公寓大廈管理維護常見問題 桃園縣公寓大廈暨社區服務協會彙編

前 言 桃園縣公寓大廈暨社區服務協會自成立 服務至今，有非常多社區大樓及相關人員前 來尋求協助解決或答覆其在社區內所遭遇之 前 言 桃園縣公寓大廈暨社區服務協會自成立 服務至今，有非常多社區大樓及相關人員前 來尋求協助解決或答覆其在社區內所遭遇之 問題，而所提出之問題態樣林林總總，包羅 萬象，茲僅就公寓大廈所常見之問題部分， 綜理如下：

公共基金、管理費

新案場，要請領建商提撥的基金需具備哪些資料？ 請領公共基金所需相關表單，可上網輸 入「桃園縣政府工務處使用管理科」點選進 入「使用管理業務」點選左側「公寓大廈為 民服務專區」，即可下載相關申請書表及填 寫範例。【TEL：3322101轉6110-6114】 若能親至桃園縣政府工務處使用管 理科洽詢則更為清楚，現場備有相關各項表 單可供索取。

建設公司是否要付管委會修繕基金，如果大廈己使用12年可否要求該公司補給？ 如果貴社區之建造執照取得時間係在84 年6月30日後，建商依法應提撥公共基金給貴 社區（本條例第18條、施行細則第5條參照 ），但法規並無建商須負擔『修繕基金』， 但若係建築物之主結構出問題，則可專案與 建商協調維修事宜。

依公寓大廈規約範本第十一條第三項第四款供墊付前款之費 用。應由收繳之管理費歸墊，但因管理基金已將用盡，該用 何種方式歸墊？否則遙遙無期，基金無法回墊。 社區之財務管理應量出為入，並留有結餘款以累積做為 爾後重大修繕之用。依本條例第10條第2項規定：「共用部 分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管 理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按 其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分 所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負 擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規 定。」可先由管委會計算目前所收管理費是否能平衡，再預 計欲累積公共基金金額，做成提案後提交區分所有權人會議 中表決。

住戶遲繳管理費之利息如何計算，起算之依據日為何？因此衍生之各項費用支出可否由住戶自行負擔？ 依本條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠 應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理 負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及 遲延利息。」故建議以郵局存證信函方式催告，其遲延 利息之起算於提出請求後即可開始計息（明確載入規約 內較無爭議）。至於遲延利息利率之計算，可於規約約 定之，如規約未定者，則以法定利率百分之五計算。 若管理委員會對欠繳戶進行訴訟，自得於訴之聲明 內聲明「訴訟費用由被告負擔」；並於法院未於訴訟費 用之裁判確定其費用額者，第一審受訴法院於該裁判有 執行力後，提出費用計算書、交付他造之計算書繕本或 影本及釋明費用額之證書，聲請確定訴訟費用額。

欠繳管理費，催繳都不理該怎麼辦？ 依本條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳 納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相 　　依本條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳 納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相 當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理 委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」管理 委員會應先寄郵局存證信函定相當期限催告，住戶仍不繳納 時再向管轄法院聲請發支付命令或直接向管轄法院提起民事 訴訟請求給付管理費及其遲延利息。若經強制執行後再度積 欠金額達其區分所有權總價百分之一者，經管理委員會促請 其改善，於三個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有 權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。住戶如為區分所有 權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之 決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地 所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成 移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣 之。

所有權人若拒繳地下停車場的清潔費，管委會該怎麼做？ 　　本條例第21條規定：「區分所有權人或 住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他 應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定 相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管 理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及 遲延利息。」故遇到拒繳費用者，仍可依催 收管理費之程序執行之。

欠繳管理費達二期以上，經管委會通知後仍 不給付，依本大廈之規約規定，可採斷水斷 電管制，依法是否會侵犯住戶私權呢？ 本條例針對欠繳管理費已訂有相關規定 執行程序及罰則（第18、21、22、49條）可 資遵循，且住戶水電費均有繳納，電力公司 及自來水公司應不會配合管委會逕自對住戶 進行斷水斷電等措施，若管委會私自為之， 恐無權對水電設相關設備做以上處分，而此 行徑已侵犯住戶基本生活權利，不可為之。

房屋賣掉或經法院拍賣，管委會不知道，新買主出現要來整修 房屋，積欠修繕費及管理費，是否電梯不要給他使用，先繳清 款項才讓他使用，依法是否可行？或是該如何處理？ 首先釐清，繼受人取得房屋係取得不動產之物權，所積欠 修繕費及管理費係屬於債權，除非繼受人與前屋主依民法300 條及301規定，簽訂債務承擔契約，願承受其所積欠費用，否 則管委會不能逕自要求繼受人負擔該債務。 原屋主所積欠費用，應依一般程序催繳，取得債權（存證 信函→支付命令），或直接向法院起訴，惟應注意目前有部分 實務見解援引民法126條之規定，認為管理費請求權時效為5年 (亦有認為請求權消滅時效為15年者)，為免罹於時效遭債務人 抗辯，宜儘早處理。

住戶欠繳管理費，房子主人被債主申請查封一年多，管委會 要如何催繳？向法院申請支付命令，該文件是否要送查封單 位法院？還是等該房子法拍後，得標人取得權利移轉證明書 後向該得標人追繳管理費？ 　　以區分所有權人戶籍地址向法院申請核發支付命令，待 收到確定證明書後即為取得債權，之後可向法院聲請強制執 行，須注意管理費追討有效期間為五年，屆滿前再申請展 延。實務上，觀諸管委會參予與分配之案例，因管理費屬普 通債權，多無法如數分配足額。拍定人對於原區分所有權人 積欠管理費或其他應分擔費用之債務，因屬原區分所有權人 與大廈管理委員會間之債權債務關係，後手之區分所有權人 除已依民法第三百條或第三百零一條所定訂約承擔債務者 外，管理委員會自應循本條例所定之各規定對原區分所有權 人加以請求。

