Apple House房屋自售平台 總經理 葉國華 房市不景氣 你如何爭氣 Apple House房屋自售平台 總經理 葉國華 網址 http://www.apohouse.com.tw/

連續五年任”商業週刊”超業講堂講師 2013受邀為主持人

唯一獲頒104年中華電信外部講師 師鐸獎

利他，才是業務員該做的事

最擅長將業務結合服務，用服務擴大業務 他帶出20位店長，平均一年成交８間兩億豪宅， 小小房仲，如何變成豪宅銷售天王？ ★資歷： 商周學院5屆超業人氣講師 受邀為HSBC、花旗銀行、兆豐銀行、澳盛銀行、台新金、星展銀行進行超過百場高端理財客戶房產講座 天下雜誌、財訊雜誌、Smart雜誌、Cheers雜誌、東森夢想街57號、三立電視台灣好所在等各大媒體房產趨勢講座受邀講者 受邀電信業、銀行業、政府機關、人壽、科技業、太陽能及各大學院校分享業務成交關鍵、感動服務、溝通說服、成交高手、店長管理等經驗與心法 23年房地產實戰經驗 永慶房屋首席房產顧問 服務成交超過3000位客戶 帶領培育20位以上同仁晉升店長 經手成交百戶頂級豪宅、辦公室、店面 台、港、陸 高資產人士投資置產服務 負責拓展五個商圈並擔任過中正區、大安區、新店區、士林區、大直區等七個店的店長及大安區及大直內湖區域業務主管 連續三年以上獲得企業內部師鐸獎暨超人氣講師。 ★專長 ．資產配置 ．房產趨勢．投資建議．兩岸三地房產諮詢．人才培育 ．發現問題．排除問題。 想得更多，做得更好

菜鳥篇 洗衣店破冰 大樓工地篇: 如何讓拒絕拿我名片的人，倒過來追著我跑 從利他開始 在拒絕中學習

學長篇 一切都不是那麼理所當然 瑞安1F、永康2F: 倒數7天，卻只剩屋主的2間委託 一封開發信的力量: 這麼競爭的大安區商圈，菜鳥根本活不下來 一切都不是那麼理所當然

競爭篇 帶看一整個下午的客戶，晚上去哪裡嘞? (學長我們還能做甚麼) 人生不能有的念頭就是【 放棄】

店長篇 一直調店怎能不抱怨 不斷的開拓商圈調動、開新分店 客戶資源無法累積 全力人才培育 永遠的樂觀、正面思考

聯賣合作篇 幫友店賣掉最貴的別墅 自助人助 帶來持續高績效

義務支援篇 大陸老公與台灣老婆 敦北200坪辦公室 主動創造被利用的價值

首席房產顧問篇 專屬顧問式服務的資產配置 花若芬芳 蝴蝶自來 人若精彩 天自安排

專業能讓你稱職 熱情能讓你傑出 菜鳥不能沒專業 老鳥不能忘熱情 用感情經營客戶 用溫度感動人心 創造被人利用的能力

房市現況報告 經濟困境

各國經濟微復甦 美中成長動能趨緩 恐拖累全球 各國經濟微復甦 美中成長動能趨緩 恐拖累全球 根據經濟合作暨發展組織(OECD)所發布的最新7月領先指標(CLI)數據指出，OECD成員國CLI數值已連續25個月維持在長期平均值100以上，代表主要經濟體未來數月仍可溫和成長。 惟美國已連續5個月在100以下，中國更是從去年起即呈現經濟成長動能減緩的狀況，恐拖累全球。

台灣8月景氣亮藍燈 出口衰退更擴大 前景不樂觀 台灣8月景氣亮藍燈 出口衰退更擴大 前景不樂觀 台灣景氣燈號8月連三個月亮出衰退的藍燈。 八月出口239.3億美元，更較去年同期大減14.8％，衰退幅度再擴大，為近六年來最大減幅，不僅連續七個月衰退，且已連續三個月兩位數負成長，是金融海嘯以來首見，經濟前景越來越不樂觀。

