温江与周边市场调研 &产品定位建议 2013-03-22

成都介绍

认识成都 成都行政区划范围 成都城市地位 地理位置：四川省中部 其他： 1、四川省政治、经济、文化中心 2、西南地区重要的科教中心、商贸中心、金融中心 3、西南地区重要的交通运输枢纽、邮政通信枢纽 4、西部地区高新技术与新兴工业产业基地 5、西部地区具有优良人居环境的居住地 6、国家重要的旅游中心城市 截至2011年9月30日，成都市管辖9个区（青羊区、锦江区、金牛区、成华区、武侯区、温江区、新都区、龙泉驿区、青白江区）、1个开发区（高新区）、6个县（郫县、双流县、新津县、金堂县、大邑县、蒲江县），代管4个县级市（邛崃市、崇州市、彭州市、都江堰市）。

认识成都-五环五卫

认识成都 项目位置 邛崃 温江 郫县 都江堰 双流 龙泉 简阳 新津 华阳 青白江 金堂 新都 正兴

认识成都 四大新城拓展为六个新区组团 郫县组团 新都 组团 温江组团 双流东升组团 龙泉 组团 双流华阳 组团 功能定位：城市重要功能区，主要包括：居住、教育、高新产业、旅游。 重点发展职能：花园居住新城、花卉博览产业中心、高新技术产业基地、特色休闲度假区、文教基地、生态保护示范区等。 空间发展策略：应以产业高级化、专业化为主要特征，提高产业准入门槛，严格防止和控制土地的无序开发，提高土地利用效率，高度重视生态环境的保护工作。 温江组团 双流东升组团 龙泉 组团 双流华阳 组团

认识成都 西部发展受控 西部是成都上风区和水网密集地方 成都市城市总体规划（2003-2020）提出成都市将向东南北三个方向发展，但是将控制向西发展。 西部是成都上风区和水网密集地方 由于西部处于“上风上水”的位置，城市规划将严格控制发展，限制上大污染的项目，在用地指标、人口规模上也做严格控制。 也就是说相对于东部和南部而言，西部发展的空间较少，地源性经济动力缺乏。

认识成都 四大新城——全域成都发展策略 北部新城：工业+商贸。应改变传统专业，搞成一个永不落幕的博览会。其中，北部新城的北部建国际商贸城，东南面为工业发展区，为商贸配套服务，南端的凤凰新城是一个高档休闲居住区域。 东部新城：汽车+旅游。应将北部龙泉山纳入新城建设，打造龙泉旅游。在道路规划方面因纵向道路较少，要启动南北干道。二产业发展方面以汽车制造带动工程机械发展，将之作为中国西部国际车城考虑。起步区的范围要扩大，将十陵、西河打造成汽车贸易区，另还可考虑汽车娱乐发展。同时，对十陵公园也要开发建设。 西部新城：大学城+生态。 建一核两带田园网络；结合温江、郫县的定位，将几十所大学也纳入新城发展中。 南部新城：航空+信息。 加大高速路端口的辐射，高度重视航空港，更要打造信息生活。

成都地产数据

2000-2012年1-11月年成都全社会固定资产投资及房地产投资情况 2005-2012年1-11月成都城乡居民储蓄存款余额及增幅走势图 固定资产投资、房地产投资以及居民储蓄余额稳步增长 成都地产状况 2000-2012年1-11月年成都全社会固定资产投资及房地产投资情况 2005-2012年1-11月成都城乡居民储蓄存款余额及增幅走势图

成都经济要素 成都经济发展趋于平稳，居民收入稳步增加 2012年第1-3季度成都居民可支配收入 2012年成都PPI、CPI同比涨幅 2006-2012年成都GDP（2012为预估） 8700

成都即将进入商业地产启动期，大商业地产时代即将到来 成都经济要素 成都即将进入商业地产启动期，大商业地产时代即将到来 2012年 GDP总额 （亿元） GDP增速 （%） 2011年末户籍人口 （万人） 人均GDP （美元） 成都市 8700左右 13%左右 1159.8 7500左右 世界房地产发展阶段规律：

成都土地市场情况 2012年，成都市土地供应445宗，供应面积34125亩，同比增长39.90%。2012年，土地成交308宗，成交面积23351亩。同比增长51.44%

成都土地市场情况

成都后期市场将有大量商铺面市，商铺后期营销的压力比较大 成都土地市场情况 成都后期市场将有大量商铺面市，商铺后期营销的压力比较大

成都土地市场情况 住宅兼容商业用地均价最高，461万元/亩；其次是商业兼容住宅用地，均价302万元/亩；再次是纯商业兼容服务业用地，均价223万元/亩。从土地结构分析溢价率，从图中可以看出，商业兼容服务业用地的溢价率最高，平均溢价率为37%，在此用途土地中，“温江区天府街办前进社区5、10组（南、北均临天府街办前进社区五组；西临路）”地块溢价率最高，溢价率为122.89%.，温江其他板块的两个中标家地块性质为住宅兼商业溢价4.85%、7.04%

成都地产市场 新开工面积居高不下，企业投资商业地产热情持续升温 分 类 工程面积（万平方米） 主城区 郊区 合 计 商品住宅 2222.72 分 类 工程面积（万平方米） 主城区 郊区 合 计 商品住宅 2222.72 2706.37 4929.09 职工住宅 66.97 11.57 78.54 经济适房 1.78 95.28 97.06 工业项目 223.44 353.62 577.06 商业项目 790.08 212.36 1002.44 时间 商业新开工面积（万方） 2008年 287.24 2009年 337.1 2010年 505.41 2011年 779 2012年 1002.44 合计 2911.19

2007年-2012年大成都各类型商业供销走势图（备案口径下写字楼、LOFT、SOHO、商铺） 成都地产市场 价格震荡上行，12月备案创历史新高，市场回暖抬头 2007年-2012年大成都各类型商业供销走势图（备案口径下写字楼、LOFT、SOHO、商铺） 新增供应井喷 2月15日 成都住宅限购令 100万方均线 月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合计 备案面积（万m²） 17.57 17.48 36.38 28.59 35.96 38.28 18.67 3.10 73.27 20.39 32.36 99.22 421.2

成都地产市场 供销比2:1、存销比超3:1，存量持续上扬，市场消化不良 年份 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 新增（万m²） 216.37 222.03 302.20 461.41 664.18 841.44 销售（万m²） 83.26 52.00 224.79 333.65 359.28 421.28 存量（万m²） --- ----- 613.24 658.84 959.79 1330.11

2012年成都主城区商铺分行政区供销存（单位：m2） 12月销售价格下降，带动主城区商铺销售形成全年小高潮 成都地产市场 2012年成都主城区商铺供销存（单位：m2） 2012年成都主城区商铺分行政区供销存（单位：m2）

