市场供求两旺 房价全线上涨 2015年4月刊 宏观政策 标杆房企 居住用地 新建住宅 二手住宅

[1] 宏观政策 大幅降准间接利好 多地公积金政策放松

4月政策摘要 2015-4 本月上海、深圳、南京、宁波等全国诸多地区放宽住房公积金政策，包括提高贷款额度上限等举措。 2015-4-15 统计局公布一季度国民经济数据，开年经济下行压力不减。一季度国内生产总值同比增长7.0%。 2015-4-2 温州即日起到今年12月31日，对首次购买新建普通商品住房的购房户，在取得房屋所有权证时，政府给予一定补助。 2015-4-19 央行宣布下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，是自2008年11月后第二次出现过的最大降幅。 2015-4-9 上海4月15日起，2人以上家庭住房公积金最高贷款额度达到120万元，较调整之前提高了40万元。 2015-4-21 国土部数据显示，一季度全国房地产用地供应2.47万公顷，同比下降38.7%。土地出让面积大幅度减少直接影响财政收入。 2015-4-11 云南发布“滇八条”，支持鼓励合理的住房消费；加大金融对房地产的支持力度；充分发挥住房公积金的支持作用。 2015-4-24 央行数据显示，3月末，房地产贷款余额同比增长19.4%，增速比上年末高0.5个百分点，房地产贷款稳步增长。

大幅降准间接利好 楼市去库存基调不变（一） 大幅降准间接利好 楼市去库存基调不变（一） 4月19日晚，央行突然宣布下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，成为今年以来的第二次降准，也是自2008年11月后第二次出现过的最大降幅。 当前我国经济面临错综复杂的国际形势，此次降准旨在应对国内经济下行压力加大的问题。今年我国一季度GDP同比增长7.0%，这是继2009年一季度由于全球金融危机，GDP增速曾跌破7.0%之后所创下的近六年新低。同时，从社会融资规模来看，一季度社融增量比去年同期减少8949亿元。 事实上，本轮降准周期始于2011年末，开启时点恰是我国外汇占款增速开始出现显著下滑，且该局面在今年进一步加剧，成为一季度M2增速回落的主要原因之一。此次降准之后，大型金融机构的人民币存款准备金率为18.5%，较2008年末连续三次降准后的存准率仍高出3个百分点，存准率依然处于高位。为对冲外汇占款少增影响，并确保金融机构对实体经济支持，预计今年还将再度出现降准调整。 图：存款准备金率走势与外汇占款余额增量（2001.01—2015.04） 数据来源：中国人民银行

大幅降准间接利好 楼市去库存基调不变（二） 大幅降准间接利好 楼市去库存基调不变（二） 此次降准后所释放的货币流动性，配合去年末以来的两次降息，将助推更多低成本资金流入市场，增强金融机构对稳增长、调结构的支持力度，无疑有利于整体市场预期的改善。 然而，降准对房地产行业的刺激作用或将有限。尽管当前楼市销售回暖之势已十分明显，但全国市场普遍性的供过于求的局面依然存在，因此，去库存依然是多数城市和房企的当务之急。全国统计数据也显示，前3月房地产投资增速跌至个位数，创下2009年7月以来新低，同时房屋新开工增速持续14个月处于负增长区间，房地产市场的全面复苏仍需时日。 图：全国GDP走势（2000Q1—2015Q1 ） 图：全国房地产开发和销售情况（2010.02—2015.03） 数据来源：国家统计局 数据来源：国家统计局

房地产贷款增幅新高 市场融资环境好转 4月24日，央行公布《一季度金融机构贷款投向统计报告》，在稳定住房消费的政策支持背景下，房地产贷款稳步增长。3月末，房地产贷款余额同比增长19.4%，增速比上年末高0.5个百分点。其中，个人购房贷款余额同比增长17.6%，增速比上年末高0.1个百分点。1-3月份房地产贷款同比多增1963 亿元，个人购房贷款同比多增790 亿元。 从房地产贷款的历史数据走势来看，2012年一季度房地产贷款余额同比增速阶段性见底，仅为10.1%，伴随着2012年上半年前后的三次降准，房地产贷款增速开始持续走高，且今年一季度增速达到近四年的以来最高位。这表明，房地产市场的融资环境已经明显好转。 图：房地产贷款及个人购房贷款走势（2011Q2—2015Q1） 数据来源：中国人民银行

