房地产投资分析 主编 蓝兴洲 武汉理工大学出版社

前 言 随着中国社会主义市场经济的不断发展，住房 制度改革的深化，商品房价格不断攀升，作为第三 产业的一个组成部分房地产业，越来越受到政府和 前 言 随着中国社会主义市场经济的不断发展，住房 制度改革的深化，商品房价格不断攀升，作为第三 产业的一个组成部分房地产业，越来越受到政府和 全国人民的极大关注。房地产投资和投机活动日益 活跃，房价不断创新高。 我国在向工业化、城镇化推进中，还有一段 时间。虽然国家加大抑制房地产需求，但房地产投 资活动依然是未来投资的一个热点。相信,在未来几 年,甚至十几年内,房地产行业作为国民经济发展的 重要支柱地位不会改变。 政府提倡增加人民的财产性收入，作为当代大 学生，应该具备房地产投资的分析的能力。

我们知道，房地产投资是指通过牺牲现在的某 些利益换取未来的预期收益，但这种收益是与风险 并存的。 每一个房地产投资者都希望以最少的投资换取 最大的收益。那么，到底能否获取收益？获取多少 收益？这些收益的取得又以承担多少风险为代价？ 同时，还有没有别的方案可以选择？ 处于市场经济发展中的我国，一直都面临着资 源的稀缺问题。

所以，任何浪费、任何“使得总支出超过未来 净现金流量的现值”的草率的投资行为都是不能容 忍的。 应该说，“房地产投资分析”这门学科就是为 解决这个问题而产生和发展起来的。房地产投资分 析是房地产项目投资活动进行之前的论证过程。 它的目的是研究投资项目的经济可行性和社会 可行性以及选择诸可行方案中的满意方案。

目 录 第一章 房地产投资分析概论 第二章 房地产投资分析的基础 第三章 房地产市场调查与预测 第四章 房地产投资开发程序与建设方案选择 第五章 房地产交易 第六章 房地产开发投资基础数据估算 第七章 房地产融资及抵押贷款 第八章 房地产开发投资财务分析 第九章 房地产开发投资风险与不确定性分析 第十章 房地产开发投资项目案例分析 第十一章 房地产置业投资项目案例分析 附录一：复利系数表 附录二：Excel常用函数表

第一章 房地产投资分析概论 学习目标： 掌握房地产投资的含义、分类、房地产投资分析 的目的及基本过程，投资价值与市场价值的含义； 熟悉房地产的含义、房地产的属性特征、房地产 投资的特性； 了解房地产起源与发展、房地产投资项目分析与 房地产估价的关系。

第一节 房地产与房地产投资的含义 一、房地产的含义 （一）我国房地产的起源和发展 1987年10月，党的十三大报告中指出:“社会主 第一节 房地产与房地产投资的含义 一、房地产的含义 （一）我国房地产的起源和发展 1987年10月，党的十三大报告中指出:“社会主 义的市场体系,不仅包括消费品和生产资料等商品市 场,而且应当包括资金、劳务、技术、信息和房地产 等生产要素市场;单一的商品市场不可能很好发挥市 场机制的作用”。 1988年，七届全国人大一次会议，修改宪法，将 不得出租土地的规定，改为：“土地使用权可以依 照法律的规定转让”。 1995年1月1日，《房地产管理法》正式实施。

未来五年，我国计划新建保障性住房3600万套。到 1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇 住房制度改革加快住房建设的通知》即23号文件，宣 布全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币 化。” 国家从2003年就开始对房地产进行宏观调控， 2010年4月18日史上最严厉的房地产调控措施出 台,国务院办公厅发出“关于坚决遏制部分城市房价过 快上涨的通知”,（新国十条）。 2011年，限购，加大保障性住房建设。 未来五年，我国计划新建保障性住房3600万套。到 “十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前 的7%到8%提高到20%以上。

房地产是房产和地产的合称，是指在一定所有制 关系下受一定所有权支配的房屋财产和土地财产。 房屋和土地本是相互独立的两类财产，但二者在 （二）《房地产管理法》对房地产的解释 房地产是房产和地产的合称，是指在一定所有制 关系下受一定所有权支配的房屋财产和土地财产。 房屋和土地本是相互独立的两类财产，但二者在 物质形态上总是连接在一起（房依地建，地依房 载），在经济形态上，其经济内容（价值）和运行 过程也是具有内在联系的。故而人们将二者相并 而称。

