思考 在土地市场中政府应扮演怎样的角色？发挥怎样的作用？.

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1 思考 在土地市场中政府应扮演怎样的角色？发挥怎样的作用？

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3 第九章 城市房地产管理 【教学目的】通过本章的学习，要求理解城市土地的自然特性、经济特性及城市土地的权属关系，掌握城市土地有偿使用的主要税费，城市土地市场管理；理解城市住房的特性和作用，掌握城市住房的市场管理；了解中国城市住房制度改革的历史进程和住房制度改革的基本思路。 【教学重点】城市土地市场管理。 【教学难点】城市住房的市场管理。

4 第一节 城市土地管理 一、城市土地概述

5 什么是土地？

6 “土地是一切生产和一切生活的源泉”。 ———《马克思恩格斯全集》，第2卷，第109页。

7 1、 城市土地界定 城市土地是指城市区域范围内的陆地和水域及其地上、地下空间的总和。 --- 《土地管理法》

8 思考 行政辖区内土地 规划区内土地 有什么自然特性？ 建成区内土地 城市土地层次

9 2、城市土地特性 固定性 耐久性 自然特性 差异性 经济特性

10 2、城市土地特性 固定性 耐久性 自然特性 差异性 稀缺性 经济特性 区位的效益性 边际效益递减性

11 3、国家实行土地用途管理制度 我国《土地管理法》根据土地的用途将土地划分为： 包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；
指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地等； 指农用地和建设用地以外的土地。 我国《土地管理法》根据土地的用途将土地划分为： 农用地 建设用地 未利用地

12 3、城市土地布局 外围区 内围区 思考 中心区 土地布局有什么特点？ 同心圆模式

13 思考 土地布局 有什么特点？ 中心区 扇形模式

14 中心区 副中心 副中心 多中心模式

15 请分析以下几副城市地图，土地布局分别属于什么模式？

16 青岛

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19 知识回顾 二、城市土地制度 土地所有权：土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和处分的权利。
土地使用权：土地使用者依法对土地享有支配、收益和处分权利。

20 “土地的使用权可以依照法律的规定转让。” ----《宪法》修正案（1988.4）
1、历史回顾 “城市的土地属于国家所有；任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。” ----《宪法》（1982） “土地的使用权可以依照法律的规定转让。” ----《宪法》修正案（1988.4） “国家依法实行国有土地有偿使用制度。” ----《土地管理法》（ ） “土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。” ----《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990） 无偿划拨 有偿使用

21 2、现行制度 1、国家实行国有土地有偿使用制度。 2、土地使用者在获得土地使用权的同时，还获得土地使用权的转让、出租、抵押等权利。

22 思考 产权模糊 资源浪费 配置不当 无偿划拨的弊端？ 有偿使用的意义？ 增加财政收入 促使集约经营 优化产业布局 控制城市规模 调节收入分配

23 3、有偿使用制度 （1）理论基础 马克思地租理论的基本内容？

24 绝对地租 地租 级差地租Ⅰ 级差地租Ⅱ

25 （2）主要内容 出让金 绝对地租 使用税 地租 级差地租Ⅰ 使用费 增值税 级差地租Ⅱ

26 三、城市土地市场管理 1、管理主体 管理主体 国土资源局 规划局 房管局 司法局

27 2.管理内容 权属管理 规划管理 地籍管理 行政管理 经济管理 法制管理

28 3、土地供求 城市发展 经济增长 人口增长 居住需求 居住用地需求 基础设施需求 厂房需求 写字楼需求 零售业需求 写字楼用地需求
零售业用地需求 厂房用地需求 城 市 土 地 总 需 求

29 自然供给 土地供给 经济供给

30 P (土地价格) S 供给曲线 P3 E P1 P2 D 需求曲线 Q2 Q1 Q3 Q (土地数量) 城市土地供求曲线图

31 4、市场结构 市场类型 交易主体 方向 特点 一级市场 二级市场 三级市场 国家、经营者 纵向 垄断性 经营者、使用者 横向 经营性 横向
政府角色 国家、经营者 纵向 垄断性 直接参与 经营者、使用者 宏观调控 横向 经营性 横向 消费性 宏观调控 使用者之间

32 5、土地使用权出让 协议出让 招标出让 使用权出让 拍卖出让 挂牌出让 （1）受让方必须按出让合同规定条件使用土地。
适用于高科技项目、党政机关、教科文卫等用地。 协议出让 招标出让 适用于大型发展项目、技术难度较大的项目等用地。 使用权出让 拍卖出让 适用于商业、旅游业、娱乐业、房地产业、金融业等用地。 挂牌出让 （1）受让方必须按出让合同规定条件使用土地。 （2）土地使用权期满后，土地使用者可申请续期。

33 6、土地使用权转让 出售 交换 使用权转让 赠与 （1）必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件。
以钱易物 交换 使用权转让 以物易物 赠与 无偿 （1）必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件。 （2）地上建筑物、其他附着物所有权也随之转让。 （3）通过出让方式取得的土地使用权才能进行转让。

34 什么是土地使用权出租？ 什么是土地使用权抵押？
思考 什么是土地使用权出租？ 什么是土地使用权抵押？

35 案例一 南京交电家电（集团）总公司出于家电行业市场疲软、竞争激烈、企业效益滑坡考虑，为提高企业竞争力，开拓新的经济增长点和解决企业下岗职工的安置问题，该公司未经批准将其位于某区某街道60号的国家出让土地（批准用途为仓储用地）14000平方米改作经营性用地，并于2004年6月正式动工建设“金碧辉煌娱乐中心”，该项目工程于2005年5月竣工，目前已投入经营。 该公司的行为合乎规定吗？