全年价格波动上扬，新都区、双流供销存分列市场前两位 成都地产市场 全年价格波动上扬，新都区、双流供销存分列市场前两位 2012年成都近郊商铺供销存（单位：m2） 2012年成都近郊商铺分行政区供销存（单位：m2） 近郊指双流、温江、龙泉驿、郫县、新都区

远郊商业销售创全年最高、但新增、存量数量巨大 成都地产市场 远郊商业销售创全年最高、但新增、存量数量巨大 2012年成都远郊商铺供销存（单位：m2） 2012年成都远郊商铺分行政区供销存（单位：m2）

成都地产市场 市场活跃度最高区域集中在城市西南部 供应 销售 存量 均价

成都地产市场 综合体分布集中度高、未来同质化竞争明显 部分对外宣传为城市综合体项目分布图 总体量超3800万方 在售或已营业 未售 新世纪环球中心（176万㎡） 金牛万达广场（110万㎡） 成都大魔方（105万㎡） 绿地世纪城（83万㎡） 中铁西城（70万㎡） 华润万象城（32万㎡） 来福士广场（32万㎡） 棕榈泉国际中心（26万㎡） 复城国际（23万㎡） 北城天街（70万㎡） 时代天街（180万㎡） 世豪广场（77万㎡） 阳光100米娅中心（30万㎡） 江宇天府城（138万㎡） 布鲁明顿广场（17万㎡） 传化国际新城（110万㎡） 新熙门（12万㎡） 唐人街（70万㎡） 雄飞中心（14万㎡） 北欧知识城（240万㎡） 中粮大悦城（25万㎡） 环球贸易广场（130万㎡） 美年广场（100万㎡） 福年广场（18万㎡） 绿地国际花都（100万㎡） 珠江国际新城（24万㎡） 华置广场（43万㎡） 摩根中心（13万㎡） 晶融汇（18万㎡） 城北天地（48万㎡） 成都水游城（57万㎡） 富森美家居法国风情长廊（50万㎡） 沙湾现代城（60万㎡） 成都国际商城（32万㎡） 仁恒广场（20万㎡） 大鼎世纪广场（20万㎡） 莱蒙置地广场（14万㎡） 富力天汇（30万㎡） 国际金融中心（44万㎡） 凯德广场天府（28万㎡） 华润翡翠广场（14万㎡） 在售或已营业 未售 龙之梦（180万㎡） 优品时代 （50万㎡） 德坤新天地 （18万㎡） 天来国际广场（60万㎡） 协信项目（22万㎡） 万科砖石广场（ 12万㎡） 重庆商社创纪中心（39万㎡） 太古项目（ 21万㎡） 茂业中心 （ 35万㎡） 航天城上城（ 30万㎡） 河畔新世界 （28万㎡） 五彩城（130万㎡） 中航国际广场（35万㎡） 东方希望天祥广场（50万㎡） 龙湖金楠天街（57万㎡） 泓昌嘉泰金融中心（28万㎡） 保利国际广场（ 24万㎡） 金沙太阳城（70万㎡） 力宝东盟城（150万㎡） 花样年龙年国际中心（70万㎡） 总体量超3800万方 部分对外宣传为城市综合体项目分布图 备注：以上为总体量在10万平米以上的64个项目分布示意图

成都地产市场 今年将有18个商业项目开业，未来竞争惨烈 万景峰 绿地.世纪城 龙湖北城天街 预计开业：2013.8 预计开业：2013.12 鹏瑞利青羊广场 预计开业：2013年底 尚美成箱包皮具城 预计开业：2013.1.28 枫丹国际 预计开业：2013年 ICON大源国际中心 预计开业：2013.9 万景峰 优博星光广场 预计开业：2013.10 万德千雅大厦 预计开业：2013.3 绿地.世纪城 预计开业：2013.8 龙湖北城天街 预计开业：2013.12 天祥广场 预计开业：2013底 华置广场 预计开业：2013部分开业 万科购物中心 预计开业：2013 成都龙潭裕都水乡 阳光新业中心 棕榈泉国际中心 中粮大悦城 奥克斯财富广场 预计开业：2013.6 世豪广场二期

小结： 1、目前成都整体土地供应量呈现增长趋势，地产市场行情短期内将会呈现井喷现象； 2、商业性质土地是地产投资的热点，大量的各层次商业地产商进行圈地运作； 3、住宅市场土地供应量及开发需求正逐步减少，证明成都当地住宅投资市场空间被压缩，后期以刚性需求为主，该需求的变化将对住宅设计方面有针对性要求； 4、按调研了解的成都市区的商业地产雷同性较大，后期将面临该趋向的恶性竞争； 5、如在成都或近郊开展商业地产，必须要谨慎再谨慎的商业定位，商业定位的差异性和招商的效率将是成都及近郊商业地产的成功关键唯一；

温江以外成都近郊城市实况

形成四大特色服务业功能区：北部商贸城、南部科技商务城、东部工业商务城、西部健康休闲城。 “四城” 形成四大特色服务业功能区：北部商贸城、南部科技商务城、东部工业商务城、西部健康休闲城。 名称 规划范围面积 (平方公里) 产业定位 东部工业商务城 经开区工业商务区 0.50 商务、文化创意 龙泉市场发展区 1.30 商贸 　小计 1.80 南部科技商务城 双流商品市场集中发展区 6.03 商贸、商务 双流航空港现代服务业集聚区 7.37 物流、教育培训、文化创意 13.40 西部健康休闲城 温江永宁医疗服务区 4.68 医疗、教育培训、商贸 海峡两岸科技园现代服务业集聚区 4.55 服务外包、商务、文化创意 郫县教育文化服务区 0.90 教育培训、商务 10.13 北部商贸城 北部商城集中发展区 2.15 成都国际铁路物流枢纽 10.00 物流、商贸、商务 12.35 合计（9个） 37.68 “四城”现代服务业重点集聚区 郫县教育文化服务区 双流商品市场集中发展区 双流航空港现代服务业集聚区 经开区工业商务区 北部商城集中发展区 龙泉市场发展区 成都国际 铁路物流枢纽 温江永宁医疗服务区 海峡两岸科技园现代服务业集聚区

GDP(亿元） 增速（%） 固定资产投资(亿元） 房地产投资(亿元） 社会消费品零售总额(亿元） 户籍人口（万人） 常住人口（万人） 新都区 395 18 308 29 131 135 91 17 69 78 龙泉驿区 460 328 26 57 35 74 60 77 青白江区 243 15 190 36 42 41 38 双流县 583 16 488 28 / 149 94 116 郫县 282 251 101 23 61 50 71 温江县 261 239 11 97 47 58 46

