焦作山阳区地块商业价值初步判断

目录： 一 城市宏观背景 二 焦作市商业概况 三 区域商业概况

PART 1.城市宏观背景

城市宏观背景 GDP——焦作市GDP稳步增长，在经过2010-2012年3年10%以上的快速增长后，2013年GDP增速出现下滑。

城市宏观背景 人均GDP——焦作市经济发展水平在全省处于中上游，2013年人均GDP为48505元，在全省排名第四，反映出焦作人具备较强的消费能力。

城市宏观背景 城市人口——2012年焦作市常住人口364万人，其中城区人口仅有92万人，人口基数小，房地产市场容量有限，商业消费力支撑有限。 2012年焦作市常住人口364万人，总体人口基数小； 焦作市各大城区总人口为91.7万，其中山阳区、解放区人口最多，高新区人口最少，仅为5.1万；

城市宏观背景 城市交通——焦作境内拥有多条高速公路和铁道线路，对外交通便捷；郑焦城际轻轨将在2014年开通，通车后郑焦之间来往仅需25分钟，将极大的带动旅游、商务人群往来的次数和频率。 公路 晋城 济源 焦作 新乡 郑州 温县 晋新高速 连霍高速 长济高速 二广高速 焦温高速 S306 S308 太行山脉 焦作 日照 郑州 柳州 焦衮日线 焦柳线 城际轻轨 铁路 太原 焦太线 晋焦郑高速 铁路交通：境内有焦柳线、焦衮日线、太焦线，其中焦柳线是平行于京广铁路，联系华北、中南地区的另一条南北大干线；焦衮日线连接东部、太焦线是晋煤东南外运主要铁路干线。 另河南省第一条城际铁路——郑焦城际轻轨建设中，即将开通。到时郑焦之间仅需25分钟，将极大的带动旅游、商务人群往来的次数和频率 公路交通：焦作市拥有晋新高速、焦温高速、长济高速、郑焦晋高速等，方便直达周边城市，并且与二广高速、连霍高速这两条贯穿南北、沟通东西的国家干线高速公路相连，外围公路交通相当便利

城市宏观背景 区域发展趋势——城市围绕中心城区已发展形成七大功能组团，我项目所在的焦南科技组团是未来焦作市的高科技工业中心和科技教育创新中心。 焦北商住组团 中心城区 焦新科技组团 焦南行政组团 焦东综合组团 东部工业组团 焦西综合组团 西部工业组团 焦作市政府 焦北商住组团：焦作市商贸、金融与都市旅游综合服务中心 焦南行政组团：焦作市行政居住与现代休闲娱乐服务中心 焦新科技组团：焦作市高科技工业中心和科技教育创新中心 焦西综合组团：焦作市次级行政居住中心 焦东综合组团：焦作市物流中心 西部工业组团：焦作市先进制造业与生产性服务业中心 东部工业组团：焦作市重型制造业中心 老城区：将老城中心的部分职能向新区疏解，原有老城中心保留传统商业、文化娱乐、旅游服务等功能。

城市宏观背景 新区建设成果——新区目前已建成理工大新校区、创业园区、龙源湖公园等众多项目，城市基础设施日趋完善，已经成为整个焦作市居住环境最好的区域。 新区校园-理工大 新区绿化风景 新区道路 新区产业-创业园 新区公园-龙源湖

城市宏观背景 新区趋势——得益于行政、产业等多方面发展，在新区由产业空城向人居新城转变的机遇下，产业服务功能和人居配套功能是区域下一步重点要解决的问题；项目应当顺应发展趋势，围绕区域所需功能构建价值体系。 区域发展稳定期，产业升级与产业链扩展，配套主题由单一转向多元，配套能级不断跃升，都市意向成为区域发展关键词。 焦作新区发展阶段 产业空城 人居新城 新都市区 区域发展高速期，大量人口导入，产业服务功能和人居配套功能成为区域发展主题，配套与服务的升级不断推升着区域走向成熟。 区域发展初期，以行政单位迁入为主要发展支撑，启动城市基础设施建设，启动土地的一级开发。

PART 2.焦作市商业概况

商业规划 焦作市商业体系结构为“两轴多中心”的格局。规划解放路、民主路为城市商业轴线。2个一级商业中心（1个一级商业主中心、1个一级商业副中心）、5个二级商业中心、12个三级商业中心，地块未在商业网点规划区域内。