进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用 全国诸多省份或城市明确调整住房公积金贷款政策： 各地响应落实中央精神 放宽住房公积金政策 上海《关于调整本市住房公积金贷款额度上限和二手房贷款年限的通知》 （详情见下表） 全国加强住房公积金管理会议 住建部： 3月20日 进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用 人民银行： 3月30日 全国诸多省份或城市明确调整住房公积金贷款政策： 提高贷款额度或降低首付比例 3月至4月

上海公积金新政落地 刺激市场交易加速 整体来看，此次上海公积金贷款额度上限和二手房贷款年限的提高，对市场影响可谓举足轻重。 上海公积金新政落地 刺激市场交易加速 整体来看，此次上海公积金贷款额度上限和二手房贷款年限的提高，对市场影响可谓举足轻重。 第一，公积金贷款融资成本优势明显。 第二，公积金缴纳上限家庭每月进帐额几乎可以完全覆盖还款金额，无任何额外偿还压力。 第三，在上海全部购房交易量占比中，使用公积金贷款的家庭大约在四成左右。 第四，从受惠的住房种类来看，居民购买的首套住房、90平方米以下的住房、230万元以下的住房，这三类是公积金贷款投向最多的住房类型。 第五，公积金贷款额度上限提高后，月均还款额以及总利息支出将有实质性减少。 综上，公积金贷款由于融资成本优势，在上海房屋交易中使用率较高，因此放松性调整后，对市场影响面甚广。从住房种类来看，90平方米以下的低总价首套房成为最主要的受惠住房类型。加之政策调整后月均还款额包括支付总利息额的减少，将刺激更多对价格敏感的刚需人群的入市。更重要的是，政策的不断放松对市场心态及预期影响显著，这将成为短期内激发市场交易活跃的巨大无形动力。

[2] 标杆房企 推盘量井喷 认购率走高

标杆房企依然看好一线 4月，十大标杆房企合计权益购地金额依旧低位徘徊，环比上升两成，但同比减少约六成。仅有金地以及万科两 家房企4月新增购地，今年以来，绿城以及雅居乐尚未在公开渠道监测有新增购地。 4月，上海嘉定徐行成交一宗宅地，溢价率达到62%，这是千亿级房企碧桂园进驻上海的首个项目。另一宗北京 海淀中关村成交地块楼面价达到43000元/平方米，几乎相当于区域内目前普通商品房的售价。标杆性房企对一线 城市的未来前景依然保持集体乐观。

标杆房企融资走势平稳 4月，十大标杆房企融资金额约为92亿元，环比减少13%。近三个月，标杆房企融资金额走势整体平稳。 其中，华润作为借款人就总数为78亿港元定期贷款融资与多家银行联合订立了一份贷款融资协议，该贷款融资 自首次提款日期起计为期四年。金地完成30亿元中期票据的发行。

标杆房企推盘量井喷 4月，十家标杆房企在40个重点城市的推盘量大幅飙升，环比翻一番，且各线城市均有大幅增长。“五一”前一周， 中原监测的22个重点城市新房推售套数井喷，接近去年单周推售量的峰值水平，这为“五一”市场提供了充足的 房源。 且从各地重点项目推盘认购率情况来看，4月认购率走势逐步上升，最后一周达到55%。深圳4月推盘认购率高达 90%，市场火爆程度可见一斑。 注：推售项目范围为40个重点城市。

4月项目开盘认购率情况 城市 开盘项目个数 推盘套数 认购套数 开盘认购率 深圳 24 4012 3623 90% 福州 4 554 405 73% 中山 3 930 672 72% 厦门 9 1589 1147 惠州 1113 757 68% 南京 32 5140 3145 61% 苏州 8 1629 962 59% 南宁 1847 1088 武汉 14 2592 1481 57% 南昌 12 2099 1051 50% 珠海 11 1400 697 数据来源：中原集团研究中心