36 案例二 2003年7月，A单位由于精简机构,有一幢行政办公楼空闲出来。该宗地位于市区，属划拨用地，占地面积620平方米，建筑面积3100平方米。A单位于当年10月份将该幢办公楼出租给个体户B经营宾馆，B某与A单位签订了《房屋租赁协议》，协议约定：B某每年向A单位交纳租金3万元，租期为三年。 如何分析A单位的行为？

37 案例三 2002年被告与某开发区管委会签订了《国有土地使用权出让合同书》，取得了一宗土地使用权，2004年被告以每平方米800元的价格将该宗土地转让给原告，双方签定了《国有土地使用权转让合同书》，根据被告提供的位置图及土地使用证，载明该宗地块面积为15000平方米。原告根据转让合同向被告支付了转让费，并根据被告提供的位置图进行了设计。原告将设计送规划局审批时才发现该地块西、北两侧道路宽度为40米，而非被告提供位置图上的20米宽度，这样实际使用面积比土地证上的面积少了2000平方米。原告要求被告对于缺少的面积予以退款，被告认为不应退款，协商未果，原告遂向法院提起诉讼。 你认为法院应如何判决？

38 法院经审理后认为，被告与原告签定土地使用权转让合同时，出示的是土地位置图而非规划坐标图，且该位置图未经规划部门审批，致使土地实际使用面积与道路面积均与位置图不符。被告以土地位置图作为规划坐标图与原告签定合同显系不妥，另外城市道路为市政设施，法律规定不得转让，而被告转让给原告的土地中道路面积达5000平方米，亦不合法。鉴于本案的实际情况，双方所签合同中可继续履行部分应继续履行，道路部分面积不应计算在内，遂判决被告将道路部分转让价款退还给原告

39 7. 城市土地管理存在的问题 （1）体制问题： ▲ 供地权失控 ---供地权混乱、国有资产大量流失 ▲ 农用地征用把关不严---造成过量供地，农民利益受到侵害 ▲ 土地储备规模过小---对市场难以形成影响力 （2）利用结构存在的问题 ▲ 工业用地比重偏大 ▲ 绿地面积过少 ▲ 利用效率低下

40 7. 城市土地管理存在的问题 （1）体制问题： ▲ 1供地权失控 ---供地权混乱、国有资产大量流失
《土地管理法》规定政府征用农地按照被征用农地的农业用途给予补偿，另一方面，法律又允许政府按土地的城市建设用途的市值把征得的土地批租出去。 这种现象的背后则是中国农地非农化呈不断加速趋势，有的经济发达区域现在就已发展到几乎无地可供的程度。

41 福州“飞地工业”渐成满园春色 在东部沿海地区，快速发展的经济对土地供应量的需求不断增长，而有限的耕地资源日益减少，这种刚性的土地供给与弹性的用地需求之间的矛盾，已经成为经济可持续发展的一大制约因素。素有“八山一水一分田”之称的福州，近年来通过创造性地发展“飞地工业”，有效地缓解了建设用地的供需矛盾，保持了经济快速发展 的良好势头。

42 “飞地工业”是福州的一大发明，按当地官员的解释，是指坐落于甲地而产值、税收归属乙地的工业集中区或工业项目。也就是说，如果甲地建了集中的工业区，乙地、丙地不必再为当地产值、税收非在本地也建个工业区，因为到甲地办企业，产值、税收仍然算到乙地、丙地的头上。其实道理很简单，对于地方政府来说，如果以政绩密切相关的GDP统计、税源不因跨地建厂而流失，工厂自然就不必非得建在自家门口了。 由于受现行财税体制和官员政绩考核机制的影响，每个小小的政区都力图创造自己的GDP和税源。于是，前些年，福州各个部门、各级政府都忙着招商引资，工业园区重复建设现象严重，难以形成产业链，无法发挥规模优势和集聚效应。

43 “不发展工业就没有出路，而工业不集中就没有效益。”3年前，福州市领导在山区县永泰调研时，提出了发展“飞地工业”的思路，要求把该县各乡镇的新上工业项目统统集中到城关，共建一个工业区，而产值、税收归引资的乡镇所有。这一模式解决了不同行政区划间的利益分配机制和行政官员的政绩考核问题，调动了各方集约用地发展工业的积极性。 永泰县马洋工业集中区的成功运作，使得“飞地工业”模式在福州各地被广泛“复制”。

44 现在，“飞地工业”在福州已由“一枝独秀”渐成“满园春色”。福州市国土资源局局长王炳毅告诉记者，发展“飞地工业”，有效地克服了由于行政分割造成的工业布局分散、资源浪费的现象，避免了“村村点火、户户冒烟”的局面，促进了土地集约利用，发挥了集聚效应。实施“飞地工业”以来，福州开发区、工业区的数量减少了30％，工业用地节约了25％左右

45 “飞地工业”有何成功之处？

46 ▲ 2农用地征用把关不严 ---造成过量供地，农民利益受到侵害

47 城市化进程中凸现土地问题 在城市化过程中遇到的首要问题是土地使用形式的改变，即由原来的农村用地转变为城市用地，由此产生了土地征用和农民安置问题。随着城市化进程的加速，现有的征地制度与市场经济现实之间的矛盾日显突出，征地安置成为“三农”问题中的一个焦点。

48 征地安置的矛盾，首先表现为土地使用形式转变过程中产生的巨大土地收益与征地农民利益之间的矛盾。据中国土地勘测研究院统计，仅２００２年，全国由土地使用权有偿出让获得的土地收入为２４１９．７９亿元。土地使用权有偿出让面积１２．４２３万公顷，占总征地面积的５８．５２％。其中招标拍卖挂牌的为１．８１万公顷，收入９６８．５５亿元，其余主要是协议出让。２００２年，使用权出让的收入全国平均为１２．９７万元／亩，使用权转让／流转的收入平均为２３．４７万元／亩，招标拍卖的收入平均为３５．６７万元／亩。

