5个审批环节 1 2 3 立项审批 规划审批 施工审批 5 4 房地产 审批 产权审批 销售审批

房地产开发审批过程及批件 由公司向建委提出立项申请，建委与发改委会签审批文件，公司凭立项文件，向发改委申请投资计划 立项审批 立项批复

规划审批 由规划管理、土地管理、财政部门负责，通常包括办理“两证一书” 即“建筑工程规划许可证”、“规划用地许可证”、“选址意见书”（确定用地范围，审核红线图） 规划审批 （1）城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证 （2）城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同 （3）国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证 （4）土地开发协议及补充协议（通过协议列支拆迁费和开发费的依据 )

（2）企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出 房地产公司向建委报送规划许可证和规费缴纳凭证等资料，申请施工许可证，由建委、消防、环保、市政公用等部门分别负责 施工审批 （1）建委颁发的施工许可证 （2）企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出

销售审批 依据《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》 （1）房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证，作为可售面积的依据 （2）企业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同，作为衡量销售收入的依据。 （3）规划局颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本的终止日） （4）房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表

商品房交付使用后，由业主向房管局报送购买房产的资料，办理房产证 产权审批 房屋所有权证，作为检查人员了解企业自用产权、移送产权、转让产权以及销售产权的依据

清算的条件？

纳税人应 申请清税 提出清税申请 税务机关 受理审核 税务机关 要求清税 清税完成

主动清算条件 1 2 3 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 直接转让土地使用权的。

强制清算条件 1 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

强制清算条件 3 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4 省税务机关规定的其他情况。

销售比例的计算 计算销售比例的时候，应注意国税发[2006]187号文件规定的要求进行清算的第一个条件，“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”。 其中“已转让的房地产(可售）建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，”分母是“整个项目可售建筑面积”，而不是“总建筑面积”。 上述的销售比例的计算方法，与“四项成本”的每平方米工程造价的分母不同，它的分母使用的是“总建筑面积”。具体公式如下： 每平方米工程造价=“四项成本”总金额÷总建筑面积 可以享受个人所得税优惠的探亲费，仅限于外籍个人在我国的受雇地与其家庭所在地之间搭乘交通工具，且每年不超过两次的费用。 12

土地增值税清算与所得税完工标准 比较 所得税完工以竣工或入住为衡量标准 土地增值税清算以销售作为衡量标准

问题 所得税清算在先还是土地增值税清算在先？ 或者说，哪一个标准先到？

清算的对象？

清算对象框架 开发项目 一期 住宅1 住宅2 二期 住宅 商铺 三期 综合楼

清算单位政策依据 《土地增值税实施细则》 国税发【2006】187号 政策 国税发【2009】91号

常规开发项目 清算单位 国家有关部门审批的开发项目？

《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 “五证” 《建设工程开业证》 《国有土地使用证》 《销售许可证》

【案例分析】如何理解“国家有关部门审批的房地产开发项目”、“分期开发的项目，以分期项目为单位清算”、“一次性取得土地，分期开发”？ 分析： （1）房地产开发过程中通常需到以下部门办理相关手续： 发改委： 《立项审批表》、《固定资产投资项目核准证》 规划局：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》 国土局：《国有土地使用证》 建设局：《建设工程施工许可证》 房产局：《商品房预售许可证》 在以上政府部门核发的各种文件、证件中，关于项目名称表述的不仅一致。国税发【2006】187号文件中的“国家有关部门审批的房地产开发项目”应以发改委备案、审批（立项）文件上的“项目名称”为准。

（2）“分期开发的项目，以分期项目为单位清算” 《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位。” 如果纳税人以一个审批项目为核算单位，那么这个项目就是一个清算对象； 如果纳人将一个审批项目分成几期开发并且按照各期分别核算，那么就以这些单独核算项目分别作为清算单位。

（3）“一次性取得土地，分期开发” “分期开发的项目，以分期项目为单位清算”，是说一个项目分几期开发；“一次性取得土地，分期开发”既包括上面说的立一个项，分期开发，也包括在一块土地上，分别立几个项的情况。 一次性取得土地，分别立项的，原则上应以国家审批的项目为清算单位，如果分别立项后，因项目较大，或者因建设周期较长的原因，仍需要分期开发的，如果分期项目单独核算的，可以分期项目为单位进行清算。

审批、备案项目争议 观点1：以《建设工程规划许可证》为主 观点2：以用地报批立项为对象 观点4：以税务局认为合理为准 观点3：以预售对象确定项目 观点4：以税务局认为合理为准

非常规开发项目 实质重于形式

【案例】 某开发商取按非正常程序取得土地后，采取了先开发销售后审批的办法运作。整个项目规划五栋楼，由于资金困难，不能同时开工，采取逐栋开发。2011年开发销售第一栋，2012年开发销售第二栋，其余三栋尚未开工，如何确定清算单位？ 分析：对这一种情况，如2013年对这个项目进行土地增值税清算，就不能按其“五证”或以项目规划确认清算单位，即不能按五栋楼作为一个清算单位，而应将第一栋、第二栋和其余三栋，分别分为三个清算单位。

注意事项 未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，或者政府各部门审批的项目不一致的，应进行实地审核察看，结合企业核算、政府部门审批、备案的项目登记表，本着实质重于形式的原则分期确定清算单位并报县区局确定后执行。

分期开发项目如何确定清算单位？

案例 公司某项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》只有一个，报建费用也一齐缴纳；但立项批文注明分三期建设，并分别取得一期、二期、三期的《建筑工程施工许可证》，分期取得《竣工验收报告》、《预售许可证》、分期办理了大产权。问： 1.国税发[2006]187号规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”中“分期开发的项目”的确认标准是什么？ 2.公司该项目的清算主体应如何确定？

普通住宅与非普通住宅是否必须分开清算 ？？

【解答】 《土地增值税暂行条例》免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。……    财税[1995]48号，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。 财税[2006]21号，纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。    国税发[2006]187号，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。    

普通住宅与非普通住宅 是否分开清算 观点一：必须分 开核算 观点二：可以不分 开核算

同一项目的住宅和商铺是否可以分开清算？ 住宅与商铺？？？

【案例】 对连体楼项目（既有普通住宅又有非普通住宅）如何确认清算单位并计算应缴土地增值税？ 举例：某房地产公司开发连体楼一幢，总建筑面积为10000平方米（假设与可售面积一致），公司以该幢楼为成本核算对象。其中一至四层为商铺，面积为4000平方米，平均售价为10000元/平方米，销售收入为40000000元；五至十层为普通住宅，面积为6000平方米，平均售价为4000元/平方米，销售收入为24000000元，总销售收入为64000000元。连体楼土地总成本为10000000元，房地产开发总成本为20000000元，房地产开发费用为土地成本和开发成本的10%，与转让房地产有关的税金只考虑营业税、城建税、教育费附加，为销售收入的5.5%。 假设扣除项目的分摊原则按房地产可售面积计算分摊。具体计算方法和结果列表如下：

项目 分 类 方法一 方法二 总体 商铺 普通住宅 收入 售价（每平方米） 小计 扣 除 项 目 土地成本 房地产开发成本 房地产开发费用 分 类 方法一 方法二 总体 商铺 普通住宅 收入 售价（每平方米） 10000 4000 小计 64000000 40000000 24000000 扣 除 项 目 可售面积(平方米） 6000 土地成本 10000000 4000000 6000000 房地产开发成本 20000000 8000000 12000000 房地产开发费用 3000000 1200000 1800000 营业税金及附加 3520000 2200000 1320000 加计扣除部分 2400000 3600000 扣除项目合计 42520000 17800000 24720000

增值额 21480000 22200000 -720000 增值率 50.52% 124.72% -2.91% 适用税率 40% 50% 0% 应纳税额 6466000 8430000 税额差额 -1964000

目前税务机关主要采取的就是按照可售面积计算分摊的办法。 两种方法计算出应纳土地增值税额结果相差较大，主要原因是因扣除项目按可售面积计算分摊原则导致。 目前税务机关主要采取的就是按照可售面积计算分摊的办法。

联体楼的土地增值税计算?? 一种按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税 另一种先按面积分开项目计算增值 额与增值率，再分别确定适用税率计 算增值税。 Risk allocation / risk transfer are a critical aspect in the context of BR 。Examination of the allocation of risks is an essential part of the functional analysis。企业重组可能会涉及无形资产的跨境转让，也可能设计现有协议的终止、实质上的协商。我们可以发现业务重组包括三个要素：发生在跨国公司内部、重组涉及功能资产和风险的内部转移、空间上必须跨境 。

