑法中是鼓励招标发包的，只有在不适于招标发包时，才可以实行直接发包，在法律中确定招标发包处于优先考虑的位置。建筑工程项目由发包方发布信息，凡具备相应资质条件的，符合投标要求的单位，不受地域和部门的限制，都可以申请投标，而发包方就可以在较方广泛的范围内，有竞争性的报价中，择优选择承包单位，将工程项目委托给信誉较好、技术能力较强、报价合理的承包单位实施，这是一个好的发包方式，应当从法律上提倡与肯定，至于直接发包是限于特定的条件，在现实中仍然是需要的，所以在法律中既是允许的，又是有一定限制的。

30 （2）招标程序 建筑法规定了公开招标的基本程序，公开、公正地进行。 一是建筑工程实行公开招标的，发包单位应当依照法定程序和方式发布招标公告招标广告。 二是提供招标文件。建筑法第二十条规定其主要内容是：招标工程的主要技术要求，主要的合同条款，评标的标准和方法，开标、评标、定标的程序等。 三是在招标文件规定的时间、地点公开进行开标。开标应当由招标单位主持，所有投标人都应参加，有关部门与监督单位到场，标书启封后，应当宣读标书的主要内容，开标后，任何投标人都不允许再更改标书的内容和报价，也不允许再增加优惠条件，标书启封后，评标、定标的标准和方法都不能改动。 四是评标、定标。指开标后，应当按照招标文件规定的评标标准和程序对标书进行评价、比较，在具备相应资质条件的投标者中间，择优选定中标者。评标要保证公正性、科学性；定标也称决标，是在合格的投标者中间最终确定实施单位。 （3）招标主体 招标投标是建筑市场中买卖双方自主成交的一种法定方式，招标的主体应当是建设单位，因而建筑法规定，建筑工程的开标、评标、定标由建设单位依法组织实施，并接受有关行政主管部门监督。定标后与中标单位签订合同等，都应当是建设单位，而不应是其他的主体，这是法定的，至于建设单位在开标、评标、定标过程中，都必须依法行事，接受有关行政主管部门的监督。 （4）对发包的限定 一是建筑工程实行招标发包的，发包单位应当将建筑工程发包给依法中标的承包单位。 二是政府及所属部门不得滥用行政权力，限定发包单位将招标发包的建筑工程发包给指定的承包单位。 三是按照合同约定，建筑材料、建筑构配件和设备由工程承包单位采购的，发包单位不得指定承包单位购入用于工程的建筑材料、建筑配件和设备或者指定生产厂家、供应商。限制了发包单位利用其有利地位而违背合同的约定；防止利用指定生产厂家、供应商谋取不正当利益，影响工程质量。 （5）发包形式的规定 建筑法作了基本规定： 一是规定，提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包，这是提倡将一个建筑工程由一个承包单位负责组织实施，由其统一指挥筹划，以求获取较好的效益和较高的效率。 二是规定在总承包中可以是统包也可以分项总承包，建筑法第二十四条中规定，建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位。按照这项规定，建设单位为甲方，总承包单位为乙方。甲方可以与一个乙方订立合同，也可能是与几个乙方订合同。

31 三是禁止肢解发包，不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位。从理论上讲，将一个整体人为地不合理地分割成几个部分，会造成浪费、降低效率的，从实际中反映出来的情况看，肢解工程的结果是相互扯皮，费用升高，管理混乱 3、承包的规则 一是承包单位只能在其资质等级许可的业务范围内承揽工程，并且不得允许他人借用自已的名义或者自已借用他人的名义，超越资质等级承揽工程。 二是大型建筑工程或者结构复杂的建筑工程，可以由两个以上的承包单位联合共同承包，共同承包的各方对承包合同的履行承担连带责任。 三是禁止转包。是针对建筑市场中由于转包带来的弊端与严重后果而采取的法律措施。建筑法规定：禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。 四是规定施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。 五是关于分包的规定。首先是总承包单位可以将部分工程分包出去，但都必须经建设单位同意，同意的方式为在总承包合同中约定，或者经建设单位认可，如果未经建设单位同意即行分包，则被视为违法分包；第二是总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任，总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责，分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责的法律关系不变；第三是禁止分包单位将其承包的工程再分包；第四是前面已经述及的即承包单位的资质必须与所承担的建筑工程等级相适应。 五、施工许可制度 在建筑法中确立这项制度，目的在于保障建筑工程质量，避免不具备施工条件的工程盲目施工，这样也有利于开工的工程尽快建成和建设行政主管部门进行监督管理，它的主要内容有四项： 1、领取施工许可证 就是指建筑工程开工前，建设单位要申请领取施工许可证，但是有两种情况在法律上是例外，一是国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外；二是按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。 2、施工许可条件 建筑法中规定了八项条件，建筑工程用地批准手续，城市规划许可证，拆迁进度符合施工要求，施工需要的施工图纸和技术资料等，这些条件都符合要求的，即行颁发施工许可证。 3、施工许可证的时效 主要是规定建设单位应当自领取施工许可证之日起，三个月内开工，因故不能按期开工的，应当申请延期，延期以两次为限，每次不超过三个月，也就是最多延期半年，对于不开工也不申请延期的，或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。有关的时效问题，都在建筑法中作了规定，其出发点都是为了进行监督。

