吉林延吉

城市概况

区位 吉林第三大城市、延边州府 延吉市为吉林最东部的延边地区延边自治州，是自治州首府，吉林省是第三大城市，位于延边中心地区，是延边地区的政治、经济中心 延边自治州的位于吉林省东部，中朝边境长白山区域，是中国最大的朝鲜族聚居地，满清的发源地。 延边自治洲

延边地处吉林最东部，中俄朝三国交界,濒临日本海,与韩日相望，对外贸易是延边重要的经济形式。 区位 边境城市，对外贸易和吸引投资优势 延边地处吉林最东部，中俄朝三国交界,濒临日本海,与韩日相望，对外贸易是延边重要的经济形式。 全区有5个边境县市,18个边境乡镇,10处对外开放口岸,年过货能力610万吨,过客能力290万人次。是中国东北沟通内外的重要“窗口”,也是东北亚经济贸易的重要交汇点，其中以对韩贸易和吸引韩国投资最多。大街小巷到处都有韩国原装商品出售。 数据来源 政府统计公报 一年2亿进出口总额其实并不算大，不到浙江小城市的零头，但区位优势好，贸易增长速度还算快。

人口 农业人口少，大量劳务输出 延吉市户籍人口为50万人，占全州1/4，其中朝鲜族占全市人口的57.93%。延吉市城市化率为89.43%，城市化率高主要原因是延边地区耕地少，农业人口少 辖区名称 面积（平方公里） 人口（万人） 城市化率 延吉市 1731 50 89.43% 图们市 1142 13 79.66 敦化市 11963 48 54.98 龙井市 2193 18 57.55 珲春市 4938 22 68.39 和龙市 5069 20 61.75 汪清县 8994 24 / 安图县 7444 全州 43474 217 延边地区以朝鲜族为主，多数会朝鲜语，有几十万人在韩国务工，每年汇入国内的侨汇款收入10几亿美元，是当地主要的经济收入之一。 数据来源 政府统计公报 延吉为中国城市化率最高的十个市（县）之一（其它几乎全是蒙古城市的城市，无耕地的）

资源 长白山区，自然资源丰富 林木资源丰富。延边地处长白山区,素有“长白林海”之称。林地面积319.56万公顷,活立木蓄积量3.68亿立方米,森林覆盖率80.3%。 水资源丰富。境内有大小河流487条,水能蕴藏量141万千瓦。矿泉水资源异常丰富,是我国少有的饮用天然矿泉水集中分布区之一,安图县被命名为“长白山大型矿泉水基地”,仅二道白河地区日出水量就达12万立方米,开发潜力巨大。 动植物资源丰富。长白山是我国五大天然药库之一。野生经济植物达1460余种,其中药用植物800多种。有野生动物1200多种。境内盛产被誉为“东北三宝”的人参、鹿茸、貂皮,鹿茸和人参产量居国内第一,延边的大米、烟叶、苹果梨、黄牛等也驰名中外。 矿产资源丰富。州内已探明50多种金属矿产和40多种非金属矿产。煤炭、油页岩、石灰石、黄金等资源十分丰富,储量巨大。 旅游资源丰富。延边自然生态保存完好,长白山作为中国十大名山之一,气势雄伟,风光奇特

交通便利，民航、铁路、高速公路都很发达 交通 延边地区已形成公路、铁路、航空并行、陆海相连、立体交通运输网络。 铁路 ：铁路可直达吉林、长春、沈阳、大连、北京、哈尔滨及朝鲜、俄罗斯。东边道铁路和龙至二道白河段即将开工。 海上：开通了通过朝鲜罗津、清津和俄罗斯波谢特、扎鲁比诺到日本秋田、韩国束草的航线。 机场：延吉机场达到4C级标准,已获批为国际空港,开通了至北京、上海、天津、长春、哈尔滨、牡丹江、沈阳、大连、青岛、烟台、深圳和广州以及韩国汉城、俄罗斯海参崴等众多国内外航线。 公路：州内公路四通八达,县(市)、乡(镇)间均有等级公路相连。高速到长春最快4个小时。 牡丹江、黑龙江（铁路） 长春、敦化（高速）