【案例】“公寓”、“商住两用房”是否可以按住宅对待？ “商住两用房”是指一套住房同时具有住宅、商用另种功能。 一般情况下，同时符合以下两个条件的“公寓”、“商住两用房”等房地产项目可视同“住宅”对待： 1、房地产开发项目的《国有土地使用证》列明用途为“住宅用地”且其土地使用年限符合国家土地法律法规关于“住宅用地”使用年限规定的； 2、房地产买受方的房屋所有权证上，列明的实际用途为“住宅”的。 在此基础上，如果再同时符合普通住宅的条件，则可以按照普通住宅对待。

地下车库如何确定清算单位？

清算对象 地下车库 非人防性质 出售/出租 （产权归全体业主所有） 人防性质 出租

清算对象 非人防性质的地下车库 住宅用地 住宅 非住宅 商业/综合用地

【案例分析】地下车库应属于那类房屋？ 某房地产开发公司开发开发一个住宅小区，建筑容积率在1.0以上，开发的住宅销售价格与当地同级别土地上开发房屋价格基本持平。房屋全部销售完毕，符合清算条件。结合以下资料计算应缴纳的土地增值税（费用按成本的10%计算）。 开发产品 销售收入 清算成本 销售税金 144平米以下住宅 250000000 150000000 13900000 144平米以上住宅 170000000 94000000 9452000 商业、办公用房 260000000 108000000 14456000 地下车库（有产权） 48000000 28800000 2668800

分析： 根据《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发[2005]26号）规定，144平方米以下住宅应为普通住宅；144平方米以上住宅、商业办公用房、地下车库应为非普通住宅。因此该项目应该分别计算增值额和增值税。 （1）普通住宅： 扣除项目总额＝150000000×（1＋30%）＋13900000 ＝208900000元 增值额＝250000000－208900000＝41100000元 增值率＝41100000÷208900000＝19.67% 增值率低于20%，免征土地增值税。

（2）非普通住宅： 销售收入＝170000000＋260000000＋48000000＝478000000元 清算成本＝94000000＋108000000＋28800000＝230800000元 销售税金＝9452000＋14456000＋2668800＝26576800元 扣除项目总额＝230800000×（1＋30%）＋26576800 ＝326616800元 增值额＝478000000－326616800＝151383200元 增值率＝151383200÷326616800＝46.35% 应纳增值税＝151383200×30%＝45414960元。 如果将开发项目分为普通住宅、非普通住宅、非住宅三类，地下车库与商业办公用房应属于“非住宅”。

关于普通住宅、非普通住宅、非住宅划分的问题，实际工作中还应注意以下两个问题： 1、没产权的地下车库（产权归全体业主所有）和地下人防设施（产权归国家所有），应该怎样划分？ 一般情况下如果不转让，不会产生收入，其成本按照公共配套设施处理；如果转让，同样应该按照“非普通住宅”或者“非住宅”处理。 2、销售时车库与房屋统一签订销售合同，销售价含在房屋总价款之内的，应如何划分？ 应按照所销售的房屋与车库的公允价值比分别计算出房屋与车库的销售收入，然后再按照配比的原则，确认各自的成本，最后在分别确认为普通住宅、非普通住宅或者非住宅。但是，有些地方为了简便程序、简化征收，统一随销售房屋计算。

合作开发中谁是清算主体？ 投资、管理 土地.不过户 乙房地产公司 甲房地产公司 5000万土地款 立项、报批 1.5000万甲方征营业税、所得税、印花税、土地增值税； 2.甲方是清算主体。 国税函（2007）645号

清算方法 （1）先预征再清算： 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。 （2）直接计算缴纳： 直接转让土地使用权的等不在预征范围内的情形。

土地增值税收入？

房地产销售面积 X = 销售金额 房地产销售价格

确认销售面积？

政策--国税发[2009] 91号 《清算管理规程》： 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致的，实测面积确认收入。

房地产建筑面积的种类—面积是土地增值税清算的重要概念，是计算允许扣除项目金额的重要依据 1、规划面积：《建设工程规划许可证》注明的面积 2、施工面积：《施工许可证》注明的面积 3、竣工面积：竣工图及竣工验收报告注明的面积 4、测绘面积：项目竣工后，由测绘部门出具的测绘报告上注明的面积 5、可销售面积：拥有销售权的建筑面积 6、不可销售面积：没有销售权的建筑面积 7、合同面积：《商品房买卖合同》注明的面积 合同面积与测绘面积有差异。在实际操作中，以完工实际测绘面积为准。

可售建筑面积的理解 是相对清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施而言的。 如果上述设施有偿销售，或移交给非接受对象就算面积，否则就不算面积。 可售建筑面积的界定：除不可销售面积外，都是可销售面积。

不可售面积—公共配套设施 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理 （一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 ---国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号

确认销售价格？

关注：评估价格 纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收 隐瞒,虚报房地产成交价格的 提供扣除项目金额不实的 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的

关注：关联交易价格问题？

【问题】 1、关联企业之间转让土地使用权时，只按照成本计价，未产生其他收益（主要为集团内部分割土地），是否缴纳土地增值税？   1、关联企业之间转让土地使用权时，只按照成本计价，未产生其他收益（主要为集团内部分割土地），是否缴纳土地增值税？   2、转让土地使用权时，附有土地评估报告，但未按报告中的估价进行转让，是否有转让定价不公允的风险？ -----

关注：以地换房交易价格问题？

以地换房 拥有土地 其余楼层 甲：土地 --营业税 --土地增值税 --企业所得税 乙：房屋 --营业税 --土地增值税 --企业所得税 土地过户 拥有土地 立项、批复 甲公司 乙房地产公司 一、二楼 其余楼层 甲：土地 --营业税 --土地增值税 --企业所得税 乙：房屋 --营业税 --土地增值税 --企业所得税

收入项目 正常 销售 视同 销售 转为 自用 代收费用

确认销售收入金额？

--已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入； 政策---国税函（2010）220号： --已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入； ---未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 ----合同所载房面积与实际测量面积不一致，应在计算土地增值税时予以调整。

关注.未开具发票或未全额开具发票时的销售收入确认问题

案例 业主购买了一套商品房，合同总金额120万元，已付款120万元，但销售发票只开具了110万元，还有10万元会计挂在“其他应付款” 。 清算时----仍然应当按照120万元确认商品房销售收入 。 应对----发票金额与合同金额进行比对。

关注.非货币性资产收入确认问题

《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》：公允价 纳税人转让房地产没有取得货币收入，而是取得实物收入（如钢材、水泥等建材，及房屋），还可以取得专利权、商标权、土地使用权等，税收上如何确认开发产品的销售收入呢？ 目前税收上没有明文规定，但根据财务与税收的关系，当没有明确的税收政策规定时，以财务会计制度的规定为准。

关注.车库销售是否缴土地增值税？

出售 车库 附赠 出租

焦点：车库（位）属于国有土地的地上建筑物？ 总局 -国税函（2005）83 Text in here 车库 大连-与公共设施配套 南京-出售（租）

如何确认收入？？ 观点一：单独建造停车场所销售产权或永久使用权，视为“销售不动产”。 观点二：销售有限使用权（地下车位）视为“租赁业”. 车库 观点三：为公共配套设施处理，销售价款计入销售总额处理.

关注.VIP卡抵房款 VIP卡每张20000元，购房时抵房款并享受3个点折扣。 财税（2006）21号 等同于定金 营业税、预缴土地增值税、企业所得税

思考：“折扣” 折扣销售 销售折扣 实物折扣 营业税.增值税.消费税 发票 增财务费用 无政策 企业所得税 冲收入 随主商品（875号） 土地增值税

关注.无产权的房屋销售？ ---国税函[2007]645号 案例 某房地产开发企业2011年初以1000万购入一块地，然后直接在上面盖了房子，但没有到规划部门、建委及开发办办理相关手续，预售证也没有，所以就给业主办不了产权，最后房子全部销售了，跟业主的约定就是你住吧，想住多少年就住年，但没有证，问如何征税？ ---国税函[2007]645号　

无产权 销售房屋 实质重于形式

视同销售范围 营业税 土地增值税 企业所得税 捐赠 V V;X 赞助 福利 奖励

视同销售范围 营业税 土地增值税 企业所得税 对外投资 V;X V 分配股东 抵偿债务 非货币性资产交易

国税发〔2007〕132号 视同销售收入方法和顺序 1.按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定； 2.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认； 3.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认.