4月项目开盘认购率情况（续） 城市 开盘项目个数 推盘套数 认购套数 开盘认购率 广州 12 1574 778 49% 长沙 11 1597 748 47% 西安 4 823 362 44% 重庆 26 4621 1819 39% 无锡 1014 361 36% 成都 39 9477 3345 35% 海口 846 284 34% 常州 8 879 283 32% 宁波 10 1087 302 28% 长春 14 1984 520 26% 大连 5 834 150 18% 数据来源：中原集团研究中心

[3] 居住用地 宅地成交新低 一线溢价率走高

宅地成交量创新低 40城市土地市场供求情况 4月，全国40个大中城市宅地合 计供应约633公顷，环比上升 57%，同比下降22%，供应低迷 态势有所缓解。当前部分城市包 括房企去库存压力不减，制约了 地方的推地节奏。 4月，全国40个大中城市宅地合 计成交约243公顷，环比下降 45%，同比下降70%。单月土地 成交量创历史新低，土地市场严 重低迷。随着4月土地供应的增 加，5月土地市场成交有望低位 复苏。

一线城市溢价率走高 40城市楼面地价及平均溢价率 4月，一线城市楼面地价维持高 位水平，达到13340元/平。二线 城市楼面地价环比上涨14%，三 四线城市则环比下跌35%。一线 楼市的快速升温也带动了土地市 场的回暖。 溢价率方面，一二线城市溢价率 均有所上升，40城市整体溢价水 平在19%。其中，一线城市溢价 率最高，达到38%。碧桂园首次 进驻上海取得的上海嘉定项目溢 价率达到62%。三四线城市则溢 价率仅为0.75%，可见房企抢地 热情较低。

4月主要城市宅地数据摘要 重点城市 宅地供应面积 （万平方米） 宅地成交面积 楼面地价 （元/平方米） 溢价率 一线城市 北京 0  7  27024 49% 上海 45  35  14210 39% 广州 59  22  6142 24% 深圳 — 二线城市 天津 38  重庆 2  4036 14% 成都 40  25  2550 3% 杭州 10  7  10825 南京 39  20  6096 武汉 8  1  610 0% 苏州 无锡 3  1798 12% 长春 佛山 1286 合肥 88  46  3536 54% 南昌 13  2340 63% 长沙 26  昆明 42  注：环比上涨的用表示；环比下跌的用表示。

[4] 新建住宅 供应大幅增加 市场成交火热

商品住宅供求双双上扬 40城市新房供求情况 4月，商品住宅供应量大幅增加， 环比上升57%，一线、二线及三 四线城市增幅分别为168%、 42%、76%。但供应水平依然不 如去年同期，同比下降31%。可 见市场仍以去库存为主。 成交方面，4月商品住宅市场表 现活跃，成交面积环比上升13%， 同比上升20%。其中一线城市表 现突出，环比及同比增幅均超过 四成。然而，三四线城市环比下 降14%，同比微升5%。“330新 政”对市场的刺激作用显著，尤 其是基本面良好的一二线城市。

一线城市：京沪穗上升 深回落 数据来源：中原集团研究中心

二线城市：津渝蓉上升 杭大涨 数据来源：中原集团研究中心

二线城市：宁苏锡走高 汉微降 数据来源：中原集团研究中心

二线城市：长洪合增加 沙微降 数据来源：中原集团研究中心

二三线城市：常昆贵佛集体微降 数据来源：中原集团研究中心

4月主要城市存量及消化周期 重点城市 4月存量 （万平方米） 3月存量 2月存量 4月消化周期 （月） 3月消化周期 2月消化周期 一线 北京 1024 1042 1034 10.55 10.76 10.44 上海 1244 1235 1297 7.48 7.66 8.31 广州 1008 964 990 13.76 12.69 13.38 深圳 382 356 378 7.32 6.73 7.56 二线 杭州 1218 1191 1195 14.1 13.46 12.92 南京 693 677 706 9.48 9.07 9.62 苏州 796 789 806 11.26 11.16 11.29 合肥 426 494 553 6.68 8.08 8.92 南昌 357 352 350 8.20 8.03 7.41 数据来源：中原集团研究中心 注：消化周期是按当月存量比近6个月平均销售面积计算所得。

