第三章 房地产开发贷款

学习目标 1．了解房地产开发贷款的概念和分类。 2．理解银行开展房地产开发贷款的业务流程。 3．了解申请获得房地产开发贷款的基本条件。 4．了解房地产开发贷款的风险。 5．掌握控制房地产开发风险的相应措施。

第一节 房地产开发贷款基本知识 一、房地产开发贷款的含义及当事人 房地产开发贷款是指金融机构对房地产开发企业发放的用于地产、房产（包括住房、商业用房和其他房产）开发建设的中长期项目贷款。 房地产开发贷款的贷款人是各类银行业金融机构。在银行业金融机构中，大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、城市信用社、农村信用社、农村商业银行等一般具有提供房地产开发贷款的资格。 房地产开发贷款的借款人为经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企（事）业法人。

二、房地产开发贷款的种类 1．地产开发贷款与房产开发贷款 2．住房开发贷款、商业用房开发贷款、经济适用住房开发贷款廉租住房建设贷款 3．信用贷款和担保贷款 4．正常贷款、关注贷款、次级贷款、可疑贷款和损失贷款

三、房地产开发贷款的期限 房地产开发贷款期限有短期、中期和长期之分。短期贷款，一般指贷款期限在1年以内(含1年)的贷款。中期贷款，一般指贷款期限在1年以上5年以下(含5年)的贷款。长期贷款，一般指贷款期限在5年(不含5年)以上的贷款。 针对不同种类的贷款，银行所规定的期限是不同的。如中国工商银行规定：住房开发贷款，贷款期限一般不超过3年。商用房开发贷款，如果项目全部用于出租、自营，贷款期限最长不得超过15年（含）；如果项目全部或部分用于出售、转让，贷款期限最长不得超过8年（含）。土地储备贷款，贷款期限原则上不超过2年。经济适用住房开发贷款，贷款期限一般不超过3年，最长不超过5年。廉租住房建设贷款，贷款期限最长不超过5年。

四、房地产开发贷款利率的确定 1．人民币贷款利率执行中国人民银行规定的贷款利率。 2．外汇贷款利率根据银行的有关规定和经办行资金筹集成本及同业水平确定，可为固定利率，也可为浮动利率。 3．贷款期间的利率变动根据银行的通知执行。 4．如展期贷款期限加上原期限达到新的利率期限档次的，从展期之日起按新的期限档次利率计收。 5．逾期贷款利率按中国人民银行规定的利率执行。 6．挤占、挪用贷款按银行规定的利率进行罚息。

第二节 银行开展房地产开发贷款业务流程 银行开展房地产开发类贷款的操作程序可分为受理、调查评价、审批、发放、贷后管理五个环节。 一、受理 受理人员依据有关法律法规、规章制度及银行的信贷政策审查客户的资格及其提供的申请材料，决定是否接受客户的信贷业务申请。 （一）客户申请 （二）资格审查 （三）提交材料 （四）初步审查

二、调查评价 （一）客户信用评级 （二）项目评价 （三）担保评价 （四）撰写调查评价报告

三、审批 （一）合规性审查 （二）审批 1．审批方式。审批方式分为信贷审批人会议、会签、单签审批，原则上各类贷款应通过审批人会议审批。 2．审批结论。分为同意（含附加条件同意）、不同意和续议三种。 3．审批结论的反馈

四、贷款发放 （一）落实贷前条件 （二）签订合同 （三）落实用款条件 （四）支用 （五）信贷登记

五、贷后管理 （一）信贷资产检查 信贷资产检查按照银行《信贷资产检查》的规定办理。 （二）回收 1．正常回收 2．提前归还贷款 （三）贷款展期 （四）不良信贷资产经营管理 （五）信贷档案管理

第三节 房地产开发贷款的风险管理 一、房地产开发贷款的风险分类 根据风险形成的原因，可将房地产开发贷款的风险分成以下几种： 1．市场风险 第三节 房地产开发贷款的风险管理 一、房地产开发贷款的风险分类 根据风险形成的原因，可将房地产开发贷款的风险分成以下几种： 1．市场风险  2．技术性风险 3．项目质量风险 4．道德风险 5．政策性风险

二、房地产开发贷款的风险管理的基本要求 1．商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。 2．商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。 3．商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。

5．商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。 4．商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。 5．商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。 6．商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。