经济发展 经济规模基数较低，但增长快速 　 2011年延吉GDP为249.85亿元，比上年增长15.2%，第二产业对经济发展贡献率为60.1%；一般预算全口径财政收入完成55.70亿元，比上年增长19.9%；全年固定资产投资达155.58亿元，比上年增长29.7%；城镇居民人均可支配收入19558元（省会长春是20400元，浙江较低的城市如衢州在24900元（2011年）） 延吉GDP近五年增长 数据来源 政府统计公报 放在全国范围内，延吉不是一个经济很发达的地方，但在吉林省内算经济好的区域，收入持续增长。

城市外延发展 城市规划 从延吉市近期及远景规划中可以看到，延吉市城市规划正处于外延型发展态势，外延重点为城西、城东。 东部为占地5.33平方公里的延吉经济开发区 西部为行政办公中心先导的西部新城区 南部将作业城市工业集中区 延吉市区被布尔哈通河划分为河北与河南两大城区。有东西两边两个新城区

楼市概况

前言 延吉不限购，但限贷。贷款第一套首付36%，第二套首付60%。 吉林省整体经济发展相对落后，省会长春目前在售的新房住宅一般房价在5000-7000居多（市中心7000-8000以上、周边5000-6000），但万科、保利、中海、绿地等开发商都已进入，精装修、别墅、洋房等产品也逐步进入市场。

楼盘主要集中在老城区内 楼市板块 行政中心 经济开发区 沿河板块：高层产品居多（代表项目：大洋雅苑）； 延吉街板块：大规模城郊新区（代表项目：恒润第一城）； 公园路板块：延吉大学资源——（代表项目：西郡名苑）； 长白路板块：东部新城区，普宅为主（代表项目：无穷花小镇）； 天池路板块：西部中产区，政府机构较多（代表项目：时代嘉园） 这些版块都在市区内，新区的楼盘较少 经济开发区 以布尔哈通河两岸地段较好，沿河板块、城西板块、天池路板块由于具有景观、地段等优势价格明显高于其他板块。

市场物业类型少 ，产品较落后 在售楼盘 市场供应以多层与小高层为主，高层房价略高于多层。 4100元／平方米 市场供应以多层与小高层为主，高层房价略高于多层。 4200元／平方米 本地和外地的中小房企为主，包括江浙这边的中小开发商（金灿房产、亚东房产） 品牌房企还未进入 4300元／平方米 3200元／平方米 4580元／平方米起 2800元／平方米 3800元／平方米 3300元／平方米

三房、二房为产品主流 （刚需） 产品结构 从市场情况看，市场中二房、三房所占比重较大； 从面积段看，80-100平米的二房和100-130平米的三房是市场中的主力面积段。 缺少别墅排屋、酒店式公寓等物业 数据来源本地开发商调研报告

本地需求为主 客群结构 延吉主要以本地居民为主，外来购房者较少。其中本地客户中，朝鲜族客户所占比例较大（本地人口也是朝鲜族多）。 数据来源本地开发商调研报告

归国人士、个体、公务员客户最多 客群结构 从结构看，基本以政府公务员、归国人士及其他具有较好收入人群为主。   从结构看，基本以政府公务员、归国人士及其他具有较好收入人群为主。 其中归国人士与人体私营业主、公务员最多。 延边地区以朝鲜族为主，有几十万人在韩国务工，每年汇入国内的侨汇款收入10几亿美元，是当地主要的经济收入之一。 朝鲜族在韩务工几年后回延吉买房是一种普遍现象，也是拉升房价的一大原因。 数据来源本地开发商调研报告

