不動產證券化 演講人：孫武仲

簡報綱要 ======================== 一、何謂不動產證券化 二、案例說明 三、信託資產基本資料 四、發行條件簡介 五、投資不動產受益證券的好處 六、申購程序及交易方式

何謂不動產證券化 ============================ 不動產證券化，就是把龐大、不具流動性的不動產所有權，細分成為可流動、可交易的小單位有價證券。 透過不動產證券化，投資人可以用小額資金，參與過去無力參加大面積、金額龐大的不動產投資；而且，因具變現性、流通性，投資人很方便交易。 不動產證券化，結合資本市場和不動產市場，目的要達成資金大眾化、產權證券化、經營專業化，讓「地利共享、錢暢其流」。

不動產證券化的意義及類型 ================================= 不動產證券化的意義及類型 ================================= 一、意義： 按「不動產證券化條例」第四條定義：「所謂不動產，係指土地、建築改良物、道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車場及其他具經濟價值之土地定著物；所謂證券化，指受託機構依本條例之規定成立不動產投資信託或不動產資產信託，向不特定人募集發行或向特定人私募交付受益證券，以獲取資金之行為」，因此，具經濟價值之土地及其定著物，透過信託關係向特地或不特定人募集資金，並交付受益證券者，其過程應可稱之為「不動產證券化」。 而一般學者專家的研究，則以將固定資本財性質的不動產實體財產權，轉換為可以自資本市場募集資金的可流動性的不動產債權，而成為民眾投資的標的，以直接或間接參與不動產的經營，此一過程即稱之為「不動產證券化」。也就是說，改變不動產變現不易及流動性低的資本特性，把不動產變為動產，成為容易流通，可以向市場募集資金增加不動產投資的變現性的方式，即為不動產證券化

二、不動產證券化的類型 ================================= 國內外對於不動產證券化的研究可以分為：不動產投資信託(Real Estate Investment Trust)與不動產有限合夥(Real Estate Limited Partnership)等兩種型態。進一步說明如下： (一)不動產投資信託(REIT) 藉由發行受益憑證等有價證券的方式，向小額投資人募集資金用於開發不動產，並分享所開發不動產的利潤。又分為：權益型(Equity REIT)、抵押權型(Mortgage REIT)及混合型(Hybrid REIT)等三種。

不動產證券化的類型================================= (二)不動產有限合夥(RELP) 部份合夥人出資並享有表決權且僅負出資額之有限責任，另與至少一名經理合夥人合夥組成以不動產為投資標的之組織或公司法人，經理合夥人無表決權，但負無限責任之經營管理之類似公司組織型態，類似於現行我國民法所謂之「隱名合夥」者。又可分為三種：私募型(Private L.P.)、公開型(Public L.P.)及上市型(Master L.P.)。 然而，目前我國不動產證券化條例規定的種類，則僅有「不動產投資信託」及「不動產資產信託」兩種，即應屬於上述之不動產信託REIT之類，但其仍可採公開向不特定人士募集或是向特定人士私募，唯並無所謂的「不動產有限合夥」之類型。

不動產資產信託 ============================ Real Estate Asset Trust(簡稱REAT)，指的是不動產 所有權人(委託人)移轉其不動產或不動產相關權利予受託機構，由受託機構或承銷商公開募集或向特定人私募資金，並交給這些投資人(受益人)受益證券。 受託機構或承銷商向投資人所募集的錢，再轉交給不動產所有人。簡言之，就是「先有不動產，才有錢」。REAT的受益憑證，主要以債權的方式，由證券化的發行機構支付本金與利息，屬於固定收益的投資工具

不動產投資信託 ============================ Real Estate Investment Trust(簡稱REIT)，指的是受託機構以公開募集或私募方式，交付受益證券，募集一筆資金，再投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券等，也就是「先有錢，再投資不動產」的型式。 REIT主要以股權的方式發行，類似封閉型基金，投資人可以透過投資REIT來參與不動產市場。