国税发〔2009〕31号 视同销售收入方法和顺序 1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 2.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； 3.按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%

关注. 补偿回迁房视同销售问题？

拆迁安置费 国税函[2010]220号 异地安置：建造、购房费-拆迁补偿费 回迁房：视同销售 货币安置

货币安置拆迁-合法有效凭据 政府拆迁补偿文件 被拆迁人签字收据收条 被拆迁人与开发企业拆迁补偿协议 被拆迁门牌号

税种 回迁安置？ 营业税 土地增值税 契税 印花税 企业所得税 视同销售收入 国税函[2010]220号-解读? 以补偿房屋开发成本 按产权转移书据税目 企业所得税

案例 某房地产企业与纺织厂签合同，对纺织厂拆迁建商住楼，建成后返还商业面积3万平方米。 总成本20000万元，总可售面积10万平方米，单位会计成本2000元/平方米。同类房产平均价6000元/平方米。 1 土地征用拆迁补偿费 ？？ 2 前期工程费 1000 3 建安工程费 15000 4 基础设施费 3000 5 配套设施费 800 6 开发间接费 200

1.支付建筑施工等其他支出20000万元； 2.拆迁补偿支出=30000*6000=18000 视同销售收入=30000*6000=18000 3.单位建筑面积计税成本=（20000+18000）/100000=3800 4.视同销售成本=3800*30000=11400 视同销售所得=18000-11400=6600

回迁房思考 1.成本：土地成本+建筑成本； 2.视同销售所得.

房地产投资 被投资方 投资方 房地产企业 非房地产企业 房地产企业:商品房投资 非房地产企业:土地或房地产投资 V（21号文） V （21号文） 非房地产企业:土地或房地产投资 X(免-48号文) 房地产企业或非房地产企业：股权转让 X（700号文）

案例：母公司以土地进行投资给子公司进行资本增值，母公司购入土地时价值500万，按800万作价投资，在投资时母子公司都不是房地产开发企业； 但子公司取得土地后向工商和建委申请房地产开发资质，土地用来建造科研大楼，大楼建成后用于自用或出租，是否交土地增值税？

解答 根据财税〔2006〕21号规定，母公司以土地向子公司投资时，子公司尚未取得房地产开发资质，子公司当时不是房地产开发企业，因此母公司以土地向子公司投资可以暂免土地增值税。 子公司取得房地产开发资质后，以该土地进行房地产开发，今后如果转让房地产的，应按规定缴纳土地增值税。

转为自用的税务处理 国税发（2006）187号 不征土地增值税：产权未转移 不征营业税：产权未转移 不征企业所得税：内部资产处置 征收房产税 征收城镇土地使用税

代收费用？ 房地产企业销售商品房时，通常代有关部门向购房者收取煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办证费（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、土地使用印花税、房屋所有权印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）等。 案例？？

代收费用 营业税 价外费用（条例） 1 土地增值税 价内费用（48号） 2 价内费用及开发企业开票（31号） 企业所得税 3

土地增值税 价内费用 计收入才可扣除 代收 费用 不得加计扣除 扣除凭据

价内费用？ （1）市政公用基础设施配套费——“土地征用及拆迁补偿费” （2）建制镇市政公用基础设施配套费——“土地征用及拆迁补偿费” （3）发展新型墙体材料专项用费——“建筑安装工程费” （4）结建人防经费——“公共基础设施费” （5）供电工程贴费——“前期工程费”

价内费用？ （6）消防设施建设费——“公共基础设施费” （7）煤气建设费——“公共基础设施费” （8）散装水泥专项资金——“建筑安装工程费” （9）教育地方附加费——公共基础设施费 （10）其他代收费用：以上列举的九项费用可作为代收费用，对于其他未列举而企业认为是代收费用的，可由其提供相关的文件及证明材料报税务机关确认 。

关注：企业整体转让？ 企业整 体转让 整体资产转让 整体股权转让 整体产权转让

企业整体转让? 营业税 土地增值税 企业所得税 整体资产转让 V;X (191号) V；X (48号.21号) （59号、4号） 整体股权转让 X 整体产权转让 （165号） V （77号）

股权转让的征免规定： 【案例】以股权转让形式转让土地是否需要缴纳土地增值税 分析： （1）《土地增值税暂行条例》第二条： 转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，并取得收入的单位及个人，为土地增值税的纳税人。 根据以上规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物，是以土地使用权人变更为标志； 在股权转让过程中，土地使用权人未发生变更，因此在股权转让过程中，不应缴纳土地增值税。 但是，如果在股权转让过程中，只是沿用了原土地使用权人的名称，而土地的实际使用权人已经发生变化，则应视为以股权转让为名转让无形资产—土地使用权及地上建筑物。

（2）《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）  广西壮族自治区地方税务局： “你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》 （桂地税报〔2000〕32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。”   根据以上规定，企业一次性转让全部股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物的，应按照规定征收土地增值税。

（3）参考政策：《安徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复》（皖地税政三字【1996】367号） 黄山市地方税务局： 　　你局《关于省旅游开发中心转让部分股权如何计征土地增值税的请示》（黄地税一字[1996]第136号）悉。经研究，并请示国家税务总局，现批复如下： 　　据了解，目前股权转让（包括房屋产权和土地使用权转让）情况较为复杂。其中，对投资联营一方由于经营状况等原因而中止联营关系，正常撤资的，其股权转让行为，暂不征收土地增值税；对以转让房地产为盈利目的的股权转让，应按规定征收土地增值税。 结论：鉴于以上情况，以股权转让形式转让土地使用权的做法要慎用。

销售收入金额？ 一次性全额收款方式 分期收款方式 银行按揭方式 委托销售方式 包销方式 实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日 合同或协议 银行按揭方式 首付款收到；按揭款转账日；保证金. 委托销售方式 手续费方式：手续费不冲收入； 买断方式：价格从高； 超基价分成方式：分成额不冲收入 包销方式 包销期内：按合同约定方式（即委托销售方式）； 包销期外：按协议价。

关注.合作建房问题

合作开发建房合同表现形式？

合作开发政策 国税函（1995）156 财税（2000）14 国税函（2004）241 国税发（2009）31 国税函（2005）1003 国税发（2006）187 财税（1995）48 财税（2006）21 法释（2005）5

是指有一方提供土地，另一方提供资金，作为共同投资，共享利润、共担风险开发房地产。 合作建房 是指有一方提供土地，另一方提供资金，作为共同投资，共享利润、共担风险开发房地产。

投资行为 共担风险 合作开发 合资建房协议 不担风险 非货币性资产交换

解析-“以物易物”? 出地方： 卖地买房 出资方： 卖房买地

关注.代建房问题

是指一方出土地和资金，委托另一方对房屋开发的全过程（或主要过程）进行管理。出资方享有产权，管理方收取管理费。 代建房 是指一方出土地和资金，委托另一方对房屋开发的全过程（或主要过程）进行管理。出资方享有产权，管理方收取管理费。

代开发？ 严格执行代建的四个条件 （1）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续 （2）与委托方不发生土地使用权、产权的转移； （1）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续 （2）与委托方不发生土地使用权、产权的转移； （3）与委托方事前签订委托代建合同； （4）不以受托方的名义办理工程结算 案例？

拓展--财税〔2009〕59号企业重组所得税处理 股权支付/ 非股权支付 股权支付 非股权支付 特殊性 一般性 企业所得税处理 股权支付/ 非股权支付 股权支付 非股权支付 一般性 企业所得税处理 重组交易中的股权 支付暂不确认有关 资产转让所得或损失 于重组交易当期 确认相应股权/资产 转让所得或损失 重组交易中的非股权 支付额相对应的资 产转让所得或损失 在重组交易当期确认

资产收购案例：甲公司于2008年6月1日将账面价值600万元的经营性资产（明细见表）转让给乙公司，乙公司支付了对价1080万元（支付明细见表）。 甲公司（转让方）转让时点资产负债表（局部简表）单位：万元 账面价值 计税基础 公允价值 备注 货币资金 95 95 95 不转让 应收账款 20 20 20 转让 设备 80 100 60 房屋 500 600 1000 转让资产 合计 600 720 1080 转让资产占全部资产的比例为：91.9％ 资产合计 695 815 1175

680 980 1080 乙公司（受让方）支付对价构成情况（单位：万元） 账面价值 计税基础 公允价值 备注 股权（子公司A股权） 账面价值 计税基础 公允价值 备注 股权（子公司A股权） 600 900 1000 股权支付金额占其交易支付总额的比例为：92.6％ 现金 80 80 80 合计 680 980 1080

