连锁经营原理

第四章 连锁企业业态

学习要点 零售业态的内涵 1 零售业态的划分标准 2 零售业态的类型及经营特征 3 连 锁 企 业 业 态

第一节 业态的定义和内涵 关于零售业态的定义 零售业态与零售业种 连 锁 企 业 业 态

一、关于零售业态的定义 零售是指那些向消费者销售用于个人、家庭或居住消费所需商品和服务的活动，是分销过程的最终环节。 连锁经营作为零售业发展的基本组织模式，呈现出多种业态。 连 锁 企 业 业 态

一、关于零售业态的定义 零售业态（Retail Format）是指为满足特定的消费需求而形成的店铺营业状态。 零售业态的分类主要依据选址、目标顾客、规模、商品结构、经营方式、服务功能等确定。 业种（type of business），也可译为“商业类型”，指的是按所经营的商品类型划分或组建的零售商店。如：食品店、服装店、文具店、餐饮店、咖啡店、眼镜店、书报亭、家居店、美容美发店 连 锁 企 业 业 态

业态与业种的区别 区别 连 锁 企 业 业 态 经营重点不同 业种：强调的是卖什么 业种是以商品为核心 业态是以顾客为核心 核心不同 业种是以商品为核心 业态是以顾客为核心 经营重点不同 业种：强调的是卖什么 业态：强调的是怎么卖 连 锁 企 业 业 态

一、关于零售业态的定义 √2000年，国家商务部制定《零售业态标准》（GB/T18106-2000） √零售业态的分类主要依据零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等确定。” 连 锁 企 业 业 态

有店铺零售业态 1.食杂店 2.便利店 3.折扣店 4.超市 5.大型超市 6.仓储式会员店 7.百货店 8.专业店 9.家具建材商店 《零售业态分类》（GB/T18106-2004）按零售店铺的结构特点分为17种零售业态。 有店铺零售业态 1.食杂店 2.便利店 3.折扣店 4.超市 5.大型超市 6.仓储式会员店 7.百货店 8.专业店 9.家具建材商店 10.购物中心 11.工厂直销中心 无店铺零售形态 1.电视购物 2.邮购 3.网上商店 4.自动售货亭 6.电话购物 连 锁 企 业 业 态

连 锁 企 业 业 态 业态 基本特点 选址 商圈与目标顾客 规模 商品（经营）结构 商品售卖方式 服务功能 管理信息系统 1.食杂店 Traditional grocery Store 位于居民区内或传统商业区内 辐射半径0.3公里，目标顾客以相对固定的居民为主 营业面积一般在100平方米以内 以香烟、饮料、休闲食品为主 柜台式和自选式相结合 营业时间12小时以上 初级或不设立 2.便利店 Convenience Store 商业中心、交通要道以及车站、医院、学、娱乐场、办公楼、加油站等公共活动区 商圈范围小，顾客步行5分钟内到达，目标顾客主要为单身者、年轻人。顾客多为有目的的购买。 营业面积100平方米左右，利用率高 即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点，商品品种在3000种左右，售价高于市场平均水平 以开架自选为主，结算在收银处统一进行 营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项服务项目 程度较高 3.折扣店 Discount 居民区、交通要道等租金相对便宜的地区 辐射半径2公里左右，目标顾客主要为商圈内的居民 营业面积300-500平方米 商品平均价格低于市场平均水平，自有品牌占有较大的比例 开架自选，统一结算 用工精简，为顾客提供有限的服务 一般 连 锁 企 业 业 态

连 锁 企 业 业 态 业态 基本特点 选址 商圈与目标顾客 规模 商品（经营）结构 商品售卖方式 服务功能 管理信息系统 4.超市 Supermarket 市\区商业中心、居住区 辐射半径2公里左右，目标顾客以居民为主 营业面积在6000平方米以下 经营包装食品、生鲜食品和日用品。食品超市与综合超市商品结构不同。 自选销，出入口分设，在收银台统一结算 营业时间12小时以上 程度较高 5.大型超市 Hypermarket 市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区 辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主 实际营业面积6000平方米以上 大众化衣、食日用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发 自选销售，出入口分设，在收银台统一结算 设不低于营业面积40%的停车场 6.仓储式会员店 Warehouse Club 城乡结合部的交通要道 辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主 营业面积600平方米以上 以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品在4000种左右，实行低价、批量销售 设相当于营业面积的停车场 程度较高并对顾客实行会员制管理 连 锁 企 业 业 态