周边区域商业调研-郫县 规划中的西部新城包含温江、郫县、高新西区以及双流、金牛区、青羊区、武侯区的一部分。按照要将西部新城打造成为“多点”式“网络化”田园健康、高端创意和休闲宜居之城的总目标，西部新城将形成独具特色的网络化、组团式城市发展模式，形成以次区域中心、次区域节点和次区域中心社区的三级空间结构布局。 　　按照总体规划，西部新城将由温江（柳城）组团、郫县（郫筒）组团两个组团与两条各具特色的旅游产业带和三个次区域中心构成。

周边区域商业调研-郫县 郫筒片区：西部新城综合中心，新城主要发展商务办公、商业金融、文化旅游、体育休闲以及教育等。 犀浦片区 郫筒片区 红光片区 郫筒片区：西部新城综合中心，新城主要发展商务办公、商业金融、文化旅游、体育休闲以及教育等。 红光片区：郫县产业配套服务区，主要发展现代制造业、服务业、房地产业。 犀浦片区：成都中心城区西部生活商务区，主要发展商业商务、服务产业、创意产业、房地产业。

周边区域商业调研-郫县 红光 犀浦 东南部新城 老城 望丛 北部新城 成灌快铁 IT大道 沙西线 郫县交通通达性良好，目前已有五条路况良好的主干道连接成都主城区和郫县，分别是IT大道、成灌高速、西区大道、老成灌路、沙西线；城际快铁使郫县与成都主城区的距离感将进一步缩减，同时交通的便捷性将进一步带动郫县整体产业的发展。

周边区域商业调研-郫县 县级商业中心位于郫县中心城区，由旧城商业区、东南新城商业区、犀浦商业区和红光商业区组成，总商业用地面积约32.7公顷。区域内商业网点总营业面积控制在40万平方米左右，大型零售商业网点控制在13-17个。 商业区 规划范围 规模控制 旧城商业区规划 郫筒镇北街一段、西街一段及一环路西北段所辖区域，用地面积约为10公顷。 商业总营业面积控制在12-14万平方米，大型网点控制为4-5个，其中设置购物中心1处。 东南新城商务商业区规划 东南新城内沿南北大道南侧，围城路西延线东南侧，用地面积约为8公顷。 商业总营业面积控制在7-8万平方米，大型网点控制为3-4个，其中设置大型超市1处，大型百货店1处 犀浦商业区规划 成灌公路以南，浦生街以东，犀湖路以北，新街以西，用地面积约为6.7公顷。 商业总营业面积控制在8-10万平方米，大型网点控制为3-4个，其中设置购物中心1处。 红光商业区规划 红光镇广场路以西，徐独路以南，红光左支渠以东，红光路以北，用地面积约为8公顷。 商业总营业面积控制在7-8万平方米，大型网点控制为2-3个，其中建议设置仓储式会员店1处，大型百货店1处。

周边区域商业调研-郫县 项目名称：恒创·蜀都广场（已开业） 占地面积 ： 7.5万平米 建筑面积： 15万平方米 容 积 率：4.6 占地面积 ： 7.5万平米 建筑面积：  15万平方米 容 积 率：4.6 绿 化 率： 26% 租售比：soho销售，商铺持有 售价：酒店式公寓4700元/平米 业态组合：百货、影院、家电卖场、KTV、餐饮、超市等

周边区域商业调研-郫县 目前该综合体仍处于人气积累阶段，入驻门店生意较为冷清 国美电器与百货商场的结合较为突兀，各分区业态组合界限不清 百货业态的产品线以中高端为主

周边区域商业调研-新都区 根据新一轮成都市总体规划，成都市城市发展将以南北轴线为重点，新都将与青白江共同构成93平方公里、100万人的成都市 “北部新城”。 成都市总体规划将新都区定位为成都市北部副中心。 新都区地处成都平原城市群形成的南北向“黄金走廊”； 新都区位于“绵－德－成－眉－乐”城市带核心位置，是该城市带上的重要组成部分。

周边区域商业调研-新都区 成汶铁路 宝成铁路 成绵城际铁路 地铁一号线 达成铁路 地铁三号线 成都中心城区 成渝铁路 四环路 三环路 二环路 现状铁路：新都区区域现状有宝成、成达、成渝、成汶4条铁路和亚洲最大的铁路编组站，保证了新都区大量的客运及货运量的安全出行； 建设中的客运铁路：新都区区域正在建设有成－绵－乐城际铁路，规划在新都设有客运站； 规划轨道交通：为了适应城市发展，融入成都核心区，规划有成都地铁一号线、地铁三号线2条地铁线贯穿境内。 成汶铁路 宝成铁路 成绵城际铁路 地铁一号线 达成铁路 地铁三号线 四环路 成都中心城区 三环路 成渝铁路 二环路

公路交通 周边区域商业调研-新都区 绕城高速 三环路 二环路 成都市中心区 成绵高速 成德大件路 川陕公路 成彭高速 蜀龙大道 北新干线 新石公路 成青路 物流大道 成南高速 成彭公路 公路交通

周边区域商业调研-新都区 工业东区 新 城 区 老 城 区 工业西区 新都区商业网点总体空间布局规划为“一心、两核、两带、三片”。 一心：即新都城区商业中心，由北部商城商业中心、新城区商业中心和宝光-桂湖商业中心构成； 两核: 即以商品交易市场核心的北部商城和以物流为核心的新都物流中心； 两带：即毗河生态旅游休闲商业带、青白江乡村休闲商业带； 三片：即新繁片区商业中心、石板滩片区商业中心、大丰片区商业中心。 工业东区 老 城 区 新 城 区 工业西区 宝城铁路 大件路 货运道 绕城高速

周边区域商业调研-新都区 项目名称：新都国际广场（年底开业） 占地面积 ： 9.7万平米 建筑面积： 40万平方米 容 积 率：4.23 占地面积 ： 9.7万平米 建筑面积：  40万平方米 容 积 率：4.23 绿 化 率： 15% 售价：商铺售价35000元/平米，住宅3500元/平米，按年返租 业态组合：百货、家电卖场、KTV、餐饮、银行、电影院等

周边区域商业调研-新都区 项目名称：和信·新城市中心（已开业） 占地面积 ： 2.3万平米 建筑面积： 13.2万平方米 占地面积 ： 2.3万平米 建筑面积：  13.2万平方米 容 积 率：3.52 绿 化 率： 12% 售价：写字楼售价11000元/平米，百货业态不对外销售 业态组合：百货、家电卖场、KTV、餐饮、银行、电影院等