焦作商业格局 目前焦作市商业形成两大商圈，早期形成的解放路商圈和正在快速发展的人民路商圈，伴随着城市往南发展，焦作市商业中心也在逐步向南辐射。 解放路商圈 市级商圈 人民路商圈 商圈 商圈级别 主要形态构成 代表商业 解放路商圈 市级商圈 百货 超市 商业街 三维广场 百货大楼 香港城 新亚商厦 恒兴商厦 焦作商业街 大杨树商业街 人民路商圈 家居广场 千盛百货 丹尼斯 欧凯龙 摩登商业街 王府井百货 目前焦作市典型的两大商圈分别是解放路商圈和人民路商圈； 解放路商圈是焦作市人流、客流量最大也是最成熟的商圈，由临街商铺、大型百货、生活超市和家电商场构成； 人民路商圈处于整个焦作市的中心位置，且周边行政、商务、金融单位众多，发展迅速。

焦作商业格局 解放路商圈——周边居住人口密集，商业氛围浓厚，主要以百货为主，商业辐射力可达全市，其中以三维商业广场影响力最大。 商圈名称 商圈级别 典型项目 体量（万㎡） 商业形态 档次 业种构成 解放路商圈 市级商圈 三维商业广场 9 百货 中高档 百货、超市、美食广场、电器 百货大楼 1.26 中档 大杨树商业街 3.5 商业街 餐饮、娱乐、休闲 香港城购物广场 3.45 零售、餐饮、休闲、娱乐 新亚商厦 2 零售、数码、学习、餐饮 三维商业广场 大杨树商业街 百货大楼 香港城购物广场 新亚商厦

焦作商业格局 人民路商圈——处于焦作市中心位置，未来规划人民路两侧为焦作市行政中心，周边行政、商务、金融单位众多，商圈得以迅速发展，呈现与解放路商圈分庭抗礼之势。 商圈名称 商圈级别 典型项目 体量（万㎡） 商业形态 档次 业种构成 人民路商圈 市级商圈 千盛百货 4 百货 中档 百货、超市、休闲、娱乐 丹尼斯 3 百货、超市 摩登商业街 1.04 商业街 餐饮、娱乐 欧凯龙 9 专业商厦 中高档 家具 王府井百货 15 百货、商业街 百货、超市、餐饮、休闲、娱乐 千盛百货 王府井百货 摩登商业街 丹尼斯 欧凯龙

焦作商业格局 市场空白 商业分析——焦作市商业基本实现了高中低档次全覆盖，传统商业逐步升级，现代化的购物中心逐渐形成，但主题商业尚未出现。 高档 中档 低档 商业街 专业市场/商厦 百货 购物中心 摩登商业街 锦祥商业街 新商城批发市场 万鑫商城 欧凯龙 苏宁电器 三维商业广场 百货大楼 丹尼斯 千盛百货 大杨树商业街 王府井百货 星凯国际 （未开业） 市场空白 主题商业

焦作商业格局 租金分析——解放路商圈核心地段1F租金可达5-7元/㎡/天，人民路商圈核心地段1F租金4-7元/㎡/天，龙源湖公园周边1F租金1-1.5元/㎡/天，核心商圈租金优势明显。 1F租金：5-7元/㎡/天 1F：4-7元/㎡/天 1F租金：1-1.5元/㎡/天

焦作商业格局 商业小结——焦作市商业形成两大商圈格局，并逐渐向南辐射。全市商业正逐步升级，现代化的购物中心逐渐形成，主题商业存在市场空白。 焦作市典型的两大商圈分别是解放路商圈和人民路商圈。解放路商圈是焦作市人流、客流量最大也是最成熟的商圈；人民路商圈处于整个焦作市的中心位置，且周边行政、商务、金融单位众多，发展迅速； 全市商业正逐步升级，现代化的购物中心逐渐形成，主题商业存在市场空白 焦作市商业基本实现了高中低档次全覆盖，传统商业逐步升级，现代化的购物中心逐渐形成，主题商业尚未出现。