49 与如此巨大的土地收益相比，被征用土地农民的利益又是如何呢？根据现行《土地管理法》，对土地的补偿和对农民的安置总计为该耕地征地前三年平均产值的１０～１６倍。按照这个标准，对农民的补偿虽然具有地区差异，但以现金形式补偿的通常都在每亩１．５万～３．５万元之间。在人均耕地面积处于联合国建议的０．５亩危险线以下的地区，一个被征地的农民有时每亩只能得到７０００元左右的补偿，并从此割断了与土地的联系，面临新的生计、基本生活保障等问题。

50 征地安置中存在的一个矛盾，是因为土地管理法规的不严密和计划经济下的思维定式，从思想观念与操作行为上造成对土地补偿与土地收益分配的不公。另一个矛盾是有的地方政府超越职权，无限使用对土地的“征用”权，乱征滥征，且多征少补，损害了农民利益。有的则把宝贵稀缺的国土资源作为地方上“原始积累”和政府消费的财源，并因此容易滋生腐败 如何看待现行的土地补偿机制？

51 ▲ 3土地储备规模过小 ---对市场难以形成影响力

52 土地储备制度的思考 土地储备制度最早起源于20世纪80年代初期的香港。1996年，我国在上海成立第一家土地收购储备机构——“上海市土地发展中心”；效果突出。因此，于1999年在“全国集约用地市场研讨会”上，把杭州土地储备制度的经验和成果进行了推广，得到各地政府和土地管理部门的推崇，随后各地都纷纷成立土地储备机构。 2001年4月30日国务院发出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。依据国务院的通知精神，土地储备制度得到快速发展。

53 在成立土地储备制度之前，虽然我国的相关法律条款规定：土地一级市场必须由政府垄断，但实际上不少地方政府并未做到，因为原有存量土地已划拨给各个企事业单位和房地产公司(北京就是如此)，政府无法垄断。因此炒卖地皮的现象较为普遍。如北京平均每炒一次地皮每平方米就加价2500元左右，土地的增值收益都进入开发商腰包，导致政府对房地产开发失控。实行土地收购储备制度后，一方面对农地转为建设用地，由政府统一征用，进行初步开发后，由土地部门统一出让，垄断了土地一级市场；另一方面，城市存量土地，对利用率低或闲置土地，以及出让后两年未开发的土地，都可以回收到土地储备库，由土地储备中心依据城市规划发展和市场的需要，统一出让土地。这就从宏观上掌握和控制了土地投放总量，强化了房地产市场的调控能力。

54 杭州市的土地储备制度，是我国建立较早的城市之一，根据统计，杭州从1997年8月份成立土地储备机构以来，土地储备中心共收购土地约1万亩，已向市场供应的土地约4000亩，已经收回的土地出让资金达50多亿元。通过土地收购储备制度的运行，该中心上交杭州市财政的资金，每年以56％的速度递增，从1997年的几个亿，上升到2001年的40多亿元。他们上交的比例是出让价格的55％，其余45％为土地开发运作成本。上海、青岛、武汉的效果也不错。由于土地收购储备制度的建立，为城市基础设施建设，筹集了大量的资金，推动了城市现代化建设和城市经济发展。其社会效益与经济效益都是明显的。

55 土地是一种稀缺的不可再生的资源。随着城镇化进程的加快，城市规模的逐步扩大，土地资产的增值是一个必然的趋势。因此，政府垄断一级市场，规范市场行为抑制土地投机炒作，也是我国加入WT0与国际接轨的客观要求。没有土地收购储备制度的建立，就无法实现土地一级市场的垄断。只有把城市存量土地及利用效率，出让两年未开发的土地收回到政府的土地储备库，才能抑制中间商的土地炒作；只有由政府土地部门对经营性土地统一挂牌出让拍卖，才能规范市场行为，创造平等公平的竞争环境。通过土地储备与挂牌拍卖。杜绝了“人情地”，也减少了腐败案件的发生。在实施土地收购储备制度的城市实践中，充分证明了这一点。土地收购储备制度的这一重大成效是显而易见的，不容否定的。

56 分析土地储备制度的优势？

57 （2）利用结构存在的问题 ▲ 工业用地比重偏大 ▲ 道路、绿地面积过少 ▲ 利用效率低下

58 城市土地管理体系中的新成员：中介机构 土地估价行业伴随我国土地使用制度的改革应运而生。10年来，中国土地估价师队伍在服务社会、服务市场中不断自我完善和发展。2003年12月，国务院办公厅在转发财政部《关于加强和规范评估行业管理意见》的通知中，明确规定土地估价师是国家根据社会主义市场经济发展需要设置的六类资产评估专业资格之一。    据中国土地估价师协会负责人介绍，中国土地估价行业在不断成长的过程中，为社会经济的发展作出了重大贡献。 一是通过土地估价，为我国土地使用制度改革、建立全国城市土地市场以及科学配置合理使用土地提供了基础。 二是配合国有企业改制、改组、改造，为企业土地资产定价提供了广泛的技术服务。据不完全统计，国有企业改制（上市）以来，通过土地评估量化的土地资产量达6000多亿元。

59 广州房地产中介行业正处在极大震动中！震源就是一个年仅26岁名叫李道(化名)的年轻房产经纪人。 2003年12月15日，广州市国土房管局中介管理所(简称中介所)正式向全市房产中介组织发出了一份通告，表示“原广州珠江中原物业顾问有限公司(简称中原公司)经纪人李道由于违法从业，已经广州市国土资源和房屋管理局吊销其房地产中介服务职业资格证书”要求。任何房地产中介机构不得再聘用其从事中介服务活动，否则，将依法作出行政处罚”。 　　这意味着，今年26岁的李道将终身不可再从事房地产中介事业，他被罚永远离场了。这道行政处罚被国内外媒体一致称之为中国房地产中介业的第一张“红牌”。