连 锁 企 业 业 态 业态 基本特点 选址 商圈与目标顾客 规模 商品（经营）结构 商品售卖方式 服务功能 管理信息系统 7.百货店 Department Store 市、区级商业中、历史形成的商业集聚地 目标顾客以追求时尚和品味的流动顾客为主 营业面积6000-20000平方米 综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、家庭用品、家用电器为主 采取柜台销售和开架面售相结合方式 注重服，设餐饮、娱乐等服务项目和设施 程度较高 8.专业店 Specialty 市、区级商业中心以及百货店、购物中心内 目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主 根据商品特点而定 以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大 采取柜台销售或开架面售方式 从业人员具有丰富的专业知识 9.专卖店 Exclusive shop 市、区级商业中、专业街以及百货、购物中心内 目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主 以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利 采取柜台销售或开架面售方式，商店陈列、照明、包装、广告讲究 注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，提供专业性服务 一般 10.家居建材商店 Home Center 城乡结合部、交通要道或消费者自有房产比较高的地区 目标顾客以拥有自有房产的顾客为主 营业面积6000平方米以上 商品以改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂、技术及服务为主 采取开架自选方式 提供一站式购足和一条龙服务，停车位300个以上 较高 上海是中国百货商店的发源地。 1926年，永安公司（现华联商厦）的百货公司大楼建成开张，永安公司和当时的先施公司（现时装公司）、新新公司（现食品一店）和大新公司（现第一百货商店）成为亚洲最具规模和最现代的百货商店。 太平洋百货-台湾 新世界百货-香港 百盛百货-东南亚 英国著名零售商玛莎百货 崇光百货、久光百货-香港 新世界女子百货 “买手模式”连卡佛百货 –香港（落户淮海路时代广场） 连 锁 企 业 业 态

20-40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店 业态 基本特点 选址 商圈与目标顾客 规模 商品（经营）结构 商品售卖方式 服务功能 管理信息系统 11 购物中心 Shopping Center/Shopping Mall 社区购物中心 Community Shoping Center 市、区级商业中心 商圈半径为5-10公里 建筑面积5万平方米以内 20-40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店 各个租赁店独立开展经营活动 停车位300-500个 各个租赁店使用各自的信息系统 市区购物中心 Regional Shopping 市级商业中心 商圈半径为10-20公里 建筑面积10万平方米以内 40-100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等 停车位500个以上 城郊购物中心 Super-regional 城乡结合部的交通要道 商圈半径为30-50公里 建筑面积10万平方米以上 200个租赁店以上，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店及娱乐服务设施等 停车位1000个以上 12.工厂直销中心 Factory Outlets Center 一般远离市区 目标顾客多为重视品牌的有目的的购买 单个建筑面积100-200平方米 为品牌商品生产商直接设立，商品均为本企业的品牌 采用自选式售货方式 多家让哄有500个以上停车位 连 锁 企 业 业 态

三种业态比较 连 锁 企 业 业 态 商业形态 百货公司 综合超市 购物中心 主要功能 销售商品 销售生活必需品 体验享受 消费特点 选择性购买 目的性购买 休闲性购买 结构重点 品牌结构 商品结构 业态业种结构 商业规划 部类布局 品类布局 功能布局 人流动线 销售动线 快速动线 体验动线 经营重心 商品品牌 商品采购 客户关系 连 锁 企 业 业 态

2010年，国家商务部修订了2004年业态分类标准，2010新标准（讨论稿）与GB/T8106－2004的主要差异为： 在有店铺零售中，对超市业态重新进行划分，分为便利超市、社区超市、综合超市和大型超市； 将“家居建材商店”并入专业店中；将专业店划分为专业市场和专业超市； 将百货店划分为高档百货店、时尚百货店、大众百货店。在无店铺零售中增加直销业态。 连 锁 企 业 业 态

零售业态的组织 从事一种业态的经营必须回答的八个问题： 业态的社会功能是什么？ 有没有足够的需求规模？ 有没有广泛的需求？ 业态的生命周期是否大于业态的投资回收期？ 顾客是谁？ 顾客需求如何？ 如何做“商品化计划”？ 持之以恒地关注细节？ 连 锁 企 业 业 态

城市综合体 城市综合体把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合，进行统一规划，统一开发和管理，充分发挥城市功能与用地及建筑空间的共同作用，形成一个完整的街区，满足人们对于居住、消费、环保、休闲、办公等多方面和谐统一的需求。 城市综合体基本需建8-50万平米的面积，要辐射20万—50万的消费群，它的规模和体量会成为一个多元中心。城市综合体它的产品和业态的多元组合注定会成为一个城市的时尚消费中心。 深圳华润中心 连 锁 企 业 业 态