所有權人欠繳管理費達一定期數，管委會可 否進行門禁磁扣消磁作業，讓該戶不能搭乘 電梯之權益？ 　　因為緊急昇降機乃因應緊急救難救災之 設置目的；所以不得裝設任何刷卡管制的措 施（行政院函88年10月15日臺88專字第90419 號）。住戶欠繳管理費時，本條例已訂有相 關執行程序，自不宜以門禁磁扣消磁作業， 使該戶不能搭乘電梯，若因此發生意外，管 委會恐無法免責。

房屋出租，房客欠繳管理費，搬家時開立本票給管委會，無法兌現時該怎麼辦？ 　　按票據法第123條規定：「執票人向本票 發票人行使追索權時，得聲請法院裁定後強 制執行。」，因此，如該房客為清償區分所 有權人應納之管理費而交付其本人簽發之本 票指定到期日交付管委會以為清償，則管委 會於到期日提示後倘發票人拒絕付款，則可 持該本票正本向本票付款地法院聲請裁定准 予強制執行該房客之財產。

不繳管理費之住戶，大門開放進出，但電梯鎖卡是否可行？ 簡單的說，建築物的電梯（法定名稱叫做昇降機）分為兩種：一般用昇降機及緊 急昇降機。 參酌建築技術規則之建築設計施工篇中有關昇降機的相關規定；尤其是參閱「緊 急昇降機」的設置標準；在使用管理維護上，需要注意緊急電源、通話裝置平日的檢 查與維護。另外因為緊急昇降機乃因應緊急救難救災之設置目的；所以不得裝設任何 刷卡管制的措施；（請參酌行政院函88年10月15日臺88專字第90419號） 建築技術規則建築設計施工篇第五十五條 （昇降機）昇降機之設置依左列規定： 一、六層以上之建築物，至少應設置一座以上之昇降機（電梯）通達避難層。建築 物高度超過十層樓，依本編第一○六條規定，設置可供緊急用之昇降機。 二、機廂之面積超過一平方公尺或其淨高超過一‧二公尺之昇降機，均依本規則之 規定。但臨時用昇降機經主管建築機關認為其構造與安全無礙時，不在此限。 三、昇降機道之構造應依左列規定： 昇降機道之出入口，周圍牆壁或其圍護物應以不燃材料建造，並應使機道外之 人、物無法與機廂或平衡錘相接觸。 　 機廂在每一樓層之出入口，不得超過二處。 出入口之樓地板面邊緣與機廂地板邊緣應齊平，其水平距離在四公分以內。 四、其他設備及構造，應依建築設備編之規定。

因社區有部分車位產權，建商自售予外社區人士， 社區管委會開會決議，外車收費500元、社區車輛收 費300元，是否合法？ 　　本條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共 用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理 委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有 權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係 因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由 該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權 人會議或規約另有規定者，從其規定。」故管理委 員會僅能從事修繕、管理、維護等事項，並無訂定 收費標準之權限，應經區分所有權人會議決議或訂 入規約中以資遵循。

依法律追繳管理費，無法於建物謄本上取得所有權 人的身份證字號，以致後續調閱戶籍謄本上有很大 的困擾，有無方法可以取得？ 此部分僅能先能起訴取得之。案件起訴後，法 院會要求原告（即管理委員會）提供被告（即住 戶）之戶籍謄本，此時管理委員會可向法院要求， 因無住戶之身份證字號故無法向戶政機關調取被告 之戶籍謄本，是先請求法院讓管理委員會調取被告 所有建物之「第一類土地、建物謄本」該謄本上即 有被告之身份證字號，取得身份證字號後，再向戶 政機關調取戶籍謄本。

無所有權人資料時，其所積欠之管理費如何催收？ 若社區內區分所有權人所積欠之管理費一直未繳，而管理委 員會又無該戶之資料，無法進行通知繳交動作時，一般應循 以下步驟為之： 一、至地政事務所取得該戶建物謄本 首先以該戶門牌地址至地政事務所申請該戶建物謄本， 謄本上即有顯示其交易狀況及現有區分所有權人姓名 （無身分證字號）、居住地，再以資料上之居住地址寄 發存證信函催收即可。 二、至戶政事務所取得該戶戶籍謄本 存證信函寄發後，該戶未予理睬或退回時，則逕向法院 聲請支付命令（存證信函為附件），若該支付命令無法 送達時，書記官會發函請管委會查明該戶確切地址，則 持該法院公文至戶政事務所取得該戶戶籍謄本，謄本上 即有登記地址，再將此資料逕交該案承辦書記官，以進 行後續再送達動作。

積欠管理費，法拍且不點交，拍賣不成，另 有租賃契約存在，請問該如何處理？ 如標的物拍賣不成，法院會撤銷拍賣程 序，查封物仍會交由住戶佔有，而管理委員 會應會取得債權憑證，管理委員會可視情況 再次聲請強制執行，或向國稅局調查該住戶 之薪資或其他財產狀況為執行。

欠繳管理費支付命令送法院，但屋主不住在 現場，外縣市法院已無法送達而終止，不知 如何處理？ 支付命令為督促程序，不可為公示送 達。是支付命令因無法送達而失效，此時僅 能直接提起訴訟。

區分所有權人會議 管 理 委 員 會

社區管委會成立後是否需經縣政府核定認證 後才算生效，還是經區分所有權人會議通過 即可成立？ 公寓大廈依本條例30、31、32及34條等 相關規定召開區分所有權人會議成立管理委 員會者，在會議完成即產生效力（具當事人 能力），主管機關報備僅為行政管理之手 段，未報備對委員會之能力及地位並無影 響。但須注意未完成報備者無法領取建商存 放公庫內之公共基金，及爾後政府相關補助 亦恐不符申請資格等問題。

社區外觀牆面之使用是否可經由住戶大會決議，強制規定使用 辦法？例如：鐵窗型式材質？ 　　公寓大廈管理條例第8條：公寓大廈周圍上下、外牆面、 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏 色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定 辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決 議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規 約或區分所有權人會議決議之限制。 　　住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止， 經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定 處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者， 得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負 擔。依上述規定，社區自當透過規約規定或區分所有權人會議 決議之方式規範全體住戶，須注意者為「經向直轄市、縣(市) 主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決 議之限制。」之規定。