60 中介所所长孙晓霞介绍，地产中介存在的问题不容忽视，一是行业整体信誉度还有待提高；其次部分从业人员缺乏职业道德，法律意识淡薄，进行违章操作，影响了中介行业的信誉。今年中介所将加强查处非法中介及经纪人以规范行业秩序。主要有两大行政手段。一是市场巡查，中介所直接深入地铺进行巡查，查看中介机构的买卖合同是否合理及有无执证经营，起到一种威慑的作用。二是受理投诉，对群众投诉的非法中介机构及经纪人进行查处。她还表示，由于经纪人多数既年轻又有高智商，手法十分狡猾，投诉市民及中介所都很难找到中介所的违法证据，从而增加了查处难度。

61 谈谈你对房地产中介的看法？

62 第二节 城市住房管理 有恒产者有恒心

63 房地产概念 房地产有广义、狭义两种。 广义上的房地产，包括一切作为不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分，广义上的房地产与不动产具有同一性。 狭义上的房地产仅指城市中具有商品房意义的房地产。

64 对房地产概念的理解 不论是广义上的还是狭义上的房地产，从财产的含义上讲均为不动产。
首先，房地产是一种财产，它可能是自然财富，如土地，也可能是人力创造的财富，如建筑物或构筑物等。 其次，这种财产的位置是不能移动的。土地作为房地产的基础总是固定于地球的某一位置，一旦移动，就会引起该财产的性质、形态、价值的改变。 最后，房地产或不动产在法律上是指房地产所有权或不动产物权。房地产既包含可见的有体实体——房屋与土地，又包含寓于房地产实体中的各种权利，如占有、使用、收益、出售、馈赠、抵押、交换等处分的权利。

65 　　住房为何重要？ 　　 很少有其他东西像住房一样与生活的各方面息息相关。住房不仅为居住者提供了一个栖息的地方，它更是家庭生活最重要的场所，是一个提供休闲、远离学校与办公室的地方，是个人的私密空间。住房还具有象征意义，是个人地位和品位的标志。住房的价值与它所处的位置密切相关，具体表现在它离学校、公园、车站、商店的距离以及它所处的社区的情况。住房是其所有者拥有的重要财产，是个人财富最具代表性的形式

66 [ 视角一]找对象容易结婚难 　　曾经一段时间，在国内不少网站和论坛上，盛传着一介“黑色冷笑话”：生活在北京、上海、深圳、广州、杭州和南京等地的年轻职员们，有一天一起做一道“解析题”，看看在各地“娶一个老婆的成本究竟是多少”。 南京人首先给出答案：娶一个南京老婆的成本是人民币60万。此言一出，一片哗然。南京人的算法很明朗：房屋一套(市区80平米，均价6000元) 48万＋5万元中等装修＋3万元家电及家具＋度蜜月办婚礼等费用，所有这些加在一起，不多不少正好是60万。由此推算，以男方家庭有20万的家产，他本人年收入5万来计算，最后得出结论是：讨一个南京中上条件的老婆的成本＝男方倾家荡产＋男人不吃不喝工作8年［(60-20)/5］。 　　占开支最大的住房（80%）一项，每平米6000元在南京城区内要买到较好的房子已属不易，而80平米的面积等有了下一代人后，其人均面积仅为26平方米。这是一个在中国接近中产的家庭的小算盘。 　　北京、上海、深圳、广州和杭州等地的结婚成本的计算结果也纷纷贴到了网上，不比不知道，一比吓一跳。南京的60万“天价”竟然还是最低的。其中北京结婚的合理的成本为85万元(其中在三环外买房80平米，为64万元)，上海为100万元(其中买房花去80万元)、深圳76万元(买房占其中58万元)，广州为85万元(买房花去其中64万元)，杭州和广州一样，总成本也是85万元，买房也是为64万元(备注：各地的买房标准和南京一样，在市区的普通地方，面积均为80平米)。

67 “天价结婚”高速引擎：买房 　 在七十年代，结婚基本上就等于一个发喜糖和两家人在一起吃饭的钱。住房的问题，在领结婚证的时候一般单位就要帮助解决，尽管房子很小很老。所有开销在加在一起，基本上在百把元上下。只是到了七十年代后期和八十年代初，有了“三大件”(手表、自行车、缝纫机)和一些简单的家具之后，才进入了几百元时代。从八十年代中开始，随着逐年不断增加的录音机、电视机等家用电器和请客规模和档次的提升，结婚成本才开始进入千元、万元时代；那时租单位房子，房租也就几块钱。直到98年房改之前，当时一般人的结婚成本还是在几万元上下打转转。 　　比较各地的天价结婚成本，你可以发现，除了买房外，这几个大城市的结婚的其他花费加在基本上都是在20万元上下。天价结婚成本的关键，还是在高昂的房价上。它占据了各大城市整个结婚成本的75%以上，高的达到80%以上。

68 七成新人不买房，三成买房靠“啃老” 　　当然，年轻人到了谈婚论嫁的年龄，婚总是还要结的。怎么办呢？上海市房地产交易中心下属一部门去年对该市上年12万对结婚新人的婚房进行了调查，发现有70%的新人因买不起房等原因干脆选择和父母同住，两代人挤一挤照样也要过；而另外的30%新人虽买房结婚，但80%是靠父母资助，最流行的方法就是“六个人买一套房”，即小俩口结婚买房的首付款由双方父母支付，他们自己则负担每月的贷款。 据了解，“六个人买一套房”的模式在全国的大中城市、尤其是像北京、上海、广州、深圳等外地大学生就业集中的大城市极为普遍。双方父母为儿女买房拿出的首付款，大多是他们多少年一点一滴积攒下来作为晚年防老之用的“养命钱”。