周边区域商业调研-龙泉驿区 龙泉驿区是四川省省会成都市所辖的九区之一，为成都市东部副中心、成都市东部主城区，是国务院批准的成都市城市向东发展主体区域、成都经济技术开发区（国家级）所在地。 龙泉驿区，位于成都中心城区东部偏南、龙泉山脉中段，是成都至川东南、重庆的必由之路。

周边区域商业调研-龙泉驿区 区域交通 道路：世纪广场道距市中心天府广场约22公里，距成都双流国际机场28公里，距火车北站24公里，距火车东客站14公里。成渝、成昆铁路，成渝高速公路贯境。公路方面，以横向干道驿都大道、成龙大道（及延伸线成简快速路）、成洛大道、成渝高速、成南高速、成安渝高速公路（在建）和纵向干道东三环路、蜀王（洪河）大道、绕城高速、新双龙路、汽车城大道、成环路、第二绕城高速（在建）等纵横交错的路网贯穿全区。 地铁：成都地铁2号线直通龙泉东站（2014年完工）

周边区域商业调研-龙泉驿区 部分街道业态分布： 该商圈主要为龙泉驿区主城区，为政治、经济、文化交流中心；自2004年后经济发展迅猛，商业地产以裙楼为主、业态分布建材较集中外，其它分布散乱；租金、售价以音乐广场为中心呈由高到低的辐射。

周边区域商业调研-龙泉驿区 项目名称：龙泉·天立广场（已开业） 占地面积 ： 1.3万平米 建筑面积： 12.9万平方米 容 积 率：8 占地面积 ： 1.3万平米 建筑面积：  12.9万平方米 容 积 率：8 绿 化 率： 14% 租售比：全部销售 售价：商铺售价13000元/平米 业态组合：无明确规划，引入超市品牌待定

周边区域商业调研-龙泉驿区 都百货大楼龙泉店是龙泉驿区人口集中的传统商业中心，2003年3月开业。龙泉店主要经营品牌女装、男装、箱包皮具、金银珠宝、化妆品、洗化用品、小家电、食品、粮油、水产肉品、蔬菜水果等。其中百货约占3500平方米，超市约占5500平方米。

周边区域商业调研-青白江区 青白江 第二圈层 17KM 中心城区 成都市青白江工业集中发展区是国家“一五”时期在西南建立的老工业基地。地处“成德绵经济走廊”和“成渝经济圈”，是成都冶金建材制造产业的重点区域。 按成都“一区一主业”产业发展规划，工业集中发展区产业定位为冶金建材制造业，现已聚集冶金、建材、机械、化工等六大产业集群。 青白江-新都被确定为成都市六个城市组团之一，将构筑成都的北部新城。

周边区域商业调研-青白江区 公路交通为主

周边区域商业调研-青白江区 青白江区城乡商业网点空间布局规划为“一心、两带、多点”。 一心：即青白江区级商业中心； 两带：即以沿清泉大道发展为主的商业带和以沿毗河两岸发展为主的生态休闲旅游商业带； 多点：即由清泉镇、姚渡镇、龙王镇、福洪乡、人和乡构成。 年 份 人口规模 (万人) 人均商业面积（m2/人） 商业营业面积 （万m2） 2010年 47 1.1 52 2020年 54 1.2 65 根据《规划》，今后青白江的商业将包括区级商业中心、社区商业、乡镇商业、农村商业四个层次。其中城区商业主中心定位为成都北部新城的商务商贸中心，以成都北部新城区域内居民、商务行政人群为主要服务对象。城厢商业次中心定位为餐饮、旅游、休闲为主的综合性商业次中心，以城区居民、物流、商务人士以及外来游客为主要服务对象。

周边区域商业调研-青白江区 项目名称：北城印象（年底开业） 占地面积 ： 13万平米 建筑面积： 50万平方米 容 积 率：4 占地面积 ： 13万平米 建筑面积：  50万平方米 容 积 率：4 绿 化 率： 30% 租售比：除住宅底商外商铺持有 售价：住宅4000元/平米 业态组合：百货、影院、家电卖场、KTV、餐饮、超市等，已签约家乐福、橙天嘉禾影院

周边区域商业调研-青白江区 千盛百货青白江店，引入了乡村基、肯德基、酷比乐KTV，英皇电影院、宏图三胞等品牌，全部出租。 11年开业，目前经营情况较好，商场总建筑面积2.3万平方米。

周边区域商业调研-双流县 双流县三面环绕成都，县城距成都市区10公里，幅员面积1029平方公里，是中国中西部第一强县， 2012年全国百强县排名第18位。 成都双流国际机场距县城2公里 ，开通国际国内航线160余条；成昆铁路纵贯县境，境内设有两个火车站；以成都至乐山、雅安高速公路、川藏路、德阳至乐山大件路、机场路、成都市人民南路延线等10余条高等级公路为骨干，构建了四通八达的公路网络。

周边区域商业调研-双流县 双流国际新城总面积约28平方公里，规划定位为成都的HBD（health residence district，即健康宜居城区 未来将形成以居住、商业金融、行政办公、文化娱乐为主的城市综合发展区 双流国际新城

周边区域商业调研-双流县 城南优品道广场：50万平米商业综合体 东立国际花城将有13万平米的临街商铺发售 国奥村10000平米大型会所 景茂名都将建5万平米的商业风情购物街

周边区域商业调研-双流县 好又多&英邦百货 (属于同一物业的不同楼层) 位置 南昌路/棠湖东路交叉口 楼层分布 1楼：英邦百货，面积4000平米，主营业务为通信、服装、珠宝、餐饮 2楼&3楼：好又多超市，面积7000平米 面积 1~2万平米 英邦百货主要品牌： 中国黄金、周大生、周六福、飞天珠宝、建安数码家电、龙翔通讯、欧莱雅、流行美、多喜爱、一点味、卓洋水晶王、养生堂、香闻世界精油、LILY女装等

周边区域商业调研-双流县 项目名称：城南优品道广场（14年竣工） 占地面积 ： 16万平米 建筑面积： 45万平方米 容 积 率：2.5 占地面积 ： 16万平米 建筑面积：  45万平方米 容 积 率：2.5 绿 化 率： 35% 售价：住宅5800元/平米 业态组合：百货、家电卖场、KTV、餐饮、银行、电影院等，主力商户：已签约——欧尚、西南最大IMAX影院；洽谈中——迪卡侬、国美电器、苏宁等商家

