项目融资与评价 刘继才 副教授 西南交通大学经济管理学院

北京奥运会“鸟巢”项目 项目目标 发展过程 项目伙伴 政府支持与鼓励 特许权协议 融资来源 三个重要问题的讨论

项目目标（1/2） 国家层面 传播理念：人文、科技、绿色 加快北京和其他城市的发展 借奥运影响，促进中国的进一步发展 借鉴国外的管理理念和专业技术 树立北京新风貌，中国新形象

项目目标（2/2） 项目层面 除满足举办奥运会的条件外，获取最大的利润，这是核心。

发展过程（1/3） 经北京市政府授权，北京市发展计划委员会（BDPC）与2002年10月邀请有兴趣的投标者提交资格预审的申请。 步骤 日期 主要参与者 主要活动 备注 投标邀请 2002-10-28 北京发展计划委员会 邀请投标者申请资格预审并递交标书 7家联合体申请资格预审，5家通过资格预审 现场踏勘与标前会议 2003-04-30 北京发展计划委员会、投标人 投标人现场踏勘和研读标书后提出问题，招标人进行答疑

发展过程（2/3） 步骤 日期 主要参与者 主要活动 备注 投标 2003-06-30截止 中信联合体、中建联合体、北京建工联合体 对招标文件做出实质性响应并提交投标书 一个投标人因未对招标文件做出实质性响应而被迫退出 开标 2003-06-30 北京奥组委监管人员、投标人代表、招标代理人 开标、唱标并宣布招标候选人 前两家候选人为北京建工联合体、中信联合体 草签特许权协议和国家体育场协议 2003-07-05前 北京发展计划委员会、北京建工联合体、中信联合体 将中标资格授予中信联合体 北京建工联合体因未达成联合体协议而未能中标

发展过程（3/3） 步骤 日期 主要参与者 主要活动 备注 签订特许权协议和国家体育场协议 2003-08-09 中信联合体、北京市政府和北京奥组委 签署相关协议并筹备项目公司的设立工作 依据我国法律，中信联合体需与北京国有资产经营管理有限公司共同组建项目公司 设立项目公司 2003-09 中信联合体、北京国有资产经营管理有限公司、美国金州控股集团有限公司、北京城建集团有限责任公司 项目公司的设立 设立前须获取场地

项目伙伴 公共部门 私营（企业）部门当事人 项目管理顾问 项目的合同结构

公共部门 法定招标管理机构为北京市政府，授权委托北京市发展计划委员会负责招标，获权招标事宜的是国信招标有限责任公司。 公共部门当事人： 北京市国有资产经营管理有限责任公司为指定代表，承担项目总投资的58%。该公司对北京市有深厚了解，在公共融资和私人融资、资产管理、资本运营等方面有丰富经验。

私营（企业）部门当事人（1/4） 由三家具有丰富融资和大型工程建设经验的公司组成的联合体。中国国际信托投资公司、北京城建集团有限责任公司和美国金州控股集团有限公司，出资比例为65%、30%和5%。

私营（企业）部门当事人（2/4） 中国国际信托投资公司 1979年创办，业务主要集中现在金融、实业和其他服务领域，在全球设立44家子公司（银行）。本项目中，被选为联合体代表，负责协调其他两个伙伴，准备材料，而且还被选为中心联营体的法人代表单位。

私营（企业）部门当事人（3/4） 北京城建集团有限责任公司 大型综合性企业，主要业务覆盖工业和民用建筑、市政、地下铁道、高速公路、机场等专业领域，同时有开发房地产和城市基础设施项目。是北京市最大的建筑工程集团，拥有必要的本土资源和专业技术。

私营（企业）部门当事人（4/4） 美国金州控股集团有限公司 从事城市基础设施建设、环境保护、可再生能源开发的国际性集团公司，对中国的投资环境非常了解并富有经验。

项目管理顾问 联合体聘请法国万喜项目公司（VCGP）与法国布依格建筑公司（BYB）作为其项目管理顾问。万喜项目公司的万喜集团（Vinci）主要从事项目设计和施工的下属机构，法国布依格建筑公司是法国布依格集团的子公司，业务涉及建筑、服务、通信、传媒等领域。二者同时是法兰西国家体育场-法兰西体育第一个PPP项目，的股东，