企业所得税一般税务处理 甲公司（转让方、被收购方） 乙公司（受让方、收购方） 1、确定取得甲公司资产的计税基础1080万元 1、确认资产转让所得或损失 1080－720＝360（万元） 2、确定取得对价资产的计税基础 1080万元 其中：A公司股权 1000万元 现金 80万元 乙公司（受让方、收购方） 1、确定取得甲公司资产的计税基础1080万元 其中：应收账款 20万元 设备 60万元 房屋 1000万元 2、确认支付对价A公司股权转让所得或损失 1000－900＝100万元

指原持有转让企业或被收购企业20%以上股权的股东。 企业重组同时符合下列条件的，适用特殊性税务处理规定： 　（一）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。 （反避税） 　（二）被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。 （重大性） （三）企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。（经营连续性） （四）重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。（股权支付金额） （五）企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。（权益连续） （财税【2009】59号） 指原持有转让企业或被收购企业20%以上股权的股东。 指自重组日起计算的连续12个月内。

若上例按企业所得税特殊性税务处理 乙公司（受让方、收购方） 1、确定取得甲公司资产的计税基础 甲公司（转让方、被收购方） 1、确认取得非股权支付（80万元现金支付）对应的资产转让所得或损失 = （被转让资产的公允价值－被转让资产的计税基础）×（非股权支付金额÷被转让资产的公允价值） = （1080－720）×80÷1080 = 26.67（万元） 2、确定取得对价资产的计税基础 ＝被转让资产的原有计税基础－非股权支付部分的原有计税基础+非股权支付部分公允价值 ＝720－（80－26.67）+80 =746.67（万元） 其中：A公司股权 666.67万元 现金 80万元 乙公司（受让方、收购方） 1、确定取得甲公司资产的计税基础 ＝被转让资产的原有计税基础－非股权支付部分的原有计税基础＋非股权支付部分公允价值 ＝980－80＋80 ＝980（万元） 2、不确认支付对价A公司股权转让所得或损失

土地增值税扣除？

扣除项目示意图 扣除项目总计 A 土地 成本 E 加计 扣除 20% B 开发 成本 D 开发 费用 C 税金 2017/2/25

房地产企业成本核算步骤 各项支出 预提和摊销费用 计入期间费用 计入成本对象 直接成本 间接成本 共同成本 未建成本对象 在建成本对象 已完工成本对象 期前已完工成本对象 未销开发产品 已销开发产品 本期已完工成本对象 固定资产

库存材料 开发成本 物资采购 （3） （4） （1） （2） 库存设备 （2） （4） （3） 开发间接费用 （5） （6） ⑴购入物资的实际成本 ⑸开发间接费用的发生 ⑵验收入库的物资 （6）分配计入相关项目 ⑶其他来源的材料和设备 ⑷开发项目领用材料和设备 材料？设备？ 成本构成？

结转成本？ 开发产品 经营成本 （8） 销售 开发成本 出租开发产品 （7）完工 （8）出租 周转房 （8）周转使用 固定资产 （9）自用 ⑺结转已完工开发产品成本 ⑻结转对外销售、出租、自用、周转使用房屋的实际成本

开发成本 －土地开发成本－XX（） －房屋开发成本－XX（） －配套设施开发成本－XX（） －代建工程开发成本－XX（） （）里的三级科目：土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费

（生产成本） （产成品） （销售成本） 开发成本 开发产品 经营成本

成本扣除的税务处理 可售面积 ：建设部有明文规定，房管局进行实地测量。 已销开发产品的计税成本的计算 可售面积单位工程成本 成本扣除的税务处理　 计税成本原则没有；参照所得税31号 已销开发产品的计税成本的计算 　　可售面积单位工程成本 =成本对象总成本÷成本对象总可售面积 　　已销开发产品的计税成本 =已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 可售面积 ：建设部有明文规定，房管局进行实地测量。

直接扣除项目的归集1

直接扣除项目的归集2

直接扣除项目的归集3

关注.从事普通住宅、非普通住宅和非住宅开发销售应当分别核算增值额

观点二：必须分开普通住宅.非普通住宅与非住宅 普通住宅与非普通住宅与非住宅 ？？？？ 观点一：必须分开普通住宅与非普通住宅 观点二：必须分开普通住宅.非普通住宅与非住宅

共同成本分配方法依据 《細則》 国税发（2009）91 ?? 国税发（2006）187 財稅（2006）21

共同扣除项目的归集与分配1 第一步骤

共同扣除项目的归集与分配2 第二步骤

共同扣除项目的归集与分配3

共同扣除项目的归集与分配3

共同扣除项目的归集与分配5

利息 税金

合法有效凭证 土地成本 实际发生 用地面积 分摊方法

合法有效凭证

土地使用权费 序号 项目 合法有效凭证 1 土地出让金或土地转让金 土地规费专用收据或行政事业单位结算凭证或转让无形资产发票 2 契税 税票 3 规费 行政事业单位结算凭证 4 土地变更费 5 土地评估费 服务业发票 6 其他 应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证

实际发生

招、拍、挂拿地方式土地成本的确定

关于契税？ 会计准则 -购买土地的成本包括契税。 国税函（2010）220号 财税（2006）21号 -纳税人转让旧房及建筑物缴纳的契税，允许扣除，但不允许作为加计5%的基数。 会计准则 -购买土地的成本包括契税。 国税函（2010）220号 -房地产企业取得土地支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

契税的扣除应区分2种情况 1.土地增值税清算采取中介机构评估。购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的清契税，因在旧房及建筑物的评估价中应当包括契税在内，即评估价已包括了，所以，在计征土地增值税时，不另作为“与房地产有关的税金”予以扣除。

2.采取按发票金额加计扣除法计算土地增值税。因为取得土地使用权支付的金额与旧房及建筑物的评估价按照发票所在金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。而采取这种计算方法计算土地增值税时，发票注明的价款中不包括契税，契税是发票价格由购买人另行缴纳的。所以，采取按发票金额加计扣除法计算土地增值税的，对纳税人购房时缴纳的契税，能提供契税完税证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

思考：土地出让金返还？ 返还用于建设购买安置回迁房 返还用于代理拆迁.拆迁补偿 返还用于开发项目基础设施 返还用于建设公共配套设施 返还给其它关联企业或个人 返还未约定任何事项.奖励或补助

返还用于建设购买安置回迁房案例 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。 协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。

返还用于建设购买安置回迁房案例 营业税 按售房收入计税 所得税 按政府补贴收入计税 按售房收入3000计税；出让金10000计入开发成本 土增税 契税 按10000万元计税

返还用于代理拆迁.拆迁补偿案例 某房地产企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订出让合同价格10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。 约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。

返还用于代理拆迁.拆迁补偿案例 营业税 所得税 土增税 契税 按10000万元计税 1000*3%；（2000-1500）*5% 1000-成本费用；2000-1500 土增税 3000不计税；10000计入成本 契税 按10000万元计税

返还用于开发项目基础设施案例 案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。 协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。

返还用于开发项目基础设施案例 营业税 所得税 3000-成本费用-营业税等 土增税 契税 按10000万元计税 建筑业计税；若协议约定基础设施企业承担视为政府补贴不计税 营业税 所得税 3000-成本费用-营业税等 土增税 3000不计税；10000计入成本 契税 按10000万元计税

返还用于建设公共配套设施案例 案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。 协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。

返还用于建设公共配套设施案例 营业税 按售房收入计税 3000抵配套设施建造成本 所得税 销售：3000计税； 不确认销售：抵成本 土增税 契税 按10000万元计税

返还给其它关联企业或个人案例 案例：某房地产开发企业（乙）通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。 协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助3000万元，用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。

返还给其它关联企业或个人案例 乙无收入不计税；丙得奖励3000不计税 营业税 所得税 乙无收入不计税；丙得奖励3000不计税 土增税 契税 乙无收入不计税；丙3000补贴计税？-判定：财税（2010）70 所得税 乙无收入不计税；丙得奖励3000不计税 土增税 契税 按10000万元计税

返还未约定事项.奖励或补助案例 案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。 协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定规定资金专项用途。

返还未约定事项.奖励或补助案例 营业税 奖励3000不计税 土地出让协议未规定资金专项用途 ，计税 所得税 实质是政府给与企业土地价款的折让，扣减土地成本 土增税 契税 按10000万元计税