小结： 1、目前成都近郊各卫星城市发展都比较快，尤其以北片组团（新都、清白江）及南片组团（双流），该两组团的经济、人口、地产需求在成都近郊经济体中尤为突出； 2、西片组团（郫县、温江）的发展因受生态保护的因素影响，在工业的引进上门槛较高，所以工业明显低于南北两组团，从而致使人口、经济、地产市场增长数量远远低于南北组团，而温江因行政管理因素也落后于西部组团的郫县的发展，；

小结： 3、但西片组团也因生态因素，后期宜居、宜商的特性会逐步显现优势，另温江、郫县被入选为国家级打造智能城市（四川仅三地），这为温江后期的第三产业发展奠定了一个坚实的基础；

温江介绍

温江区位认识 温江 温江区位于四川省成都市中心城区的西部，是成都市主城区。温江夏无酷暑，冬无严寒，气候宜人，适合人居，面积277平方公里，人口有34.9万。温江全境位于成都平原腹地，气候温和，河网密布，适合农业耕作，素有“锦城西，金温江”之称 ； 作为成都西城核心区域，从2002年撤县建区以来，社会、经济、文化建设快速发展，是全国经济100强县之一。先后荣获全球“国际花园城市”、“国际低碳先锋城市”、“联合国最佳人居范例奖”、“影响中国十大特色魅力城市”、“四川首个生态示范区”等殊誉。“田园温江”、“生态温江”、“幸福温江”广泛传播，宜居宜业价值不断提升。

温江要素认识 �区位优势 温江，地处成都平原腹心，地理坐标为北纬30°55′—30°52′，东经 103°41′—103°55′，处在世界著名的北纬30度之地。 温江距成都中心城区16Km，南与双流县连界，西与崇州市为邻，北与郫县、 都江堰相连，面积277平方公里。境内地势平坦，无山无丘，海拔511.3米至 647.4米。全区地处亚热带，平均气温15.8℃，全年无霜期282天，岷江正流及 其支流江安河、杨柳河、清水河，由西北向东南流经全境。温江,自然条件优 越，得天独厚，成为“地称天府”的“膏腴之地”，素有“金温江”的美誉。 �人文教育 1881年，“皂江先生”曾学传在温江设馆授徒，后成立“万春书院”，在温江的教育史上留下浓墨重彩的一页。如今，旧日的“万春书院”已经成为国家重点中学——温江中学。在继续前辈尚学之风的基础上，温江大学城应势而生。现在，以西南财经大学、成都中医药大学、四川农业大学研究生院、四川教育学院、四川电力学院、四川交通职业技术学院和四川化工学院等高校组成的温江大学城已经成温江新一轮城市规划中“现代、积极、进取”的最佳代言人。

温江要素认识 �环境优势 温江地处温郫都国家级生态示范区腹心地带，花木园林面积占全区耕地面积的 五分之三，拥有1300多种花木，花卉面积达13万亩。全区城市园林绿地面积达 714.1公顷，绿化覆盖面积达756.6公顷，绿化覆盖率达44.77％，绿地率达 42.25％，人均公共绿地达21.6平方米。岷江干流金马河及其支流江安河、杨柳 河、清水河穿流全境。注目温江，城内城外碧水相伴，树木葱郁，花团锦簇。 “半城水景满城林”就是对温江生态环境的真实写照。 �产业优势 温江区内的海峡两岸科技产业开发园是现代产业的聚集基地，已初步形成了以 食品加工、生物医药、印务包装等现代轻工业为支柱产业，以民族医药、环保 产业、机械电子为接续产业的格局，被海内外誉为“挺进西部的桥头堡”。 温江是国家级生态示范区，有11万余亩翠绿葱浓的花木，占全市的二分之一， 全省的三分之一。其品种达1300余个，已形成规模化生产、优势突出、特色明 显的花木生产基地达30多个，生产规模占到全区花木面积的60%以上。“温江花 卉”、“温江花工”等都成为花卉市场极具竞争力的代名词。 成为温江花卉、大蒜蔬菜、家禽养殖三大特色农业产业之一。

温江要素分析 温江区位SWOT分析 1、优势（S） （1）地理位置优越。 处于成都的西面，历来被认为是上风上水的区域，趋向于‘贵’的区域属性，区域认知的心理层次将越来越高。 （2）交通便利。 成温邛高速，光华大道、芙蓉大道使得温江全面对接中心城区，规划中的轻 轨，更是让温江与成都无缝接轨。 （3）自然环境丰富。 温江是国家级生态示范区，成都市的天然屏障，拥有13万亩花土资源，区内有江安河、杨柳河、金马河三条河流环绕，构建出最佳的人居环境。 （4）深厚的历史文化。 4000多年前，古蜀国鱼凫王曾建都于此，2007年1月，继鱼凫古城遗址后，两处总面积达10000平方米的商周时期遗址在温江重见天日，数以万计的珍贵文物被发掘。 （5）产业经济集中。 温江海峡两岸科技产业园的开发与发展，为温江带来了强大的经济支撑与产业支撑。

温江要素认识 2、劣势（W） （1）公建配套未能跟上城市化进程。 区域内特别是光华大道区域学校、医院等基础设施配套未能跟上城市化进程，导致温江居住人气不旺，房屋空置率较多。 （2）房地产市场过度依赖外地人口。 房地产市场发展较快，本地购买能力有限，过度依赖成都、省内其它城市及省外城市购房群体。 （3）未形成有影响力的商业。 本地尚未形成有影响力的商圈，离成都20公里，比较近，本地居民习惯到成都进行商业消费，影响了商业的发展，导致本地市民娱乐生活缺乏，这也是温江房地产发展的一大契机。

温江要素认识 3、机会（O） （1）“4+1”西部新城新规划。 温江处于“4+1”西部新城核心，市规划局对温江功能将以休闲、旅游、健康为主题。新规划带来新的业态调整，城市重新定位的契机，加速温江融入大成都。 （2）城乡统筹试验区。 温江是城乡统筹改革试验区，将会大大加快温江的城市化进程。 （3）“国际花园城市”荣誉。 温江被评为“国际花园城市”，也曾获评“最佳人居环境奖”，这是对温江生态环境的高度肯定。 （4）“金马湖”项目的启动。 “金马湖”大型项目的启动，必将吸引众多市民的关注，使温江再次成为关注的焦点。

温江要素认识 4、威胁（T） （1）成都二级圈层城市定位部分重复。 其它区县都在融入大成都，建设中心城区的配套产业，打造休闲旅游的周末经济，城市定位有部分重复，会造成一定竞争。 （2）其它城市相继崛起，温江关注度降低。 温江前几年的发展领先于成都二级圈层其它城市，现在其它区县也开始注重城市基础设施建设，重视城区科学规划、建设宜居生态环境，并相继招商引进大项目，势必会吸引更多人的关注，相对温江的关注度会降低。 （3）房地产持续低迷，阻碍经济发展。 地震后，温江房地产持续低迷，并引发房屋价格大幅度下降，对地方经济可持续发展带来障碍。