32 六、建筑工程质量管理的法律规范 这个部分是建筑法的重点内容，对建筑工程的质量管理进行规范，抓住了建筑活动的关键环节。 建筑法中关于工程质量管理的规范主要有： 1、坚持标准 建筑法规定，建设工程勘测、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定，有关建筑工程安全的国家标准不能适应确保建筑安全的要求时，应当及时修订。 关于勘察、设计方面，建筑法规定，勘察、设计文件应当符合有关法律、行政法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计技术规范以及合同的约定，设计文件选用的建筑材料、建筑构配件和设备，其质量要求必须符合国家规定的标准。 2、建立法定的质量责任制度 在建筑法中对此所作的规定主要为： 一是建筑工程实行总承包，工程质量由工程总承包单位负责； 二是总承包单位将建筑工程分包给其他单位的，应当对分包工程的质量与分包单位承担连带责任。 三是建筑工程的勘察、设计单位必须对其勘察、设计的质量负责。 四是建筑施工企业对工程的施工质量负责。 3、保证施工质量的法律措施 这是建筑法为了保证工程施工质量，针对现实中存在的一些不规范的做法而作出的若干规定，主要有： 建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料。工程设计的修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计。 建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。 建筑设计单位对设计文件选用的建筑材料、建筑构配件和设备，不得指定生产厂、供应商。 4、竣工验收的基本规定 建筑法中规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家的其他竣工条件，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

33 5、建立法定的工程保修制度 一是规定建筑工程实行质量保修制度。 二是保修范围，应当包括建筑工程的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线，上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。这些项目的范围比较宽。 七、建筑工程监理的法律规范 八、建筑安全生产管理制度 关于安全生产管理，国家已制定了一些有关法律，其中有些规定在各行业是相通的，建筑法结合建筑业的特点作出了若干规定，主要为： 1、建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度； 2、建筑工程设计应当符合按照国家规定制度的建筑安全规定和技术规范，保证工程的安全性能； 3、建筑施工企业在编制施工组织设计时，应当根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施。 4、施工现场对毗邻的建筑物、构筑物的特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应当采取安全防护措施。 5、建筑施工企业的法定代表人对本企业的安全生产负责，施工现场安全由建筑施工企业负责，实行施工总承包的，由总承包单位负责。 6、建筑施工企业必须为从事危险作业的职工办理意处伤害保险，支付保险费。 7、涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，施工前应提出应提出设计方案，没有设计方案的不得施工。 8、房屋拆除应当由具备保证安全条件的建筑施工单位承担，由建筑施工单位负责人对安全负责。