69 城市住房：指城市中已经建成或即将建成的，具有使用功能和经济效用的各类可供居住的房屋、房屋所在的房基地及之相配套的各类公用设施的总称。

70 一、城市住房特性 1.建筑的耐久性 2.消费的昂贵性 3.位置的固定性 4.住房的投资性

71 房地产开发概述 1、房地产开发的概念 房地产开发：在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 包括土地开发和房屋开发。
土地开发的形式：新城区土地开发、旧城改造。 房屋开发的形式：在城市土地开发的基础上，进行的建筑物与构筑物的开发。如住宅、标准厂房、办公用房等。

72 2、房地产开发的特点 房地产开发是多部门协作活动、综合性强 房地产开发投资大、风险大 房地产开发周期较长 政策性强 3、房地产开发的基本程序

73 房地产项目开发 建设程序

74 项目的选址和前期策划 可行性研究与可研报告 勘察设计、规划审批等 工程报建 工程施工 房地产营销 物业管理工作

75 二、住房建设的作用 1 住房是市民生活的基本保障 2 住房建设带动房地产业发展 3 住房建设带动相关产业发展

76 三、城市住房的分类 1 保障性公共住房 2商品住房 经济适用房：经济适用房指由政府出资扶持的具有经济性、适用性两方面特点的社会保障住房。
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。 2商品住房 商品住房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅

77 四、城市住房市场管理 国有土地使用权出让 国 家 国有土地使用权出让方式 土地使用者 居住用地：70年 招标方式 工业用地：50年 拍卖方式
土地使用权(一定年限) 国 家 土地使用者 土地使用权出让金(提前支付) 土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。 只拥有土地使用权，没有所有权。 国有土地使用权出让方式 国有土地使用权出让年限 招标方式 拍卖方式 协议方式 挂牌方式 居住用地：70年 工业用地：50年 教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 综合或其它用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年

78 房地产开发流程 建筑用地规划许可证 建筑工程规划许可证 预售证 国有土地使用证 建筑工程开工证

79 开发流程 选 址 立 项 取得土地 规划设计 开工建设 竣工验收 1.市场条件判断 2.项目位置选择 1.确定开发方案
选 址 立 项 取得土地 规划设计 开工建设 竣工验收 1.市场条件判断 2.项目位置选择 1.确定开发方案 2.编制可行性研究报告 1.办理《建设用地规划许可证》 2.领取《国有土地使用证》 1.领取《建设工程规划许可证》 2.领取《建设工程施工许可证》 1.招标:寻找施工单位 3.开工建设 1.领取《商品房销售许可证》

80 房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿
一 二 三 四 五 建 设 用 地 规 划 许 可 证 国 有 土 地 使 用 证 建 设 工 程 规 划 许 可 证 建 筑 工 程 施 许 可 证 商 品 房 销 售 许 可 证 图片暂缺

81 《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用
、划拨土地前，经城 市规划行政主管部门确认建设项目位置和 范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。 《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用 国有土地的法律凭证，受法律保护。

82 《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

83 五、城市住房的供给与需求 2、影响住房需求的因素 1、城市住房需求的层次 住户收入 基本需求 住房价格 功能需求 人口密度 环境需求
人口结构 1、城市住房需求的层次 基本需求 功能需求 环境需求 服务需求 品位需求

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87 3、城市住房供给的方式 (1)市场调节型（美国、台湾） (2)国家分配型（苏联、朝鲜） (3)市场调节与政府干预结合型（中国）
---政府干预手段：住房公积金、廉租住房、财政补贴

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89 如何看待政府救市？

90 4、城市住房的消费 （1）租赁 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润 （2）购买
土地征用费、建筑工程费、基础设施费、管理费、利息、税金、利润

91 六、我国城市住房制度改革历程 2、提租补贴阶段（1986-1990） 3、以售代租阶段（1991-1993）
1、试点售房阶段（ ） 2、提租补贴阶段（ ） 3、以售代租阶段（ ） 4、全面推进阶段（ ） 5、住房货币化（1998年以来） 2003年 《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》史称18号文件

92 《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（1998 ）
停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，对不同收入者，提供不同档次的住房。对高收入者，提供商品房，实行市场价；对中低收入者，提供经济适用住房，实行政府指导价；对最低收入者，提供廉价租房，实行政府定价。 《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（1998 ）

93 经济适用房制度 实现住房商品化，全面推行住房公积金制度，建立经济适用住房与商品房两种供应体系。
----《关于深化城镇住房制度改革的决定》（1994） 经济适用房与商品房区别： 1、政府土地获取方式上 2、利润不同 3、出售政策不同 4、购买条件与对象不同 5、价格政策不同

94 此前的1998年，我国发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(简称23号文)，明确“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，按照23号文制定的住房供应体系，城市80%以上的家庭是由"我们公司"向他们供应经济适用房，而不是开发商建造的商品房，开发商建造的商品房只占大约10%。   但是2003年8月12日，由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文)，把经济适用房由“住房供应主体”换成了“具有保障性质的政策性商品住房”，同时，把房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”。

95 七、房地产业现状与问题 （1）房价收入比超出国际标准 国际5：1 中国

96

97 (2) 空置率居高不下 按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。 国家统计局最新数据显示，10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。目前全国空置率已达到26％，大大超过国际公认的10％的警戒线。

98 (3) 住房结构不合理(经济适用房、廉租房)
(4) 房贷比例过高 (5) 房地产投资占GDP比重持续增高

99

100 房地产价格高涨的原因？

101 一、地方政府提高土地出让金和税费，推动房价上涨
二、地方政府只售不租的房改取向，推动房价上涨 三、地方政府大兴旧城改造和城市拆迁，推动房价上涨 四、地方政府追求高档化、贵族化的城建规划，推动房价上涨

