6 ． 物业设备管理 物业设备管理是指物业管理企业的工程管理人员 通过熟悉和掌握设施设备的原理性能，对其进行保养 维修，使之能够保持最佳运行状态，最有效地发挥效 用，从而为业主和客户提供一个更高效和更安全、舒 适的环境。

61 物业设备的分类 物业设备是房屋建筑内部附属设备的简称。它 是构成房屋建筑实体的有机组成部分。

1 ．供水设备 指用人工方法提供水源的设备，由供水箱、供水泵、水表、 供水管网构成； 组成生活给水系统、生产给水系统、消防给 水系统。 2 ．排水设备 指用来排除生活污水和屋顶雨雪水的设备，包括排水管 道、通风管道、清通设备、抽升设备、室外排水管道等。

3 ．热水供应设备 包括淋浴器、供热水管道、热水表、加热器、循环管、 自动温度调节器、减压阀等。 4 ．消防设备 指房屋设备中的消防装置部分，包括供水箱、消防箱、 兰花喷头、灭火机、灭火瓶、消防龙头、消防泵等

5 ．卫生与厨房设备 指房屋卫生间与厨房内部的各种设备。卫生设备包括浴缸、 水盆、小便池、抽水马桶、面盆等。

6 ．供暖、供冷、通风设备 （ 1 ）室内供暖设备包括锅炉、壁炉、鼓风机、水片、回龙泵等 设备。 （ 2 ）室内供冷设备包括冷气机、深井泵、空调机、电扇、冷却 塔、回龙泵等设备。 （ 3 ）室内通风设备包括通风机、排水门及一些净化除尘设备等。

7 ．燃气设备 房屋的燃气没备包括煤气灶、煤气表、煤气管 道、天然气管网等。

8 ．电气工程设备 房屋建筑电气工程设备主要包括： （ 1 ）供电及照明设备 这是指给房屋提供电源及照明的各种装 置。 （ 2 ）弱电设备 这是指给房屋提供某种特定功能的弱电设备与 装置 （ 3 ）电梯设备 这是高层建筑中不可缺少的垂直运输设 备，包括电梯机房、轿厢、井道等部分。 （ 4 ）防雷装置 包括接闪器、引下线和接地装置 等。

6 ． 2 物业设备管理内容 物业管理企业针对公共、共用设备实施管理的 内容，主要包括以下几个方面：

1 ．设备使用管理 设备使用管理主要通过制订、实施一系列规章制度来实现。 2 ．设备维修管理 设备维修管理的内容包括设备的定期检查修维修制度，维 修质量标准、维修人员管理制度等。 3 ．设备安全管理 设备安全管理的内容包括国家对安全性能要求较高的设备 实行合格证制度，维修人员参加学习培训考核后的持证上岗制 度，以及企业实施的消防通道管理、电梯安全使用管理等. 4 ．设备技术档案资料管理 设备技术档案资料管理的内容包括建立设备的登记卡片、技 术档案、工作档案、维修档案等。

6 ． 3 物业设备维修工程的分类 为了保证设备的正常运作，必须对各种房屋设备进 行保养与维修。

1 ．设备保养的分类 房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、 供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护、 维修等工作。通常采用三级保养制 ( 即日常维护保养、一 级保养和二级保养 )

（ 1 ）日常维护保养。是指设备操作人员所进行的经常性的保养 工作。主要包括定期检查、清洁保养；发现小故障及时排除， 及时做好维护工作并进行必要记录等。 （ 2 ）一级保养。是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养 维修工作。主要包括对设备的某些局部进行解体清洗，按照设 备磨损规律进行定期保养。 （ 3 ）二级保养。是指设备维修人员对设备进行全面清洗、 部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备达 到完好状态。 （ 4 ）设备点检。是指根据要求利用检测仪器、设备或人的感 觉器官，对某些关键部位进行的检查。

2 ．设备维修的分类 房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢 复设备原有功能所进行的技术活动。房屋设备维修根据设备 破损程度可分为： （ 1 ）零星维修工程。 （ 2 ）中修工程 （ 3 ）大修工程 （ 4 ）设备更新和技术改造 （ 5 ）故障维修