城市综合体 连 锁 企 业 业 态 城市综合体产品线关系 住宅为商业 SOHO为住宅、 商业为住宅、SOHO、写字楼、酒店提供配套 酒店提供客源 SOHO为住宅、 商业、酒店提供客源 商业为住宅、SOHO、写字楼、酒店提供配套 各种物业之间的相互影响关系 写字楼为住宅、SOHO、商业、酒店提供客源 酒店为住宅、SOHO、写字楼提供配套，同时提升商务及商业价值 连 锁 企 业 业 态

城市综合体 城市综合体运营的价值 城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链 连 锁 企 业 业 态 酒店 商务 办公 商业 公寓 住宅 资源平台 商务租客 提升品质 高消费人流 旅游租客 商务消费人流 住家消费人流 商旅消费人流 连 锁 企 业 业 态

建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。 城市综合体 产生的条件 建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。 随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。 连 锁 企 业 业 态

城市综合体 综合体的两种表现形式 连 锁 企 业 业 态 一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体； 另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。 城市综合非常注重各建筑单体之间的联系性,主要考虑各功能板块的消费互动和可能产生的消费磨擦. 连 锁 企 业 业 态

综合体一般以下四种发展模式： 连 锁 企 业 业 态 上海商城 模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古广场、 北京东方广场、北京华贸中心 模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel … 案例：广州中信广场、深圳信兴广场 模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城 模式四：以商业为核心功能的发展模式 complex =shopping (主) +hotel 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城 上海商城是上海展览中心与外资合办的一座商业贸易大楼。位于南京西路上海展览中心对面。大楼由美国建筑大师约翰·波特曼设计，故大楼也被人称为波特曼，它是一座大型公共服务性的建筑物。外墙不加粉刷，保持水泥本色，呈现光泽。主楼高164．8米，东西公寓大楼高111．5米。整个建筑面积为18．5万平方米，呈现"山"字形。其高度为上海之冠，面积居上海之首。波特曼大楼的特点是追求空间含蕴，体现中西交融。大楼入场处似城堡般高大雄伟。上下为广阔庭院，上楼为露天楼梯，所见到处通透明亮。庭院四周设置一组组商店和中西并蓄的餐厅。从庭院登上自动扶梯或楼梯，可直达宽敞的大厅。各种展览在这里展示，根据需要优化组合展厅。展厅占地5500平方米。在中央裙房第4层处，为一多功能中厅，中厅南面有一剧场，建筑华丽，设有1000个座位。在这里观摩演出，无比舒适。地面以上建筑有48层，旅馆大楼为主楼，8层以下设银行、邮电、私人俱乐部，还有7座中、日、欧特色的餐厅、酒吧及康乐设施。32层为公寓，拥有500套出租套间。地下室辟有停车场，可容300辆轿车。楼顶有花园，还有直升飞机停机坪。 酒店式公寓： 作为沪上独一无二的新型商住两用区，上海商城是集一流场地和各种设施于一体的综合性大楼，更是名副其实的“城中之城”，其中包括高档的酒店式公寓、五星级的上海波特曼丽嘉酒店、甲级办公楼和高档零售广场，从广场还能俯瞰到气派热闹的汽车旅馆和世界级水准的上海商城剧院。在此能体验到独具上海商城风格的村落式生活。 上海商城 连 锁 企 业 业 态

城市综合体 城市综合体——商业形态定位 连 锁 企 业 业 态

城市综合体 城市综合体——商业形态构成 连 锁 企 业 业 态 5-10% 30-35% 其他服务 20-25% 商业零售 餐饮 30-40% 休闲、娱乐、酒店 连 锁 企 业 业 态

日本商业地产-东京中成(城中城）视频 连 锁 企 业 业 态

课后作业： 课业2 某连锁公司在中国市场的经营战略分析及启示（小组作业） 连 锁 企 业 业 态

城市综合体 例：深圳城市综合体的发展 城市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经越来越清晰 连 锁 企 业 业 态 国贸 地王 中信城市广场 中航城 万象城 城市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经越来越清晰 周边环境问题 道路系统问题 功能搭配问题 停车系统问题 周边环境问题 道路系统问题 功能搭配问题 周边环境问题 功能搭配问题 。。。。 连 锁 企 业 业 态

城市综合体 连 锁 企 业 业 态 北京国贸中心 “纽约心脏”——曼哈顿 1）城市形态的表现：在城市核心区域为了降低商务成本形成HOPSCA； 北京国贸中心 “纽约心脏”——曼哈顿 连 锁 企 业 业 态

谢谢