選出之管委會委員拒不出席交接如何處理？ 本條例第20條規定：「管理負責人或管理委員會 應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其 　　本條例第20條規定：「管理負責人或管理委員會 應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其 他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解 職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情 形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移 交新管理負責人或新管理委員會。管理負責人或管理 委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公 告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或 移交。」另第49條第7款：「管理負責人、主任委員或 管理委員違反第二十條所定之公告或移交義務者。」 由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十 萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期 不改善或不履行者，得連續處罰。

第一次區分所有權人會議，湊不齊人數無法召開該如何處理？ 　　依本條例第32條規定：「區分所有權人會議依前 條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區 分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一 議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數 外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分 所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半 數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過 半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第三十 四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有 權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見 未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半 數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決 議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告 之。」可依前述規定程序召開完成。

改選後之管委會是否需每年向縣府報備？ 依公寓大廈管理組織申請報備處理原則第6點之規 定：「管理組織報備後，重新互推之主任委員或推選管 　　依公寓大廈管理組織申請報備處理原則第6點之規 定：「管理組織報備後，重新互推之主任委員或推選管 理負責人者，應填具申請變更報備書及申請變更報備檢 查表，格式如附件七、附件七之一、附件七之二（見編 號P70、P71、P72）。申請案件經查文件齊全者，由受 理報備機關發給同意報備函；由鄉（鎮、市、區）公所 受理報備者，應逐件報請直轄市、縣（市）政府備查， 同時副知該轄警察局（分局）。」是應該向縣府報備， 但桃園縣政府於中華民國八十九年十一月二十九日八九 府工建字第242448號函發至已完成組織報備社區：「主 旨：自民國九十年一月一日起，公寓大廈成立管理組織 後有關管理負責人、主任委員或管理委員異動等免再報 本府備查，請查照。」惟會議中若決議有關本條例第8 條相關事項者，仍須經報備後才生拘束效力，應予注 意。

區分所有權人會議議案表決時，其票數統計 該如何計算？是否含委託給住戶及服務中心 之委託票數？ 投票之性質為表決權之行使，每一個個人可 接受委託之權額及個數，為全體區分所有權 （人）之1/5，其超過部分不予計算（出席權 及表決權），接受他人委託書之區分所有權 人本人出席者，其自身之區分所有權不計算 在1/5之內。此項規定並無但書得以授權另行 訂定，社區不得以其他標準予以取代。

服務中心收到住戶出席委託書，能不能參與投票？ 本條例27條第3項規定：「區分所有權人因故無 法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代 理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分 所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算 之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部 分不予計算。」所計算者為出席人數及表決權，唯 本項僅規定得以書面委託他人代理出席及區分所有 權之比例及人數，並無但書得以授權另行規定，故 任何人持有委託書均可行使受託之權利，社區不得 予以限制。

每月委員會召開，委員夫或妻是否可以代理開會？會議是否無效？ 本條例第29條第2項規定：「主任委員、管理委 員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事 務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決 議。但規約另有規定者，從其規定。」故委員不克出 席會議時，何人可代理行使職權，應依區分所有權人 會議之決議或規約之規定。若社區未訂出代理規定， 由委員夫或妻代理開會並無不可，只要超過社區所定 委員會議之開議及決議門檻者，均為有效。為避免爾 後有如是疑慮，及議事能正常運作，建議在下次召開 區分所有權人會議時，將代理之相關規範納入議案， 以杜爭議。

住戶2年未繳管理費、停車費，可寄存證信函，租屋者每月繳租金，管理費 由屋主繳，但屋主也2年未繳，空屋都沒繳管理費也不知空屋主是誰，請問 要如何處理？另請說明第4章41條？每次開住戶大會都流會，沒人參加，今 年委員改選，住戶也不到20人（戶數共92戶），請問改選委員有效嗎？ 若空屋未繳管理費者，可以該戶地址至地政事務所查其建物謄本，可知 其姓名及通信地址（無身分證字號），若其通信地址與社區地址同，建議可 私下至里長處請其協助，查選舉人名冊，即有身分證字號。 本條例第41條：「公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理 公司登記，並向中央主管機關申領登記證後，始得執業。」所指係至社區大 樓服務之公寓大廈管理維護公司均應依規定持有未過期（有效三年）之公司 登記證，方能執業。 依本條例第32條：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區 分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同 一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權 人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席 人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作 成決議。」規定，貴 社區召開第二次會議時，應有19戶（含）以上出席， 出席人數過半同意方能決議，且須踐履32條後段所規定程序，如此所決議事 項方生效力。

法拍中，屋主積欠管理費是否可以向法院申請 法拍得款中請求分配積欠之管理費。 如於法院之拍賣公告上已明確記載債務人 （原區分所有權人）有積欠管理費之數額，並 明確載明如拍定者要承擔該筆費用，此時第三 人仍為拍定之意思表示者，拍定人之此種行 為，將被視為已生「債務承擔」之法律效果， 管理委員會自可向拍定人請求管理費。如該公 告上並無明確記載「債務承擔」之法律效果， 管理委員會是不可向拍定人請求前住戶積欠之 管理費。

社區的公共設施，主委一直不做修繕動作，該如何處理？ 雖依本條例第36條第2款規定，委員會職務包括 「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改 良」，但此款職務不履行時條例並未訂有罰則，如 係違反第36條第12款所定「依規定應由管理委員會 申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及 改善之執行。」顯然影響住戶權益者，則有依條例 48條第4款處新台幣1000-5000以下罰鍰，並得連續 處罰。 建議將委員會對公共設施未執行修繕之事項， 透過區分所有權人會議（臨時會亦可）做成決議， 則委員會不執行時，即違反第36條第1款規定，可依 條例48條第4款予以處罰。

