深圳律师二手房法律实务 （诉讼与非诉讼） 张茂荣律师 广东信荣律师事务所 主任律师 深圳二手房律师团 首席律师 广东信荣律师事务所 主任律师 深圳二手房律师团 首席律师 深圳市律师协会房地产法律专业委员会 副主任 深圳市罗湖区律师公益联合会 副会长 搜房（房天下）“关注购房者”律师团 首席律师 新浪乐居“乐居会专家帮帮团” 特邀嘉宾 腾讯.大粤房产智库 专家成员 1

目 录 序言：四个二手房智慧谋略案例分享 一、交易术语 二、楼市政策 三、交易流程 四、常见纠纷、实践处理、司法审判现状 五、深圳律师二手房法律服务市场前景与展望

案例1：李某（业主）莲花三村案 基本案情：成交价170万，买方已付定金10万元，李某因与中介发生纠纷拒绝配合买方监管首期款导致交易无法进行，买方委托律师直接向福田区法院起诉，要求追究李某的违约责任34万元（未要求返还定金），谁能胜诉？ 要点：交易细节、诉前准备、诉求确定（许俊义案）。

案例2：刘某（买方）星河国际案 基本案情：刘某无购房资格，与业主签订购房合同，成交价868万，已付定金100万及后续房款270余万（其中有支付业主债权人高利28万余元），业主尚欠银行贷款360万，双方口头约定刘某支付完毕成交价与所欠银行贷款差额（房屋净值）508万后任由刘某处置房屋，并因此做全权委托公证给刘某，待刘某付清款后将公证书交付刘某。后因刘某无力支付剩余房款，导致交易无法履行，刘某如何讨回已付款？ 要点：诉前谋划的重要性。

案例3：刘某（中介）合同诈骗案 基本案情：业主基于对刘某的信任，先后委托刘某出售两套房屋价值930万，刘某经丁某介绍找到买家，并为获取高额佣金，配合两买家在没有监管首期款的情况下过户，然后抵押到银行套现放高利贷及工厂投资，后因高利贷无法收回、工厂投资失败案发，深圳市检察院以合同诈骗罪向深圳中院起诉，今年12月18日无罪释放。 要点：熟知二手房交易流程的重要性。

案例4：田某（买方）香雅园案 基本案情：业主实收225万，红本在手，买方一次性付款，为规避税费，双方同时签订《价格成交确认书》，约定以登记价63万余元递件过户，任何一方要求以实际成交价过户的，承担由此增加的全部税费。后因房价暴涨，业主以父母不同意为由毁约不卖，田某向福田法院起诉，要求强制履行合同，案件可否胜诉？ 要点：二手房律师不但要懂合同法、房地产法，还有熟知交易流程、楼市政策及税收法规。

一、交易术语 1、红本房 2、绿本房 3、军产房 4、小产权房 5、期房 6、红本在手 7诚意金 8、业主实收

9、阴阳合同 10、首期款 11、按揭承诺 12、赎楼担保 13、全权委托公证 14、递件过户 15、跳单 16、ABC单

二、楼市政策 1、“限贷令”：从认贷又认房到认贷不认房。 ■2010年5月5日深府办（2010）36号文件《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》，破解：经营贷、消费贷（中信银行“7+2”）； ■“2014年9.30房贷新政”：

2、“限购令”：2010年9月3日深府办〔2010〕82号文件《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》； 3、“限外令”：2007年7月10日深国房〔2007〕254号文件《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。

4、普通住房标准

5、交易税费

三、二手房交易流程

四、常见纠纷、实践处理、司法审判现状

1、限购纠纷 案例：宝安陈灿财案、福田刘先生星河国际案； 司法审判：业主不知情，买方承担违约责任； 风险规避：主体变更确认书。

2、按揭纠纷（不成、不足） 案例：钟先生1380万购天鹅堡贷款不成，陆先生1760万购香蜜湖一号贷款受限； 购房前必要时查询个人信用，确保自身符合贷款条件； 修改合同约定按揭不成一次性付款为按揭不成可以解除合同； 充分衡量自身支付及可以追加首期款的能力，特别约定按揭不足补足的范围。