购买转让土地方式取得土地成本的确定

买方直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，是最干净拿地方式。 买方必须要求卖方提供发票，不能自己去开发票回来。

案例 甲公司以8000万从乙公司取得了一块坐落于A区的土地，但乙公司未提供发票。 后甲公司从B区的税务局代开了8000万的发票，并交纳了400万的税费。 问：8400万能进土地成本吗？

购买股权方式取得土地成本的确定 股权溢价不允许作为成本在企业所得税和土地增值税前扣除 。

思考：土地计税成本 案例：A房地产企业2011.8将土地投资B公司（非房地产），该土地买价500万，投资评估价2000万; 此后，A吸收合并了B，合并时土地入账价2060万（含契税60），合并后，A公司在土地上建商品房出售，那土地按500还是2060计算扣除？

以拆迁安置方式取得土地成本的确定

实物安置拆迁 自建 外购 回迁房 异地 安置

回迁房：土地增值税 --国税函[2010]220号 安置用房视同销售处理1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

回迁房：企业所得税 --国税发[2009]31号 国税发[2009]31号--开发产品计税成本支出的内容如下：（ 一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

　土地增值税与企业所得税处理原则是一致的，但最后计算效果还是有差别的。 例如“拆一还一”100平方米，市场价值50万元，收入50万元，拆迁补偿成本也是50万元，暂不考虑流转税金， 企业所得税处理50-50=0。 土地增值税处理50-50-50×20%=-10万元。 所以拆迁补偿能起到有效的抵免土地增值税的作用。

异地安置-自行建造：土地增值税 --国税函[2010]220号 房屋价值按1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定计算，计入本项目的拆迁补偿费；

异地安置-自行建造：企业所得税 --国税发[2009]31号 国税发[2009]31号--企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为： (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

异地安置-外购：土地增值税 --国税函〔2010〕220号 国税函[2010]220号 ----以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费 以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

“拆一还一”思考 思考？

以划拨方式取得土地成本的确定

• 国有集体企业出售后，划拨土地由国家收回，以出让方式交付开发商； 以划拨方式取得土地成本的确定 • 国有集体企业出售后，划拨土地由国家收回，以出让方式交付开发商； • 非上述情况，出售企业补交土地出让金后，再行转让，以转让价及相应税费作为取得土地使用权的成本。

以合并方式取得土地成本的确定

吸收合并方式取得土地成本确定 •兼并是暂免征土地增值税的，因此仍以兼并前的土地价值为取得土地使用权成本。两个或两个以上企业，依法合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，则合并后企业承受原合并各方土地、房屋权属免征契税。

思考：参加土地竞拍时支付的佣金等费用可否作为土地增值税的扣除项目呢？

土地 来源 政策：土地成本 无偿划拨 以协议方式出让，其契税税基为成交价格 土地投资入股 分两种情况(1)以征税时确认的收入 ； (2)应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用 参加拍卖 支付拍卖公司费用不能计入成本 以房换地 房屋公允价 拆迁补偿方式 拆迁补偿成本 企业重组方式 按企业重组政策

土地成本分摊方法

土地成本分摊方法 --《土地增值税暂行条例实施细则》 1 2 3 占地（转让）面积法 建筑 面积法 其它 方法

分摊方法--【案例】 ②按建筑面积计算分摊：1000×［15000÷（15000＋5000)=750万元 某房开公司在10000平方米的土地上进行开发，所支付的土地出让金为1000万元。该房开公司分两期进行开发，一期为公寓，占地面积（包括道路、绿地等）6000平方米，建筑面积15000平方米;二期为别墅，占地面积（包括道路、绿地等）4000平方米，建筑面积5000平方米。公寓己销售完毕，则应分摊的土地出让金为多少？ 分析：一期公寓 ①按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊： 1000×(6000÷10000)=600万元 ②按建筑面积计算分摊：1000×［15000÷（15000＋5000)=750万元

分摊方法 层次、建筑面积相差很大：占地面积法 层次、建筑面积大体相同：建筑面积法

按占地面积法分摊 -国税函（1999）112号 开发土地总面积 - = 可转让土地总面积 不能转让公共设施面积

合法有效凭证 土地征用及拆迁补偿费 实际发生 拆迁安置 分摊方法

合法有效凭证

土地征用及拆迁补偿费 序号 项目 合法有效凭证 1 拆迁费 协议、建筑安装发票 2 安置费 协议、非经营性收入专用发票 3 补偿费 4 青苗补偿费 5 其他 应税行为提供发票、非应税行为提供行政票据

实际发生

注意：“熟地” ---纳税人在已征用和拆迁好的土地上进行开发，则这部分支出已体现在土地成本中，那么这部分土地征用及拆迁费在房地产开发成本中就不允许再扣除。

土地闲置费 国税函（2010）220号 土地增值税： 土地闲置费不扣除 国税发（2009）31号 企业所得税： 土地闲置费计入施工成本

以地补路-以地补路（工程）的项目，其修路成本和承担工程的成本，能否看作是其取得土地的成本 财法字（1995）6号规定：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 考虑到一些房地产开发项目尽管看似无偿取得了土地，实际上取得的土地是承担了修建道路和政府工程成本而获得的补偿，房地产开发公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额，但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性，并有相关的政府文件或者合同（协议）为依据.

合法有效凭证 前期 工程费 实际发生 分摊方法

合法有效凭证

序号 项目 合法有效凭证 1 测绘费 服务业发票 2 规划设计费 3 勘察费 服务业发票或建筑安装发票 4 质检费 5 招标费 6 审核费 7 垃圾处理费 服务业发票或行政单位收据 8 咨询服务费 9 场地平整费 建筑安装发票 10 临时设施费 11 其他 应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证。

实际发生

注意： “三通一平” ---纳税人取得的是已进行了土地开发的“熟地”，即已经过“三通一平”，则这部分支出已体现在土地成本中，那么这部分前期工程费在房地产开发成本中就不允许再扣除。

注意： 成本资料 土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，如何进行土地增值税的清算？

国税发[2006]187号 核定--“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 ---具体核定方法由省税务机关确定。”

合法有效凭证 建安 工程费 实际发生 甲供材 分摊方法

合法有效凭证

建筑安装工程费 序号 项目 合法有效凭证 1 建筑安装费 建筑安装发票 2 附属工程费 建安安装发票 3 门窗工程 工商业发票或建筑安装发票 4 防水工程 5 土方工程 6 装饰工程 7 桩基费 8 其他附属工程 9 材差费 10 监理费 服务业发票 11 电梯 12 其他 应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证。

实际发生

质保金-国税函（2010）220号 开发票： 按发票金额扣除 未开发票： 扣留的质保金不得计算扣除。

思考：临时设施？

思考：甲供材 甲供材800转售； 甲代购800. 合同外 甲供材800；合同200. 合同内 甲供材800；合同1000.

【案例分析】开发项目涉及甲供材、混合销售应如何处理？ 根据《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十五条，采取包工不包料方式（甲供材）对外承包，支付给承包单位的建筑安装工程费，如果未包括工程所用主要材料，那么，甲供材部分支出凭合法有效凭证（购货发票）允许计入开发成本据实扣除，并允许作为加计扣除的基数。 根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第六条、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第七条规定，建筑安装成本支出，涉及混合销售业务的，必须分别取得销售货物增值税发票和建筑安装业发票。

分摊方法

建筑安装工程费的分摊？ 由于工程竣工结算是以单体工程为单位，因此一般情况下只需要按照不同的清算对象进行归集，不涉及分配。 对于涉及两个清算对象的综合楼，如1~4层为商铺，5层及以上为住宅，需要准确划分各自的直接成本，难以划分的部分，应当按照建筑面积比例进行分配。

1、平均面积法：也称可售面积法。 【案例】地下车库、商铺的建筑安装成本应如何计算扣除？ 某房地产公司开发房屋总可售面积185300平方米，其中地下可售车库5300平方米，地上商铺50000平方米，一般住宅130000平方米。总开发成本为555900000元。（住宅标准层高3米，地下车库标准层高4.2米，地上商铺标准层高5.8米）。要求按照平均面积法、层高系数法计算分摊成本。 分析： 1、平均面积法：也称可售面积法。 单位成本＝555900000÷185300＝3000元 车库成本＝3000×5300＝15900000 商铺成本＝3000×50000＝150000000 住宅成本＝3000×130000＝390000000

2、层高系数法：商业用房层高系数＝商业用房层高/住宅层高 地下车库层高系数＝4.2÷3＝1.4 车库系数面积＝5300×1.4＝7420平方米 商铺的层高系数＝5.8÷3＝1.93 商铺系数面积＝50000×1.93＝96500平方米 总系数面积＝7420＋96500＋130000＝233920平方米 平均单位成本＝ 555900000 ÷ 233920 ＝2376.45元 车库应分摊成本＝2376.45×7420＝17633259元 商铺应分摊成本＝2376.45×96500＝229327425元 住宅应分摊成本＝2376.45×130000＝308938500元

------ 国税发〔2006〕187号规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”。 商品房装修后销售的.装修成本如何扣除？ ------ 国税发〔2006〕187号规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”。

商品房装修后销售的.装修成本如何扣除？ 房地产开发企业将所建商品房装修后销售的，如果在计算转让收入时，向购房方收取的装修费用计入计算土地增值税的转让收入的，装修成本可以计入房地产开发成本，按规定扣除，并可作为计算加计扣除金额的基数。 如果向购房方收取的装修费用不计入房地产转让收入，则装修费用不可以作为土地增值税的扣除项目.