楼市总结 价格：延吉目前在售楼盘价格以4000左右的为主，其中市中心4000-5000，郊区和周边县市在3000左右。由于房价基数低、客户主要以本地需求为主，近几年价格处在稳步上涨，受调控的影响相对轻小。 产品：高层（电梯房）贵于多层，以小高层与多层产品为主；户型100方以下普遍为两房，三房都设计在100甚至120方以上，整体产品面较为低端，缺少排屋别墅类产品与精装修类产品。 开发商：品牌开发商未进入，以北方（北京、黑龙江）、江浙、本地中小开发商为主，产品设计落后，营销手段陈旧。

投资概况

一年全市房地产投资在10几亿左右 开发投资 2011全年房地产开发投资14.73亿元，比上年增长20.6%。 房地产开发投资（亿元） 增幅 2007 12.35 -3.80% 2008 15.17 22.83% 2009 10.87 -28.35% 2010 12.22 12.42% 2011 14.73 20.54% 2011全年房地产开发投资14.73亿元，比上年增长20.6%。 从近五年数据可以看出，整个行业的投资规模基数较小，一年10几亿元，但波动较大。 数据来源 政府统计公报

目前一年市场需求量在120多万方 市场需求 2011全年全年商品房销售面积129.26万平方米，增长3.3%。 全年商品房销售面积（平米） 增幅 2007 105.18 28.30% 2008 96.69 -8.07% 2009 125.1 29.38% 2010 125.13 0.02% 2011 129.26 3.30% 2011全年全年商品房销售面积129.26万平方米，增长3.3%。 近年总的年需求在一百多万方，且近年变化较小，并不是一个快速增长的市场 数据来源 政府统计公报

2012挂牌出让土地 17.7万方 42.76万方 土地市场 规划条件 目前只有挂牌信息，没有成交信息 土地用途 宗地编号 出让面积 挂牌时间 住宅、商服用地 0929-50 容积率≤2.3 建筑密度≤55 53926.11 2012年10月29日 0929-57 58137.11 住宅用地 0528-12 容积率≤1.8 建筑密度≤26 2820.04 2012年10月19日 0777-35 容积率≤2.7 建筑密度≤25 2618.52 2012年10月13日 商服用地 0409-43 容积率≤5.9 建筑密度≤55 10964.12 2012年9月7日 0785-123 容积率≤2.2建筑密度≤30 1774.99 2012年8月24日 0622-104 容积率≤1.7建筑密度≤30 2174.64 0646-74 1.0≤容积率≤1.7建筑密度≤28 2909.30 2012年7月17日 0644-93 1843.80 140701-16 容积率≤1.2建筑密度≤20 547.70 2012年6月13日 120203-56 1.0≤容积率≤1.3建筑密度≤21 2587.09  2012年5月25日 130701-21 容积率≤1.1建筑密度≤34     661.34   2012年5月11日 0150-89 容积率≤1.3 建筑密度≤40     6298.07 140102-59 容积率≤1.1 建筑密度≤25 3295.92  2012年5月9日 商服、住宅用地 0513-64 容积率≤1.8 建筑密度≤35 5546.65 2012年4月25日 0624-39 容积率≤1.9 建筑密度≤27 2626.23 2012年4月12日 0622-101 容积率≤1.7 建筑密度≤30 1587.33 2012年4月6日 0622-102 2689.22 0622-100 3344.54 0530-77 容积率≤1.8 建筑密度≤29 14538 　2012年3月23日 0301-55 容积率≤3.0 建筑密度≤25 3557.75 　2012年3月13日 2012年迄今挂牌土地总面积 17.7万方 可建面积 42.76万方 数据来源 延吉国土局

