安诚 · 香蜜湖项目 项目发展初步建议

香蜜湖 楼盘事件薄

2000 年 东海花园 2002 年 水榭花都 2003 年 熙园 2004 年 香蜜山 2005 年 水榭花都三期 中旅国际公馆二期 九万三 ······

周边楼盘 争相登场～～

占地面积： M 2 建筑面积： M 2 开盘时间： 入住时间： 容 积 率： 2.15 总 户 数： 1200 主力户型：大三房（ 129M 2 － 135M 2 ） 楼层状况：以 18 层一梯三户板式单位为主，辅以部分 层高层单位 销售均价： 8500 元 /M 2 香蜜山

建筑类别： 10 栋多层、小高层 占地面积： M 2 建筑面积： M 2 容 积 率： 2.07 总 户 数： 710 停 车 位： 864 绿 化 率： 58.60% 主力户型：四房二厅（ 165M 2 － 183M 2 ），占 75 ％ 销售均价： 9000 元 /M 2 （预计） 香域中央

新天国际名苑 占地面积： M 2 建筑面积： M 2 容 积 率： 5.22 绿 化 率： 52.32% 开盘时间： 竣工日期： 总 户 数： 469 停 车 位： 500 楼层状况：由 2 栋 12 层和 2 栋 32 层组成，共 469 户 主力户型：四房、五房 销售均价： 8000 元 /M 2

振业翠海花园 占地面积： 43000M 2 建筑面积： M 2 总 户 数： 567 停 车 位： 381 开盘时间： （一期） （二期） 入住时间： （一期） （二期） 楼层状况： 4 栋 层 容 积 率： 4.13 主力户型：五房 销售均价： 7200 元 /M 2

总论： 传统的豪宅片区 该区域项目规模较大 主力户型面积偏大 建筑类型以小高层、高层为主 区域新盘销售价格大多在 8000 元 / M 2 以上

熙园的大气‥ 水榭花都的开扬‥ 公馆的静谧‥ 香蜜湖片区 低密度豪宅之风 —

2005 年，香蜜湖 风起云涌 … 谁与争锋？

9 万 3 地块项目 建筑经济指标 占地面积： 93,544M 2 建筑容积率 ≤1.4 总建筑面积： 131,000M 2 其中：住宅 127,650M 2 中海、信和携手以总价 9 亿 5 千元竟得，楼面地价 高达 7442 元 /M 2 。 该项目预计于 2005 年 10 月推向市场。

水榭花都三期 建筑经济指标 占地面积： 54,414M 2 建筑容积率 :1.84 总建筑面积 126,988M 2 总户数 :473 户 停车位 :682 个 6 栋 28-30F 高层。以 180M M 2 的大户型为主, 辅以 90M M 2 的中小户型。其中 90M 2 设计为两 房，并赠送约 10M 2 的挑高阳台，将成为三期畅销 户型。 该项目预计 2005 年年中推向市场

中旅国际公馆二期 建筑经济指标 占地面积： 53,530M 2 总建筑面积： 158,779M 2 总户数 :946 户 该项目以板式结构为 主，户型主要集中在 3 房, 4 房。 预计 2005 年年中推向 市场

自然资源的日渐稀缺 较为完善的片区配套 高尚生活片区形象 “ 9 万 3 ” 带来的片区遐想 … 纯静的、城市的、自然的、 健康的、高贵的 香蜜湖 值得期待

项目分析及定位

香蜜湖 你在哪里？

香蜜湖片区从地域上的划分，是由深南大道、 新洲路、北环路以及侨城东路所合围的大片 地区，包括安托山东、竹子林、农科中心、 香蜜湖、景田五个街坊。

香蜜湖－农科中心区位图 熙 园 水岸 · 新天 水榭花都水榭花都 香 蜜 山 香 蜜 山 香域中央 翠海花园 本项目

项目 SWOT 分 析 优势 该区域可供应土地面积越来越少 地块方正，便于规划 劣势 北环、香莲立交、莲花西路对其的噪音污染 项目紧临高压线 项目北面就是塘朗山墓地 项目东、南面被已建楼盘包围，出行交通不便。 项目规模较小

机会 整个香蜜湖房地产市场销售火热 片区 “ 九万三 ” 的启动将极大引起市场轰动 威胁 周边大规模、高档楼盘竞争较多

城市山居纯粹生活  金地香蜜山 —— 城市山居纯粹生活 片区新贵 高档山居楼盘 项目形象档次定位 楼盘规模较大 配套设施齐全 山景、国际网球中心 金地发展商品牌支撑

