中国二三线城市房地产消费力 北京华通人商用信息有限公司 台湾 辅仁大学商学研究所 2012.07.31

城市划分研究背景 城市划分研究背景 按照行政区划对城市级别进行划分不足以反映城市消费市场的特征 按照中国行政区划，全国地级以上城市共有287个，包括直辖市、副省级城市、省会城市和非省会地级市 由于经济发展水平、地理位置等不同，各城市在城市规模、人民生活水平、城市化与人口集聚程度等都存在巨大差异，而且属同一个行政级别的城市之间也存在巨大差异 因此，研究城市的消费潜力与规模，仅仅依据行政级别的划分是远不够的。 城市级别 城市数量 直辖市 4 副省级市+省会地级市 31 非省会地级市 252

城市划分研究背景 城市划分研究背景 从城市的经济实力、区域辐射力等方面对城市级别进行划分的方法，又缺乏具体而直观的量化指标 常被提及的所谓一线、二线、三线城市的概念最早起源于房地产市场，现在已演变成为城市综合实力和竞争力的划分。常规指标包括综合经济实力、城市发展与规模（建设水平、人口面积等）、城市级别、辐射力与影响力、信息交流能力、知名度等，但目前这些方法仍然存在很大的局限性——并没有将核心指标进行量化，使用者很难直观的了解各线城市的主要特征。

2012年城市消费力TOP20 排名 城市 CCP（亿元） 1 上海市 6267 11 长沙市 1700 2 北京市 6256 12 杭州市 1639 3 广州市 3467 13 南京市 1606 4 天津市 3373 14 沈阳市 1574 5 重庆市 2638 15 郑州市 1573 6 深圳市 2555 16 哈尔滨市 1507 7 成都市 1987 17 大连市 1493 8 青岛市 1897 18 石家庄市 1417 9 苏州市 1846 19 福州市 1337 10 武汉市 1776 20 佛山市 1262 备注：上季度已发布

二三线城市 城市划分依据 为了与常用的城市划分可比， ACMR综合考虑各城市城市消费力、行政级别、经济实力、人口城镇化率等量化指标，对中国大陆地区一二三线城市进行深入研究挖掘，并制定了相应的划分依据： 城市类别 行政级别 城市消费力（CCP）（亿元） GDP（亿元） 人口（万人） 一线（4个） 直辖市或计划单列市 CCP>2000 GDP>4500 城区总人口>700万，且城镇人口>500万 二线（18个） 副省级城市或区域中心城市 CCP>600 GDP>1000 城区总人口>300万，且城镇人口>200万 三线（26个） 省会城市或经济发达城市 CCP>200 GDP>500 城区总人口>80万，且城镇人口>50万

ACMR城市消费力构建流程 城市消费力构建流程 数据准备 数据处理 城市人均消费力指标 城市消费力指标 行政级别数据、人口数据（总人口、城镇人口、农村人口）、经济数据（GDP、社会消费品零售总额、投资等）、人民生活（城镇居民人均可支配收入、消费性支出、居民储蓄余额等） 数据处理 聚类分析、因子分析、指数平滑、逐步回归、神经网络 城市人均消费力指标 城市消费力指标

城市名单 城市名单 城市分类 城市 一线城市（4个） 北京、上海、广州、深圳 二线城市（18个） 天津、武汉、沈阳、南京、佛山、重庆、杭州、成都、青岛、大连、哈尔滨、济南、长沙、西安、长春、福州、郑州、苏州 三线城市（26个） 无锡、太原、昆明、包头、宁波、合肥、淄博、石家庄、厦门、南昌、温州、乌鲁木齐、常州、烟台、呼和浩特、徐州、兰州、唐山、汕头、台州、珠海、鞍山、南宁、贵阳、吉林、东莞

一线城市特征 一线城市消费力特征 一线城市（4个） 二线城市（18个） 三线城市（26个）

经济评价指标：城市综合经济规模、居民收入与消费规模、潜在消费力等 二三线城市 城市房地产消费力评估模型 为了帮助企业、研究员更好的了解中国大陆地区二三线城市的房地产市场，ACMR在城市消费力研究的基础上，选取GDP、社会消费品零售总额、城镇居民可支配收入、消费性支出、年末城乡居民储蓄余额、房地产投资额、商品房销售额、销售价格等量化指标，构建了城市房地产消费力的评估模型。 经济评价指标：城市综合经济规模、居民收入与消费规模、潜在消费力等 消费力评估模型 房地产评价指标：房地产产业增加值、房地产投资开发、房地产供需规模与价格水平等

房地产消费力评估模型构建流程 Step 1 Step 2 Step 3 数据准备 -根据可操作性、可比性原则，选取华通城市数据库中280多个城市的30多个评价指标数据 数据处理 -采用因子分析、聚类分析等方法，构建经济和房地产两方面的评价因子 -根据各指标的影响程度和相关性计算指标权重 指标得分计算 -根据数据处理结果分别各城市计算经济指标和房地产指标的得分 -分值取值范围〔0，10〕 以各城市经济指标的得分为横坐标，房地产指标的得分为纵坐标制作各城市散点图，直观了解各城市房地产总体消费力

二三线城市房地产消费力评估

二三线房地产健康发展城市名单 分类 城市 健康发展城市 天津、佛山、东莞、唐山、烟台、石家庄、徐州、淄博、汕头 、太原

谢谢分享! 北京华通人商用信息有限公司 地址：北京市阜外大街甲28号京润大厦8层 邮编：100037 电话：010-68032288 传真：010-68012338 谢谢分享!

ACMR城市划分介绍 ACMR城市划分介绍 在不断完善消费力研究的基础上，综合考虑各城市的行政级别、经济实力、人口城镇化率等量化指标，对中国大陆地区所辖城市的划分制定了科学、直观、系统的参考依据。