房地产法 主讲教师：龙慧峰 QQ: 电话：

法律实质上既是物质的又是意识形态的这一 事实是与以下事实相联系的：法律既是从 整个社会的结构和习惯自上而下发展而来， 又是从社会中的统治阶级们的政策和价值 中自上而下移动。 —— 【美】伯尔曼《法律与革命》

课程介绍 一、课程特点 1 、实践性强 2 、综合性强 3 、变化快 二、学习《房地产法》的方法 三、学习《房地产法》的作用 例：深圳华侨城房屋转让纠纷

房地产法基本内容 1 、土地管理法规及政策 2 、规划设计与工程建设管理法规及政策 3 、房地产开发经营管理法规及政策 4 、城市房屋拆迁法规及政策 5 、房地产交易法规及政策 6 、房地产权属登记法规及政策 7 、房地产中介服务管理法规及政策 8 、物业管理法规及政策 9 、房地产税收法规及政策 10 、住房公积金法规及政策

房地产法规参考网址 1 、中国房地产部住宅与房地产信息网 2 、中国工程房地产信息网 3 、建筑与房地产法律网 4 、中国民商法网 5 、中国房地产招标网 6 、天下房地产法网 7 、 建筑房地产律师网

房地产法参考书目 1 、房地产法 / 符启林著 / 法律出版社 2 、房地产法教程 / 温世扬，宁立志主编 / 武汉 大学出版社 3 、以案说法 · 房地产法篇 / 林嘉主编 / 人民大学 出版社 4 、房地产法 / 黄河编著 / 中国政法大学出版社 5 、房地产法 / 李延荣，周珂著 / 人民大学出版 社

6 、物权法研究 / 王利明著 / 人民大学出版社 7 、物权法 / 崔建远著 / 人民大学出版社 8 、我国保障性住房运作机制及其政策研究 / 马智利等著 / 重庆大学出版社 9 、房地产估价师指定教材 10 、房地产经纪人指定教材

第一章房地产法规概论 第一节房地产、房地产市场和房地产业 第二节房地产法的概念、体系和基本原则 第三节房地产法律关系

教学目的：了解房地产法规的概念、基本 原则、理解房地产法的调整对象、掌握房 地产法律体系构成、房地产法律关系的构 成要素及房地产法律事实 教学难点、重点：房地产法律体系构成、 房地产法律关系

第一节房地产、房地产市场和房地产业 一、房地产的概念 1 、房地产 是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上 不可分离的部分及其附带的各种权益。 地产：对特定地块的排他支配权利 房产：对房屋的所有权或其他权益 2 、不动产与房地产的区别

二、房地产市场 房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、 买卖、抵押等交易活动的场所或领域。 如 : 按房地产流通顺序分为 1 、一级市场 2 、二级市场 3 、三级市场

三、房地产业 是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、 建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多 种经济活动为一体的综合性产业 。具体包括： 1 、国有土地使用权的出让 2 、房地产的开发与再开发 3 、房地产经营 4 、房地产中介服务：房地产咨询中介、房地产评估 中介、房地产代理中介 5 、物业管理

第二节房地产法的概念和体系 一、房地产法的概念 狭义的房地产法： 1994 年颁布， 1995 年 1 月 1 日起实 施的《城市房地产管理法》 广义的房地产法：房地产法是调整与房地产相关社 会关系的法律规范的总称。 1 、房地产法调整特定的社会关系 （调整对象） 包括房地产产权、开发、经营、交易、服务、管理 等社会关系。 2 、房地产法是一系列法律法规构成的统一、整体。

二、房地产法规体系 1 、宪法 2 、法律 问：物权法与城市房地产管理法哪个优先？为什么？ 3 、行政法规 《物业管理条例》、《住房公积金管理条例》等 4 、部门规章 5 、地方性法规和规章

6 、司法解释 如最高人民法院《关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释》、 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司 法解释》、《关于审理建筑物区分所有权 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、 《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若 干问题的解释》 如对近亲属优先购买房屋的解释。对双倍返 还购房款的解释

三、我国住房政策沿革 第一阶段： 年，福利性分房制度 1 、确定土地公有制。 1954 年宪法： “ 任何组织或个 人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转 让土地 ” 2 、实施城市房产公有制。 1955 年《关于目前城市 私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》 3 、降低公房租金， 1963 年每平方米 0.1 元 4 、 1978 年提出自筹资金建职工房和 1979 年提出 “ 土 地使用费 ” 概念