停車場管理

社區汽車停車位可否出租給非社區的人？ 依民國九十二年十二月三十一日修正公布之《公寓大廈管理條例》第三條第八款規定，「業 經取得停車空間建築物所有權者」亦為「住戶」，因此，於公寓大廈社區中取得停車位所有權 者，不論停車位性質為何，皆為公寓大廈管理條例中所稱之「住戶」，合先敘明。 一般而言，公寓大廈社區中設置之停車位種類大致上可分區分為法定停車位、獎勵增設停車 位及自行增設停車位三種。 　　法定停車空間，是指依都市計畫書、建築技術規則建築設計施工編第五十九條及其他有關法 令規定所應附設之停車位，其並無獨立產權，而是以共用部分之應有部分分配給各區分所有權人 。依《公寓大廈管理條例》第四條第二項及第五十八條第二項規定：「專有部分不得與其所屬建 築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」、 「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避 難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有 權人權益之行為。」，因此，法定停車空間須隨同建築物之專有部分一併移轉，不能單獨出售， 但可以依分管協議、區分所有權人會議決議並在規約中約定，由特定區分所有權人專用。 獎勵增設停車位，是指起造人依據各地方主管機關為增加公眾停車空間，所制定之獎勵設置 停車位要點而增加設置的停車位，可以辦理建物所有權第一次登記、申請獨立門牌或地址做為主 建物登記，並且可以單獨出售，所以獎勵增設停車位所有權人，不以建築物專有部分之區分所有 權人為限。 自行增設停車位，是指起造人在法律規定應留設的法定停車位及獎勵增設停車位以外，另行 劃設的停車位。自行增設之停車位同樣可以辦理建物所有權第一次登記，亦即可以申請獨立門牌 或地址做為主建物登記，並且可以單獨出售，所以自行增設停車位之所有權人，也不以建築物專 有部分之區分所有權人為限。

地下室停車場違規停車，屢勸不聽，該如何處理？ 本條例第36條規定，管理委員會對於住戶有違規情事應予 以制止，且對於共同部分之維護亦屬管理委員會之職務範圍， 因此，對於住戶不遵守區分所有權人會議決議，任意違規停車 且不聽勸告之行為，管理委員會應予以制止或進行協調，但如 果制止後該住戶仍不聽勸告時，除非區分所有權人會議對於違 規停車的行為，有達成授權管理委員會鎖車罰款之決議，並載 明在規約上，否則，依《公寓大廈管理條例》第二十三條第二 項規定，對於住戶違反決議內容之處理方式（違反義務之處理 方式）之決議，並不發生其效力，管理委員會即不得逕予該違 規住戶處罰。管委會可於規約中訂定其他違規處理罰則（如罰 款等），但須符合比例原則，方不致影響其效力。

82年的社區地下室沒停機車位，請問可停機車嗎？可收清潔費嗎？ 一般社區之地下室為屬公用設施亦充當 緊急防空避難室或停車空間之用。而地下室 所規劃之停車空間，非僅能停放汽車，按內 政部營建署之解釋函令，於不影響其他人停 放汽車及安全之情況下，是可停放機車。至 於是否收清潔費，由社區自行決定，並無不 可。

社區規約「停車場管理辦法」規定，凡違規停車車輛，管委 會可鎖車實施罰款，請問規約內鎖車罰款規定是否違法，如 此訂定是否可行？ 依《公寓大廈管理條例》第16條及第3條第8款規定﹕｢ 住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用 部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管 理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理，並要求其回復原狀。｣、｢住戶：指公 寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意 而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權 者。｣依此，縱使地下室停車場屬於獨立產權，其取得停車 空間建築物所有權者仍為該公寓大廈之住戶，自應依規定使 用其專有部分，違反規定者管理負責人或管理委員會並應予 制止。惟同條例第23條第2項第4款另規定，就違反義務之處 理方式，非經載明於規約者，不生效力。所以，仍須區分所 有權人會議對於不依規定使用停車空間之行為，有達成得對 之上鎖之決議，並載明於規約上，始得將該違規住戶之車輛 上鎖。

住戶之附屬之汽車停車位買賣程序為何？ 　　按公寓大廈管理條例第4條第2項規定， 專有部分不得與其所屬建築物之共用部分之 應有部分及其基地所有權或地上權之應有部 分分離而為移轉或設定負擔。故停車空間是 不得單獨出售予社區以外之區分所有權人， 而停車空間如要出售同一社區之區分所有權 人，僅將該停車空間之持分移轉即可。

地下停車位遭他人佔用時，管委會或保全人員可否進行鎖車罰款作業？ 　　公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會對於住戶 有違規情事應予以制止，且對於共同部分之維護亦屬管理 委員會之職務範圍，因此，對於住戶不遵守區分所有權人 會議決議，任意違規停車且不聽勸告之行為，管理委員會 應予以制止或進行協調，但如果制止後該住戶仍不聽勸告 時，除非區分所有權人會議對於違規停車的行為，有達成 授權管理委員會鎖車罰款之決議，並載明在規約上，否 則，依本條例第23條第2項規定，對於住戶違反決議內容之 處理方式（違反義務之處理方式）之決議，並不發生其效 力，管理委員會即不得逕予該違規住戶處罰。 　　須注意者為不得對住戶以外之第三人車輛上鎖，因社 區規約並不能拘束住戶及無權占有人以外之第三人，倘執 意為之，恐涉及刑法強制罪。

地下室停車場可否擺放私人雜物，如果不行住戶又拒絕清理，主管單位為誰？又有何罰則？ 　　按「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者 從其約定。」、「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分， 不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不 遵從者，報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理，並要求其回復原狀。」公寓大廈管理 條例第9條第2項、第15條分別定有明文規定。 　　一般情形地下停車場多屬於區分所有權人之共用部分，如屬防空避難兼法定停車 空間使用者，則會透過約定由特定區分所有權人專用，即屬於「約定專用部分」。因 此，住戶在其停車場擺放私人物品，顯然違反使用執照上所載停車場之設置目的及通 常使用方法，管理委員會應予制止，如經制止而不遵從，則依上開規定報請主管機關 依公寓大廈管理條例第49條第1項第2款及第3款規定處理。 　　地下停車場依公寓大廈管理條例第16條第1項、第2項、第5項規定：「住戶不得 任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行 為。」、「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯 間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規 設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。」、「住戶違反前四項規定時， 管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄 市、縣(市)主管機關處理。」其罰則分別訂於本條例第47條第2款（由直轄市、縣(市 )主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義 務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰）及第49條第4款（由直轄市、縣(市 )主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務； 屆期不改善或不履行者，得連續處罰）。 　　桃園縣政府工務處使用管理科（3322101-6110～6114）為主管機關。