《房地产业基本术语标准》JGJ/T30-2003对房地 产（real estate，real property）定义为： (三)行业标准对房地产的定义 《房地产业基本术语标准》JGJ/T30-2003对房地 产（real estate，real property）定义为： 是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包 括物质实体和依托于物质实体上的权益。 房地产的各种经济活动的实质就是其权益(也称 产权)的运行过程。

（四）房地产估价中对房地产的定义 国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291- 1999）对房地产的定义： 房地产（real estate,real property):土地、建 筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物 质实体上的权益。 现在，又进一步解释为：土地、建筑物及其他土 地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的 空间。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建 筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和 构筑物两大类。

（五）房地产与不动产和物业的关系 房地产又可称为不动产或者物业。 所谓不动产（immovable property）：指依自然性质或 法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的 土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其 他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 物业（property）：特指正在使用中和已经可以投入使用 的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单 宗房地产实体以及依托于该实体上的权益。这是相对与在建 工程而言。

可以理解为：依法可以上市交易的可开发土地及 其地上房屋建筑物，包括物质实体和依托于物质实 体上的权益。 （六）作为房地产投资分析中房地产的含义 可以理解为：依法可以上市交易的可开发土地及 其地上房屋建筑物，包括物质实体和依托于物质实 体上的权益。

二、房地产的属性特征 （一）位置的固定性 （二）寿命的长久性 （三）供给的有限性 （四）价值的保值增值性 （五）价值量的高大性 （六）权利的政府限制性 （七）权益的流动性差 （八）价值影响的外部性

对投资可从不同的角度进行分类 ，按投资对象存在 三、房地产投资的含义 （一）投资（Investment）的概念 简单地说，投资是为了将来更好的消费，而牺牲现 在一定的消费。 人们所处的角度不同，有不同的理解。 作为经济分析，投资是指经济主体（个人或机构） 以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量 的货币或实物，经营某项事业的经济行为。 投资与投机（speculation） 对投资可从不同的角度进行分类 ，按投资对象存在 形式的不同，可将投资分为金融投资和实体投资。  

（二）房地产投资的含义 1、房地产投资的概念 房地产投资是指经济主体（个人或机构）以获得 未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一 定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房 地产开发与经营活动的经济行为。 2、房地产投资的目的 对于房地产开发投资者来说，其投资的主要目的 是获取销售开发利润。 对于房地产置业投资者来说，投资的主要目的是 为了获取现金流量收益。

（三）房地产投资的分类 1、按房地产投资形式，可通常可分为直接投资和 间接投资两类。 （1）房地产直接投资，是指投资者直接参与房地 产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从 取得土地开始的开发投资和面向建成物业的置业投 资两种形式。 （2）房地产间接投资，主要是指将资金投入与房 地产相关的权益或证券市场的行为。包括： A.投资房地产企业股票或债券。 B.投资房地产投资信托基金 C.购买住房抵押支持证券

2、按投资物业类型划分。 A.居住物业 B.商用物业 C.工业物业 D.酒店与休闲娱乐设施 E.特殊物业

第二节 房地产投资的特性 和投资分析的含义 一、房地产投资的特性 1．区位选择异常重要 2．适于进行长期投资 3．需要适时的更新改造投资 4．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 5．变现性差 6．易受政策影响 7．需要具备专业知识 8．存在效益外溢和转移

二、房地产投资分析的含义。 （一）房地产投资分析的概念 是房地产项目在投资活动之前，由房地产投资者或委托的专业人员，以房地产投资项目的经济运行方面为重点，进行科学的预测分析和评价论证的过程。 房地产投资分析不同于项目可行性研究。 （二）为什么要进行房地产投资分析

（三）房地产投资分析的任务 1．为投资者指明投资方向 2．为投资者提供运作方式 3．为投资者预测投资效益 4. 为投资者分析投资风险并提供避险方法

三、房地产投资分析的基本过程 对于开发项目，房地产投资分析一般经过以下几 个步骤： 1、房地产市场调研与预测 2、房地产投资项目建设方案的选择 3、基础数据的估算 4、资金筹措和融资方案的选择 5、财务分析 6、不确定性分析和风险分析 7、决策分析