项目的合同结构 项目公司 北京市政府 特许权协议 贷款协议 中国工商银行 中国建设银行 中信银行 担保合同 运营顾问 法兰西体育场股东 保险公司 担保合同 运营顾问 法兰西体育场股东 项目管理顾问 万喜建筑工程有限公司与布依格 设计方 北京城建设计研究院 武汉建筑设计研究院 HOK S+V+E 承包商 北京建工集团 分包商 中信国安集团 中信国际承包工程公司 战略运营协议 项目管理协议 设计合同 建设合同 北京市国有资产经营管理有限公司 银团 联营体协议 58% 42% 北京奥组委 银团协议 中信集团 北京建工 美国金州 国家体育场协议 65% 30% 5%

政府支持与鼓励 北京市政府为项目公司提供低价土地（一级开发用地1040元/m2，相邻地段10000） 北京市政府提供18.154亿元补贴（不要求回报），占总投资的58%。 北京市政府提供与施工场地相连的必要配套基础设施。 在奥运会和测试赛期间，北京奥组委向项目公司支付体育场使用费用，北京市政府也会承担专门用于奥运会开幕式和闭幕式但赛后不再使用的特殊装置的所有费用。 在特许经营期内，北京市政府不会批准在北京市北部新建体育场或扩建已有体育场馆，以保护国家体育场的市场。

特许权协议 北京市政府职责 项目公司的职责 项目公司的收益 限制竞争

北京市政府职责 北京市政府授权项目公司对体育场进行投资、融资、设计、建设，并在特许经营期内，按照特许经营协议的条款和条件对体育场馆进行运营、维护和修理。 北京市政府国土局将项目设施场地的土地使用权划拨给项目公司，项目公司不需缴纳土地出让金、基础设施配套建设费，但须承担项目设施场地的土地一级开发费。

项目公司的职责 对体育场进行投资、融资、设计、建设，并在特许经营期内，按照特许经营协议的条款和条件对体育场馆进行运营、维护和修理。 按照体育场协议，将体育场提供给北京奥组委用于举办测试赛和奥运会，但北京奥组委将为此付费，费用计算方式为：实际发生费减去日常运行费。日常运行费是指项目不举办任何活动时的运行费用。 在特许期届满之时，项目公司将按照特许权协议将体育场免费移交给北京市政府或其指定的接受人。 特许经营期为30年，从项目完工日起计算。

项目公司的收益 电视、广播及其他媒体的转播权收入 赞助费 广告收入 连锁或特许经营收入 商业空间的租金 门票收入 运动会和表演会收入 奥运会后体育场的冠名权收入 项目公司可以获得项目特许经营期内所有收入（奥运会期间除外），奥运会期间项目公司仅能从北京奥组委获得租用费。

限制竞争 在特许经营期内，北京市政府不会批准在北京市北部新建体育场或扩建已有体育场馆，以保护国家体育场的市场。 如果确需建设新的体育场馆，则北京市政府将与项目公司协商，并按照特许权协议对项目公司进行补偿。

项目各方中标谈判前后投入的资本金比例和金额 融资来源（1/3） 项目各方中标谈判前后投入的资本金比例和金额 股 东 谈 判 前 谈 判 后 联合体股份比例 项目公司股份比例 资本数额 /万元 北京市国资委 65.980% 76 210 58% 60 513.3 中信集团 65% 22.113% 25 541 27.3% 28 483 北京城建 30% 10.206% 11 788 12.6% 13 146 美国金州 5% 1.701% 1 965 2.1% 2 191 总计 100% 115 504 104 333.3