鎖車是否合理？住戶規約若有規定，可否執行？ 鎖車屬於本條例第23條第2項第4款所定：「違 反義務之處理方式」，非經載明於規約者，不生效 力。故欲採此方式應明訂於規約中，一般而言較不 建議採鎖車方式執行停車場管理，因規約規範對象 僅為住戶（指區分所有權人、承租人或其他經區分 所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停 車空間建築物所有權者），倘其他第三人車輛違反 社區規定而遭上鎖者，若其提出異議，管委會恐涉 及刑法304條之強制罪：「以強暴、脅迫使人行無義 務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒 刑、拘役或三百元以下罰金。」不得不謹慎為之。

社區地下室的停車格一個位子停了兩輛汽車，其中委員的車也包括在內，問管理中心該如何處理？ 停車位的使用目的為停放車輛，惟建築法規僅 針對停車格大小尺寸有所規定，但一個位子停了兩 輛汽車之情形並未規範，如停放時未超出格線，非 法所不許。 若社區停車場管理辦法未規範前述狀況時，建 議召開區分所有權人會議時，可擬定相關議題，於 會中決議通過後，即可據以執行。須注意如有訂定 違規罰則時，則需納入規約中方生拘束效力。

使用、管理、維護

有成立管委會之集合式透天厝社區，房子外牆設置廣告招牌，其尺寸大小有無妨礙公 共安全之判定，政府機關何單位主管？如何申請判定？房子外牆，屬於公有還是私 有？管委會可以管理嗎？ 公寓大廈管理條例第8條：公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部 分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除 應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向 直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限 制。 住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應 報請主管機關（桃園縣工務處使用管理科）依第四十九條第一項規定處理，該住戶並 應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原 狀，其費用由該住戶負擔。 依上述規定，外牆管理權責屬於管理委員會，但如規約或區分所有權人會議未針 對此項訂有相關規範，或已訂相關規範卻未向主管機關報備者，恐生無拘束效力之問 題，故根本解決之道為透過區權會訂定詳細規範，倘有訂定罰則，應納入規約方能產 生效力。 另本條例第33條第2款所定「公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電 台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有 權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區] 分所有權人會議陳述意見。」可資參考。

請問大樓之水電配置圖、消防配置圖已遺失， 且大樓已完成多年，建商已無保留，管委會該 向何單位申請？另環保單位要求社區申請污水 排放牌照，但社區已無上述文件，無法備齊申 請文件申請牌照，有何方法可解決？ 大樓之水電配置圖、消防配置圖如建設公 司已遺失，可向工務處查詢是否有留存，再為 申請。至於申請污水排放執照部分，涉及行政 作業程序，建議直接向環保處洽詢。

社區外牆廣告出租須符合什麼同意條件，管委會才可出租？ 本條例第33條規定「區分所有權人會議之決 議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力…」 同條第2款「公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣 告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其 他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所 有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分 所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權 人會議陳述意見。」故管委會雖取得授權執行外 牆廣告出租事宜，但未踐行前述規定辦理，則不 生效力。

建商與保全合約，是否因管委會成立而延用， 還是經管委會招標重新簽約，期間如果有15日 未付款8萬多元，管委會如何處理？建商說管 委會已成立，但管委會未與保全簽約，已協調 中。 依照契約精神認定，建商與保全公司所訂 合約，僅約束訂約雙方之權利義務，並不及於 管理委員會，除非委員會對保全公司有明確表 示延用之意思，否則不受拘束，所衍生相關問 題應由建商與其協商。

社區屬於透天厝住宅，監視系統現有64支監視攝影 機，然有某住戶因鄰居的貓咪問題告上法院，致常 前往管理中心要求監看螢幕，隨之而來之提告，遂 要求前主委、保全人員當證人，請問管委會應如何 處理。 住戶為維持自身權益，於社區規約規範範圍內 要求監看社區監視器，並無不可。但住戶應提出欲 監看確切之時間點，不可漫無目的之監看，最好是 社區有明確之管理規範。 另證人乃證明證人親自見聞之事，有作證之義 務，故如證人收受到法院之傳票，即有出庭作證之 義務。

先前是空戶，經仲介購買的新住戶因管委會之疏失，未即 時辦理公電分擔，請問現可催繳搬進日迄今之公電分擔費 用嗎？ 依本條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用 部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為 之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之 應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權 人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規 定。」惟新取得不動產產權之區分所有權人，自過戶登記 完成當日起即成為社區一份子，應遵守規約規定或區分所 有權人會議決議，當無疑義，但要求其負擔取得產權之前 社區相關管理維護費用，則依法無據。

本社區已成立三年，公設地下室漏水部份，建商僅用接水盤處 理，地下室車庫漏水，住戶已反映至今，僅用打針方式解決， 是否需經過區權會，才可向建商提出告訴？已有詢問結構技師 公會的技師及保全公司的法務，針對建商缺失部份，已有明確 的事實，不需再鑑定，可直接向建商求償，唯訴訟開支頗大， 對未反映漏水之住戶亦有顧忌，因故請惠覆處理方式。 首先對於建商提起之民事訴訟，法並無明文規定應由區分 所有權人會議決議。然社區之建物如有瑕疵漏水，且遭受損害 之人係住戶身分，也就是向建商買房子之「買受人」，買受人 因與建設公司之買賣契約關係，是可向建設公司求償，且並不 一定要全體之住戶都要同意訴訟，端視個人之意願而定。而管 理委員會與建設公司間無「買賣關係」之存在，無法以管理委 員會之名義向建設公司求償。