PART 3.区域商业概况

区域规划 《焦作市2014年政府工作报告》提出“全面启动新河商务中心区项目，高标准、高水平规划建设，打造焦作CBD，打造三产发展新板块、新亮点。”区域未来将承载焦作市商务商业新中心的功能，CBD规划为区域房地产发展带来新的机遇。

区域商业规划 商业市场 未来规划——除三维商业广场外，其他项目商业多以满足社区配套为主，三维规划建设集中商业和商业街，是区域未来唯一的规模性综合商业，区域尚未出现特色餐饮、休闲娱乐商业。 商业项目 体量 定位 业态 入市时间 三维国贸中心 一座8万平方米的大型综合购物广场 4万平方米的风情购物步行街区 全开敞商业街区 “一站式”服务的顶级商业购物中心 高端百货 时尚潮流 休闲娱乐 在建 百大嘉苑 预计2万㎡ （三层集中商业3000㎡） 街铺+集中商业 小区配套型商业+超市 预计2015年3月 建业壹号城邦 1.5万㎡ 街铺 小区配套型商业 预计2015年 常绿林溪谷 2万㎡ 只租不售 理工帝湖湾 2000-3000㎡ 已经入市 理达文化广场 4000㎡ 3层集中商业 时尚潮流、休闲娱乐、百货超市 自持

区域商业现状 商业市场 项目属于城市半陌生区域，距离人民路商圈2km，以汽车产业和餐饮为主要业态。 汽车市场 其他 餐饮市场 丰收路汽车市场 汽车站商圈 锦祥餐饮商业街 德盛汽配城 映湖路 宏达汽车城 玉溪路餐饮街 南海路汽车市场 理工商业 南海路汽车市场 太极路 万鑫商城 业态种类： 汽车4S店 汽车直营店 汽车销售展厅 汽车修理厂 品牌服务中心 汽配汽修市场 玉 溪 路 神州路 业态种类： 餐饮为主 休闲、娱乐 酒店、银行 烟酒、干洗 服饰、教育培训 汽车市场 其他 餐饮市场

区域商业现状 商业市场 宏达汽车城案例 区域汽车行业业态 汽车市场——项目周边汽车市场发展较为成熟，业态从售前展示、销售专卖到售后服务，基本覆盖产业链，品牌以中低档为主，高端品牌市场正在逐步发展中。 宏达汽车城案例 区域汽车行业业态 展厅 1 展厅品牌 汽车展厅： 中国一汽森雅城市展厅、英伦汽车高新区展示厅 富达雷克萨斯展厅 雷克萨斯 宝马 奔驰 斯巴鲁 沃尔沃 二房 四房 70-90 展厅长115米，宽13.5米面积1500平方米，高5.4米，柱距6米，全钢架结构外墙为双层真空保温玻璃幕墙，高档网格吊顶和优质地板砖，装修豪华 销售专营店： 福迪汽车专营店、长安汽车旗舰店、东风小康专营店 东风本田锦田店、雷诺直营店、广汽丰田富达迎宾路店 斯巴鲁汽车焦作专卖、宝马焦作专营店、东风小康焦作交运专营店 力帆汽车焦作乾华店、焦作新纪元 销售服务店： 比亚迪销售服务、广汽传祺、东起达、 荣力汽车销售服务店、上汽通用五菱汽车销售服务 一汽马自达销售服务店、大众奥迪专业服务店 北京现代特约销售服务店、泉达鑫源销售服务店 江淮轿车销售服务有限公司、一汽轿车焦作销售服务中心 中汽之星： 800㎡三层建筑，市调参考租金35万/年（不算转让费） 4S店 2 展厅品牌 东风标致 海马汽车 江淮汽车 中汽之星 汽配汽修： 德盛汽配城、宏达汽车城、新区汽配城、富源汽车城

商业市场 区域商业现状 餐饮市场——项目周边已存在万鑫商城和锦祥商业街两大餐饮市场，但档次普遍较低，且无餐饮上下游商业，无法满足区域高端人群需求。 万鑫商城案例 建筑面积 36900㎡ 客户情况 理工大学生和周边居民 经营内容 零售、餐饮、图书、住宿、娱乐 档次 中低档 整体概述 目前区域最大的综合商场，以中低端的零售和餐饮为主，餐饮街环境较差，缺乏特色，人均消费20-50元，经营状况良好 万鑫商城案例 锦祥商业街案例 街铺 600多米双层 客户情况 新区居民 经营内容 餐饮 档次 中档 整体概述 主要是以中低档的餐饮和零售店为主，整体业态以餐饮为主，是新区夜市人群吃饭主要休闲聚散地之一。 理工商业案例 整体概述 主要服务于学生的40家餐馆和少量休闲娱乐场所，档次低端，无业态规划。