參與機構 ================================= 委託人：新光人壽 籌辦顧問：台灣工業銀行 受託機構：臺灣土地銀行 會計師： 會計處理意見 陳昭鋒/勤業眾信會計師事務所 稅務意見 高文宏/資誠會計師事務所 法律顧問： 律師意見 莊國偉/協合國際法律事務所 主辦承銷商：寶來證券 協辦承銷商：新壽綜合證券 不動產管理機構：嘉新國際股份有限公司 鑑價機構：戴德梁行及仲量聯行

交易架構 受益證券 新光中山大樓第4至17層及地下2至4層及其未來5年之相關權利 臺灣土地銀行 投資人 （受託機構） 新光人壽 （委託人） NT$2.8bn NT$2.8bn 臺灣土地銀行 （受託機構） 投資人 受益證券 新光中山大樓第4至17層及地下2至4層及其未來5年之相關權利 信用增強 新光人壽 （委託人） 嘉新國際股份有限公司 （不動產管理機構）

信託資產基本資料 =============================== 新光中山大樓位於台北市中山北路二段44號，為一棟地下四樓、地上十七樓之辦公大樓，本次信託財產係指地下二樓到地下四樓之全部以及地上四樓到十七樓之全部 。 地面樓層主要為辦公室使用，樓地板面積為6,187.51坪。 地下樓層主要作為防空避難室及停車場使用，樓地板面積為1,998.61坪，包括123個平面車位及86個機械車位，共209個停車位。

中山大樓外觀 ============================

過去三年租金收入情形 ============================ 註：91年至92年的年度租金則由於當時景氣較為低迷，部份承租人因公司預算縮編而於合約期滿不再續租，且原為台新銀 行相關企業之承租人因台新銀行內湖大樓完工而搬遷，而進駐率降低至82% 資料來源：新光人壽

歷年出租率情形 ============================

發行條件 ============================ 總額：新台幣28億元 種類： 優先順位受益證券（共新台幣12.2億元） A券：8.73億元 B券：2.23億元 C券：1.24億元 次順位受益證券（共新台幣15.8億元） 預定發行期間：5年 發行日：94年01月10日 預期到期日：99年01月10日

發行條件 ============================ 票面金額： 優先順位受益證券 A券：新台幣五佰萬元 B券及C券：新台幣十萬元 次順位受益證券：新台幣一仟萬元 票面利率： A券：2.70% p.a. B券：2.85% p.a. C券：3.00% p.a. 次順位受益證券：無約定票面利率

發行條件 ============================ 還本付息方式： 受益證券付款日： 支付受益證券之本金及利息之日 自受益證券發行日起，每六個月期間終止之日 利息部份： 優先順位受益證券：每六個月付息一次 次順位受益證券：每六個月分配一次 本金部份： 無絕對的償還本金金額 受益證券付款日所償還優先順位之本金以不得逾三千二百五十萬元，可累積，於A系列受益證券完全被償 還時，方得償還B系列受益證券 期末本金將以處分信託資產之所得償還

發行條件 ============================ 信用評等： Moody's Taiwan Corporation 優先順位受益證券： A券：Aaa.tw B券：A2.tw C券：Baa3.tw 公開發行 無實體交付

中華民國九十四年一月十日至九十九年一月九日 發行條件 有價證券名稱 土地銀行受託經營新光人壽中山大樓部份之不動產資產信託，發行A系列受益證券、B系列受益證券、C系列受益證券及次順位受益證券 發行條件 A系列受益證券 B系列受益證券 C系列受益證券 發行面額 每單位500萬 每單位10萬元 票面利息 2.70% 2.85% 3.00% 信用評等 Aaa.tw A2.tw Baa3.tw 付息方式 每半年付息一次 還本方式 每半年上限3,250萬元 到期一次還本 預定發行期間 中華民國九十四年一月十日至九十九年一月九日

投資不動產資產信託的好處 ============================ 報酬率高 (優於定存） 風險性低 (有優質不動產擔保)　 稅賦優惠 (利息所得 6% 分離課稅）　 (免證交稅、免證所稅） 小額投資 (低門檻）

新投資工具～ 報酬率穩定、稅賦低又能分散風險 雖然不動產證券化在台灣起步不久。但在歐美，發展不動產商品已有30年以上經驗。 　 對於散戶投資者而來說，不動產證券化商品的優點在於，因為投資標的物以不動產為主，與匯市、股市、債券商品的連動性不高，受到海內外景氣的影響相對偏低，投資報酬率絕對是相對的穩定。在美國，不動產證券化商品已被眾多法人與財富管理人員視為在股票、債券、現金之外的第四類配置資產，並且建議客戶積極納入來增加資產配置的多樣性，分散投資風險。