各層樓通道亂擺放雜亂物品，勸導不聽，向哪一個單位告發？ 可向公寓大廈管理地區主管機關（桃園縣 工務處使用管理科）依違反本條例第16條第2 項規定：「住戶不得於私設通路、防火間隔、 防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共 同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置 柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或 私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。…」經 制止而不遵從者，報請主管機關依本條例第49 條第4款予以處新台幣4萬-20萬元罰鍰。

因頂樓天花板有裝潢且漏水的地方有冷氣管線，無法判斷是 屋頂漏水或冷氣管線漏水造成，請問要如何認定及處理？ 　　　　公寓大廈房子發生漏水，首須進行漏水原因的查 明，此可找專家鑑定，如：建築師、土木技師、結構技師、 抓漏專業人士…等。而且要明白「損壞點」，到底是「共 用、公用」部分，或是「私用、專用」部分；前述共用又可 分「大公共用」、「小公共用」、「個別共用」。若經檢查 研判為住戶裝修所致，其費用當由住戶全額負擔；倘係為頂 樓樓版結構本身因素所致，則由管委會進行維修，此可觀本 條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修 繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用 由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例 分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由 所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有 權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

第四台業者因裝強波器，使用到社區公共電部份，是否可向第四台業者主張用電補助？如何辦理？ 　　首先第四台業者於貴社區架設強波器， 該強波器之用電即應由該第四台業者自行負 擔。而計價之方式，可以（一）獨立之電 表，由該第四台業者自行繳納。（二）貴社 區與第四台業者自行約定每月之電費，以上 二種方式皆可。

樓與樓間之管路漏水等，屬管委會負責或住戶之責？ 　　公寓大廈管理條例第十二條：專有部分 之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費 用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所 有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區 分所有權人之事由所致者，由該區分所有權 人負擔。

分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但 另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不 得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法 社區共用部份，基於住戶安全使用之考量，可否裝設採光罩等設施（唯該設施須不影響住戶權益或造成公共危險），經住戶大會通過並明記於社區規約中？鐵窗及露台採光罩之裝設可否經住戶大會討論後，明訂辦法於社區規約，供住戶配合依規定執行？ 　　依本條例第9條第2、3項規定：「住戶對共用部 分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但 另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不 得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法 令之規定。」在不牴觸前條規定下，社區自可經區 分所有權人會議通過規定裝設採光罩及鐵窗等規 範。惟露台於建築法規中其為「直上方無頂遮蓋 物」，若於露台加裝採光罩，涉及違反建築法規規 定，若遭人舉發恐遭拆除恢復原狀之下場。

社區周圍四週屬私人土地，因長期廢置，致雜草叢生，影響衛生及住戶安全甚鉅，可否自行委託包商執行除草等清潔動作？是否會造成侵權行為？ 　　私人土地其地上物屬於所有人之財產， 不宜擅自進入及施作其它行為。若該地雜草 叢生且影響環境衛生，可尋求里長等介入協 調改善，倘協調未果，再逕報主管機關環保 單位處理。

大廈內住戶養狗放養室外，隨意大小便，甚至追人成傷、臭味薰人，影響環 境衛生，社區住戶對其束手無策，請問有何辦法可制裁？ 　　公寓大廈管理條例第16條第4項、第5項規定：「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛 生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。住戶違 反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止，或按規約處理，經制止而不遵 從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」罰則訂於本條例第47條第2款：「住 戶違反第十六條第一項或第四項規定者。」由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣三千 元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不 履行者，得連續處罰。 　　依廢棄物清理法第12條：「一般廢棄物，除應依下列規定清除外，其餘在指定清 除地區以內者，由執行機關清除之：一、土地或建築物與公共衛生有關者，由所有 人、管理人或使用人清除。二、與土地或建築物相連接之騎樓或人行道，由該土地或 建築物所有人、管理人或使用人清除。…六、家畜或家禽在道路或其他公共場所便溺 者，由所有人或管理人清除。七、化糞池之污物，由所有人、管理人或使用人清除。 八、四公尺以內之公共巷、弄路面及水溝，由相對戶或相鄰戶分別各半清除。…」觀 之，應由飼主（飼主：指動物之所有人或實際管領動物之人）負清除之責；未依規定 清除之飼主，將會被依廢棄物清理法第50條：「有下列情形之一者，處新臺幣一千二 百元以上六千元以下罰鍰。經限期改善，屆期仍未完成改善者，按日連續處罰：一、 不依第十一條第一款至第七款規定清除一般廢棄物。…」之規定處罰。從而，有人放 縱狗隨意大小便，自得列舉事實及檢附相關證明文件，請各縣市政府（環保局）處 理。 　　另依本條例第23條第2項第3款「禁止住戶飼養動物之特別約定」訂於規約中亦可 資參考，惟須注意對既有飼養者權利不可剝奪。

本社區鄰近的房屋興建中，從二樓建物搭設之鷹架，其搭設 位置已明顯超越本社區建築線之內，且靠近本社區外牆，因 而小偷利用鷹架進入使某住戶遭竊。(建商已和受災戶達成 協議，願負責賠償事項) 鷹架搭設超越本社區建築線上方，此問題該尋求何種單位及 方式？其興建之建築物與本社區之棟距，社區住戶有所質 疑，是否有相關的規定？ 　　有關建築物施工中之管理，可以向建築物所在地直轄市 或縣(市)主管機關建築管理單位洽詢，如台北市政府建築管 理處、桃園縣政府工務處建築管理科。各基地建築物之最少 距離，散見於各建築相關法規(如建築法、都市計畫法、建 築技術規則、土地使用管制規則、建築管理規則…等)，因 建築物種類、防火間隔、日照採光通風而開窗、面臨道路交 叉路口、綠帶、廣場…等差異，應自基地地界線退縮之距離 均有不同，如有疑問，可以鄰地建造執照號碼向建管單位查 詢。