第三节 房地产投资分析 与房地产估价的关系 一、房地产投资分析与估价的关系 （一）内涵不同 （二）依据不同 （三）参与人员不同 （四）使用的方法不同 （五）使用的价值标准不同

二、几个基本概念 1．交易价格 2．最可能销售价格 3．市场价值 4．交易区间 5．投资价值 6．投资价值与市场价值的区别

本 章 小 节 房地产是伴随着我国住房制度改革和土地有偿有限期使用而不断发展 的。房地产的含义十分丰富，作为房地产投资分析中研究的房地产，可 以理解为：依法可以上市交易的可开发土地及其地上房屋建筑物，包括 物质实体和依托于物质实体上的权益。 房地产，除了满足人们的消费需求外，还具有明显的资产特性，具有 投资的功能。具体表现为以下几个方面：位置的固定性、供给的有限性、 价值的保值增值性、价值量的高大性、权利的政府限制性、权益的流动 性差和价值影响的外部性。 房地产投资是指经济主体（个人或机构）以获得未来的房地产收益或 资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事 或参与房地产开发与经营活动的经济行为。投资者进行房地产投资的主 要目的，是为了实现其财富价值的最大化。

房地产投资可以有多种分类。按房地产投资形式，可通常可分为直接 投资和间接投资两类。房地产直接投资又包括开发投资和置业投资两种 形式。房地产间接投资，具体形式包括：投资房地产企业股票或债券、 投资房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券等。按投资物业类型 划分，主要包括居住物业、商用物业、工业物业、酒店与休闲娱乐设施 和特殊物业。 房地产投资具有与其他类型投资相区别的重要特性，包括：区位选择 异常重要、适于进行长期投资、需要适时的更新改造投资、投资价值难 以判断因而易产生资本价值风险、变现性差、易受政策影响、需要具备 专业知识和存在效益外溢和转移等。 房地产投资分析，是房地产项目在投资活动之前，由房地产投资者或 委托的专业人员，以房地产投资项目的经济运行方面为重点，进行科学 的预测分析和评价论证的过程。目的是研究房地产投资项目的财务可行 性及选择最佳投资方案，为投资决策提供可靠的、科学的依据。

房地产投资分析的任务包括：为投资者指明投资方向、为投资者提供 运作方式、为投资者预测投资效益和为投资者分析投资风险并提供避险 方法。 对于开发项目，房地产投资分析一般经过以下几个步骤：房地产市场 调研与预测、房地产开发建设方案的选择、基础数据的估算、资金筹措 和融资方案的选择、财务分析、不确定性分析和风险分析和决策分析。 房地产投资分析与房地产估价不同：内涵不同、依据不同、参与人员 不同、使用的方法不同、使用的价值标准不同。 房地产投资分析使用的价值标准是投资价值标准。房地产投资分析人 员，只有把握住投资价值的内涵，才能科学、合理的进行房地产投资分 析。

课堂讨论 房地产投资分析与房地产估价的关系？

复习思考题 1、什么是房地产？房地产有哪些资产特性？ 2、什么是房地产投资？房地产投资的主要目的是什么？ 3、试述房地产投资的主要分类情况？ 4、房地产投资具有与其他类型投资相区别的哪些重要特 性？ 5、什么是房地产投资分析？房地产投资分析的目的和任务 是什么？ 6、对于开发项目，房地产投资分析一般经过哪几个步 骤？

由于历史的原因，长期以来南宁市的城市建设相当缓慢，经济发展滞后。到了上个世纪九十年代初，南宁市仍是一个基础设施建设落后、市容市貌较差、生态环境不尽如人意的中等城市。 到了1992年，国务院批准南宁市享受沿海开放城市政策后，南宁市才把城市建设和环境建设放在重要位置。 2000年,南宁市开始享受国家西部大开发政策。 在南宁投资房地产还可以同时享受民族区域自治、边境地区、沿海开放城市和西部大开发等优惠政策，南宁属于全国唯一一个同时享这四种优惠的城市。