区域发展现状及城市规划 温江区规划：将城市未来定位为“生态田园型现代化新区”，全面展示现代都市的风貌片区、田园风光区，展示温江新型城乡形态，体现温江的产业发展、社会和谐、环境优美。从城乡形态上划分为“两区、三廊、八片区”。其中，八大主题功能片区将成为温江经济快速发展的新引擎。

区域发展现状及城市规划 温江五大板块 万春板块 特点：旅游资源丰富且邻近花卉种植基地，集休闲、旅游、娱乐一体。 客源：外地为主 老城区板块 特点：基本配套成熟但品质档次不高。因土地资源短缺住宅供应量有限。 客源：外地为主、成都本地次之 杨柳河板块 特点：大学城和海峡科技园区所在地，目前配套尚不完善，但近邻老城区以及便利的交通条件能弥补该短板。 客源：外地为主、成都客户和科技园区客户次之。 光华大道板块： 特点：政府打造商圈，区域内已进驻房企大鳄，产品品质优秀。市场去货速度理想。 客源：成都市区关注度最高，但成交以成都以外的客群占多。 往成都方向 鱼凫国都板块 特点：金马河、温泉酒店、体育公园是区域三大卖点。土地供应量大、区域产品品质良莠不齐、总体去货较慢。 客源：科技园老板、成都市区客户 项目

区域发展现状及城市规划 �从温江城区域功能规划来看，本项目地块处于温江光华新城与柳河信息产业园交汇处 � 项目地块比邻新温江行政中心和光华大道三段，为项目开发奠定一定基础

区域发展现状及城市规划温江区域交通规划 4条快速通道对接成都： 凤溪大道、 芙蓉大道、 光华大道、 成温邛高速 公共交通： 成温快巴：金沙车站—温江老车站 309路：百花中心站——温江公交站 319路：成都——国色天香

区域发展现状及城市规划区域交通规划 项目地块

区域发展现状及城市规划 老城区 光华新城 本案 项目处于“光华新城”，规划面积26平方公里，是成都最具城市综合经济体特征的西部新城核心区。这片区域的业态重塑全面开始，家乐福、伊藤洋华堂先后入驻，台湾新光三越、香港巨龙集团、软通动力等接踵而来。同时，以海峡两岸科技产业园和大学城为依托，积极引进总部经济、创意研发、服务外包等知识经济型产业。以光华公园为核心、以生态为特质、以高端现代服务业为支撑的成都西部CBD（中央商务区）已雏形初现。

区域发展现状及城市规划区域交通规划 �在多年的建设发展中，温江区建成了纵横交错、较为发达的道路交通网 络，实现与周边市县的联系，作为区域经济发展的硬件支撑。在温江区 的未来规划中，西部环线、地铁4号线、轻轨、成雅快铁将支撑起温江全 域的交通体系，引导西部新城核心区城市发展。 �地铁4号线为东西方向内部填充线，西起温江，东止于西河站，线路全 长38.9公里，设车站19座。其中，地下线长约20.21公里，地上线长约 18.69公里；高架车站8座，地下车站11座。 �温江到成都市区的地铁最快2015年一期通车。项目地块处于二期凤溪站(凤溪大道附近)附近 ，轻轨与地铁在项目地块350米左右的珠江国际项目汇集

项目地块具体位置及指标 总用地面积：240,700㎡（361亩） 容积率：不低于1.8 可建筑产权面积：433260㎡以上 可售面积40%：173304㎡ 持有面积60%：259956㎡ 四至道路通畅：北侧区内干道“温泉大道”，东依“仁和路”紧邻温江第一商业、交通、经济干道“光华大道三段”；西靠快速通道“凤溪大道”

区域发展现状及城市规划区域交通规划 优势 地块较为方正，有利于项目规划布局 项目地块四面临街，有利于项目商业价值挖掘，并易于商业区域道路规划 项目位于温江光华新城板块，新城优势商业的辐射，有利于商业项目价值挖掘 柳河产业板块打造即将启动，为将来本项目地块西侧的的开发对整个板块的开发将起到较大的带动性和示范效益。 —劣势 目前国家持续高压的房地产调控对房地产市场影响较大，投资需求抑制，刚性需求观望气氛浓厚 目前地块周边临界环境差异较大，近人和路商业日趋成熟，便于项目打造；临凤溪路市面貌较差，开发尚需时日，对项目整体商业布局需要十分谨慎塑造 机会 项目地块近人和路商业日趋成熟，商业价值便于挖掘；临凤溪路临近柳河产业板块打造即将启动，使得社区功能配套势必升级，片区会逐步成熟，对于项目开发带来较大的升值空间 随着贯穿项目地块的轨道交通线路的建设区域交通进一步完善、便捷，对于项目辐射面扩展将有大幅的带动。 危险 国家对于房地产调控政府的持续高压态势，政策的不确定性，将会对项目产生一定的威胁 目前项目周边已有八个大型商业综合体在建或已建成的对本项目的产品定位提出了十分高的要求，并因光华大道两侧的商业体大部分为开发商持有租赁方式面市对本项目可售部分产生一定威胁

分商业、商务、文化、娱乐和休闲等6大街区，包含14万平方米的SHOPPINGMALL 项目周边商业分布示意图 项目临近珠江商圈，有珠江80万方商业体、德坤新天地、天来白金、新光三越等8个大型城市综合体。周边成熟住区居多，光华苑、福兴苑、赛纳河畔、上林宽景等老型社区形态多为底商，分布较凌乱，档次不高。格凌兰、恒大城等新建小区，商业形态也多为社区底商及一部分独立商业。 MOHO 、独乐馆、商业裙楼 上林宽景 珠江新城国际 德坤新天地 赛纳河畔 福兴苑 中森光华一号 光华国际 光华苑 含1栋24F酒店、写字楼建筑 大润发百货 天来白金 格凌兰 政务中心 分商业、商务、文化、娱乐和休闲等6大街区，包含14万平方米的SHOPPINGMALL 购物中心、地铁商业、酒店公寓 本案 恒大城

典型商业个案 中新公园大道 优势：大社区，区内业主需求旺盛 劣势：无大型独立商业，品相不高 楼盘名称 面积 价格 销售情况 中新公园大道 19-300㎡ 9000-19000元/㎡ 基本售罄，仅剩余部分内凹小面积内街及部分临光华大道大面积商铺。 在售商业示意图 销售部分售罄。滞销产品为项目以前售楼部处内凹商业以及临光华大道部分大面积商业。引起滞销的原因是产品位置及产品开间小，进深小等因素。 临光华大道底商 二期 在售小区底商 优势：大社区，区内业主需求旺盛 劣势：无大型独立商业，品相不高