地下室、屋頂、牆面滲漏水，是否屬建商主體結構之保固範圍？ 　　建築法第8條規定：「本法所稱建築物之 主要構造，為基礎、主要樑柱、承重牆壁、 樓地板及屋頂之構造。」，如因上開主要構 造之毀損造成之滲漏水，解釋上仍屬主要結 構之損壞。

歐式中庭之花園為通路，建商為了賣點做了二次施工，使社區成封閉或 半封閉社區，去年收到桃園縣政府委外的公司，故無障礙空間之調查。 請問桃園縣政府委外公司是否確實存在？ 以上所提，是否構成即報即拆要素(正在施工中)？ 一、桃園縣政府是否有委外辦理無障礙空間調查，請逕向桃園縣政府洽 　　詢。 二、依據建築法第28條第1款規定，建築物之新建、增建、改建及修建， 　　應請領建造執照。否則，擅自興建即屬違章建築(違章建築管理辦法 　　第2條規定參照)。又依〈桃園縣政府執行違章建築拆除作業要點〉 　　第5點規定，興建中違章建築不論地區、違建規模及使用情形，經勒 　　令停工不從之違建，應於七個工作天內拆除。前項興建中違章建築 　　之認定標準，為：（一）違章建築之結構（含外牆、玻璃門窗、室 　　內樓版等）未全部完成，或現場尚有工人、機具、施工材料、廢料 　　等，或工程仍在進行中，或尚未進駐使用，足證工程尚未完竣，列 　　入即報即拆。（二）自九十六年九月一日後核發使用執照之建築物 　　仍二次施工構成違章建築，經查報後不論是否已興建完工，一律視 　　同興建中違章建築列入即報即拆。 據上，如　貴社區花園上興建之工程，符合上開興建中違章建築之認定 標準，即應拆除。

樓上澆花造成樓下住戶困擾是否有法可管？ 依公寓大廈管理條例第16條第1項規定：「住戶 不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或 　　依公寓大廈管理條例第16條第1項規定：「住戶 不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或 發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」而第47 條第2款：「住戶違反第十六條第一項或第四項規定 者。」由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣三千元 以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履 行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處 罰。 　　另依廢棄物清理法可處新臺幣一千二百元以上 六千元以下罰鍰。經限期改善，屆期仍未完成改善 者，按日連續處罰。

本社區屬16層樓大廈，一樓店家騎樓空間頗大，騎樓間有大樑 柱，常常店家製作壓克力招牌把樑柱四周包裝圍繞，造成不佳景 觀，是否有某政府機關能將它拆除？ 　　按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分 之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其 他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規 定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣 (市) 主管機 關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限 制。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經 制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處 理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由 管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」公 寓大廈管理條例第8條定有明文，如該住戶製作廣告物未依法令辦 理或規約有禁止在該處設置廣告物之規定，則可先由管理委員會 正式行文要求限期恢復原狀，若期限屆滿仍不改善者，再由管理 委員會正式出函至桃園縣工務處請其行使公權力（前述給商家之 公文影本及違規之照片等列為附件）。 　　可逕洽主管機關桃園縣工務處使用管理科（03-3322101）

依管理條例第36條及施行細則第11條所言，社區之財務報表…文 件，其保管職責係屬管委會或管理公司？ 　　本條例施行細則第11條所規定係除了條例第36條「第7款：收 益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。」、「第8款：規 約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設 施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查 及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。」、 「第9款：管理服務人之委任、僱傭及監督。」「第11款：共用部 分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。」及「第12 款：依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備 檢修之申報及改善之執行。」等，應屬管委會自行執行項目，不 得以書面授權方式，委由管理服務人代為執行。除上述所列條例 第36條各款以外其於款目，自得以經管理委員會決議或管理負責 人以書面授權者，得由管理服務人執行之。 　　唯施行細則第11條另定有但書規定「但區分所有權人會議或 規約另有規定者，從其規定。」故倘區分所有權人會議或規約另 有其他不同之規定時，應以該會議決議或規約規定為主。

本社區透過對講讀卡的系統傳達郵件、催收管理費、重要公 告等功能，日前有總幹事反應此動作有涉隱私權問題，催收 的語音會影響當事人的名譽等問題，此功能合法性？ 　　貴社區之「對講讀卡系統」倘係透過廣播或其他使受通 知者以外之第三人可以聽聞內容，則應避免傳達涉及住戶個 人隱私之訊息，如甲住戶有法院、警局寄達之掛號信，則通 知有掛號信即可，不宜將寄送者訊息一併廣播；又如催收甲 區分所有權人之管理費時，宜以○月份管理費欠繳者請儘快 到管理中心繳納，而非甲住戶欠繳○月份管理費欠繳者請儘 快到管理中心繳納…。亦即，以廣播系統傳達訊息固然有其 便利性，惟倘播送內容涉及個人隱私問題則不宜，況重要公 告仍應以書面公布在公告欄為之，畢竟，廣播時並非全部住 戶皆可聽見，況不定時廣播亦影響居住安寧。

本社區分為四棟，其中一棟外牆面可使用，另外三棟無法提供外牆面使用。 可供使用之該棟住戶反對外牆出租，無法提供外牆出租之三棟住戶卻同意要 外租，如此一來要怎麼辦？ 社區生活規約條文，如與公寓大廈條例條文抵觸時，何者有效？ 申請修繕補助款申請，是否需要出具社區是否有公共安全保險才可申請？ 　　本條例第33條：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理 者，不生效力：」其第2款規定：「公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告 物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂 者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權 人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。」倘欲設置廣告 物之牆面範圍內有任一區分所有權人不同意者，即無法執行該事項。 　　公寓大廈管理條例係公寓大廈社區之居家憲法，而規約係補充法律規範 之不足而訂定，若社區所訂之生活規約條文與公寓大廈條例條文抵觸時，應 以條例母法為主，並於下次區分所有權人會議時修訂該不適條款為是。 　　桃園縣政府中華民國98年02月10日府工使字第0980047056號函公布之 「98年度桃園縣公寓大廈共用設施維護修繕補助辦法執行計畫」中所需檢附 相關附件並無規定須檢附社區公共安全保險（公共意外保險）。