34 第五编 《城乡规划法》 《中华人民共和国城乡规划法》于2008年1月1日起施行，《城市规划法》同时废止。据了解，目前我省相关部门正在着手研究制定《安徽省城乡规划法实施办法》，开展与《城乡规划法》施行的衔接工作。 城乡规划法共7章70条，针对当前城市和村镇开发建设中存在的突出问题，对城乡规划的制定、实施、修改、监督检查和法律责任作了规定。规范内容包括城市、建制镇、集镇、村庄的规划、建设及其布局。 第一部分：《城乡规划法》亮点及重点法条解读；第二部分：司法实践中对违法建筑问题处理的理论与实务。 第一部分 《城乡规划法》亮点及重点法条解读 一、从城市规划法到城乡规划法，一字之差，意义深远。 1、渊源：《城乡规划法》出台之前，中国的城乡规划法律制度可以用“一法一条例”来概括。除1989年12月七届全国人大常委会通过的《城市规划法》外，还有1993年6月国务院发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》。其中，《城市规划法》全国人大常委会通过，在法律性质上是一部国家法律；而乡镇条例由国务院通过，属于行政法规。《城乡规划法》的法律地位明显高于乡镇条例。 需要说明的是：《城乡规划法》于2008年1月1日起施行，《城市规划法》同时废止，但是，1993年6月国务院发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》并没有废止。《城乡规划法》的法律地位高于《村庄和集镇规划建设管理条例》，《村庄和集镇规划建设管理条例》与《城乡规划法》相矛盾的地方，适用《城乡规划法》，《城乡规划法》没有规定的内容，而《村庄和集镇规划建设管理条例》有规定的，该规定仍然有效。 2、《城乡规划法》特点：《城乡规划法》与原来的《城市规划法》在名称上虽仅有一字之差，但却体现了一个城乡统一的规划法律体系的建立。该法不是对原有“一法一条例”有关内容的简单归并，而是对于城市与农村发展的统筹考虑，明确提出了城乡统筹的概念，旨在打破城乡分割，促进城乡经济社会全面协调可持续发展，让更多的民众享受到经济社会发展成果。 同时，该法把《村庄和集镇规划建设管理条例》涉及规划的部分内容上升为法律，体现了对于农村问题的重视程度，有利于指导规范村庄和集镇的规划制定，规范农村地区的建设行为。 3、优劣：城乡规划法的体系内以城市规划为主，涵盖了乡镇规划的内容。虽然城市规划和乡镇规划的编制、批准、修订和监督程序仍存在差别，二元化的痕迹仍很明显，但不得不承认城乡规划法的进步，以及立法者试图结束二元化的愿望。

35 第1条 立法目的；第2条 城乡规划体系 制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。是城市详细规划的一种。第16、22、29条第三款、41条乡、村庄规划的规定 几个概念： 1、规划区：是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。 2、城镇体系规划：是指在一定地域范围内，以区域生产力合理布局和城镇职能分工为依据，确定不同人口规模等级和职能分工的城镇的分布和发展规划。 3、城市总体规划：城市一定年限内发展计划和各项建设的总体部署。是城市规划编制工作的第一阶段。主要内容是：确定城市性质和发展方向；拟定规模和建设标准；合理安排工业、交通、商业、居住、教育单位、园林绿化、市政公用设施的用地；确定城市建设的主要项目和建设步骤；旧城区的改造规划等。 4、控制性详细规划：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。 根据城市规划的深化和管理的需要，一般应当编制控制性详细规划，以控制建设用地性质、使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。 5、修建性详细规划：以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据， 二、突出了城乡规划的公共政策属性和公共服务职能 《城乡规划法》强调把社会公共利益放在核心位置，它对城乡规划基本原则的规定，特别是重视资源节约、环境保护、文化与自然遗产保护等规定，是保障城乡规划中社会公共利益基本构成的体现。

36 《城乡规划法》对规划确定的各类公共服务设施用地的保护和对总体规划中强制性内容的规定，体现了对社会公共利益基本载体的保护。它还明确提出了城市的建设和发展，应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设，将促进公共财政首先投到基础设施、公共设施项目中去。《城乡规划法》强调“先规划后建设”的原则以及对规划实施的有关规定，强化了城乡规划的公共服务职能，从制度上明确了城乡规划作为公共政策对城乡建设的指导作用。 三、强化了依法修订 城乡规划法实施前更多的情形是规划的修改过于频繁，且往往掺杂了过多的人为因素。所谓“规划规划、纸上画画、墙上挂挂，领导一句话”正是城市规划的面临挑战的生动写照。同时，规划客观条件所引起的正常修订也没有规范化的程序可循，容易造成前后两版规划修改的千差万别，规划的延续性得不到体现。随着社会经济的发展，规划的适时修订是现实发展的客观需求，也是“过程规划”理念的重要体现。《城乡规划法》对依法修订的强调体现在以下几点： 1、城乡规划法单列“城乡规划的修改”为一章； 2、规定了各规划修编的前提条件：修改涉及总体规划强制性内容的，要先取得原审批机关的同意，而控制性详细规划修改涉及总体规划强制性内容，甚至要先修改总体规划； 3、将规划修订的程序用法律固定下来。虽然该法定修改程序之可操作性还有待实践的检验，但至少，规划修改的有法可依，缩小了主观随意性的空间，用法律手段增强规划的严肃性； 4、增加了公众监督的内容。《城乡规划法》46-50条 该部分内容程序性要求强。 二、《城乡规划法》中对违法建筑的规定 1、相关法条： 第六十四条：未取得建设工程规划许可证，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。 第六十六条： 未经批准进行临时建设的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款。 （一）未经批准进行临时建设的； （二）未按照批准内容进行临时建设的；