增加投資與資產的靈活性～ 企業資產與市場的活化 對於持有大量不動產的企業財團而言，募得資金不但可以用來開發資產，更可用於本業經營或是轉投資。不動產證券化提供投資者與經營者更安全、靈活的資金管道，同時也可活化整個資本市場，不動產證 券化商品將強化投資者對於配置固定收益商品的觀念。 　 未來台灣不動產證券化商品的數量與種類，不但會越來越多樣，其規模也會大幅的增加，並部份的取代債券的角色與地位。

適合購買者 ============================ 資產配置－　高收入且風險承受低者 節稅規劃 －　邊際稅率高於６％者 個人理財 －　長期資金持有者

各種金融商品之綜合分析比較(93.11.18） 金融商品 稅賦 流動性 稅前報酬率 稅後報酬率 風險 個人 法人 債券附買回交易 利息所得免稅。 利息所得併入營所稅申報。 流動性佳，資金隨時可動用。 0.925%-1.00% 個人：0.925%- 1.00% 以債券做為擔保品，風險極低。 法人：0.694% -0.75% 債券型基金 不配息，買賣價差不課稅。 流動性中等，須前一日辦贖回。 1.2%-1.8% 1.2%-1.84% 視基金投資標的的風險。 1年定期存款 利息所得併入綜所稅申報，免稅額27萬。 流動性不佳，提前解約須打折。 1.5%-1.6% 個人：0.9%-1.504% 銀行的倒帳風險。 法人：1.125%-1.20% 5年期公債 流動性中等，可賣斷或作附買回。 2.15%-2.25% 個人：1.29%-2.115% 發行人為政府， 法人：1.613%- 1.688% 風險極低。 5年期公司債 流動性不佳，必須賣斷。 2.4%-2.7% 個人：1.44%-2.538% 發行公司的信用風險。 法人：1.8%-2.025% 5年期不動產受益證券 利息所得分離課稅6%。 2.7%-3.0% 2.538%-2.82% 不動產價格波動風險。

各種金融商品之綜合分析比較(94.12.01） 產品 新光中山大樓不動產資產信託證券化A系列受益證券 93央債甲七 93台電3B10 發行期間 五年期 六年期 七年期 存續期間 4.07年 4.5年 4.52年 4.39年 3.95年 參考利率 2.7% 2.8% 2.3% 2.2532% 2.53% 信用評等 Aaa.tw AAA(tw) twAAA 利息稅賦 法人 6%分離課稅 25%營所稅 個人 27萬免稅額，其餘納入綜所稅課徵 實際稅後報酬率(法人) 2.538% 2.632% 2.162% 1.695% 1.65%

不動產投資信託基金 國內第一檔不動產投資信託基金（REITs）「富邦1號」（01001T）發行前引發約4倍的認購，雖不如香港「領匯」高達130倍的超額認購，但是掛牌上市首日，爆出逾7萬張的成交量，顯現國人對新商品勇於嘗試的心理。

富邦1號（REITs） 由於國內不動產投資信託基金（REITs）的發展尚屬起步階段，「富邦1號」投資標的為富邦人壽大樓、全球中山大樓、天母富邦大樓等，每年租金報酬率約5％，募集80億元。收益穩定，富邦集團也計畫發行第二檔REITs；至於新光集團有意跟進發行REITs，以新光南京科技大樓、新光人壽敦南大樓、台証證券大樓等為投資標的，因此，可預期國內第二檔、第三檔REITs，今年掛牌上市的可能性很高；另外，國泰集團也積極評估中，但目前尚未決定投資標的。