典型商业个案 光华国际 优势：开放式，周围商业氛围浓厚 劣势：商业较零散，集中程度不够 楼盘名称 面积 价格 销售情况 光华国际 70-300㎡ 15800-40000元/㎡ 在售第二排11、13、14栋高层电梯底商，面积30-300㎡，13栋楼下底商共两层，二楼面积200-300平，共三间。价格方面，一楼26800元/㎡，二楼15800元/㎡。 在售商业示意图 项目商业2012年4月份开盘，临光华大道第一排全开放式底商已售完，当时售价40000元/㎡，目前有部分企业转租。第二排半开放式高层底商在售，单价15800-26800元/㎡。二期6F独立商业部分8月底开盘，底两层售罄，100-300 ㎡之间；上围招租、销售业绩不好。 光华大道 二期6F独立商业 在售底商 二期底商 优势：开放式，周围商业氛围浓厚 劣势：商业较零散，集中程度不够

典型商业个案 珠江新城 五星级度假酒店 200米地标写字楼 200米五星级酒店 甲级写字楼 四星级酒店 1200座五星电影广场 14万平方米购物广场 其他片区为纯写字楼

典型商业个案 珠江家乐福商圈 租金：60元/平米/月（早期家乐福未入住） 150~180元/平米/月（家乐福开业后） 铺面：70-200平米 售价：现无铺面销售。 前期售价13000-18000元/平米。 泊景湾售价20000元/平米（临商业街，约34个商铺，已售完） 二手底商现价28000~35000万元/平方 业态：服装、房屋中介、床上用品、儿童用品 典型商家：家乐福、唐人中介、好宝贝

典型商业个案 家乐福商圈--依云镇商业 租金：40-60元/平米/月 铺面：70-300平米 售价： 1楼商铺全部售罄，均价在8000 元/平米左右。2楼余3套，2套272平米， 单价5260元/平米；1套299平米，单价 6137元/平米。 现二手价18000元/平方左右 业态：茶坊、五金建材、汽车美容、装饰、小型超市 典型商家：贯通车业、顺风茶楼、豪邦装饰

典型商业个案 恒大城 一层底商 三层底商 该项目商业体量较大，共10万平方米，目前不对外销售，只对外招商，目前租金30~50，商家入驻时间不长，都在免租期，现交由商业专业团队负责。

典型商业个案 家乐福商圈--恒大城商业 租金：30-50元/平米/月 铺面：总面积10万平米，每单间40-60平 米，100平米起租 售价： 现在只招租不销售（目前在招租 上有一定规划，例如超市只招品牌连 锁，出租面积至少100平米） 业态：汽车美容、家装配件、小型超市、 餐饮 典型商家：高峰汽车美容服务中心、金 海布艺、妙美门窗、海鲜生抠鸭肠、五 花八门烟酒食品小卖部

典型商业个案-老城区 温江城区凤溪大道 租金：20-30元/平米/月 二手售价:12000~15000元左右/平米 （1楼铺面) 二手售价:12000~15000元左右/平米 （1楼铺面) 业态：宾馆、餐饮、网吧、浴足、飞机票代售点、文具、水果店 典型商家：韩式汗蒸馆

典型商业个案-老城区 温江城区文庙广场 租金：40-60元/平米/月 (根据口岸、及面积大小不同，租金不同） 售价：二手售价11000元/平米 业态：服装、美容美发、药房、鞋业等 典型商家：七匹男装、恒源祥、太极大药房等

典型商业个案-老城区 温江城区凤溪大道 租金：20-30元/平米/月 二手售价:10000元左右/平米（1楼铺面) 业态：宾馆、餐饮、网吧、浴足、飞机票代售点、文具、水果店 典型商家：韩式汗蒸馆

典型商业个案-老城区 温江城区南浦美食街 租金：25-40元/平米/月 (根据口岸、及面积大小不同，租金不同） 二手售价：10000元左右/平米 业态：餐饮、超市、家政、KTV等 典型商家：重庆新堂客火锅、致和酒家、一品圣汤、凯撒歌城

典型商业个案-老城区 温江城区繁华时代 租金：60-70元左右/平米/月 铺面：20-1000平米左右 新房售价：均价13000；价格区间8000- 20000元/平米（1楼20平米优质小铺） 业态：服装、餐饮、美容美发、家具、玩具、商场、眼镜行等 典型商家：人民商场、李宁专卖、韩式美发沙龙、KAPPA专卖、罗莎蛋糕、米罗缤纷、华莱士牛排、博客眼镜行

典型商业个案-老城区 温江城区公园1号对面文化路商铺 街对面租金：40-50元/平米/月 铺面：50平米左右 二手售价：8000-10000元/平米 （1楼铺面） 4000-5000元/平米 （3楼铺面） 业态：饮食、房屋中介、旅行社、五金行 典型商家：华丽副食、天天房产

项目周边写字楼分布情况 温江在售写字楼主要集中在海峡科技园片区的“天府智谷”。未来片区写字楼主要分布光华大道沿线珠江商圈周围，有德坤新天地78622.83 ㎡写字楼、珠江新城国际3座甲级写字楼、光华国际 一栋24F酒店、写字楼、天来国际广场5万平甲级写字楼，规划完善，品相高，目前还未呈现。 5A级写字楼，办公建面：78622.83 ㎡ 德坤新天地 珠江国际新城 含5栋精装写字楼，其中2栋甲级，3栋未评级。商业110000平米 光华国际 3座超甲级写字楼 1栋24F酒店、写字楼建筑 天府智谷 甲级写字楼约5万平方米 天来白金 本案

温江酒店分布示意图 温江酒店分布主要分布在配套成熟的老城区，新城区光华大道板块目前无成形大型专业酒店，国色天香区域旅游配套类度假性酒店偏少。周边已规划酒店主要集中在光华大道沿线，属于大型城市商业综合体项目的一部分，品相、 档次高，有少部分酒店位于居住小区内 。 温江天乡宾馆 君临国际酒店 星级酒店，酒店建面：23478.86 ㎡。 鑫怡家酒店 致佳居酒店 赛纳河休闲酒店 本案 德坤新天地 金强华亨酒店 明苑商务酒店 光华国际 含1栋24F酒店、写字楼建筑 珠江国际酒店 一座五星级商务酒店，一座五星级度假酒店， 鱼凫国都温泉大酒店 五星级酒店 天来白金