37 （三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。
对比以上两个法条的规定，可以发现，无证的违法建设会因为适用不同的法条，将产生不同的处罚结果，如果是认定为未经批准的临时建设，则法律责任相对严厉，不仅不存在补办的可能性，而且责令限期拆除的同时，并处的是临时建设工程造价一倍以下的罚款。 这就涉及到法条如何适用问题，无证违法建设在怎样的情形下可以认定为未经批准的临时建设，由于《城乡规划法》授权省级政府制定临时建设的管理办法，所以，要作出合理的认定，必须先看看省政府对临时建设的定义。 四、构建了公众参与的制度 一是，提出了规划公开的原则规定。批前公示：第8、26条 ；批后公布：第43条。 二是，确立了公众的知情权作为基本权利，普通民众的知情权及利害关系人的知情权；第9、54条。 三是，明确了公众表达意见的途径，比如听证会、举报以及时间要求等；强调了按公众意愿进行规划的要求；第26条。 四是，违反公众参与原则的行为进行处罚。 五、完善规划程序与监督机制 通过严格的程序制约行政权力。与原有的《城市规划法》相比，新法律注重了程序问题。包括城市总体规划编制和修改程序、控制性详细规划的编制和修改程序、规划处罚程序等。较为严格的程序规定消减了行政当事人的自由裁量权，是规划决策客观、公正、民主的制度保证。 在监督机制方面，首先，极大地加强了旨在制约行政自由裁量权的监督检查；其次，本法新增条款中有20条和监督检查有关，新增两个独立章节之一就是监督检查；第三，法规条款中包括了上级政府、人大和社会等不同的监督内容，规定了社会监督的重点是监督违反规划的行为。

38 六、完善了与投资体制、土地管理相协调的建设项目规划审批制度 随着土地使用制度改革和投资体制的改革，现行规划实施制度需要作相应调整。《城乡规划法》保留了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（乡村建设规划许可证）工作制度，结合投资体制改革，明确了发放建设项目选址意见书的情形和环节，等等。 七、加强了对违法建筑的查处和制止力度 对违法建筑的处理一直是规划管理实践中的老大难问题，为了有效地遏制违法建筑的建设，《城乡规划法》中强调了对不同类型违法建设行为的责任追究。特别对于无法采取改正措施消除影响的违法建筑采取拆除、不能拆除没收实物或者违法收入并处罚款的规定，加大了查处力度，使违法者无利可图，将对恶意违法建设获取不当利益的行为起到极大的震慑作用，第64、65、66、68条。 第四十六条 在城市、镇规划区内进行下列临时建设，应当向城市、县城乡规划主管部门申请临时建设工程规划许可证：（一）在临时用地上建设的建筑物、构筑物；（二）在建设用地上因施工、管理等需要临时搭建的工棚、库房、管理用房、围墙等；（三）其他确需进行的临时建设。临时建设不得妨碍城市交通和公共安全，不得影响城市景观和周围建筑物的使用，不得影响近期建设规划和控制性详细规划的实施。 第四十七条 临时建设的使用期，一般不得超过两年；确需延长的，应当在期限届满之日的三十日前，向城乡规划主管部门申请办理延期手续。延长的期限不得超过一年。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除，恢复场地原有状况。临时建设不得擅自改变使用性质，不得办理房屋产权登记。 第六十二条 在城市、镇规划区内，未取得建设工程规划许可证进行建设，或者未按照建设工程规划许可证确定的内容进行建设，或者利用失效的建设工程规划许可证进行建设的，由城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处以建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。 第六十三条 违反本条例第三十条规定，在城市、镇地下空间开发利用中建设单位或者个人有下列行为之一的，由城乡规划主管部门责令停止建设，限期改正，处以建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款：（一）未依法办理建设工程规划审批手续的；（二）在经城乡规划主管部门核实后的建筑内擅自新建地下建筑物、构筑物的；（三）擅自改变经规划审批的地下空间的使用功能、层数和面积的。前款第（二）项、第（三）项所列行为同时违反有关民防法律、法规规定的，按照有关法律、法规的规定执行。