102 利益主体 一、地方政府：地价收益和各种税费经济 二、地产商：房价与成本差价收益 三、购房者：居住或未来升值受益
四、银行：更多的个贷业务的利差收入

103 （1）有关城市房屋拆迁工作的常识 城市房屋拆迁是房地产开发和建设的前提工作。
开发公司在取得《国有土地使用权批准文件》后，办理《拆迁许可证》后，方可进行拆迁。 开发公司可自行拆迁，也可委托拆迁公司拆迁。在与95％的被拆迁人达成《拆迁协议》后，拆迁实施。 拆迁协议主要涉及：补偿方式，补偿金额，安置房的面积和位置，搬迁过渡期限和方式，搬迁期限等。 如双方未达成协议，可采取裁决、仲裁、依法起诉的方式解决。 这项工作涉及面广，政策性强。需熟练掌握《城市房屋拆迁管理条例》。

104 （2）城市房屋拆迁的管理体制 国家城市房屋拆迁管理部门——国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。
地方房屋拆迁管理部门——县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，其管理职责是对本行政区域内的城市房屋拆迁厂作实施监督管理。 县级以上地方人民政府有关部门，如工商、公安、文化、环境等是拆迁的协管部门，其各自的职责按《拆迁条例》的规定，配合拆迁管理工作。

105 拆迁管理部门审批、发《房屋拆迁许可证》、发布房屋拆迁公告
（3）．城市房屋拆迁工作程序 拆迁单位提出申请 项目批文、建设用地规划许可证、土地转让合同或土地划拨决定书、拆迁计划和方案、拆迁补偿安置的资金证明 拆迁管理部门审批、发《房屋拆迁许可证》、发布房屋拆迁公告

106 拆迁单位和被拆迁人协商，签订补偿安置协议
协议是拆迁双方民事权利义务关系的合同，内容主要为补偿方式和金额，过渡问题，搬迁期限，违约责任和解决争议的办法 实施拆迁，房屋拆除后30日内到房产行政主管部门办理产权注销登记手续，缴销原房屋权属证书

107 拆迁人自行拆迁 拆迁人应具备拆迁资格 拆迁的方式 拆迁公司应取得拆迁资格 委托拆迁公司

108 房地产交易管理概述 房地产交易的概念 房地产交易的概念：：当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行。

109 2、城市房地产交易形式：《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括三种形式。
房地产转让 房地产抵押 房屋租赁

110 2、 房地产交易中的基本制度 1、房地产交易中房随地走或地随房走的权属不可分离原则
房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

111 2、房地产价格评估的原则 国家实行房地产价格评估制度。它是房地产转让、抵押、租赁等交易行为过程中的一项必不可少的基础性工作。 房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

112 房地产价格的评估：是指房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验与影响房地产价格因素的分析对房地产最可能实现的合理价格作出的推测与判断。
基准地价：按不同的土地级别、区域分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地的平均价格。

113 标定地价：在基准地价的基础上，按土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情条件，估算出的具体地块在某一时期的价格。
房屋的重置价格：按照当前的建筑技术和工艺水平、建筑材料价格、人工和运输费用条件下，重新建造同类结构、式样、质量标准的房屋标准价。 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格由政府定期确定并公布。

114 3、房地产成交价格申报的原则 《城市房地产管理法》中：房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。 《城市房地产转让管理规定》中：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

115 房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。
成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

116 4、房地产交易行为要式性的原则 房地产转让、抵押应当依法办理权属登记，否则其转让、抵押行为无效。

117 房地产转让 1、房地产转让的概念 《城市房地产管理法》规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

118 其他合法的转让方式： (1)、以房地产作价入股、与他人成立法人企业，房地产权属发生变更的；
(2)、一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； (3)、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； (4)、以房地产抵债的； (5)、法律、法规规定的其他情形。

119 2 房地产转让的条件 以出让方式取得土地使用权的房地产转让，应当符合的条件：
（1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 （3）转让房地产时房屋己经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

120 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，应当符合的条件：
（1）按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。 （2）有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

121 3 房地产不得转让的情形 (1) 以出让方式取得土地使用权的，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定的条件的；
（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （3) 依法收回土地使用权的； (4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； (5) 权属有争议的； (6) 未依法登记领取权属证书的； (7) 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

122 4 房地产转让的程序 当事人签订书面转让合同 双方在合同签订90日内，持产权证、双方的合法证明、转让合同 等文件申请转让，并申报成交价格
4 房地产转让的程序 当事人签订书面转让合同 双方在合同签订90日内，持产权证、双方的合法证明、转让合同 等文件申请转让，并申报成交价格 房地产管理部门核实成交价，必要时现场查勘和评估 当事人缴纳有关税费 房产管理部门办理房屋权属登记手续，核发权属证书

123 房地产转让时土地使用权的转让问题 以出让方式取得土地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。 以出让方式取得土地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。

124 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金.

125 对划拨土地的房地产转让，经有关政府批准转让后，对土地办理出让手续，变更土地性质，受让方缴纳土地出让金。
点

126 7.4.3 商品房销售管理 1、 商品房预售 （1）、商品房预售的概念：
商品房预售指房地产开发公司与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。

127 2、商品房预售的条件 商品房预售，应当符合下列条件： (1) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
(2) 持有建设工程规划许可证和施工许可证； (3) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上（多层主体封顶），并已经确定施工进度和竣工交付日期； (4) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

128 3、 商品房预售合同登记备案与交付 商品房销售人应在签约之日起30日内，持预售合同到房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人持合同等到房产管理部门办理权属登记手续 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让。