融资来源（1/3） 资金来源 谈判前 谈判后 占总投资比例 金额/百万元 政府 65.98% 2286.29 58% 1815.40 联合体的资本金 11.34% 392.94 12.6% 394.38 银行贷款 22.68% 785.89 29.4% 920.22 合计 100% 3465.12 3130.00

融资来源（1/3） 借款人 项目公司 贷款人 国内商业银行 贷款类别 优先债务 贷款金额 920.22百万元 贷款期限 16年（含6年宽限期） 贷款币种 人民币 利率 5.184%（以中国人民银行公布的人民币长期贷款利率为基准下浮10%计） 提款期 4年 宽限期 6年（含提款期） 贷款偿还方式 从2010年开始按季度等额偿还本金，从首次提款开始按季度支付利息 提前还款 允许提前还款

三个重要问题的讨论 项目中的争议 取消可闭合盖的影响 项目中的风险

项目中的争议（1/3） 项目公司股东之间的争议 每一方都想从项目建设承包工程中获利，所以建设工程按照中信集团、北京城建和美国金州的股份比例分配，导致项目公司对项目建设失去良好控制。 项目结构的独特性和设计的不及时，承包商只能和项目公司签署固定单价合同，北京城建作为总承包商，被其他股东抱怨过于考虑自己的利润、进度和安全而不考虑整个项目的利益，导致建设费用超支和项目建设中的最大争议：北京城建要求技术措施费以补偿因设计变更导致的工期延误。

项目中的争议（2/3） 项目公司与北京市政府之间的争议 原始设计停车位2000个，北京市政府后来打算为整个奥运建设大的停车场，故要求项目公司减少1000个停车位，导致停车位不足，要先停到大停车场再步行至体育场，部分影响了项目的商业运营。 北京市政府同时要求减少体育场中的商业设施，影响项目的租金收入。 北京市政府决定取消闭合盖，影响体育场的商业运营、减少了项目的收益。 北京市政府要求在修改设计的同时还要求2006年12月31日前完工，工期紧张影响项目的经济性建设。

项目中的争议（3/3） 项目公司与设计联合体之间的争议 北京市政府没有获得国家体育场设计的知识产权，但要求项目公司必须使用该设计，导致项目公司与设计联合体谈判时的弱势地位。 设计上商业运营考虑不足。北京市政府的主导地位限制了项目公司对体育场商业化和高效率使用的最大化。

取消可闭合盖的影响（1/2） 正面影响 减少了材料用量（主要是钢） 降低了钢结构施工的复杂性 降低了安全风险

取消可闭合盖的影响（2/2） 负面影响 导致设计联合体的索赔，索赔额几乎是原设计费的1/3 造成工期延误和费用超支 对运营的影响 减少举行大型表演和其他活动的收入，包括体育市场、体育展览市场、体育活动市场、文化表演市场、旅游市场 降低了体育场的品牌价值：原设计为中国唯一一个可闭合顶盖的大型体育场；取消后丧失了差异化特征

项目风险（1/3） 工期延误 2003年8月9日签订特许权协议，2006年12月31日前完工，工期只有三年多，但技术标准很高，功能复杂，加上设计变更，工期更紧迫。 成本超支 技术经验的缺乏，安装、维护都存在潜在的问题，导致成本的较大超支。

项目风险（2/3） 市场需求有限 设计、理念以及主题都使之成为最优秀的大型体育和演出设施；但是，工人体育场的投资已经收回，将一只具有低运营成本和低收费优势，因此，必须有自己的品牌和形象才能吸引客户的兴趣并建立忠诚度。

项目风险（3/3） 运营经验缺乏

总结 政府的支持和承诺对此类项目非常重要 特许权协议应明确界定项目的范围、项目公司股东协议和设计建造合同也应合理签订，以避免将来的争议。 项目各参与方应有提高项目总体效益和降低全生命期总成本的共同目标。 风险管理非常重要，特别是私营部门应将自己的利益尽量结合公共部门的利益，签订明确且可行的合同或协议。 有争议时，项目参与各方之间特别是与政府之间的重新谈判往往比调解、仲裁或诉讼更有效率。

THE END