【案例分析】房屋装修费用怎样确定？ 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”。这里的装修是什么意思？ 《营业税税目注释》二、建筑业（四）装饰，是指对建筑物 构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。 计算土地增值税时，装修也必须符合以上标准，所发生的费用才能够扣除 注意：为精装房购置的具有独立功能的、可移动家用设备、物品支出，不属于装饰、装修支出，不能作为开发成本扣除，更不能作为加计扣除的基数。在实际工作中应注意，企业在给装修公司结算时，装修费用支出是否包括这部分支出。如果包括，应从开发成本中剔除。

考虑到这部分支出确实是影响房价的一个主要因素，本着公平合理、实质重于形式的原则，房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）等取得的收入，可以总销售收入减去家用电器等的采购价格（凭合法有效凭证）作为房地产销售收入计算土地增值税。

合法有效凭证 基础设施费公共配套设施费 实际发生 地下车库 分摊方法

合法有效凭证

基础设施费 序号 项目 合法有效凭证 1 道路工程 建筑安装发票 2 供水工程 建安安装发票 3 供电工程 4 煤气工程 5 有线电视工程 6 消防工程 7 绿化工程 8 地下管网工程 9 人防工程 10 其他 应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证。

实际发生

基础设施建设费 224

园林环境工程费

园林环境工程费 －－－－国税发[2009]31号文件件第27条明确，园林绿化等环境工程费属于开发产品计税成本中的基础设施建设费，而不属于公共配套设施费。因此，园林绿化费用不允许预提税前扣除。

公共设施配套费 序号 项目 合法有效凭证 1 门卫房 建筑安装发票 2 电动门 工商业发票或建筑安装发票 3 围墙设施 4 智能化系统 5 信报箱 6 路灯设施 7 车棚 建安安装发票 8 公厕 9 幼儿园 10 健身运动设施 工商业发票 11 其他 应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证。

公共配套设施费 228 建筑面积 （房屋所有权证书） 可售面积 （业主专有） 套内建筑面积 （本楼宇的业主共有） 共有建筑面积 不可售面积 （全体业主共有） 房屋登记簿 228

公共配套设施费： 1、《细则》第七条： 包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 2、国税发[2006]187号 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按 以下原则处理： A、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； B、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； C、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

按政府要求对小区外道路建设提供资金，成本扣除？ Title in here 观点1 -视同捐赠处理 观点2 -视同配套设施处理 Description of the contents Description of the contents

参考政策： 《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号） 关于审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题 房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可以计入本项目扣除项目金额； 不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出，不得计入本项目扣除金额），不得计入本项目扣除金额。

地下车库

1.有产权的地下车库 --土地增值税：其销售面积计入可售面积中，其成本计入开发成本，待销售结转收入时结转对应成本。

2.没有产权的地下车库 ---国税发（2009）91号：转为自用或出租，不征土地增值税，也不扣除成本费用。 ---征收营业税、所得税。

思考：人防车位权属？

国家所有 根据《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》：“人防工程及其设备设施是国家的财产”，同时各地方也有相类似规定，如《大连市人民防空管理规定》：“人民防空工程使用人应向人民防空主管部门申领人防工程使用证，按规定签订使用协议书。” 在实际操作中，开发商在竣工后也需将人防工程移交给当地人防部门，大多数又签订使用协议书，租了回来。

开发单位所有 根据《人民防空法》第五条：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。” 人防工程没有包含在商品房的面积当中，也就不归业主所有。投资者当然就是开发单位了。

业主全体所有 根据《物权法》：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 同时，由于开发单位通常将人防工程的成本放在了整个销售项目的成本当中，相当于全体业主购买了人防工程的投资。同样根据《人民防空法》第五条，应当属于业主所有。

人防车位案例 位于某县的乙房地产公司修建了一栋高层住宅，可售面积20000平方米，地下人防工程1500平方米，其他不可售面积500平方米。土地及相关成本2400万元，建安及其他成本4600万元（其中人防成本400万）。 对外销售均价5000元/平方米，总销售收入10000万元。销售人防车位50个，取得收入500万。假设该项目全部为非普通住宅，房地产开发费用按10%计算扣除，加计扣除按20%计算扣除。

人防车位案例 意见一：人防工程作为公共配套设施时，计算的土地增值税： 意见一：人防工程作为公共配套设施时，计算的土地增值税： 　 [10000－（2400+4600）×（1+10%+20%）－10000×5%×（1+5%+3%）］×30%

人防车位案例 意见二：国税发「2006」187号规定，房地产企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

人防车位案例 房产企业出售利用人防工程设计的地下车库、车位的使用权的，不属于转让行为，实际上只发生出租车库、车位的行为，不缴纳土地增值税。按“服务业—租赁业”5%缴营业税。其相应成本也不予扣除。 本案例，若按此规定计算的土地增值税为： [10000－（2400+4200）×（1+10%+20%） －10000×5%×（1+5%+3%）］×30%

合法有效凭证 开发 间接费 实际发生 分摊方法

合法有效凭证

开发间接费 序号 项目 合法有效凭证 1 利息支出 银行票据 2 水电费支出 水电专业票据 3 办公用费 工商业销售发票 4 工程人员工资 自制凭证 5 低值易耗品 应税发票 6 维修费用 工商业发票或建筑安装发票 7 差旅费 差旅费报销单 8 其他 应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证。

实际发生

开发间接费用审核 (1) 是否真实发生，有无预提 (2) 管理费用记入开发间接费

现场工程监理费 区别？ 开发间接费用-施工现场 管理费用-管理部门

　 【案例】营销设施建造费用应计入“销售费用“还是”开发间接费用“？ 常见观点： 观点一：国税发【2009】31号，营销设施建造费可以作为开发间接费扣除。《土地增值税暂行条例实施细则》虽然没有明确规定，但是，本着同一事项在不同税种上政策不二的原则，在计算土地增值税时，营销设施建造费也应允许计入开发间接费。 观点二：《土地增值税暂行条例实施细则》，开发间接费是采取正列举的方法。既然细则中没有列举营销设施建造费，那么，在计算土地增值税时就应区别于企业所得税的规定，营销设施建造费不允许作为开发间接费扣除，应计入销售费用。 处理建议： 关于这个问题，各地规定不一致。为了避免执行中因理解的不同造成的争议，建议大家应严格按照当地的规定掌握。

营销设施费？ 营销 设施费 小区内、主体外修建：销售费用扣除；资产性购置支出不得在销售费用列支。 主体内修建费用，建成后有偿转让的，计算收入并准予扣除。 营销 设施费 利用规划配套设施发生费用：属于业主和无偿移交政府，可扣除；有偿转让的，准扣除。 小区之外设销售网点作为临时营销设施,销售费用；自建的，折旧形式计销售费用。

【案例】-开发间接费与管理费用？ 房地产开发成本中的开发间接费用与房地产开发费用，两者很容易混淆。由于房地产开发费用有比例限制，并且开发间接费用可以做为加计扣除20％的依据，因此部分纳税人有意或无意将费用尽量转移到房地产开发成本。如果不细加区分，就会造成土地开发成本虚增，相应的房地产开发费用和加计扣除也会同时虚增。 如：某房地产开发公司取得土地使用权发生10000万元，开发土地和新建房屋及配套成本为12000万元，其中开发间接费用1500万元（包括企业管理人员工资福利50万元，公司办公设备折旧50万元，广告和其他销售的费用200万元），假设该公司不能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的利息支出，房地产开发费用扣除比例为10％。

