第二章 物业智能化技术及管理基础

第一节、物业智能化的技术基础 第二节 物业智能化管理基础

教学要点 主要内容： 1、物业智能化的技术基础：计算机控制技术，通信技术及计算机网络技术的概念和应用； 教学要求： 2、物业智能化的管理基础：设备运行维护，维修方法和维修计划。 教学要求： 1、掌握计算机控制技术，通信技术及计算机网络技术基本概念和应用； 2、掌握物业智能化的管理基础：设备运行维护，维修方法和维修计划。

第一节、物业智能化的技术基础

一、建筑设备自动化系统组成

二、建筑设备自动化系统控制方式 三级管理的集散型控制系统 现场控制级 管理级 监控级

集散控制系统 又称分布式控制系统(DCS—Distributed Control System)，它的特征是“集中管理，分散控制”，即以分布在现场被控设备处的各种功能性微机(下位机)完成被控设备的实时监测、保护与控制。该系统克服了计算机集中控制带来的危险性高度集中和常规仪表控制功能单一的局限性

1．中央管理计算机 1．中央管理计算机(或称上位机、中央监控计算机) BAS的核心 中央管理计算机 监控人员 显示设备 现场设备的 所有信息数据 记录设备 报警装置

2 、DDC-直接数字控制器 (DDC—Direct Digital Controller)亦称下位机 中央管理计算机 现场设备 DDC 系统 DDC 现场设备 中央管理计算机 数据传输线路

“数字” “直接” “控制器” 该控制器利用数字电子计算机来实现其功能要求 装置在被控设备的附近，无需再通过其他装置即可实现上述全部测控功能 完成被控设备特征参数与过程参数的测量并达到控制目标的控制装置 该控制器利用数字电子计算机来实现其功能要求 装置在被控设备的附近，无需再通过其他装置即可实现上述全部测控功能

3．通信网络 中央管理计算机与DDC之间的信息传送，由数据传输线路(通信网络)实现，较小规模的BAS系统可以简单地使用屏蔽双绞线作为传输介质。

4．传感器与执行器 BAS系统的末端为传感器和执行器，它被装置在被控设备的传感(检测)元件和执行元件上。这些传感元件如温度传感器、相对湿度传感器、压力传感器、流量传感器、电流电压转换器、液位检测器、压差器和水流开关等，将现场检测到的模拟量信号或数字量信号输入至DDC，DDC则输出控制信号传送给继电器、调节器等执行元件，对现场被控设备进行控制。

三、现代通信技术 通信的基本概念 模拟通信与数字通信

四、计算机网络技术 计算机技术与通信技术的结合

第二节 物业智能化管理基础 物业智能化管理的概念和特点 建筑智能化设备运行与维护管理 建筑智能化的节能管理 常见维修方法 维修计划编制与实施 智能物业设备管理制度

一、物业智能化管理的概念 专门的机构、人员，依照合同、契约，在智能化系统的支持下，采用先进和科学的方法和手段对已竣工验收投入使用的建筑智能化、附属配套设施、设备资产及场地以经营的方式进行管理，同时对建筑的环境等实施一体化的专业管理，并向建筑的使用者与承租户提供高效完善的优质服务。

建筑智能化的生命周期 建筑物：60~70年 商业项目我国规定是50年 设施：6~25年 FM 物业设施管理 FM的内容

补充 物业设备：包括室内设备， 也包括物业红线内的室外设 备与设施系统，具体主要有 给排水、供电、供暖、消防、 通风、电梯、空调、燃气供 应以及通信网络等设备，这 些设备构成了物业设备的主 体，是物业全方位管理与服 务的有机组成部分。

特点 管理对象 维护方式 专业人才 管理变化

目标 内容 管理：经营管理 运行管理费用占总费用的85% 运行管理 服务：用户出租、服务功能（有偿） 衡量物业设备管理质量的两个指标： 目标 内容 管理：经营管理 运行管理 服务：用户出租、服务功能（有偿） 运行管理费用占总费用的85% 衡量物业设备管理质量的两个指标： A——设备有效利用率，％； B——设备的完好率，％；

物业分级 “甲级”：从综合品质角度出发评定写字楼的等级；顶级物业（国际写字楼）3A~5A，高档物业（甲级写字楼）3A及以上 “第四代”：从写字楼发展角度出发指定标准 ；客户，景观，商务空间，环保，高智能化