CPI連八跌 通縮烏雲籠罩 主計處公布8月消費者物價指數（CPI），相較去年同期下跌0.45%，CPI已連八跌，創金融海嘯以來最長紀錄，且符合CPI連兩季負成長即為通貨緊縮的定義。 通縮情勢下，物價下跌壓力大，房價下跌風險正不斷攀升。

資金緊縮!! M1B、M2連8月死亡交叉 央行公布8月金融情況，M1B、M2年增率連續8個月「死亡交叉」。 死亡交叉下，市場資金紛紛從活存轉定存，資金動能不足，對股、房市不利 M2 6.01 M1b 5.86 8

政策困境

房地合一「實價課稅」 明年即將實施 交易輕稅時代將成歷史!!

整頓豪華農舍氾濫 行政院祭鐵腕 行政院通過《農業發展條例》修正草案，明確將「真農民」才可以購買農舍的規定入法；另外興建農舍的規範則續留「農業用地興建農舍辦法」中，內政部也已於9/4公布上路實施。 原來沒有農民身分卻已購買農舍者，若農地維持「農地農用」不會受影響，如果全蓋別墅，地方政府會要求「補正」，農地上必須維持9/10的農用，這部分會由地方政府清查。

房市管制鬆手? 央行：蛋黃區免談 央行8月放寬不動產信用管制措施，特定管制地區刪除新北市八里、鶯歌區及桃園市全區，同時，豪宅、法人購置住宅及第三戶房貸的最高成數由五成提高至六成。 但決策官員挑明：「蛋黃區免談！」包括台北市、新北市10個行政區，目前「沒有一項條件符合鬆綁要件！」完全不在央行鬆綁的考慮範圍。

北市帶頭降「囤房稅」 稅制鬆綁? 今年5月「囤房稅」首度開徵，包括台北市、新北市、桃園市、宜蘭縣及連江縣針對非自住房屋的房屋稅，採差別稅率，稅率最高3.6%。 9月北市宣布針對部分狀況，調降稅率，市府表示 ，這項措施只是「防錯殺」，若囤房仍課重稅，稅率仍維持3.6%。

柯P改口 打房台灣會完蛋

市場困境

央行房市鬆綁幫無效 預售市場跌谷底 8月預售房市跌落谷底、創下6年多來最低點，即使央行總裁「彭神」出手抗寬房市管制，也難以救市。最近已有建商告急，新北市某新案號稱「打到骨折！4折」，房市折數促銷戰越打越低 住展雜誌8月房市風向球，呈現谷底衰退的藍燈，包含來客數、成交組數等均全面大幅衰退。

買氣差!全台建物買賣移轉量 恐跌破27萬大關 今年1~8月全台買賣移轉棟數僅剩下18萬棟，較2104年同期大減16.7%。 買氣差!全台建物買賣移轉量 恐跌破27萬大關 今年1~8月全台買賣移轉棟數僅剩下18萬棟，較2104年同期大減16.7%。 且9月6大直轄市賣移轉量較去年更衰退20%，衰退幅度持續擴大，未來幾月若如9月市況，全年恐跌破27萬棟大關，創有統計以來次低量(僅高於2001年的25.95萬棟) 亞洲金融風暴 歐債危機 +奢侈稅實施 次貸風暴 網路泡沫 SARS 實價登錄

五大行庫購屋貸款年增率連14個月負成長 買氣不斷滑落，房價下跌機會正不斷攀升 資料來源:中央銀行；資料彙整: APPLE HOUSE

建商 房仲獲利營收大衰退 建商：重回SARS盤整期 以2015上半年稅後損益，日勝生、鄉林建設，都出現虧損2億5千萬元以上金額，去年整年大賺101億元的興富發建設，在今年上半季只有24億，更在第2季中虧損3億多元，已然成為房市警訊。 信義房屋104年度營收狀況 (千元) 8月營收年衰退19%，今年次低

