建築新管理模式 實習學生:周晏如 指導教授:廖子賢 實習單位：三境建設有限公司 實習期間：101/06/25~101/08/17.

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1 建築新管理模式 實習學生:周晏如 指導教授:廖子賢 實習單位：三境建設有限公司 實習期間：101/06/25~101/08/17

2 大綱 前言 總體分析─產業分析 個體分析-廠商簡介 實習工作內容 小故事-從小處學道理 參考資料或附件

3 前言 選擇到建設公司實習，除了對這個從未接觸過的領域感到好奇，更希望可以學到建築的基本概念，或甚至將來可以自己規畫自己的房子。

4 總體分析─產業分析 一、環境情勢分析 根據第八版中華民國行業標準分類之定義，「建築工程業」指凡從事住宅及非住宅建物之興建、改建、修繕等行業均屬之。焚化廠、廢棄物處理廠、工業廠房、預鑄房屋、室內運動場館、機械式停車塔及靈骨塔之營造亦歸入建築工程業。

5 二、經營環境情勢 2012 上半年我國營造業生產毛額年增率為-0.11%，因政府預算高峰已過，在建重大工程執行率未盡理想，又民間投資熱度不顯著，使得營造業生產投入貢獻受到牽連。 近年來「建築、工程服務及相關技術顧問業」佔「專業、科學及技術服務業」之銷售額佔比緩步增加，與積體電路設計貢獻甚為直接，惟企業家數佔比呈現下滑，因後進之中小業者面臨業務競爭排擠，因而出現退場。 我國工程技術顧問公司多屬中小企業，近年來小型企業家數佔比變化不甚明顯，中型企業家數佔比呈現下滑走勢，其中部份業者為求海外據點設立與營運，資金需求增加，故有挺進大型企業之行列。

6 三、國內市場概況： 2012 年1~7 月我國建築工程值年增率為6.13%，主要歸功於住宅及宿舍安養類、辦公服務類等工程量相對提升使然。單就該期間住宅及宿舍安養類之工程值年增率即有7.98%，儘管相較於辦公服務類之建築工程值增長相對較低，但由於該用途之工程值佔比仍逾半數之多，況且也扭轉自2008 年以來連續四年該用途之工程值年增率皆呈現負成長之走勢，更顯近期我國住宅建築工程業務動向也已步入上升軌道，歷經多年來在建工程持續進展之下，至今也已有大規模完工面積陸續釋出。

7 四、五力分析 現有競爭者：

8 競爭基礎： 進入障礙： (一)、勞動力不足 (二)、需相對資本投入 (三)、相關工程技術與施工設計能力 (四)、建商或設計師多有固定合作對象
(一)、融資能力 (二)、施工技術與工程品質 (三)、價格競爭 (四)、公司財務的穩健性 (五)、房屋興建的速度 (六)、與建商或設計師之合作關係 進入障礙： (一)、勞動力不足 (二)、需相對資本投入 (三)、相關工程技術與施工設計能力 (四)、建商或設計師多有固定合作對象

9 供應商 供給關聯產業 水泥製造業 預拌混凝土製造業 水泥製品製造業 玻璃及其製品製造業 鋼鐵軋延及擠型業 其他金屬製造業
金屬結構及建築組件製造業 建材通路業 建築及工程顧問服務業 機械設備租賃業

10 顧客(或需求關係) 需求關聯產業： 最後修整工程業 不動產開發業 不動產經營業 需求決定因素： (一)、國內經濟景氣好壞
(二)、所得水準的多寡 (三)、購屋貸款 (四)、政府的房地產政策 (五)、政治、社會情勢 (六)、住宅自有率的高低及空屋量的多寡 (七)、人口成長率的高低 (八)、換屋需求

11 個體分析-廠商簡介 一、廠商基本資料 實習廠商名稱：三境建設股份有限公司 公司地址：台北市民生東路三段三號三樓
成立時間： 資本額：60,000,000 主要商品及服務項目：  住宅大樓：住家、停車位。  住辦大樓：住家、店舖、辦公室、停車位。 

