臺南市自主更新人才培訓課程-初階課程 都市更新工作坊 長榮大學土地與環境發展研究中心 中華民國104年1月

工作坊說明 目的：實際操作本次自主更新申請補助之前置作業，使學員能了解自主更新提案之相關內容及操作方法 每組8人，分成10組 每組己指定組長及副組長，其他成員為地主，以共同討論、決議的方式，確認社區未來都市更新的方向 各組如有需要，請自行準備筆電，以利操作 每組選擇一組基地條件，其區位可位於任何都市計畫範圍內之社區或基地（依各組偏愛選擇） 選擇高房價地段，或許有利於都更案執行，但也代表未來能操作的區位有限

各週工作進度 第一週工作(1/10) 組員相互自我介紹 決定社區地點、規模、型態(確認基地是否符合單元基準) 第二週工作(1/17) 上網搜集資料 現況訪視 地主意向(得用組員意見) 第三週工作(1/24) 課題與對策(實質面及整合面) 重建或整建之決定 經費負擔及時程(重建型：量體、財務及分配模擬試算) 第四週工作(10/31) 撰寫提案報告 成果發表(10分鐘/組)

實作說明 預期目標 成果發表 小組內部需達成共識(地主們同意) 遊說審議委員，認同此一都更案 如小組成員不認同，則提出不認同理由 1/31各組推派一名為代表，以簡報方式發表說明，時間為10分鐘。 遊說都更審議委員（講師們）同意此一都更案之補助 都更審議委員審議結果－同意、修正後通過、修正後送大會再審、不通過。

第一週 基地型態介紹

基地條件說明 原基地建築類型 大樓型（原容積＞法定容積）：屋況因震災、海砂、使用不當、年久失修而有待更新，例如：九二一東勢名流藝術世家、台南中國城、合作大樓 公寓型（5樓層）：高雄前鎮區國宅、台南安平二期國宅、台北文山公寓、整宅 低矮建築型（1-2層加強磚造）：台南南二中、台北羅斯福路 透天街廓型：台南開元路、東勢本街、南都戲院

大樓型 土地面積：1353㎡ 建築型式：地上8層，地下1層 戶數：56戶 建築面積：6,540 ㎡ 原建築容積：4,973㎡ 分區管制：住宅區、200％、50％ 產權：私人 注意：建照核發在容積率管制前 住 宅 區 商 業 區 停車場用地 機關用地

圖例 更新單元 住宅區 商業區 學校用地 機關用地 停 停車場用地 市 市場用地 公 公園 兒童遊樂場 兒 河川用地 更新單元範圍線 公 兒一 更新單元 公 住宅區 商業區 學校用地 圖例 機關用地 停車場用地 停 市場用地 市 公園 公 兒童遊樂場 兒 更新單元範圍線 河川用地

公寓型 土地面積：3015㎡ 建築型式：地上5層，地下1層 戶數：70戶 建築面積：9,685 ㎡ 分區管制：住宅區、225％、45％ 產權：私人 注意：原容積剛好用滿 民權路 華平路 安平路 運河

低矮建築型 土地面積：2,523㎡ 建築型式：地上1-2層 戶數：29戶 建築面積：合法10戶578 ㎡,佔有他人舊違章建戶19戶，1,138㎡； 土地使用分區：商業區、住宅區 分區管制：商業區1,685 ㎡、 630％、65％；住宅區838㎡、225％、60％ 產權：公有地2,165㎡、私有地358㎡

透天街廓型 土地面積：2,809㎡ 建築型式：地上4層 戶數：16戶 建築面積：9,100㎡ 分區管制：商業區,320％,80％ 產權：公有地3㎡、私有地2806㎡

更新單元基準 一般規定 整建維護型 至少應為屋齡二十年以上之一幢合法建築物，並符合下列規定之一者： （一）連棟透天式或雙併式接續達三棟以上。 （一）為完整之計畫街廓者。 （二）臨接已開闢十五公尺以上之計畫道路，其面寬達十五公尺以上，且基地面積達一千五百平方公尺以上者 （三）臨接已開闢二條八公尺以上之計畫道路，且基地面積在一千平方公尺以上者。 整建維護型 至少應為屋齡二十年以上之一幢合法建築物，並符合下列規定之一者： （一）連棟透天式或雙併式接續達三棟以上。 （二）整幢五層樓以上。 非屬合法之建築物，於更新事業概要中載明同意依相關法令配合調整為合法建築物者，得依前項之規定辦理。

第二週資料搜集

上網搜集 台南市都市發展局 地政司 台南市都市發展資訊系統 http://bud.tainan.gov.tw/doc/bud_index.html 地政司 地籍圖資網路便民服務系統 http://easymap.land.moi.gov.tw/