7．商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房地产行业市场风险予以关注。 8．商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款的情况进行详细记录，并及时对相关信息进行整理分析，保证贷款信息的准确性、真实性、完整性，以有效监控整体贷款状况。 9．商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况，以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统，以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通，使各行充分了解借款人的整体情况。

三、房地产开发贷款的风险管理的具体内容 （一）土地储备贷款的风险管理 （二）房地产开发贷款的风险管理

四、防范房地产开发贷款风险的新的举措 （一）“三个办法、一个指引” （二）“三不贷”和“三挂钩”

课堂讨论 1、商业银行向开发商发放房地产开发贷款，借款人（开发商）可能有哪些原因会拖欠归还贷款？ 2、从房地产开发贷款角度谈如何控制商品房价格过快上涨。

练习与思考 一、单项选择题 1．下列银行中不具备房地产开发贷款资格的银行是（ ）。 A、中国建设银行 B、中国农业银行 C、中国银行 D、中国进出口银行 2．中国工商银行规定：住房开发贷款，贷款期限一般不超过（ ）年。 A、2 B、3 C、4 D、5 3．下列贷款中出现贷款损失的概率为5%的是（ ）。 A、正常贷款 B、次级贷款 C、关注贷款 D、可疑贷款 4．下列贷款中出现贷款损失的概率为60%的是（ ）。 A、正常贷款 B、关注贷款 C、次级贷款 D、可疑贷款 5．房地产开发贷款的受理过程应在（ ）个工作日内完成。 A、3 B、5 C、7 D、10

二、多项选择题 1．按照贷款按有无担保，房地产开发贷款可以划分为：（ ）。 A、信用贷款 B、正常贷款 C、担保贷款 D、关注贷款 2．根据新的贷款分类管理方法，不良贷款是指：（ ）。 A、次级贷款 B、关注贷款 C、可疑贷款 D、损失贷款 3．房地产开发类贷款的调查评价包括（ ）三部分内容。 A、客户信用评级 B、项目评价 C、资格审查 D、担保评价 4．贷后管理包括（ ）等内容。 A、对信贷资产的检查 B、回收 C、贷款展期 D、不良资产管理 5．“三挂钩”是指（ ）。 A、“地贷挂钩” B、“建贷挂钩” C、“信贷挂钩” D、“房贷挂钩” 三、思考题 2009年中国银监会颁布实施的“三个办法、一个指引”有何重要意义？

实践与训练 实训项目：作为房地产开发商完成一项房地产开发贷款的申请。 实训目的：通过房地产开发贷款的模拟，了解和熟悉申请房地产开发贷款的程序及要注意的事项。 实训步骤： （1）同学分组：分为两个大组，甲组为房地产开发商，乙组为银行，各组内部再作细的分工。 （2）进行房地产开发贷款模拟操作。甲组主要流程：组织材料——提交申请——接受贷款——使用贷款——贷款本利偿还。乙组主要流程：受理申请、调查评价、审批、发放贷款、贷后管理。 （3）各组总结贷款流程的特点、注意事项。

案例分析 房地产开发贷款案例介绍-北京新大都房地产 一、企业基本情况 北京新大都房地产开发公司注册资本2亿元人民币，公司年销售额突破100亿元，为大型综合类房地产开发企业。成立以来，开发建设商品房、经济适用房、写字楼及别墅等多种类型项目，积累丰富的开发经验，在北京房产市场中占有一定市场份额。开发建设商品房：新大都花园、新大都总部公寓、天坛新大都公馆等。开发建设公寓写字楼：新大都国际、新大都科技中心、新大都国际公寓、新大都大厦、新大都之星、新大都世纪,公司目前现有土地储备超过100万平米。

北京新大都房地产开发公司正在开发项目——北京新大花园介绍： 1．项目规模：北京新大花园项目位于北京南三环刘家窑环岛，项目总规划建筑面积为约40万平方米，其中一期两栋楼总建筑面积为5.29万平方米，已全部售磬。本次向银行申请开发贷款为二期工程，共两栋楼，总建筑面积为5. 9万平方米。  2．位置及周边设施：北京新大花园项目位于丰台区宋家庄，项目地理位置优越，周边商业设施有中国建设银行、中国工商银行、大中电器、苏宁电器等；距方庄核心餐饮街仅500米，有顺峰酒楼、金山城酒楼、元太祖烤肉城、金鼎轩酒楼等许多著名老字号饭庄及肯德基、必胜客比萨饼、麦当劳、好伦哥等现代快餐店，商务范围较佳。