國內法人表示，未來隨著REITs發行的家數增多，投資標的將更多元化，但投資人應有風險意識，投資REITs並非「穩賺不賠」，REITs可視為營建股的變形，投資人仍應慎選投資標的。以美國為例，於1960年通過「不動產信託法」後，一直到2003年為止，REITs總資產規模超過2242億美元，發行檔數高達171檔，其中有三分之二都在市場掛牌交易，而投資標的擴及辦公大樓、商場、購物中心等，每一檔REITs因為投資標的不同，風險也各有不同。至於亞洲地區以日本及新加坡的REITs發展較快，日本在2001年9月第一檔 REITs掛牌上市後，現今在東京證交所交易的REITs基金共有12檔。

富邦投顧表示，根據國外經驗，景氣好的時候，REITs報酬率不如房地產類股，但不動產不景氣時，REITs則普遍維持正報酬率，所以，選擇投資時應謹慎評估商品特性，明智進行波段操作。

根據美國NAREITS公布的資料顯示，美國REITs以投資工業區或辦公室的比重最高33. 1％，其次是住宅21％、零售事業20

值得注意的是，REITs在美國發展至今，已成為地產股的主流，摩根REITs指數由1997年1月底的307 值得注意的是，REITs在美國發展至今，已成為地產股的主流，摩根REITs指數由1997年1月底的307.24點，至2003年12月指數為585.25點，上漲90.48％，表現可說亮眼，優於道瓊工業指數及彭博地產股指數。反觀國內上市櫃營建類股多達30餘檔，受產業景氣循環影響甚深，首檔「富邦1號」3月10日掛牌交易，未來國內REITs的發展仍有很大的空間。

富邦2號REIT 年報酬率估4.5%  在市場高度矚目下，富邦二號不動產投資信託基金﹝簡稱富邦2號REIT﹞，昨日正式送件至金管會，發行總額最高為73億200萬元。富邦表示，富邦2號REIT取得「twA」的優良信用評等，3棟初始投資標的，皆為台北市精華地段商用大樓，所有租金收入及投資孳息在扣除各項準備及費用後，將100％分配給投資人，預估年報酬率約4.25％至4.5%，每年定5月、11月各發配現金收益1次，商品特性類似「資產股+現金股利概念股」。

台北富邦銀行信託部資深協理潘素芳表示，富邦2號REIT初始投資標的，包括富邦內湖大樓、富邦民生大樓、潤泰中崙大樓商用辦公樓層；其中富邦內湖大樓、富邦民生大樓皆為滿租狀態，潤泰中崙大樓則由發起人力勝開發承諾就空租部份包租5年，3棟大樓承租戶包括台北富邦銀行、富邦證券、建華金控、復華投信、潤泰全球等知名企業。

潤泰新個案銷售佳 REITS 加持營收近倍增 年獲利三級跳 潤泰新(9945-TW)今(6)日表示，公司今年推案持續挾捷運優勢，無論先建後售或預售個案，買氣皆相當熱烈，預計年底前對業績都有明顯貢獻；總銷45億元的豪宅個案「敦仁」今年起也將開始以完工比例法認列，加上因應 REITS，處份中崙大樓給富邦1、2兩號，全年可認超過15億元的處分利益，公司表示，下半年業績將有顯著成長，市場估EPS年增3倍，有1元實力。

REITs國泰１號 繼富邦集團的「富邦1號」不動產投資信託基金（REITs）推出後，「國泰1號」也預計在9月底、10月初掛牌，推估將可挹注國壽85億元以上的資本利得，擔任主辦發行的國泰世華銀行、國泰證券，也約有1、2億元的主辦顧問費入帳。

國泰人壽表示，國泰1號有別於其他REITs，主要標的包括台北西門大樓、台北中華大樓、台北喜來登飯店，其中喜來登飯店正好搭上最近一波觀光概念股的熱潮，使得國泰1號受到投資人注意；國泰人壽也因此取消自留額度，全數出售給投資人，短短6個工作日即超額認購3.5倍。國泰綜合證券表示，國泰1號投資人認購的總金額約490億元，相當於可銷售金額139.3億元的3.5倍

新光1號入帳， 貢獻新光金35億元獲利  新光金（2888）子公司新壽首檔不動產投資信託基金(REITs)中的四棟大樓─新光天母傑仕堡、國際商業大樓、台証金融大樓、台南三越百貨大樓，已完成過戶、點交予中國國際商銀，預計十六日其出售不動產利益三十五億六千萬元將辦理入帳，此一調整，對每股獲利貢獻約達○‧八七元。