12 二、簡明組織架構圖

13 三、廠商營運現況(主要業務) 主要業務項目： (1)委託營造廠商興建國民住宅、商業大樓出租出售業務。 (2)有關建材之買賣業務：
主要業務項目：  (1)委託營造廠商興建國民住宅、商業大樓出租出售業務。  (2)有關建材之買賣業務： 水處理工程業  噪音及振動防制工程業  電器安裝業  門窗安裝工程業  室內輕鋼架工程業  玻璃安裝工程業  廚具、衛浴設備安裝工程業  油漆工程業  防蝕、防銹工程業  配管工程業  運動場地用設備工程業  住宅及大樓開發租售業  工業廠房開發租售業  投資興建公共建設業  室內裝潢業  除許可業務外，得經營法令非禁止或限制之業務 

14 四、SWOT分析 優勢(Strength) 劣勢(Weakness)
1. 國內大專院校設有土木、營建、建築、工程管理等相關系所，培育相關的專業人才。 2. 財務健全。 3. 豐富的工程經驗。 4. 原物料來源掌握能力強。 1. 工地分散在外，工地人員管理不易。 2. 無引人注目的行銷。 機會(Opportunity) 威脅(Threat) 1. 有一定人力需求。 2. 國內投資環境改善。 3. 政府推動重大公共工程計劃。 1. 國內同業的競爭激烈。 2. 易受國內政治情勢、兩岸關係及 社會治安影響。 3.奢侈稅。

15 五、STP分析 (一)、市場區隔 建築物依照用途可區分為商業類、工業倉儲類、休閒文教衛生福利更生類、辦公服務類、住宅及宿舍安養類、其他用途類。觀察2011年各建築用途之工程值所佔比重，住宅及宿舍安養類所佔比重最高，達到56.87%，其次依序為工業倉儲類18.62%、其他用途類7.96%、休閒文教衛生福利更生類6.90%、辦公服務類5.18%及商業類4.47%。 (二)、目標市場 以中高價位之健康住宅為主要開發方向，除一貫堅持產品採光通風功能外，更致力提升產品設計感及強化產品之健康訴求。更希望和業主做詳細的溝通後，能達到業主的需求，且維持設計師原本的設計理想。目前正擴大營業項目，逐漸承攬較大型社區工程，開拓低價位住宅，提供給首次購屋的業主。

16 (三)、定位 1. 產品/服務 主要產品為設計及建造房屋，並和下游廠商維持合作關係，以提供以下服務： (1).大樓水處理工程
(1).大樓水處理工程  (2).噪音及振動防制工程  (3).門窗安裝工程 (4).室內輕鋼架工程 (5).玻璃安裝工程  (6).室內裝潢 (7).廚具、衛浴設備安裝工程 (8).油漆工程 (9).防蝕、防銹工程  (10).配管工程 (11).運動場地用設備工程 (12).住宅及大樓開發租售 (13).工業廠房開發租售 (14).投資興建公共建設 

17 2. 定價 以中高價位之健康住宅為主要方向 3. 通路 DM 定點銷售 客戶介紹客戶 代銷 4.推廣/廣告/促銷 與顧客之溝通 廣告

18 實習工作內容 一、工作簡介 印設計圖 做模型 畫設計圖

19 二、工作流程

20 三、工作相片

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22 參考資料或附件 2013年我國建築及工程顧問服務業分析(20121017)-台灣經濟研究院產經資料庫
建築工程業基本資料( )-台灣經濟研究院產經資料庫 建築工程業景氣動態報告( )-台灣經濟研究院產經資料庫 2012年我國營造業分析( )-台灣經濟研究院產經資料庫 德昌營造 助群營造股份有限公司 鈺通營造工程股份有限公司 崑山科技大學不動產經營系-不動產廣告行銷實務精華_房屋市場行銷新思維新作為 台灣房地產代銷業概論

23 THE END~