如果不对开发间接费用中不属于直接组织管理开发项目的支出加以剔除，通过计算，则： 房地产开发成本虚增300万元， 房地产开发费用虚增300×10%＝30万元， 加计扣除金额虚增300×20%＝60万元， 共计扣除项目金额虚增300＋30＋60＝390万元。 由于扣除项目金额增加，必然造成增值额和增值率的减少，从而减少了应纳的土地增值税。

合法有效凭证 开发费用 利息 扣除比例

利息支出能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明 利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构证明 开发费用 利息支出能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明 利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构证明 销售费用 据实扣除，但最高不超过（1＋2）5％ 据实扣除，但最高不超过（1＋2）10％ 管理费用 财务费用 利息支出据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额

问题：利息采用哪种方法扣除？ 方法1 利息据实+其他开发费用5% 方法2 全部开发费用（含利息）10%

案例 某开发项目取得土地使用权成本为20000万元，开发成本10000万元，其中，开发成本——开发间接费用中列支利息支出200万元。项目开发期间的财务费用——利息支出为100万元，其中向关联企业借入资金的利息支出为60万元，借款利率不超过同期同类银行贷款利率。假定该开发项目所在省规定的开发费用计算扣除比例分别两种情况为5%或10%。 256

问题：资本化利息？ 开发费用 -财务费用 200万 开发成本中的利息200万 Add Your Title

案例分析 [分析] 根据国税函[2010]220号第三条第（四）项规定：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。因此，利息支出不可以作为开发成本直接扣除，也不允许加计扣除，故可以作为土地增值税扣除项目的开发成本为10000-200=9800（万元）。 按照第一种方法计算可扣除开发费用 =（200+100－60）+（20000+10000－200）×5%=1730（万元） 258

案例分析 [分析] 按照第二种方法计算可扣除开发费用 （20000+10000－200）×10%=2980（万元）。 国税函[2010]220号号文规定开发企业不得同时使用上述两种方法，即不得将可扣除的开发费用计算为（200+100－60）+（20000+10000－200）×10%=3220（万元） 259

关于利息问题思考？

【案例】房地产企业向个人、关联方借款费用应如何扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款后，交由本单位使用，利息可以在本单位扣除吗？ 　　国税函[2010]220号 “财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。” （1）企业从个人、或者关联方取得的借款因不是从金融机构取得，无法取得金融机构借款证明，不能在计算土地增值税时据实扣除。

（2）在委托其他单位或个人向金融机构借款的业务中，无论款项是否直接打入委托方账户，利息是否直接由委托方账户划出，其业务都必须是由受托方的名义办理，借款合同必须以受托方名义签订，还款单据以及付息收据都必须以受托方名义开具。因此，在这项活动中委托方无法拿到自己向金融机构借款的合法证明，支付的这部分利息也将无法据实扣除。

【案例】取得“委托银行借款”费用是否可以全额扣除？ 分析： 在委托贷款业务中，银行不是贷款业务的主体，只是一个中介人，所从事的只是代理服务。其取得的收入仅限于“代理手续费收入”。代收的利息要作为“其他应付款”处理。因此，委托贷款从性质上不属于金融机构贷款，应属于非金融机构贷款。 在这项借款活动中，房地产企业从金融机构取得的支付利息收据不能作为向金融机构借款证明。该项利息支出在计算土地增值税时不能作为银行借款利息据实扣除。

注意： 1、与转让房地产有关的税费； 2、本项目税费； 3、各种类税费 4、已经实际缴纳 1、印花税、防洪费不得重复扣除 2、纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

【案例分析】未出售房屋缴纳的营业税金及附加是否允许扣除？ 分析： 在进行土地增值税清算时，未出售房屋的收入、成本都没有进入到清算收入和清算成本中去，根据配比原则，这部分税金虽然已经缴纳并已经取得合法凭证，但是也不能提前计入扣除项目总额。

印花税 房地产企业-印花税不允许重复扣除 非房地产企业-印花税允许扣除

与转让房地有关的税金审核重点 1.印花税 对于印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，不得重复计算扣除.

与转让房地有关的税金审核重点 2.本项目 要按纳税人转让房地产时所实际缴纳的税金数额予以扣除，要本项目发生税费才可以扣除。

与转让房地有关的税金审核重点 3.省定费用 省定的基础设施附加费、社会事业发展费、以工建农资金、地方教育附加费，可予以扣除。

与转让房地有关的税金审核要点 4.实际缴纳 获取或编制该项目各项税金缴纳情况明细表，并从征管系统中核实其实际缴纳情况。

与转让房地有关的税金审核要点 5.其他开发项目 审核企业有无将其他开发项目或其他营业收入所纳税未作为税金在本项目中扣除。

与转让房地有关的税金审核关注问题 6.据实分摊 对房地产开发企业与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的税金，在同一项目不同类型房地产中分配应据实分摊，和相关收入配比，不应按已售建筑面积分摊

关于转让旧房准予扣除项目的加计问题： 财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

加计扣除：20% 基数 土地 成本 开发 成本

【案例分析】企业外购楼盘发生的支出转让时如何计算扣除？ 常见观点： 观点一：企业外购楼盘发生的支出，在转让时允许作为开发成本的一部分据实扣除，但是不允许作为加计扣除的基数。 观点二：企业外购楼盘发生的支出，在转让时允许作为开发成本的一部分据实扣除。支出中属于原开发商开发成本（包括土地成本、将开发成本）的部分不允许加计扣除；属于购入支出与原开发商开发成本之间差额的部分应该允许作为加计扣除的基数。

处理建议： 必须明确，外购在建楼盘继续开发建设不同于二手房交易，原则上，外购楼盘发生的支出全部应该定性为开发成本的一部分。既然是开发成本，在进行土地增值税清算时，就应该允许据实扣除，并且允许作为加计扣除的基数。但是，由于在上一个交易环节，原开发商在计算缴纳土地增值税时，已经就自己原来的开发成本进行了一次加计扣除。因此，新开发商在购买在建楼盘继续开发后再出售的，在计算土地增值税时，只应该就属于购入支出与原开发商开发成本之间差额的部分作为加计扣除的基数。 另外，需要指出的是如果外购楼盘支出全部不允许作为加计扣除的基数有失公允。

转让土地使用权如何计算土地增值税扣除项目？

“生地”转让扣除项目 （1） （2） 取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用。 与转让土地使用权有关税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。

与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加 “熟地”转让扣除项目 与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加 加计的百分之二十?? 取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用 开发土地的成本

代收费用 计入收入的，可扣除，但不能作为加计扣除基数。 不计入收入的，不能扣除，更不能作为加计扣除基数。

思考---加计扣除基数？？

土地增值税清算综合案例 某房地产企业集团，2010年1月立项开发一住宅小区，各种手续均以本公司名义办理。 (1)开发总建筑面积21万平方米房屋，其中普通住宅17万平方米；小区配套设施房屋含幼儿园、会所、物业楼计0.6万平方米；小学0.4万平方米；其他商业用房屋、写字楼等3万平方米。 (2)取得350亩开发土地的使用权时，支付土地款及相关税费2.1亿元；发生建筑成本 2.8亿元（不含项目借款利息）；发生各项费用4500万元（印花税通过“管理费用”核算）。该项目共缴纳各项税费：4208万元，其中营业税3757万元，城建税263万元，教育费附加150万元，印花税38万元。 (3)销售房屋取得收入8.2亿元。 (4)整个项目已经预缴土地增值税3000万元。

该项目截至2011年底工程已经全部竣工验收，并取得第一产权。且所建房屋住宅部分和商业部分全部对外销售完毕，已经符合土地增值税清算条件。 地税部门对该项目进行土地增值税清算时，确认 (1)所取得的土地有50亩未用于本项目开发，而是用于另一个项目，此项目正在建设中，不具备清算条件。 (2)销售收入中含普通房屋销售5.9亿元；商业楼销售2.3亿元（以销售发票、售房合同为准）。 (3)其中普通住宅分配给本公司职工20套，2500平方米，按每平方米2000元成本价入帐，实现收入500万元。

(4)用新建商业房第一、二层2800平方米对外投资，合伙开办一家餐饮公司，产权已经转入餐饮公司。 (5)小学校0.4万平方米交给区文教局，文教局拨付补偿费400万元，未计收入，未冲减成本。 (6)收取客户退房违约金4万元，记入“其他应收款”。 (7)“应付账款”挂账未付工程款3000万元（对方科目“开发成本”），凭据不足，经到对方取证为虚增成本。 (8)支付煤气公司的煤气工程款共计500万元，付款凭据为行政事业收费收据。 (9)开发的商业用房有400平方米用于企业办公，未对外销售。 (10)幼儿园、会所、物业楼0.6万平方米作为配套设施，所有权归全体业主，以后发生经营收益归业主委员会处置。 计算应缴纳土地增值税。