 联泰香域中央 — 物集天华, 集聚中央 片区核心 高档居家楼盘 联泰品牌支撑 有效规避噪音影响 开阔双组团设计 楼盘规模较大 片区核心位置

— 早期中档居家楼盘  万科温馨家园 — 早期中档居家楼盘 — 原生大宅  振业望郡 — 原生大宅 万科品牌支撑 良好园林景观 围合式创新设计 户型方正，实用 性价比较为突出 后期高层物业管理费的降低

依托片区独特景观资源优势, 分析在售楼 盘档次定位, 结合本项目自身地块特点, 有 效规避劣势, 于规划, 建筑风格, 户型等方面 有所创新设计, 本行建议本物业 定位为 :

项目户型定位 2003 年前 2003 年 120M 2 以下 60%14% 120 － 150M 2 22%36% 150 － 210M 2 13%39% 210M 2 以上 5%11% 香蜜湖片区 2003 年前后面积比例对比 预计未来香蜜湖片区的户型仍将以 中大面积单位为市场主导！

本项目由于所处的位置离北环较近，且项目规模较小，容 积率较高。因此户型设计应注重于突出其实用性及户型创 新，建议本项目户型设计比例及卖点创新为： 户 型面 积比 例比 例卖 点 创 新卖 点 创 新 二房 75 － 85m 2 15% 隔层送大露台 小三房 90 － 110m 2 45% 落地凸窗、部分夹层 大三房 120 － 140m 2 25 ％ 入户花园、隔层阳台 四房 150 － 160m 2 15% 跃式、入户花园、露台

户型推荐 1 层 2 房夹层户型效果图 3.9 米 1 层 2 房夹层户型 赠花园 送夹层

户型推荐 三房二厅，入户花园，南北 通透，主卧 270 度落地窗， 弧形线条，视野开阔 二房二厅一卫 赠送落地凸窗

项目客户定位 客户类型 需求特点 引导方向 中高层管理人员 收入较高且相对稳定，对居住品 质要求相对较高，崇尚健康、自 然的生活方式 香蜜湖豪宅片 区的吸引，项 目自身的社区 文化，具备健 康、生态、闲 适的生活品味 私营企业主 对生活品质要求高，具有较强的 小资情调，购房关注社区氛围， 追求自然融洽的邻里关系 白领阶层 收入处于中高水平，而且较为稳 定，有足够的财力购房，追求健 康、生态的居住品质，注重小区 内部规划

名称价格硬配套软配套 香蜜山 8500/ 平方米 国际网球中心、会所、 天际泳池餐饮、超市、 金地物管 紧邻安托 山、远望 香蜜湖 香域中央 9000/ 平方米 （预计） 双主题会所、三泳池、 幼儿园、小学、商业配 套、戴德梁行物管 香蜜湖、 植物公园、 安托山 振业翠海花园 7200/ 平方米 健身房、舞蹈室、乒乓 球、桌球室、箭艺馆、 高尔夫、儿童游戏室 香蜜湖、 植物公园、 安托山 新天国际 8000/ 平方米会所、泳池、咖啡酒廊、 网球场、中海物管 香蜜湖、 德式堡会 所、山姆 会员店 项目价格定位

九万三 15,000 元 /M 2 水榭花都三期 11,000 元 /M 2 中旅国际公馆二期 10,000 元 /M 2 香域中央 9,000 元 /M 年片区新推楼盘价格预估

项目周边物业价格高低相差较大，主要原因是物业开发规 模、物业自身质素及发展商品牌对物业价格影响较大，其 中大社区市场认同度高，价格普遍偏高，因此结合项目特 色及未来区域市场发展状况，泛城认为如规划特色突出， 并借香蜜湖片区优势，整体营销到位，项目整体销售均价 有望达到：  该价格区间乃根据目前市场预期得出，届时会根据当时的市场状 况灵活调整，浮动区间在上下 5 ％左右。 均价： 8000 － 8500 元 / ㎡

项目发展建议

建筑风格 建筑 城市标竿 ，

有些建筑以城市而 骄傲，而有些建筑 让城市为之而骄傲 —— 贝垏明 建筑风格

建议本项目采用围合式建筑建筑类型以小高层、高层为主

错层 大露台 入户花园 隔层阳台 ······

小区可以 “ 流动的水 ” 为主题，与户外的塘朗山 相互呼应，达到静与动的交融。 园林建议

生活的主角 样板房建议

艺术空间 样板房建议

售楼处方案 1 售楼处建议

售楼处方案２ 售楼处建议

现场导示 导示是一种格调无处不在的品位渗透着， 悄悄地改变着人们的心理体验。

THE END 谢谢！ THE END 谢谢！