價跌！「北北桃」房價年增率呈現「負成長」 兩大房仲業者最新房價指數均指出，全台房價上漲動能漸無以為繼，無論是七大都會區或是全台，房價年增率都有都有逐季縮減，甚至由正轉負的狀況。(與2013年動輒年成長逾一成，有極大差異) 「北北桃」房價更已連續兩季以上呈現負成長，減幅約1.4% ~ 6.1%，房價下跌壓力大。

量縮賣壓加劇 8月北市待售屋…三間有一間降價 量縮賣壓加劇 8月北市待售屋…三間有一間降價 屋主降價掀風潮，房仲業統計，8月網路住宅委售物件顯示，六都降價物件都持續增加。 北市待售物件降價占比已達36%，全台最高，等於三間就有一間房子降價；新北市降價占比也上升到三成，台南、高雄都達兩成，桃園、台中則逼近兩成。 資料來源：永慶房仲網

求脫手 待售物件「價格」降幅不斷擴大!! 永慶房產集團旗下的待售物件資料顯示，7月全台待售物件有20%屋主開價曾經調降，8月為21%。 求脫手 待售物件「價格」降幅不斷擴大!! 永慶房產集團旗下的待售物件資料顯示，7月全台待售物件有20%屋主開價曾經調降，8月為21%。 在屋主曾調整開價的降幅方面，台北市由6.4%增加至7.1%、新北市由7.3%提高至7.5%、桃園由8.5%提高至8.9%。

預售市場欲振乏力 建商降價求售 屋主賠售案例接連出現 建商降價求售 屋主賠售案例接連出現 根據《住展》調查，目前北台灣新成屋建案中確定調降成交底價的建案至少有七個，其中有五個新成屋建案降幅超過一成。 報載重劃區近期更出現賠售千萬、打折出售、破盤價出售，只求脫手案例。

各界大老直言 房市未來跌價趨勢明確 先賣先贏 審慎評估

整體未來趨勢 房地產高稅負率時代來臨，投資思維需改變。(房屋持有稅、交易稅、資 本利得稅大幅調高) 房地產高稅負率時代來臨，投資思維需改變。(房屋持有稅、交易稅、資 本利得稅大幅調高) 土地價格飆漲時代宣告終止。(容積獎勵停止、用途變更不易) 農地非農用蓋農舍亂象終結。(宜蘭、花蓮、台東、桃園災情慘重) 建商面臨的挑戰。(預售中產品重新定位、興建中的建照變更、新成屋降價出清) 投資客手中燙手山芋降價拋售打亂市場至少2~3年。(國內總體經濟發 展遲滯，國際經濟不穩，市場觀望氣氛持續加重，價格全面下跌，各區多呈現議價空間擴大 與銷售率降低狀況。 ) 都會中精華地區產品適時介入挑好康。(房市全面反轉趨勢形成，各地區銷售 率持續處於低檔狀況，後市發展仍偏向緩步衰退。 )

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密集帶看 吃苦當吃補 國父革命第11次成功，今年49歲的資深房產顧問葉國華，13年前挑戰經營豪宅市場時，卻曾帶看多達84組客戶，到第85組才順利成交！  葉國華在房地產業界資歷達23年，「永慶只有8家店時，我就過去了，到現在有至少1000家店了，我是資深的創業幹部。」退休後他獨立成為資產專業顧問，預計9月將出書，分享個人房地產經驗。  從一般住宅經營到高總價市場，葉國華回憶，曾遇過1個開發至少半年才簽到委託的屋主，排除各種困難親自帶看84次，歷經1年共耗費7560分鐘，到第85組客戶才成交，並以當時天母最高總價5000萬元賣出，讓他經驗值飆升。 不久後，他只帶看1組客戶，就順利賣掉總價2億元店面，「我已經知道哪種的物件，會吸引哪種客戶。」  目前豪宅市場冷清，他建議，年輕的業務要遵守「忍」字訣，非常時期更要紮穩基本功，「不要急著賺客戶的錢，先想想，能提供客戶哪些專業的房地產服務？」（鄭婷方／台北報導） 2015.5.25蘋果日報