都市計畫規定 土地使用分區 周圍500公尺公共設施 地籍圖範圍

現況訪視 建築物周邊環境 建築物整體照片 正向立面 背(側)向立面 屋頂平台 建築物周邊環境 正向立面 背(側)向立面 屋頂平台

外觀損壞情形 外牆磁磚殘破 違規鐵窗 外牆滲漏水 牆面龜裂

現況評估表 檢查標的 項目 符合 建築物本體 外牆牆面情況 內部使用空間 結構安全 公共空間 周圍環境 道路通行 公共安全 重大建設 總計 牆面龜裂、水泥剝落 牆面髒汙、發霉、滲漏水 外牆磁磚裂痕、剝落 外牆招牌、鐵窗設置阻礙逃生安全   內部使用空間 屋內居住面積感到擁擠 廁所與鄰居共用 鋼筋裸露 沒有電梯 結構安全 經土木、結構等專業技師公會鑑定建築結構有安全上的問題 房子已有30年(鋼筋混凝土)以上的屋齡 建物不耐強震 建物不屬於防火結構(木造、鐵皮屋) 公共空間 頂樓、樓梯間、防空避難室堆置雜物或被特定使用人占用 沒有停車位 管線老舊(電力不足、容易跳電；沒有天然瓦斯等) 建物具有歷史、文化價值 周圍環境 道路通行 周圍道路狹小，影響車輛通行 機車、攤販停放影響行人通行 建物四面道路汽機車任意停放 有計畫道路但未能供公共通行 公共安全 居住環境惡劣足以妨害公共衛生或社會安全 防火巷被增建、佔用 重大建設 離車站、重大建設等200公尺範圍內 總計 共符合____項 □符合結構安全項目達兩項以上，建議以重建實施都市更新 □結構安全項目符合未達兩項，建議以整建或維護實施都市更新

第三週 課題與對策

課題與對策 實質面：請以文字詳加說明預計藉由補助計畫，對於建物、環境現況/經費來源/居民共識/推動機制…等課題，如何進行改善及達成何具體改善目標 整合面：由組員代表地主討論及表達意願

經費與時程估算 整建維護型-工程項目、經費 重建型-共同負擔費用 環境條件 位置： 建物狀況： （一般、海砂） 土地價格區間： 萬元/坪 位置：　　　　　 建物狀況：　　　　　　（一般、海砂） 土地價格區間：　　　　　　　萬元/坪 新屋價格區間：　　　　　　　萬元/坪 爭取更新容積獎勵：　　　　％ 建築規劃： 結構：　　　　　　 地上　　　層；地下　　　層

建築量體估算 項目 面積 法定容積面積 ㎡ 容積獎勵面積 容積移轉面積 免計容積面積 總建築樓地板面積 ㎡( 坪) 總銷售樓地板面積 申請容積獎勵項目 獎勵面積（㎡） 基準容積比率(%) 一、更新建築容積獎勵(更新條例第44條及容獎辦法) △F1高於法定容積部分核計之獎勵 △F2捐贈予公有之公益設施獎勵 △F3更新時程獎勵 △F4協助開闢或管理維護公共設施予公或捐贈經費 △F5歷史、紀念、藝術性建築物保存 △F6規劃設計之獎勵 1.縮減建蔽率 2.沿街退縮人行步道、騎樓 3.留設廣場等開放空間 4.設置天橋、人工基盤 5.規劃夜間照明設施或公共藝術、街道家具 6.建築量體、色彩、造型、座落與環境調合 7.提供綠美化 8.規劃無障礙環境、消防、防災、都市生態、智慧型建築設計 △F6小計 △F7綠建築設計之獎勵 △F8更新單元規模之獎勵 完整街廓 更新單元規模 △F8小計 △F9處理占有他人違建戶之獎勵 更新容積獎勵合計(原樓板面積＋0.3倍法容） 其他獎勵容積(%) (開放空間、容積移轉、停車獎勵、高氯離子) 申請容積獎勵總計 項目 面積 法定容積面積 　　㎡ 容積獎勵面積 容積移轉面積 免計容積面積 總建築樓地板面積 　　㎡(　　坪) 總銷售樓地板面積

更新財務速算 營造費用＊1.4-1.7=共同負擔費用 營造費用用參數表 如前頁無法在短時間內處理，請用速算法概算財務，數據參數自由選取 樓層 單價(元/平方公尺 1-3層 15,800 18層 29,800 4-5層 14,700 19層 6-8層 18,700 20層 9-11層 21,100 21層 33,800 12-14層 22,700 22層 15-17層 25,800 23層 18層以上每三層增加4000元/平方公尺　 24層 37,800

產品規畫及更新後價值 項目 戶數 總面積 單價 複價(萬元) 元/坪 元/個 更新後總價值＝銷售總收入合計

效益分析 項目 數值 檢核 更新前土地價值 共同負擔費用 更新後價值 效益分析1：計畫投報率＝更新後價值/（更新前土地價值＋共同負擔費用） 效益分析2：共同負擔比＝共同負擔費用/更新後價值 實施者分配＝共同負擔費用 地主分配＝更新後價值－共同負擔費用 效益分析3：地主負擔(符合分回房屋的情境) =地主分回坪數/原戶數 1.不出錢分回多少;2.出多少分回一屋

第四週 報告書撰寫與成果發表

○○年度中央補助都市更新重建 (整建維護)申請補助計畫書 ○○市（縣）○○區（鄉、鎮、市）○○段○○地號等○筆土地申請擬訂都市更新事業計畫補助案

成果發表 請各組將成果檔案提供給工作人員 可為PPT或是WORD形式