3．项目资金情况分析：该项目总投资25亿元，其中企业自筹资金16亿元，尚有9亿元资金缺口，通过银行贷款解决。该项目已取得四证，公司累计投入9 3．项目资金情况分析：该项目总投资25亿元，其中企业自筹资金16亿元，尚有9亿元资金缺口，通过银行贷款解决。该项目已取得四证，公司累计投入9.3亿元，施工进度已完成全部地下部分和地上一层主体结构。  二、银行切入点分析  (一)项目收益分析  1．可以带来可观按揭业务 北京新大都房地产开发公司凭借其自身雄厚实力和优异的业绩，在北京地区成功打造出了“新大”品牌，在同行业中具有明显领先地位。

北京新大花园项目 A9、A12、A3、A5可销售面积达到4万平米，销售价格总计为6亿元，足以覆盖银行开发贷款额度。为配合银行此笔开发贷款投放，北京新大都房地产开发公司承诺将其下属公司北京新大蓝天房地产开发公司开发建设富丁堡写字楼指定给银行进行按揭。该项目建筑面积8.8万平米，销售均价2.2万元/平米，销售总价为19.36亿元，目前该项目已经封顶，预计仅富丁堡项目银行可获得10亿元按揭贷款业务。  2．可以促进储蓄业务  同时北京新大都房地产开发公司旗下一项目公司获得在菜市口进行一级土地开发项目，占地面积6.5万平米，涉及拆迁户1200户，拆迁居民2500人，房屋1600间，总共拆迁面积4.25万平米，预计发放拆迁款8亿元，可以争取将拆迁款发放由银行承担，银行今年可以增加2-3亿元个人储蓄存款。

（二）风险控制分析  该公司为规范大型房地产开发公司，创建伊始即从事住宅及相关房地产项目的开发建设,在业内具有较好市场声誉，经过多年市场磨砺，年开复工面积超过百万平米，销售超过350亿元。公司具备完善财务机制、管理规范，可以按银行要求进行财务监管。  银行通过提供一定开发贷款切入企业，撬动可观按揭贷款。为控制融资风险，需要整个项目封闭运作，开发商将项目土地及地上建筑物全部抵押给银行。在达到按揭贷款条件后，银行发放按揭贷款，归还银行开发贷款，银行同步对抵押部分进行解押，由开发商作为抵押主体变更为购房客户抵押，顺利将开发贷款转换成按揭贷款，银行贷款实现低风险运行。

银行经办人员对项目周边同等品质楼盘进行了解，贷款项目在售价上具有一定优势。周边楼盘平均销售价格在8000元/平方米左右，项目销售计划价格为7000元/平方米，价格优势明显，该地段交通便利、周边设施完善，因此对该项目销售持乐观态度。  综上所述情况，凭该公司自身实力及良好信用，结合项目预期销售状况以及贷款封闭运作根据安全性，可以保证公司如期归还银行贷款。  三、业务流程  1．北京新大都房地产开发公司向银行提出流动资金借款申请，双方约定北京新大都房地产开发公司在银行办理按揭贷款，授权银行可以扣划按揭贷款归还开发贷款。

2．银行对北京新大都房地产开发公司进行审查，同时要求对拟抵押的土地（房屋）进行评估；担保方式下，审查担保人履约能力。 3．银行同意贷款，北京新大都房地产开发公司对拟抵押的土地（房屋）办理保险，受益人为贷款银行。 4．北京新大都房地产开发公司在房屋土地管理局办理抵押登记手续，在房屋有承租人的情况下，北京新大都房地产开发公司须将此情况告知承租人。 5．银行发放开发贷款并监督北京新大都房地产开发公司对信贷资金的使用。  6．等到房地产项目具备销售条件，符合银行按揭贷款要求时，北京新大都房地产开发公司指定银行为按揭银行，北京新大都房地产开发公司提供按揭购房人信息。

7．银行对购房客户发放住房按揭贷款，资金直接进入北京新大都房地产开发公司帐户。 8．根据协议约定，银行从北京新大都房地产开发公司帐户扣收一部分款项用于归还本行开发贷款。 银行通过为公司提供2年期人民币1亿元贷款，可获得一定的按揭业务，收益显著。开始合作一年后，仅在5个月时间量为银行带来了8000万元的按揭业务。 思考题： 1．银行在发放房地产开发贷款时主要考虑的是什么？ 2．在本案例中，银行是如何将房地产开发贷款与商品房按揭贷款有机结合起来的？