129 建荣（福建）房地产有限公司与福建省工艺品进出口公司预售商品房合同纠纷案
1995年8月1日，福建省工艺品进出口公司（以下简称工艺品公司）与建荣（福建）房地产有限公司（以下简称建荣公司）签订《房屋买卖合同》。 约定工艺品公司购建荣公司写字楼5～14层及地下层车位20个，总价款3060万元，并约定了付款期限及违约责任。 同日，双方又签订《补充合同》约定建荣公司确认工艺品公司1994年2月至4月期间提供给建荣公司的“暂借款”人民币1500万元为上述《房屋买卖合同》项下的购房款。后双方发生纠纷诉至法院。

130 法院经审查：建荣公司在签订合同时已取国有土地使用权证和建设用地许可证，但未取得建设工程规划许可证及商品房预售许可证，该工程也未开工建设。故双方当事人签订的《房屋买卖合同）因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定而无效。对无效合同双方当事人均有责任。 工艺品公司负次要责任，建荣公司负主要责任。建荣公司应返还工艺品公司1500万元，并按银行同期资款利率计算利息。

131 2、商品房现房销售 （1）《商品房销售管理办法》规定商品房现售，必须符合以下条件：
(1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； (2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件； (3)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (4)已通过竣工验收； (5)拆迁安置已经落实； (6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期； (7)物业管理方案已经落实。

132 （2） 商品房销售代理 房地产销售代理：开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。
销售代理要：签订书面委托合同，并收取委托方的佣金。

133 （3） 商品房销售中禁止的行为 开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再销售给他人。
开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售。 不符合商品房销售条件的，开发企业不得销售商品房，不得收取任何预定款性质的费用。 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 等等

134 （4） 商品房买卖合同与价格 合同主要内容见《商品房买卖合同示范文本》。
商品房销售的计价方式：按套（单元）计价，按套内建筑面积计价，按建筑面积计价。 现行主要的计价方式：按建筑面积计价。建筑面积：套内建筑面积+分摊面积。

135 对商品房面积误差的处理 合同双方应在《商品房销售合同》中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
如双方无约定，按国家规定处理。计算面积误差比，具体为：

136 面积误差比的计算公式为： 产权登记面积--合同约定面积 合同约定面积 ╳100% 面积误差比＝

137 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条以及建设部《商品房销售管理办法》第19条、第20条之规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： (1) 面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。

138 (2) 面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；

139 房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
因规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

140 商品房销售案例 某甲购买某房地产开发公司商品房一套，合同约定房屋面积为123平方米。对合同面积与交付面积不一致的处理未作约定。双方签订合同后，某甲交付了全部购房款，开发公司也按期交付房屋给某甲。某甲即对该房进行了装修。某甲入住该房后，总觉房屋面积没有自己想像的那样大。 于是，某甲请来房屋勘测大队进行房屋面积测定。没想到该房屋面积比合同约定面积少了9.5平方米。为此，某甲与房地产开发公司协商，要求双倍返还不足面积部分的房款。

141 《消费者保护法》有关双倍赔偿的规定 《消费者保护法》第49条“经营者提供商品或服务有欺诈行为的，应当根据消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍。”

142 某甲提出：开发公司按照房屋使用权面积乘以系数1
某甲提出：开发公司按照房屋使用权面积乘以系数1.4而得出房屋建筑面积，违反建设部关于商品房面积计算的规定。(怎样计算建筑面积？)开发商明知房屋建筑面积的计算方式，却故意使用一个错误的计算方式，有欺诈的故意。故根据《消费者保护法》要求开发商承担双倍返还之义务。 开发商则同意返还不足面积部分的房款，但不同意双倍返还。开发商认为商品房买卖不适用《消费者保护法》。

143 案例评析 本案中，如能证明开发商主观上有故意或恶意，则可以认定有欺诈行为。但如果不能证明，则不构成欺诈，不能要求所有不足部分房屋面积的双倍返还。 某甲，则有权选择解除合同并要求赔偿损失或选择要求继续履行合同，并要求面积误差比在3%以内部分返还房款及利息损失、面积误差比超过3%部分的房款双倍返还。

144 房地产权属登记制度与政策 9.5.1 房地产权属登记制度 房地产产权证书 房地产权属登记

145 9.5.1 房地产权属登记制度 1、房地产权属登记的概念
房地产权属登记：法律授权的权威机构依法对房地产的权属现状及变更予以确认的一项重要活动，包括对土地使用权和房屋所有权及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行的登记。 房地产权属登记是现代房地产制度的基础、房地产管理的核心。

146 2、房地产权属登记的任务 房地产登记发证与注销：其经常性工作是初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产权属的转让和变更等的登记、核实、确权和发证工作；房地产灭失、土地使用权年限届满等的注销工作。 房地产权属登记信息化：将商品房预售许可、预售合同登记备案、房屋权属登记等信息整合，建立房地产权属登记的信息平台。 管理房地产权属档案。 为征地、拆迁房屋，处理权属纠纷提供依据。

147 9.5.2 房地产产权证书 1、房地产产权证 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
房屋权属证书是拥有房屋并对房屋行使占有、使用、收益、处分权利的唯一合法凭证。 房地产产权证书分：土地证书、房屋产权证书、房地产权证书。

148 土地证书：分《国有土地使用权证》、《集体土地所有证》、《集体土地建设用地使用证》
房屋产权证书：分《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》、《房屋他项权证》 统一的房地产权证书：以一个证书取代以上两个证书。县级以上人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作，可以制作、颁布统一的房地产权证书。

149 《房屋他项权证》 如果购房者通过按揭方式购买房产，办理抵押手续后，银行作为抵押权人持有相关部门出具的《房屋他项权证》，一旦借款人到期无法偿还借款，银行行使抵押权，有权将该房产变卖以收回借款。 如果购房者购买的是期房，在办理抵贷款时，一般还没有取得房产证，在办理抵押贷款手续后，房产证办下来后置于产权产籍处抵押科，整个过程银行一直持有《他项权利证书》，一直到购房者还清贷款为止。