第二阶段： 1980 年 年，住房商品化 1 、 1980 年至 1986 年，尝试公房买卖 2 、 1988 年《宪法修正案 >, 国有土地使用权可 以依法转让 3 、 1988 年开始进行租金改革和制度设计， 《国务院关于城镇分期分批推行住房制度 改革的实施方案》提出 8 条改革措施

第三阶段： 年，构建完善住房市场 1 、深化城市住房制度改革，建立公积金 1994 ：《关于深化城镇住房制度改革的决定》 1996 ：《关于加强住房公积金管理的意见》 2 、 1998 年，提出建立和完善以经适房为主的 多层次住房供应体系 3 、 1999 年，提出廉租住房保障政策

第四阶段： 2003 年 - 现在 1 、土地公开出让制度 2 、稳定住房价格，调整住房供应结构， 2005 年 3 月《关于切实稳定住房价格的通知》 （旧国八条）， 2005 年 4 月《加强房地产市 场引导和调控的八条措施》， 2006 年《关 于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 3 、制定具体的经适房和廉租房管理办法 4 、规范土地储备，实施节约集约用地 5 、加快住房供应，稳定房价，全面调控

国务院《关于进一步做好房地产市场调控工 作有关问题的通知》 一、进一步落实地方政府责任 二、加大保障性安居工程建设 三、调整完善相关税收政策，加强税收征管 不满五年，全额征税 四、强化差别化住房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 ６０％, 贷款利率不低于基准利率的１．１倍。 五、严格住房用地供应管理 六、合理引导住房需求 ：限购

四、房地产法作用 1 、促进房地产业健康发展 2 、规范房地产市场 3 、保障房地产权利人的合法权益

11·3” 特大火灾安全事故、责任事故犯罪案 一、没有地质勘探就设计图纸 二、设计、施工采用两套图纸 三、大厦建成后没有验收 四、质量隐患难抗外部诱因

李某、魏某作为房地产及施工单位的直接 责任人，朱 、肖 作为设计单位的直接责任 人，其行为构成了重大安全事故罪。沈某 身为物业公司的负责人，其行为构成重大 责任事故罪。

五、当前房地产立法存在问题 1 、行政管理色彩过浓 2 、行政管理权力对民事权利过多干预 3 、多层次、多部门立法

第三节 房地产法律关系 一、房地产法律关系的概念 理解法律关系的意义 如：合作开发合同中约定提供资金的当事人不承担经营风险， 只分配固定数量房屋的，为房屋买卖合同。房屋买卖合同 如约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额 货币的，为借款合同。 如约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其 他形式使用房屋的，为房屋租赁合同。房屋租赁合同 另外雇用关系与承揽关系的差别

二、房地产法律关系的分类 1 、房地产行政法律关系： （ 1 ）土地利用规划和房屋建设规划关系 （ 2 ）土地使用和房地产开发建设审批关系 （ 3 ）土地征用关系 （ 4 ）房地产市场主体管理关系 （ 5 ）房地产市场秩序管理关系 2 、房地产民事法律关系 （ 1 ）拆迁补偿关系 （ 2 ）委托设计、工程发包等关系 （ 3 ）房地产转让、租赁、抵押、交换、典当、继承、赠与 关系 （ 4 ）房地产相邻关系 （ 5 ）房地产维修和物业管理关系。

三、房地产法律关系的构成要素 1. 房地产法律关系主体 (1) 各级政府与国家机关 国家权力机关、行政机关。如住房保障与城乡建 设部：拟订住房和城乡房地产政策，统筹城乡规 划管理，指导全国住宅房地产和住房制度改革， 监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。 (2) 社会组织 房地产开发公司, 银行, 勘察设计单位, 施工企业、 城市综合开发公司. (3) 公民个人.

2 、房地产法律关系客体 （ 1 ）财 （ 2 ）物 : 空间是物吗？ （ 3 ）行为 （ 4 ）非物质财富. 如某广告公司的房地产策划文案、某楼盘的 名称

3. 房地产法律关系的内容 (1) 房地产权利 见书 P21 物权与债权之分、绝对权与相对权、请求权 与形成权、主权利与从权利 (2) 房地产义务. 没有无义务的权利，也没有无权利的义务。 马克思

四、房地产法律关系的产生、变更、消 灭 （ 1 ）法律事件如雪灾、地震 （ 2 ）法律行为

请问：同学们对《房地产法》课程的学习 有何要求和建议？