[ 案例 3-3] A 花园的陈某与刘某是同一单元楼上楼下的邻居，一个住 6 楼，一个住 5 楼。去年 10 月 21 日上午 9 时许，物业公司开始给 这个单元加压供热。当时，陈某发现自己家的暖气栓（系分 户供暖）未开，就找到物业人员将他家的供热栓打开。下午 陈某及妻子离开了家， 15 时许，住在楼下的刘某家人发现楼 上往下淌水，就赶紧上楼找陈某，但发现其家无人，后找到 物业公司将总阀门关闭。但这时，刘某新装修的房屋地板块、 门框、家具、屋顶及衣物等已受到不同程度的损害。经查， 是陈某家的暖气接头处松动漏水而淹了楼下。由于责任纠缠 不清，刘某将物业公司及陈某告上法庭。市法院司法鉴定中 心及市物价局价格认证中心对刘某的 “ 损失 ” 鉴定结论为：被 水浸物品折合人民币 3576 元。

物业公司应负全部赔偿责任，赔偿刘某财产损失 3576 元。 因为物业公司对所管理的房屋供暖设备及设施负有管理、修缮 的义务。本案中，物业公司在对住户加压供水前，未对陈某家 室内暖气设备进行认真检修，致使陈某家的暖气未能如期加压 检验，属于漏检，造成陈某家的暖气设施在加压供暖时漏水， 给刘某家的财产造成了损害。故判决物业公司。 你认为漏水这一事件能否避免？为什么？ 分析： 想一想：

6 ． 4 物业设备管理制度 1 ．各类管理人员的岗位职责 （ 1 ）工程部经理 是对机电设备进行管理、操作、保养、维 修，保证设备正常进行的总负责人。

（ 2 ）各专业技术负责人（工程师或技术员） 各专业技术负责人在部门经理领导下，负责所 管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所 分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有 关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工 作。

（ 3 ）领班 负责本班所管辖设备的运作、维护养护工作，以身作则， 带领并督促全班员工遵守岗位责任制、操作规程和公司制 定的各项规章制度，及时完成上级下达的各项任务。负责 制定本班设备的检修计划和备件计划，报主管部门审核后 组织实施。

（ 4 ）维修人员 认真执行公司制定的各种设备维护规程，完成设备的日常巡 检工作，正确、详细填写工作记录、维修记录，建立设备档 案。 负责库房的保管工作，保证产品的安全和质量，负责统 计库房材料的工作，按时报送财务部门。 （ 5 ）保管员

2 ．管理制度 （ 1 ）接管验收制度 设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收， 而且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托加工或购 置的更新设备开箱验收。

（ 2 ）预防性计划维修保养制度 计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照预定 计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织措 施和技术措施。

（ 3 ）值班制度 建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患 并排除故障，从而保证设备安全、正常操作运行。

（ 4 ）交接班制度 （ 5 ）报告制度 搞好交接班工作，可以保证值班制度的实施。 建立报告制度可以让物业公司经理、技术负责人和班组 长及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现 设备管理中存在的问题，以便及时解决。

除了上述设备管理制度外，还有工具领用保 管制度、设备操作维修安全规定、工程设备请修 制度、设备技术档案资料保存管理制度、房屋设 备更新、改造、调拨、增添、报废规划及审批制 度、承租保管设备的责任制度和房屋设备清点盘 点制度等一系列房屋设备管理制度体系，从而有 效地实现专业化、制度化的房屋设备管理。

小 结 学习本章，我们首先应该了解掌握房屋完损等级的划 分和评定方法、房屋维修工程的分类和范围、房屋维修日常 养护的类型和内容、物业的设备分类、物业设备维修工程的 分类等内容。这其中通过房屋完损等级的评定，了解日常巡 房检查时应注意的内容；通过房屋维修日常养护的类型和内 容，弄清日常养护的内容；通过物业设备分类，清楚物业设 备管理应考虑不同类型设备特点。本章学习的目的，不是为 了完全掌握房屋及其物业设备的养护、维修，而是应对房屋 维修管理和物业设备管理有一个初步的概括的认识，为后续 这两门专业课的学习奠定基础。

思考题 3-1 国家建设部门 1985 年制定并颁布的《房屋完损等级评定 标准》将房屋完损等级分成哪五类？其基本标准是什么？ 3-2 物业管理企业接受住户报修的途径有哪些？ 3-3 房屋维修管理的考核指标有哪些？ 3-4 物业设备是怎样分类的？ 3-5 物业设备维修工程是怎样分类的？