樓上地板震動、深夜腳步聲、重物落地聲，規勸無效該怎麼辦？ 　　公寓大廈管理條例第16條第1項、第5項規定： 「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭 物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。住 戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應 予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請 直轄市、縣 (市) 主管機關處理。」，據此，可先 向管委會請求予以制止或按規約處理，如仍不改 善，可報請地方主管機關依公寓大廈管理條例第47 條規定處理。

公設花圃私用，不顧觀瞻，管委會無力改善該怎麼辦？ 公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項規 定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的 及通常使用方法為之。但另有約定者從其約 定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理 委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管 機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得 請求損害賠償。」，因此，貴社區可以在規約 中明文規定花圃的使用限制及違反規定之賠償 等，屆時，依規約辦理或報請主管機關處理。

大樓外牆磁磚修繕歸屬管委會或住戶？ 按「依公寓大廈管理條例第56條第3項之規定，建築物所 有權之登記面積，包括四周牆壁之厚度，故原則上外牆面之 所有權似屬各該樓層所有權人所有；至於是否為約定共用部 分，則須視規約有無特別約定而定。關此，內政部 92.11.11 台內營字第 0920090015 號函修正之公寓大廈規約範 本，本有「本公寓大廈周圍上下及外牆面為共用部分」之約定 事項；惟內政部 94.2.23  台內營字第 09440081581號函修正 之公寓大廈規約範本，業已刪除上開約定事項，故倘個別公寓 大廈規約關此無特別約定時，外牆面原則上似為各該樓層所有 權之範圍，惟其使用仍須受公寓大廈管理條例第8條等規定及規 約之限制。」台北市政府北市法二字第09632609000號函參照。 是關於應負大樓外牆磁磚修繕義務者，應視社區是否將外 牆面約定為共用，如約定為共用則依公寓大廈管理條例第10條 第2項規定，應由管理委員會負責修繕；否則仍應由該層區分所 有權人負責修繕，惟仍應注意社區規約是否有依公寓大廈管理 條例第8條規定，對於外牆面是否有禁止變更顏色之限制。

大樓頂樓防水修繕歸屬管委會或住戶？ 公寓大廈管理條例第7條第3款規定： 「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有 部分。其為下列各款者，並不得為約定專用 部分：三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重 牆壁、樓地板及屋頂之構造。」，是屋頂構 造顯然為上開第7條規定之法定共用部分，如 有修繕必要，依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，應由管理委員會負責處理。

社區主委、監委向廠商收取回扣及工程圍標，其他委員不便 開口，甚至於總幹事不配合則遭連續更換，委員會該如何理 性處理？或更換主委、監委？ 公寓大廈管理條例第29條第2項規定：「公寓大廈成立 管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委 員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解 任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規 定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其 規定。」，是關於委員之解任規定，依規約或區分所有權人 會議決議之。各委員如有不適任應予解任之情形，可依規約 規定處理或提報區分所有權人會議予以解任。如有涉及民刑 事責任，則由區分所有權人會議決議是否應採取法律途徑訴 追。

社區利用空地興建腳踏車停車棚(祇蓋屋頂)之適法性及需注意事項？ 建築法第4條規定：「本法所稱建築物， 為定著於土地上或地面下具有頂蓋，樑柱或牆 壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作 物。」，該具有頂蓋之停車棚如定著於土地上 應屬上開建築法所明定之建築物。其興建仍應 依法申請建造執照，否則擅自興建即屬違章建 築有遭拆除、處罰之虞。

前屋主將陽台外推增加室內空間，賣與現住 戶，請問陽台外推是否合法，若經檢舉承買 人將如何處理？ 將陽台外推增加室內空間已屬建築法第9 條第2款規定之增建行為，依法應申請相關建 築執照，否則即屬違章建築。依建築法第91 條規定，違法變更使用者，可處所有權人、 使用人六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並可 強制拆除。

大樓內有私人設賭，干擾左右鄰居，應由何單位處理比較有效 ？ 社會秩序維護法第72條：「有左列各款 行為之一者，處新台幣六千元以下罰鍰： 一、於公共場所或公眾得出入之場所，酗酒 滋事、謾罵喧鬧，不聽禁止者。 二、無正當理由，擅吹警笛或擅發其他警號 者。 三、製造噪音或深夜喧嘩，妨害公眾安寧 者。」 如有上述情形者，可報請警察機關予以制 止，時效上應較快。

住戶硬要露台加蓋，如何處理？ 依建築技術規則第一章第一條之規定： 「直方上無任何頂遮蓋物之平台，稱為露 台。」在露台上擅自搭蓋建物者，即為露台 違章建築。若有露台加蓋情形，可逕向桃園 縣政府工務處違章建築拆除科電話舉報（03- 3322101#6709-6711）或上網至縣長信箱檢 舉。

原有的花台可否鏟除改建腳踏車停放處？ 依建築技術規則施工編規定，花臺得免 計入建築面積即不計入該基地之建蔽率，於 欲變更使用改建為腳踏車停放處，因停放處 之施工型式不同亦恐影響建築面積，建議應 持竣工圖及腳踏車停放處施工圖，向建管單 位洽詢，是否需變更使用執照。

開放空間加裝玻璃成密閉式，社區是否須加設偵煙器？ 依建築技術規則設計施工編第289條規 定，開放空間除應予綠化及設置遊憩設施 外，不得搭蓋棚架、建築物或為其他使用。 因此，將開放空間加裝玻璃成為密閉式，恐 有違反開放空間應開放給社區以外之人休 憩、通行使用之功能。

電信箱置於住戶共用壁造成其內壁龜裂，請問要如何處理？由誰處理？ 電信箱為共用設施，而共用設施之管理 維護屬於管理委員會之權責，是如設置電信 箱造成內避龜裂，應由管理委員會負責維 修。