智能化住宅小区分级标准 一星级 1.安全防范子系统 2.信息管理子系统 3.信息网络子系统 二星级 1 .具备一星级的全部功能 一星级 　　1.安全防范子系统 　　 2.信息管理子系统 　　 3.信息网络子系统 二星级 　 1 .具备一星级的全部功能 2 .安全防范子系统和信息管理子系统 3 .采用高速宽带数据网作为主干网 4 .物业管理计算机系统应配置局部网络 三星级 　　 1.三星级应具备二星级的全部功能 2.采用宽带光纤用户接入网作为主干网　 住宅小区智能化系统示范工程功能要求，按不同星级，应分别符合下列要求： 3.0.1 一星级 　　1.安全防范子系统 　　（1）出入口管理及周界防越报警 　　（2）闭路电视监控 　　（3）对讲与防盗门控 　　（4）住户报警 　　（5）巡更管理 　　2.信息管理子系统 　　（1）对安全防范系统实行监控 　　（2）远程抄收与管理或IC卡 　　（3）车辆出入与停车管理 　　（4）供电设备、公共照明、电梯、供水等主要设备监控管理 　　（5）紧急广播与背景音乐系统 　　（6）物业管理计算机系统 　　3.信息网络子系统 　　（1）为实现上述功能科学合理布线 　　（2）每户不少于两对电话线和两个有线电视插座 　　（3）建立有线电视网 3.0.2 二星级 　　二星级除应具备一星级的全部功能之外，同时在安全防范子系统和信息管理子系统的建设方面，其功能及技术水平应有较大提升。信息传输通道应采用高速宽带数据网作为主干网。物业管理计算机系统应配置局部网络，并可供住户联网使用。 3.0.3 三星级 　　三星级应具备二星级的全部功能。其中信息传输通道应采用宽带光纤用户接入网作为主干网，实现交互式数字视频业务。三星级住宅小区智能化系统建设在可能条件下，应实施现代集成建造系统（HI-CIMS）技术，并把物业管理智能化系统建设纳入整个住宅小区建设中，作为HI-CIMS工程中的一个子系统。同时，HI-CIMS系统要考虑物业公司对其智能化系统管理的运行模式，使其实现先进性、可扩展性和科学管理。 　　注：以上智能化系统有关防火及煤气泄漏等涉及消防、安全的问题应遵守国家有关法规、标准、规范的规定。

二、运行维护的管理 必要技术条件：原始施工资料 系统技术资料 系统竣工资料 基 础 资 料 完善规章制度： 岗位技术培训：培训，考核

设备运行与维护 指导思想：预防性维修 运行管理内容：系统操作规程 操作员责任界面 交接班制度 维护管理内容：故障性维修 预防性维护 设备点检

维护保养方式 清洁、紧固、润滑、调整、检查 设备管理应建立的原则 “维护保养为主，计划检修为辅”

三、建筑智能化的节能管理

四、常见维修方法 保养 指物业管理企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护、维修等工作。 三级保养制：日常维护保养 一级保养 二级保养 房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护、维修等工作。通常采用三级保养制(即日常维护保养、一级保养和二级保养)。 　　(1)日常维护保养。是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁保养；发现小故障及时排除，及时做好维护工作并进行必要记录等。 　　(2)一级保养。是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备的某些局部进行解体清洗，按照设备磨损规律进行定期保养。 　　(3)二级保养。是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备达到完好状态。 （4）设备点检：对某些关键部位进行的检查

维修 (1)零星维修工程。 (2)中修工程。更换率为10％～30％。 (3)大修工程。更换率一般超过30％。 (4)设备更新和技术改造。 (5)故障维修。 (1)零星维修工程。是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运作故障而进行局部修理。 　　(2)中修工程。中修工程是指对设备进行正常的和定期全面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转。更换率为10％～30％左右。 　　(3)大修工程。是指对房屋设备定期进行全面检修，对设备要进行全部解体，更换主要部件或修理不合格零部件，使设备基本恢复原有性能，更换率一般超过30％。 　　(4)设备更新和技术改造。设备更新和技术改造是指设备使用一定年限后，技术性能落后，效率低、耗能大或污染日益严重，需要更新设备，提高和改善技术性能。 　　(5)故障维修。通常是房屋设备在使用过程中发生突发性故障而停止，检修人员采取紧急修理措施，排除故障，使设备恢复功能。

房屋设备维修特点 (1)设备投资大导致设备维修成本高。 (2)维修技术要求高。 (3)随机性与计划性相结合、 集中维修与分散维修相结合。

特种设备维修 《特种设备安全监察条例》 2003年2月19日 国务院 特种设备是指涉及生命安全、危险性较大的锅炉、压力容器（含气瓶，下同）、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施和场（厂）内专用机动车辆。 《特种设备安全监察条例》 2003年2月19日 国务院

五、维修计划编制与实施

六、智能物业设备管理制度 物业设备管理方面的岗位职责 管理岗 专业技术岗 部门负责人（经理）岗 资料统计管理员岗 仓库保管员岗等 专业岗位职责

工程部经理是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人 各专业技术主管（工程师或技术员） 负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。

智能物业设备管理制度 一、生产技术规程方面制度 二、管理工作方面的制度 三、责任制度方面 接管验收制度 预防性计划维养制度 安全操作规程 保养维修规程 预防性计划维养制度 设备运行管理制度 设备巡查工作制度 安全管理制度 预防检修制度 值班工作制度等 三、责任制度方面 岗位责任制度 记录与报告制度 交接班制度等。