消费亟需升级 区域人口分析 人口快速增长 商业市场 人口结构分析——本区域属于半陌生区域，西部住宅区尚未入住，人口主要以学生和产业科技人员为主，并有少量专业市场商贸人员和政府工作人员，其中学生数量占比达35%。 大学生：理工大学学生约25000人 消费特征：对书籍消费、餐饮消费、 服装生活用品消费需求较大 教职工：教师约2000人 消费特征：餐饮消费、休闲消费 消费亟需升级 企业：卓立科技600人、正洁机械制造 公司300人、中轴德汇860人、华宏环保60 人、中轴集团1000人、厦工机械公司800 人、焦作市卷烟材料有限公司650人、正恒 实业有限公司500人、科瑞森机械制造公司 600人 消费特征：餐饮消费日常生活用品 消费、休闲娱乐消费 人口快速增长 人口密度： 项目东部高于西部，项目北部高于南部 人口分布： 项目东部主要分布学生；西部未来主要分布政府人员、南部现分布产业工人和市场人员，未来主要分布企业人员；北部主要分布普通居民人口和商贸人口

商业市场 区域人口分析 学生消费特点分析——消费观念超前、群体模仿性强、消费日趋休闲化；学生消费主要为学习和生活消费，其次为休闲和人际消费；主要消费对象为书籍、学习用品、文化休闲和餐饮娱乐。 学习：课外图书、教育培训、考试书籍、专业书籍 饮食：特色小吃、快餐店、外卖、茶饮店 服装：时尚性、品牌性 娱乐：KTV、上网、乐器、旅游 健身：健身房、瑜伽 通信工具：电脑、手机 大学生消费群体的特点 大学生的 消费对象 消费观念超前 大学生视野很开阔、信息和知识的获取能力相当惊人，在消费观念和潜 在商业价值方面更接近社会较高地位的职业群体 学习消费的比值大幅度上升 知识经济时代带来的学习观念的变化，使广大学生日益认识到学习不再是 阶段性的事，而将伴随人的终身，所以用于继续学习的费用日益增大 ； 休闲及娱乐消费呈现多样 大学生群体有着比其他年龄群体更为旺盛的休闲娱乐需求，他们追求新颖、出奇、刺激和有品位的活动：网络游戏，台球，滑旱冰，KTV ，迪厅等。 大学生的 消费方式 学习消费：学习用品、考试培训、参考书籍 个性消费：时尚服饰、化妆品、个性饰品等 休闲消费：旅游、逛街、网购、恋爱 高档消费：智能手机、电脑、MP5 人际消费：聚会、请客 人际交往消费增长 在校大学生渴望理解，喜欢交友，用于请客吃饭的费用日益增多。 消费潜力大 大学阶段是品牌意识形成的重要时期，对品牌的认知度、忠诚度高，具有明显的品牌偏好。大学生品牌意 识强烈，喜爱品牌产品。他们是最具潜力的品牌消费群体无论是在未来的文化素质结构还是经济实力上，均具备成为品牌消费主力军的潜质

商业市场 区域人口分析 学生需求分析——学生消费档次普遍在30-50元之间，最经常的娱乐消费场所是网吧、台球厅；周边餐饮与娱乐场所分离，且档次普遍较低，缺少休闲、餐饮、娱乐、文化一站式消费场所。 大学附近餐饮娱乐行业 业态 数量 消费指数 网吧 8 台球室 5 溜冰场 2 KTV 1 餐饮 45 餐饮行业：多为低档如火锅、盖饭、拉面、炒鸡、麻辣烫等小饭馆；但是总体价格比较低、经营饭菜大致相同、环境条件很差； 娱乐行业：网吧、台球厅周末经营火爆，但是这些娱乐业态普遍档次偏低，和餐饮分离； 本项目附近缺少中档、高档餐饮娱乐一条龙市场