三創 BOT 案財務樓層使用 臺北市政府財政局 中華民國 104 年 10 月 22 日 臺北市議會第 12 屆第 2 次定期大會 財建委員會專案報告
一、前言 依本府核定之民間參與臺北資訊園區暨停車場興 建及營運案投資執行計畫書內容，該大樓 8 、 9 樓原規 劃作為一般事務所辦公室、 12 樓作為景觀餐廳，三創 數位股份有限公司 ( 以下簡稱三創公司 ) 分別變更用途 擬作為子親 (8F) 、主題餐廳 (9F) 、多功能展演廳 (12F) 使用，相關樓層變更之財務差異分析資料 ( 財務差異 報告書 ) ，已於 104 年 10 月 12 日經本府審查通過，並於 符合都市計畫土地使用管制下，本府已同意變更樓層 用途。
二、 8 、 9 及 12 樓層變更用途之比較分析 12F 景觀餐廳 9F 一般事務所出租 8F 一般事務所出租 12F 多功能展演廳 9F 主題餐廳 8F 子親 變更前變更後 租金收入 場租及營業額抽 成收入 12 樓與 9 樓 使用用途互換
三、辦理情形 ( 一 )104 年 9 月 7 日三創公司提送由第一太平戴維斯不動產估 價事務所出具之樓層用途變更財務差異報告書過局。 ( 二 ) 第 1 次審查： 104 年 9 月 10 日本局邀請張能政理事長 ( 臺北 市不動產估價師公會理事長 ) 及陳諶理事長 ( 中華民國不 動產估價師公會全國聯合會理事長 ) 等 2 位不動產估價師 實質審查 8 、 9 及 12 樓層用途變更之財務差異。 ( 三 ) 第 2 次審查： 104 年 9 月 17 日本局再請 2 位不動產估價師進 行書面審查。 ( 四 ) 第 3 次審查： 104 年 9 月 30 日本局辦理財務差異分析報告 書定稿之審查。 ( 五 )104 年 10 月 12 日簽奉市長同意通過財務差異報告書，並 核備三創公司提報 104 年度營運計畫書，於符合都市計 畫土地使用管制下，本府已同意變更上開樓層用途。
四、樓層變更用途之財務差異及因應策略 ( 一 ) 財務差異 : 本案經第一太平戴維斯不動產估價事務所協助提送報告書， 並經張能政理事長 ( 臺北市不動產估價師公會理事長 ) 及陳 諶理事長 ( 中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長 ) 等 2 位不動產估價師審查，以營運第 1 年為例：變更前稅 前淨利為 27,573,981 元、變更後稅前淨利為 29,140,500 元，因每年隨物價調整 2% 及納入重置成本等因素，故每 年差異值均有所不同，經現金流量試算分析， 46 年營運 期平均每年財務差異為 269 萬 9 仟元。 ( 二 ) 因應策略 : 前開財務差異之處理，經於 104 年 10 月 12 日報府核定以雙 方簽訂合作協議書及本府推派人選擔任三創育成基金會 董事替代之，以利本市青創政策推動，及促成大八德商 圈共榮之發展。
相關合作協議達成初步共識如下： 1. 三創公司同意無償提供三創生活園區 5 樓及 12 樓之文創資訊、 影音、育成及展售多功能場館供本府使用。 ( 價值約 1,800 萬元 ) 2. 三創公司同意提供位於三創園區 10 、 11 樓三創育成基金會自由 座月票及舉辦創新育成演講活動供本府或本府遴薦符合本協 議合作目的之個人或團體使用。 ( 月票價值約 60 萬元，演講需視 Speaker 而定 ) 3. 三創公司表示願意承擔責任，積極主動協調商圈及周邊夥伴， 共組商圈發展聯盟，並同意投入至少 500 萬元預算，持續進 行以大八德文創及資訊商圈為對象的共榮行銷。 4. 三創育成基金會將配合市府政策，扶植青年創業團隊，目前規 劃的運作方式包含： (1) 舉辦創業競賽 (2) 提供學生或青年創業團體參加國際性創業活 動及創業競賽 (3) 舉辦創業課程 (4) 舉辦創業演講或論壇 5. 本府依合作協議書使用完三創公司所提供之相關資源後，可再 依執行成效進行檢討修訂。 四、樓層變更用途之財務差異及因應策略
( 三 ) 後續因應作為 : 1. 本府將依 BOT 契約召開履約管理會議，持續加強 本案之履約管理。 2. 本府將於每年辦理營運績效評估時，一併考評三 創公司對於合作協議內容之執行情形。 四、樓層變更用途之財務差異及因應策略