REITs 富邦1號 富邦2號 國泰1號 新光1號 發行金額 80億 73億200萬 139.3億元 113億 標的大樓 年報酬率 5%   73億200萬 139.3億元 113億 標的大樓 富邦人壽大樓 全球中山大樓 天母富邦大樓 富邦內湖大樓 富邦民生大樓 潤泰中崙大樓商用辦公樓層 台北西門大樓台北中華大樓台北喜來登飯店 新光天母傑仕堡 國際商業大樓台証金融大樓台南三越百貨大樓 年報酬率 5% 4.25％至4.5% 4％至4.5% 4％至5%

台灣商用房市 外資買3成 去年不動產證券化商品大量出籠，帶動商用不動產市場交易金額激增到637億元，其中外資直接投資金額就占200億元，占整體市場三分之一強。商仲業者估計，今年商用不動產總成交量將上看800億元，三年內突破1,000億元不是難事。 美商仲量聯行台灣分公司昨（3）日公布2005年商用不動產買賣交易情況，單是富邦金控、國泰金控與新光金控就出售共371億的不動產REITs基金，占去年此一交易市場的58%。 目前國內已掛牌的REITs商品共有富邦1號、國泰1號和新光1號，發行金額各為80.9億、139.3億和113億。

厚生公司、基泰建設等也分別申請以持有的不動產為標的，推出不動產投資信託基金，合計金額已逾300億元。 不動產證券化條例在92年7月23日公布後，迄今金管會核准七件不動產資產信託基金（REAT）、三件REITs申請案，還有多家業者向金管會提出REITs申請，REITs的潛力最被看好。 另外，壽險業投資不動產動作也非常積極，總成交金額達141億元，占所有成交金額的22%。在市場上最活躍的南山人壽，去年更一口氣收購了中和威力廣場與萬國商業大樓。

仲量聯行台灣分公司董事長王治平說，去年外資基金在台灣房地產市場扮演了舉足輕重的角色，總計購入93億元不動產，再加上外國壽險業者的投資，合計高達200億元。 王治平說，根據市場上正在洽談中的不動產案件，預期2006年市場仍將出現極佳的表現，只要大型的投資基金繼續收購不動產，今年總交易量上看800億元，未來三年有機會突破1,000億元大關。

據統計，去年第四季A級辦公大樓平均每坪單價45. 3萬元，較前年同期上漲1. 8%。A級辦公大樓報酬率一整年來一直穩定在5 據統計，去年第四季A級辦公大樓平均每坪單價45.3萬元，較前年同期上漲1.8%。A級辦公大樓報酬率一整年來一直穩定在5.5%。目前外資看好台灣商用不動產，主因是扣除各種不動產稅與管理費支出後，A級辦公大樓報酬率高於10年期政府公債利率。 其中，保險公司扮演著最為積極的角色。不動產投資市場將由現在的導入期邁向快速發展期；經過外資投資法人二年的洗禮，不動產投資市逐步回歸理性，投資報酬將是未來決定資產價值的關鍵因素。

另外，富邦2號的管理機構─富邦建築經理公司，擁有豐富的商用不動產招租及管理能力，富邦1號即在其專業管理下，於去年8月融資﹝不超過基金資產價值之35％﹞增購潤泰中崙大樓的商場部份，基金規模因此由58億3千萬元，擴大至80億9千萬元，年收益率由3.85％提升至4.63％。未來，富邦2號也將在「不超過基金資產價值之50％」的範圍內，採取融資增購優良投資標的，追求報酬率成長。

申購流程 ============================ 書面申購 書面申購可至金融機購或證券各分部營業處或至發行單位證券網頁取得申購書，填寫完畢後直接傳真或郵寄本公司即可。 網路申購 網路申購網址：

營業處所議價============================ 委託方式 委託債券經紀商代為議價 揭露方式 不揭露委託單 成交後輸入OTC等殖系統 手續費 債券經紀商賺取中間價差

固定收益證券系統 ============================ 委託方式 委託債券商營業員代為輸入 應告知價格及數量 揭露方式 揭露委託單於固定收益證券交易行情表 手續費 上限不得超過千分之1.425