3、限外纠纷 黄总东门商铺案； 司法审判：双方互不承担责任。

4、税费方面（税费承担） 案例：月亮湾山庄，业主实收608万，登记价88万，要求买方支付差额520万的个人所得税（20%）、营业税（5%）、契税（3%）等近150万元的高额费用！ 明确约定递件过户时的纳税申报方式及违反者应负的责任（签署《存量房交易税款计征申明》，避免阴阳合同）。

5、免税纠纷 罗湖区翡翠园案：业主先是以税费胁迫，后又拒不履行免税义务，递件过户后单方撤件； 明确约定业主负有保证自己及家庭成员申请免税的义务，由于业主本人或其家庭成员不予配合，由此增加的税款由业主承担。

6、高贷纠纷 二手房交易过程中的三个合同； 切忌单方虚高成交价合同给银行做贷款审批之用（按揭承诺函、金泓凯旋城案例）； 做好补充协议，设置首期款第三方收款账户（部分银行不支持），确保业主及时退款； 递件过后后不退款不抵押。

7、赎楼方面（一笔款、两笔款） 案例：梅林天虹 赎楼方式：业主自筹资金赎楼、担保公司一笔款赎楼、二笔款赎楼。 宁可支付短期利息，也不要一笔款赎楼！

8、无权代理与无权处分 业主不追认情况下无权代理与无权处分的实践处理区别（无权处分合同有效，无权代理违约责任形态虚设）； 预防：签约时务必请代理人出示业主书面授权委托书，没有授权委托书的，务必电话业主本人录音确认，并在签约后及时找业主本人补签合同。

9、夫妻房方面 案例：南油福临苑，成交价140万，登记在夫名下，买方换房一次性付款，支付定金并监管全部房款，南山法院一审、深圳中院二审。 已婚夫妇，登记在一方名下的房屋出售，务必同时让配偶一方签字确认。 成就条件，逆向思维，李律师40万认购金丢得亏！

10、借名买房纠纷 纠纷预防：签署产权确认书，转账支付，保留凭证。 司法审判现状：2013年6月28日最高人民法院《关于房地产调控下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》。

11、裁决过户 河源法院窝案 实践情况：再转让受限（陪购审查）

12、学位房纠纷 学位房的查明 特别约定解约条件

13、期房纠纷 期房特点：交易流程长，房价波动大，业主毁约高发区，预防： 增加定金支付比例，防范业主毁约； 首期款转定，增加业主违约成本； 首期款监管务必在取得一手产权证之后； 先占为上，以支付等额房租为代价让业主先行交房； 明确约定一旦涉诉，违约方放弃要求法院降低违约金的权利，如法院依职权调整，由违约方对违约金过高承担举证责任，举证不能的按约定执行。

14、中介纠纷 看楼书违约（约定有效期）； 跳单纠纷（自行成交、通过第二家中介成交）； 解约佣金纠纷。

其他事宜司法审判现状 财产保全（按揭房担保、担保数额） 违约金调整现状（举证责任） 继续履行合同（含绿本房）

五、深圳律师二手房法律服务市场前景与展望 诉讼市场：以1%案发率计算，年均1千件； 非诉市场：以每套1万（交易双方各5千元）计算，年均市场额10亿元！

深圳二手房律师团非诉计划 已开通全国统一客服专线：400-0755-618及微信公众号1942696617； 梯队式人才培养计划，金字塔式业务发展模式：专业化引导培养推广（网站、媒体）、分区、分片金字塔式公司化服务（将来需要大批专业律师加盟，设区域总监、片区经理）； 与各大中介、媒体有着良好的互动，担任本届房委会副主任的工作重点。

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