39 第六十五条 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。（乡镇人民政府）
第六十八条规定 城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。 拆迁在城乡建设中有极强的敏感性和极高的社会关注度，对违法建筑的处理一直是规划管理中的老大难问题，新法首次明确了由政府行使强拆权。法律明确规定对违法建筑强制拆除，已经授权由建设工程所在地的县级以上地方人民政府责成有关部门采取查封、强制拆除等措施。地方人民政府在行使这项权利的时候，也要充分保护当事人的权利。如果做出了强制拆除措施的话，根据有关法律的规定，对行政处罚不服的，当事人仍然可以提起诉讼。如果决定是错误的，它不是违法建筑，给当事人造成损失的，也要依法赔偿损失。 二、对违法建筑的认定及操作实务 （1）认定：根据《城乡规划法》的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。法律也明确规定，拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。这一规定有力地遏制了违法建筑的生存和蔓延，保护了开发、建设单位的利益。但是，在实践中行政机关却往往忽略对房屋的鉴定环节，直接以被执行人有无房屋证照作为界定违法建筑的依据，即对无证照房屋一律视为违法建筑。实际上，认定是否是公民合法财产，必须以国家的相关法律为依据。不能一概而论，要具体问题具体分析。 按照《城乡规划法》的规定，县级以上地方人民政府的城乡规划主管部门或乡、镇人民政府分别是处理城市和乡、村庄违法建筑的行政管理主体，拥有对违法建筑进行处理的行政执法权，当然也是违法建筑的确认机关，即便是人民法院也无权在审理和执行案件过程中确认违法建筑的性质。

40 （2）界定：对于违法建筑的界定可着重考虑以下几方面因素：
（一）界定的对象范围。应包括建筑物和构筑物两种，具体可分为如下几方面：1、违章搭建。如：在阳台上搭设的建筑物、构筑物。2、未经规划管理部门许可的建筑物、构筑物。如：房屋屋面升高的建筑物。3、占用道路（包括人行道），未经公安部门、规划管理部门批准或虽经批准但逾期未拆除的建筑物、构筑物。4、未取得《建筑工程规划许可证》的房屋加层。5、妨碍公共安全和交通的违法建筑。6、其它违反法律、法规规定建造的建筑物、构筑物等。 （二）界定的主体。对违法建筑的认定和处理是行政主管部门的职责和权限，其他任何公民、法人、个人，包括人民法院均无权认定和处理。另外，违法建筑不是由规划或土地部门统一认定，而是要根据违法建筑的性质分别由土地、规划、房屋、公安等相应行政主管部门在各自的权限范围内认定。 （三）界定的标准。可从如下几方面综合把握： 1、时间界限。以1990年《城市规划法》为界限，之前的一般可通过令其补办产权登记手续等使其成为合法建筑；之后的原则上均应认定为违法建筑。 2、建筑用途。为生存、生活自用的，从宽认定；为商业及赢利目的建盖并使用的，要从严处理。 3、地域范围。处于交通、消防要道或重点工程建设范围，对城市规划、交通、卫生、消防安全有严重影响或危害公共利益的，从严认定。 4、建造状况。对材料合格、建造规范、结构合理的建筑物，可相对从宽认定；反之，随意搭建，材料不合格，结构不合理，甚至是危房的，要从严认定和处理。 因为时间的关系，也基于本人学识方面的限制，对于很多问题不能展开讲。在座的各位，都是一线的行家，有着丰富的实务经验和心得体会，我的上述阐述，必然有许多方面和大家的理解有所冲突。一方面许多问题本来就存在很多争议，没有定论；另一方面，在座诸位在实际操作过程中所形成的观点和经验有着现实的指导意义和重要价值，讲座完成后可以与大家做进一步的交流。 对于今天的讲课，我希望是抛砖引玉，不足之处，敬请批评指正。谢谢大家！ 编者简介：栗胜华 ，男 ，安徽肥西人，中国政法大学法律硕士。曾任山东科技大学文法系副主任，副教授，硕士生导师。现任安徽建筑工业学院法政学院副教授，法律系主任，安徽安援律师事务所律师。 电话：