四大城市热销楼盘榜单 北京成交TOP10 上海成交TOP10 楼盘名 区县 开发商 成交套数 成交均价 当代旭辉墅 平谷 旭辉 411 12889 蔚蓝领海 金山 上海蔚蓝置业 264 10832 建工•动力港（自住房） 朝阳 北京建工置地 351 22000 经纬城市绿洲 宝山 经纬置地 233 22150 中国铁建•环保嘉苑（自住房） 海淀 中国铁建 316 19070 大宁金茂府 闸北 方兴 229 68110 首创·伊林郡 房山 首创 309 18357 日月光伯爵天地 嘉定 上海鸿翔置业 176 17746 领秀慧谷 昌平 北京科技园建设 285 29678 中信泰富又一城 中信泰富 166 18187 中粮万科长阳半岛 中粮万科 235 25478 路劲上海派 路劲 153 17844 海淀·嘉郡（自住型商品房） 北京三元嘉业 173 20000 金地自在城 松江 金地 141 21361 住总正华·新国展满庭芳 （自住房） 顺义 北京正华永顺 127 19000 恒大佘山首府 恒大 136 22215 华业东方玫瑰（玫瑰SOHO） 通州 北京君合百年 86 22983 三湘森林海尚 上海三湘股份 129 26704 北京城建·上河湾 密云 北京城建 83 14553 中环1号欧泊花郡(滨河华城) 大华 125 31780 广州成交TOP10 深圳成交TOP10 南沙滨海花园 南沙 越秀 278 10246 宇宏健康花城 龙岗 深圳宇宏投资 165 23089 中海誉城 萝岗 中海 209 13824 中骏四季阳光 中骏置业 149 13408 亚运城 番禺 广州利合 198 10489 岸上林居 深圳龙盛豪庭投资 135 17481 万科东荟城 万科 157 14628 振业天峦 深圳振业 130 13574 万科幸福誉 156 8945 京基·御景印象 坪山新区 深圳京基 128 13504 万科南方公元 9137 光明峰荟 光明新区 深圳秋铭投资 124 17262 中鼎·君和名城 黄埔 中鼎 18316 前海时代 前海 深圳地铁集团 114 39718 保利越秀岭南林语 保利 134 13363 六和城 深圳六和 104 13794 嘉都汇 花都 嘉华 133 10024 创城·宜城风景 深圳创城投资 102 14167 南沙保利城 9831 星河WORLD·银湖谷 深圳星河 94 35479 数据来源：中原集团研究中心

[5] 二手住宅 成交骤升 房价全线上涨

二手住宅成交量骤升 六城市二手住宅成交情况 330政策持续发酵，令六城市 2015年4月二手住宅成交量创近 两年新高，环比增长近6成，合 计突破730万平方米。随着二手 市场挂牌量与有效客源量的同步 快速增长，我们认为，本轮政策 刺激将令重点城市的二手住宅市 场进入了一个快速持续的上升通 道，并有望重现2009年市场井喷 局面。 分城市来看，一线城市中除广州 外三个城市同比增幅均接近或超 过100%，而广州是本月环比增 幅最高的城市。330新政对一线 城市的二手市场刺激作用显著。 4月成交面积 环比 同比 比2014年月均 北京 153.57 63% 118% 96% 上海 272.77 58% 101% 110% 广州 63.77 98% 27% 深圳 84.90 43% 95% 109% 天津 96.85 45% 70% 97% 成都 60.96 35% 48% 61%

二手住宅价格全线上涨 中原二手住宅价格指数 中原领先指数系统数据显示， 2015年４月，五城市二手住宅价 格指数全面上涨。其中，深圳再 创历史新高，环比上涨3.71%； 其余四城市也有0.87%~2.53%的 涨幅，且涨幅持续扩大，房价上 涨势头强劲。 这是时隔16个月，六城市价格指 数再度出现集体上涨，而距今最 近一次发生在2013年11月。其中， 深圳、北京的价格指数已连续半 年环比上涨。事实上，自去年10 月起，中原二手住宅价格指数已 经告别六城市全线下跌的局面， 但尚未形成整体持续上涨走势。 4月价格指数 环比上月 比三月前 比半年前 同比去年 北京 373 0.87% 1.10% 2.44% -0.37% 上海 345 1.96% 4.33% 3.43% 0.11% 广州 459 1.58% -1.37% -1.32% -9.32% 深圳 478 3.71% 9.34% 13.98% 12.57% 天津 468 2.53% 2.40% 3.21% 2.06%