2012挂牌出让土地 17.7万方 42.76万方 土地市场 土地出让量： 目前只有挂牌信息，没有成交信息 土地用途 宗地编号 规划条件 出让面积 挂牌时间 住宅、商服用地 0929-50 容积率≤2.3 建筑密度≤55 53926.11 2012年10月29日 0929-57 58137.11 住宅用地 0528-12 容积率≤1.8 建筑密度≤26 2820.04 2012年10月19日 0777-35 容积率≤2.7 建筑密度≤25 2618.52 2012年10月13日 商服用地 0409-43 容积率≤5.9 建筑密度≤55 10964.12 2012年9月7日 0785-123 容积率≤2.2建筑密度≤30 1774.99 2012年8月24日 0622-104 容积率≤1.7建筑密度≤30 2174.64 0646-74 1.0≤容积率≤1.7建筑密度≤28 2909.30 2012年7月17日 0644-93 1843.80 140701-16 容积率≤1.2建筑密度≤20 547.70 2012年6月13日 120203-56 1.0≤容积率≤1.3建筑密度≤21 2587.09  2012年5月25日 130701-21 容积率≤1.1建筑密度≤34     661.34   2012年5月11日 0150-89 容积率≤1.3 建筑密度≤40     6298.07 140102-59 容积率≤1.1 建筑密度≤25 3295.92  2012年5月9日 商服、住宅用地 0513-64 容积率≤1.8 建筑密度≤35 5546.65 2012年4月25日 0624-39 容积率≤1.9 建筑密度≤27 2626.23 2012年4月12日 0622-101 容积率≤1.7 建筑密度≤30 1587.33 2012年4月6日 0622-102 2689.22 0622-100 3344.54 0530-77 容积率≤1.8 建筑密度≤29 14538 　2012年3月23日 0301-55 容积率≤3.0 建筑密度≤25 3557.75 　2012年3月13日 2012年迄今挂牌土地总面积 17.7万方 可建面积 42.76万方 土地出让量： 2012年前十个月已挂牌的土地17.7万方（共21宗，可建面积42.76万方，今年目前为止土地的供应相对较少。 2011年挂牌土地面积为100万方左右（共50宗左右），11年供应土地较多。 （除招拍挂外，还有一些通过协议出让、划拨供应的一些地块，但量较少。）

土地市场 2012挂牌出让土地 目前只有挂牌信息，没有成交信息 土地用途 宗地编号 规划条件 出让面积 挂牌时间 住宅、商服用地 0929-50 容积率≤2.3 建筑密度≤55 53926.11 2012年10月29日 0929-57 58137.11 住宅用地 0528-12 容积率≤1.8 建筑密度≤26 2820.04 2012年10月19日 0777-35 容积率≤2.7 建筑密度≤25 2618.52 2012年10月13日 商服用地 0409-43 容积率≤5.9 建筑密度≤55 10964.12 2012年9月7日 0785-123 容积率≤2.2建筑密度≤30 1774.99 2012年8月24日 0622-104 容积率≤1.7建筑密度≤30 2174.64 0646-74 1.0≤容积率≤1.7建筑密度≤28 2909.30 2012年7月17日 0644-93 1843.80 140701-16 容积率≤1.2建筑密度≤20 547.70 2012年6月13日 120203-56 1.0≤容积率≤1.3建筑密度≤21 2587.09  2012年5月25日 130701-21 容积率≤1.1建筑密度≤34     661.34   2012年5月11日 0150-89 容积率≤1.3 建筑密度≤40     6298.07 140102-59 容积率≤1.1 建筑密度≤25 3295.92  2012年5月9日 商服、住宅用地 0513-64 容积率≤1.8 建筑密度≤35 5546.65 2012年4月25日 0624-39 容积率≤1.9 建筑密度≤27 2626.23 2012年4月12日 0622-101 容积率≤1.7 建筑密度≤30 1587.33 2012年4月6日 0622-102 2689.22 0622-100 3344.54 0530-77 容积率≤1.8 建筑密度≤29 14538 　2012年3月23日 0301-55 容积率≤3.0 建筑密度≤25 3557.75 　2012年3月13日 2012年迄今挂牌土地总面积 17.7万方 可建面积 42.76万方 土地价格： 河南中心地段楼面价在1700-1800（周边楼盘新柳花园售价4580元／平方米起）

投资总结 风险： 城市化率极高，没有再高的空间（数据上已经和上海差不多） 人口少数民族为主，缺少外来人口需求 不乏外地开发商已进入，包括江浙开发商，进入时机或太晚 房价4000多，接近长春5000-7000，下一步增长有限。 楼市近三年销售量停滞在120万方，缺乏增长。