150 《房屋他项权证》 简单地说，就是购房者在未还清贷款前，虽拥有房屋产权，但没有处置权，如果购房者到期无法还清贷款，银行作为抵押权人凭他项权利证书可以处置该套房产 《房屋他项权证》是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。

151 9.5.3 房地产权属登记 1、我国房屋所有权登记发证的法定机关－房地产管理部门
《城市房地产管理法》规定：由县级以上人民政府房产管理部门核实、颁发房屋所有权书。 一个城市只设一个房屋权属登记机关，此机关办理的房屋所有权登记、发放房屋所有权书，具有法律效力，受国家法律的保护。

152 2、房地产权属登记的范围 城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都属于房地产权属登记的范围。
除此之外的其他房屋权属登记参照《城市房屋权属登记管理办法》执行。

153 3、房地产权属登记的种类及各要求 房地产权属登记包括土地登记和房屋登记两种； 房地产权属登记类别分为： 总登记 初始登记 转移或变更登记
抵押权及他物权登记 注销登记 预告登记

154 总登记 初始登记 县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区内的全部或特定区域内的土地进行的全面权属登记。
对最初取得的房地产进行登记。分土地使用权初始登记和新建房屋所有权初始登记。

155 新建房屋初始登记 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由其核实并颁发房屋所有权证书。

156 房屋转移登记与房屋变更登记 房屋转移登记：房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。
房屋变更登记：是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记，房屋的所有权没有发生实质性的变动。

157 抵押权及他物权登记 抵押权及他物权登记：在房地产上设定抵押权、典权等他物权时应办理的抵押权及他物权登记。
一般由县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记。如青岛市为房产担保中心负责。

158 4、房地产权属登记程序 受理登记申请 权属审核 核准登记 公告 颁发权属证书等程序进行

159 5、几种特殊的权属登记 商品房的初始登记、 在建工程抵押登记和预售商品房抵押

160 商品房的初始登记 房地产开发企业在合法获得开发用地、建成房屋后；
凭土地使用权证书向房产管理部门申请登记，由房产管理部门核实、颁发房屋所有权证书。 房产管理部门将房屋状况按套记录在案，购买商品房的客户凭借购房合同和发票直接办理房产交易和转移登记手续。

161 在建工程抵押登记和预售商品房抵押 在建工程抵押时，登记机关在办理登记时，对抵押合同的内容进行审核。
在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，应重新办理房产抵押登记。 房屋权属机关在受理预购商品房抵押登记时，审核出售商品房的一方是否获得预售许可证。 房屋竣工交付使用，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证时办理房屋抵押登记。

162 6、我国的房地产权属登记制度的特点 房地产权属登记对当事人房地产权利的取得、变更、丧失均依法登记，为动态登记。不登记，不具备对抗第三人的效力。 房地产权属登记有公信力。 房地产权属登记实行及时登记制度。初始登记后，权利的转移、变更等均有时间期限。 颁发权利证书。

163 案例1 武汉一个房地产开发商仅开发了139套商品房，结果这个开发商对外签订了175套商品房的买卖合同。当然这175份买卖合同中至少有36个买受人最终没有得到房子。 这36个买受人将开发商告到法院，法院却判定这36份买卖合同无效。合同无效，就是不能产生当事人所期待的结果，当事人不受合同的约束。

164 因此，按法院的判决，该案中的开发商并不受合同的约束。结果这36个买受人不仅未得到合同约定的房屋，而且其依照合同具有的其他保护性权利也丧失了。
法院的判决引起这36个买受人的强烈不满。这36个老百姓搞不懂，为什么我们签订的合同和其他买受人签订的合同，不管是内容和订立合同的方式都是一样的，而人家的有效，我们的却无效？我们为什么不能主张合同权利？

165 法院给这些老百姓的答复是，根据最高人民法院的司法解释以及我国房地产管理法的规定，不动产的买卖合同不经登记者不生效，所以这些合同当然无效。

166 案例2 原告当即交付给被告定金人民币10000元。在原告要交纳房价给被告时被告反悔，不同意将该房屋出卖给原告。
 2002年12月8日，原、被告双方协商后，由被告出具一份买房合约给原告，其主要内容是：被告自有房屋一幢，以人民币283000元的价格出卖给原告，定金人民币10000元，在12月15日前房款两清，违约方按房价的20%支付违约金给对方。 原告当即交付给被告定金人民币10000元。在原告要交纳房价给被告时被告反悔，不同意将该房屋出卖给原告。 原告主张该买卖合同是合法有效的，被告应按合同约定履行义务，要求被告双倍返还定金，并支付违约金的责任。

167 被告辩解该房屋的价格远远超过人民币283000元，被告虽然在买房合约上签名的，但原告未签名，该合约只是收取定金的凭据，而不是房屋买卖的书面合同，且双方没有到房产部门办理过户登记手续，是无效的合同，我只同意返还定金人民币10000元。 一审法院经审理认为，被告将自有的一幢房屋出卖给原告，且收取后原告的交纳的证约定金10000元，虽然被告出具给原告的买房合约上没有原告的签名，但原告始终承认该合约，该合约是原、被告双方真实的意思表示，是合法有效的。

168 虽然原告、被告之间的房屋买卖未办理产权过户登记手续，但并不影响合同该房屋买卖合同的成立。
后被告提出反悔，拒绝出卖该房屋，构成违约，被告应当承担违约的民事责任。据此判决：被告应返还给原告定金10000元和偿付给原告违约金56600元。 

169 点评 第一个案例中，法院受到我国的既有不当法律法律文本和司法实践影响。
第二个案例相反，法院并没有受到我国既有的不当法律文本和司法实践的影响，而是依据债权合同的特性和其一般的生效要件来判断房地产买卖合同的效力问题， 从实践角度来看，有效地保护了此类买卖合同中买受人的利益。