分析计算： (1)确定收入： ①普通住宅对外销售平均价格 ＝（590000000－5000000）÷（170000－2500）＝3492.54元 出售给职工住宅应实现收入＝3492.54×2500＝8731350.00元 出售给职工住房已实现收入5000000元 出售给职工住宅少计收入＝8731350－5000000＝3731350元 普通住宅应实现总销售收入 ＝590000000＋3731350＝593731350元 ②商业楼外销平均价格 ＝230000000÷（30000—2800—400）＝8582元 投资餐饮公司商业房应实现收入＝8582×2800＝24029600元 商业楼房应实现总收入＝230000000＋24029600＝254029600元

（2）确定扣除项目金额 ①应扣除开发成本 总土地成本：210000000÷350×（350－50）＝180000000元 总开发成本：280000000－虚列30000000－白条5000000 ＝245000000元 合计：425000000元 平均单位成本＝425000000÷（210000—6000）＝2083元 用于办公商用房成本＝2083×400＝833200元 该项目应扣除开发总成本＝425000000—833200＝424166800元 普通住房、商业用房占总可售面积的比例： 普通住房面积占总可售面积百分比 ＝17÷（21－0.6）×100%＝83.33% 其他用房面积占总可售面积百分比 ＝[3＋0.4]÷（21—0.6）×100%＝16.67%

普通住宅、商业用房的实际应扣除成本： 普通住宅应扣除开发成本＝424166800×83.33% ＝353458194.44元 其他用房应扣除开发成本＝424166800×16.67%－4000000 ＝66708605.56元 ②确定应扣除开发费用： 普通住宅应扣除费用＝353458194.44×10%＝35345819.44元 其他用房应扣除费用＝66708605.56×10%＝6670860.56元

③确定应扣除税金 普通住宅应扣除： 营业税金＝593731350×5%＝29686567.50元 城建税＝29686567.50×7%＝2078059.73元 教育费附加＝29686567.50×4%＝11875462.70元（含地方教育附加） 合计＝29686567.50＋2078059.73＋11875462.70 ＝32952089.93元 其他用房应扣除： 营业税金＝254029600×5%＝12701480元 城建税＝12701480×7%＝889103.6元 教育费附加＝12701480×4%＝508059.2元（含地方教育附加） 合计＝12701480＋889103.6＋508059.2＝14098642.8元

④确定其他扣除项目： 普通住宅应扣除其他费用 ＝353458194.44×20%＝70691638.89元 其他用房应扣除其他费用 ＝66708605.56×20%＝13341721.11元 ⑤扣除项目总额 普通住宅扣除项目总额＝353458194.44＋35345819.44＋32952089.93＋70691638.89＝492447742.7元 其他用房扣除项目总额＝66708605.56＋6670860.56＋14098642.8＋13341721.11＝100819830.03元 （3）确定增值额： 普通住宅增值额＝593731350—492447742.7＝101283607.3元 其他用房增值额＝254029600—100819830.03＝153209769.97元

（4）确定增值率： 普通住宅增值率＝101283607.3÷492447742.7×100%＝20.57% 其他用房增值率＝153209769.97÷100819830.03×100% ＝151.96% （5）计算应纳增值税税额： 普通住宅应纳增值税税额＝101283607.3×30% ＝30385082.19元 其他用房应纳增值税税额＝153209769.97×50%—100819830.03×15%＝61481910.49元 总共应缴土地增值税＝30385082.19＋61481910.49 ＝91866992.68元 总共已缴土地增值税＝30000000元 总共应补缴土地增值税＝91866992.68—30000000 ＝61866992.68元

注意： (1)计算房屋开发成本时，应按照房屋的可售面积算。 (2)未缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税，应补缴。而且以上营业税金及附加必须及时补交并取得合法有效凭证后才能予以扣除。 (3)计算企业所得税时，补缴营业税金及附加允许调整费用发生年度的应纳税所得额，计算出以前年度多交的企业所得税允许在清算年度及以后年度抵扣。。 (4)虚列成本3000万元、白条入账500万元、办公房成本829200元应调增费用发生当年的所得额，补缴企业所得税。 (5)实际工作中如果普通住宅与其他用房成本分别核算，应以帐为准，不用按建筑面积分摊，一是计算简便，二是相对准确。以上算法，会造成除普通住宅以外的其他用房成本偏低。

【案例分析】清算后销售后有偿转让房地产如何计算缴纳土地增值税？ 某房屋开发公司2011年开发100000平方米的写字楼，工程已经全部竣工，并且己销售95000平方米，销售金额为21000万元，符合清算的条件。清算时，共发生符合要求的开发成本9000万元（费用按照成本的10%计算）。另外，清算时有250万元成本支出没有取得合法凭据，清算后取得了合法票据。清算后又将余下房屋5000平方米一次性转让，转让金额为1100万元。计算该单位清算时、清算后各应缴纳多少土地增值税？整个项目应缴多少土地增值税？

分析计算： （1）清算时应纳税 清算时房屋销售率：95000÷100000＝95% 增值额：＝210000000－【90000000×95%×（1＋30%）＋210000000×5.55%】 ＝210000000－【111150000 ＋116550000】 ＝ 210000000 －122805000 ＝ 87195000 增值率＝ 87195000÷122805000×100%＝71% 应纳增值税＝87195000×40%－122805000×5%＝28737750元

（2）清算后转让房地产应纳税： ①按照总局国税发【2006】187号第八条规定： 清算时单位建筑面积成本费用 ＝122805000÷95000＝1292.68元。 在清算后销售余下的5000平方米的写字楼应扣除的成本 ＝1292.68×5000＝6463400元。 增值额＝11000000－ 6463400＝4536600元 增值率＝4536600÷6463400×100%＝70.20%（适用40%的税率） 应补缴土地增值税4536600×40%－6463400×5%＝1814640－323170＝1491470元 整个项目应纳土地增值税＝ 28737750 ＋ 1491470＝30229220元。

②按照大地税函〔2007〕200号、桂地税发〔2008〕44号、鄂地税发〔2008〕207号等各地的相关规定： 调整后整个项目应纳土地增值税： 销售收入＝210000000＋11000000＝221000000元 销售成本＝ 90000000＋2500000＝92500000元 销售税金＝221000000×5.55%＝12265500元 增值额＝221000000－【92500000×130%＋12265500】 ＝221000000－132515500 ＝88484500元 增值率＝88484500÷132515500 ＝66.77% 应纳增值税＝ 88484500×40%－132515500×5% ＝35393800 －6625775＝28768025元 清算时已经缴纳28737750元， 调整后销售剩余房屋应补缴土地增值税＝28768025－28737750＝30275.00元 （3)两种方法的税差： ＝30229220－28768025＝1461195元，或者＝1491470－30275.00＝1461195元。

案例1？？ 案例2？？

区别 土地增值税 企业所得税 地价款 单列 计入“土地征用及拆迁补偿” 地价款分摊方法 占地面积；建筑面积 占地面积 扣除形式 土地成本、开发成本、开发费用、税金、加计扣除；开发费比例扣除 成本、费用、税金、损失、其他；3项预提 利息 成本中利息调整为费用；据实扣除或计算扣除 资本化利息；费用化利息 扣除凭证 未取得合法凭证不得扣除 待取得合法凭证再计入计税成本 成本计算方法 审批项目清算；分期清算；分类型清算 制造成本法计量与核算

所得税--成本费用的分摊 属于成本对象完工前发生的费用： ①直接成本直接计入； ②能分清成本对象的间接成本直接计入； ③不能分清成本对象的间接成本、共同成本按权责发生制原则配比计入。

所得税--成本费用的分摊 属于成本对象完工后发生的费用：二次分摊 第一次 第二次 已销开发产品：当期扣除 已完工成本对象 第一次 第二次 已销开发产品：当期扣除 已完工成本对象 未销开发产品：销售时扣除 未完工成本对象 案例

所得税--开发成本分配方法 （一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。 （一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。 　　 （二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。

所得税--开发成本分配方法 （三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 （四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。

所得税--除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本 （1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。 （2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 （3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

所得税--计税成本 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。 凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。