租金指数全线上扬 中原二手住宅租金指数 中原领先指数系统数据显示， 2015年4月，五城市二手住宅租 金指数全线上涨。其中上海、广 州和深圳涨幅居前，环比涨幅均 超过1%，此外，北京和天津亦有 0.61%和0.76%的小幅上涨。 4月租金的持续上涨，除了延续3 月的上涨惯性之外，跟4月二手 住宅价格的飙升密不可分。在政 策利好不断，市场信心提升的环 境下，房东亦底气十足，令重点 城市租赁价格一路抬升。预计5 月份，五城市二手住宅租金将继 续小幅上涨。 4月租金指数 环比上月 比三月前 比半年前 同比去年 北京 166 0.61% 2.96% 2.84% 4.77% 上海 197 1.69% 3.12% 3.35% 6.54% 广州 170 1.51% 2.29% 3.39% 2.83% 深圳 167 1.30% 4.70% 7.89% 17.07% 天津 161 0.76% 3.19% 7.99% 8.68%

深圳中原报价指数异军突起 中原报价指数 2015年第18周，五城市中原报价 指数数据显示，除天津外，其他 四城市指数均环比有所上涨，其 中北京、上海及深圳涨幅较为明 显。尤其深圳报价指数较三个月 前已经上涨了35.4个百分点。 作为一线城市中最先引爆市场热 度的当属深圳，330政策出台以 来，深圳楼市持续升温。4月深 圳中原二手住宅指数更是环比涨 幅跃升3.71%，同比则达到 12.57%。旺盛的需求为房价的上 涨带来持续动力。 当期指数 比上周 比上月 比三月前 比半年前 北京 40.5% 3.0 -1.2 3.3 7.3 上海 41.6% 2.8 -3.7 6.5 10.9 广州 46.4% 0.5 0.0 0.2 12.6 深圳 68.5% 3.6 0.1 35.4 45.5 天津 33.7% -2.6 -5.5 1.0 2.5

中原经理指数持续攀升 中原经理指数 2015年第18周，四城市中原经理 指数除天津外均有所上升，其中 上海增幅最大，达到3.2个百分点。 而较三个月前，上海经理指数已 经上涨了21.2个百分点，市场成 交畅旺令经理人预期持续好转。 当前市场成交周期缩短，二手房 市场成交水平处于历史性成交高 位。房价再度抬头已是大势所趋， 这也将刺激潜在购房者的加速入 市。市场惯性作用下，“红五月” 值得期待。 当期指数 比上周 比上月 比三月前 比半年前 上海 78.3% 2.1 2.3 21.2 11.5 广州 71.5% 3.2 1.1 13.3 15.1 深圳 82.8% 0.9 -2.9 15.9 15.2 天津 70.1% -3.7 -3.9 11.4

说明 中原集团研究中心 地址：上海市延安西路889号太平洋中心809室 电话：+8621 5178 7508 网站：ccpr.centaline.com.cn 说明 数据来源：中原依靠自身研究网络及公开渠道进行的数据监测和统计。 数据说明： ◆本报告中40个大中城市的划分标准如下 一线城市：北京、上海、广州、深圳； 二线城市：天津、重庆、成都、杭州、南京、武汉、大连、无锡、宁波、苏州、厦门、长春、济南、南昌、合肥、福州、长沙、昆明、中山、东莞、佛山、西安； 三四线城市：温州、石家庄、贵阳、南宁、海口、扬州、惠州、泉州、常州、洛阳、唐山、安庆、泸州、襄阳 ◆本报告中十家标杆房企名单如下 保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海 ©2015版权声明 本报告由中原集团研究中心编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。 本报告版权归中原集团研究中心所有。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注明出处为“中原集团研究中心”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。 本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。