赛纳河休闲酒店 光华大道片区社区综合性酒店 名称 位置 星级 层数 房间数 房价 配套 开业时间 客源类型 赛纳河休闲酒店 温江区光华大道三段1999号光华加油站旁 无 2 30余间 标间：238元（执行价） 棋牌、茶坊 未知 单位出差人员、小区住户 赛纳河休闲酒店位于温江区光华大道路口，与塞纳河小区和光华加油站为邻，停车方便，环境优雅，主要经营棋牌、茶坊、住宿。酒店位于赛纳河畔楼盘底商第一、二楼，一楼为休闲庭，二楼为客房。 光华大道片区社区综合性酒店

咖啡厅、按摩、KTV、足浴、台球室、SPA 鑫怡家休闲酒店 名称 位置 星级标准 层数 房间数 房价 配套 开业时间 客源类型 鑫怡家快捷酒店 温江区两河路东段2号 经济型 4 62间 商务单间：208元 商务标间：218元 高级标间：258元 豪华单间：398元 咖啡厅、按摩、KTV、足浴、台球室、SPA 2008年7月 商务人士、旅游者 鑫怡家快捷酒店位于两河路东段，紧邻温江政府服务办公中心，是一家集商务、休闲于一体的豪华商务酒店。酒店以尊贵典雅、回归自然和宾至如归的温情服务为主营特色，餐饮、休闲、购物设施等设施齐全。 中心城区快捷商务、休闲酒店

君临国际酒店 中心城区商务、会议、休闲酒店 名称 位置 星级 层数 房间数 房价 配套 开业时间 客源类型 君临国际酒店 温江区文化路138号 准四星 7 100套 普通标间：328元 商务单间：348元 豪华标间：380元 普通套房：518元 豪华套房：618元 时尚咖啡会所、商务中心、餐饮中心 2009年 商务、旅游 酒店按商务四星标准打造，集住宿餐饮、娱乐休闲、会议、商务为一体，酒店设施齐全，下属君临咖啡会所2000平方左右，拥有装饰豪华的客房100套，设有环境优雅、时尚的咖啡会所，经营咖啡、茶、中西餐等，酒店还包括商务中心、餐饮中心、两层地下室。 中心城区商务、会议、休闲酒店

成都致佳居酒店 中心城区快捷商务、度假性酒店 名称 位置 星级 层数 房间数 房价 配套 开业时间 客源类型 成都致佳居酒店  温江区南浦路173号 按近四星级装修 3、4 30余 套 商务单间：178元 商务标间：178元 豪华商务单间：188元 豪华商务标间：208元 棋牌室 2007年 商务、旅游 酒店新近按四星标准装修，房间设置电脑免费上网、透明卫生间设计、房间温馨明亮，距成都15公里，成温邛高速和光华大道直通，交通便利。 成都致佳居酒店周边云集国色天香、西岭雪山、安仁古镇、花水湾温泉等景区。 中心城区快捷商务、度假性酒店

其他酒店概况 名称 位置 星级 房间数 房价 配套 金强华亨酒店 南熏大道四段356号 三星 134间 高级标间：320元/间 高级单间：320元/间 商务中心服务、会议厅、卡拉OK厅、棋牌室、网球场、室外游泳池、夜总会 、篮球 鱼凫国都温泉大酒店 成都温江温泉大道1号 准五星级 182间 高级双人间：2000元/间 豪华单人间：2000元/间 豪华双人间：2200元/间 豪华蜜月套房：3000元/间 总统套房：16800元/套 客房、餐饮、康乐、会议服务 明苑商务酒店 成都柳河南路415号 准三星 50余间 商务单间：142元/间 单人套房：202元/间 商务标间：147元/间 标准套房：219元/间 免费停车场 温江天乡宾馆 温江区天乡后街13-A号楼 49间 行政单人间：168元/间 行政标准：202元/间 豪华套房：328元/间 会议厅、大堂吧 、免费停车场

任何的商业地产都以人流为前提，人流可以是商处原先拥有，也可以通过自己项目的商业运作模式自行打造，那我们再来了解下温江住宅市场的消费情况，一此了解人员结果及消费习惯，这也能推断我们的商业定位大的方向

住宅市场信息 购房客户特征研究 意向购房客户中居住在温江本地和大城西区域的占到了65%；而从工作区域来看， 在成都其他区域工作的比例有所上升。 区域购房客户以温江本地和大城西客户为主。

住宅市场信息 购房客户特征研究 购房客户以中青年为主，工作性质多样，教师购房群 体比较庞大，高端群体比例不高。 购房客户特征研究 购房客户以中青年为主，工作性质多样，教师购房群 体比较庞大，高端群体比例不高。 意向购房客户以中青年为主，其中 比例最大的为30~40岁的群体，占到了41%的比例。 从职业来看，区域购房客户中，企 业普通员工和教师比例最高，高端人群 比例较低。

住宅市场信息 购房客户特征研究 家庭结构以两人和三人为主，购买能力有限 家庭结构以两人和三人为主，都站 到了30%以上，其次四人以上的也占到 购房客户特征研究 家庭结构以两人和三人为主，购买能力有限 家庭结构以两人和三人为主，都站 到了30%以上，其次四人以上的也占到 了20%。 家庭年收入集中在5~10万每年，占 到44%，家庭年收入超过20万的仅9%。

住宅市场信息 购房客户需求研究 区域购房客户目前以刚性需求客户为主，投资比例 不高。 首次置业和再次置业的客户分别占 购房客户需求研究 区域购房客户目前以刚性需求客户为主，投资比例 不高。 首次置业和再次置业的客户分别占 到了33%和43%，三次以上购房的客户只占9%。 自住和自住兼投资的客户超过了80%占到了绝大多数，完全以投资为目的比例占20%

住宅市场信息 购房客户需求研究 购房客户主要需求为70~90㎡套二，以及90~110㎡套三 购房客户需求研究 购房客户主要需求为70~90㎡套二，以及90~110㎡套三 购房客户在户型选择上套二占到了近一半，其次是套三，占到38%，套一和套四以上的户型需求比例较低。 从选择面积段来看，选择80~90㎡的客户数量最多，其次是70~80㎡和100~110㎡，也反映出了客户在选择套二、套三户型时的主力需求。

小结： 1、温江区域内已投入或在建商业体量巨大，基本都集中在光华商圈沿光华三段两侧，且商业业态基本雷同，较多为日常百货、商超、服装、小物件为主； 2、目前温江酒店主要集中在老城区，星级、快捷、客栈等形态多样；珠江商圈规划有天来白金等多座五星级酒店；酒店配套日趋完善，从简单的棋牌、茶坊到休闲、娱乐会所，； 3、写字楼方向地产供给量远远大于温江发展速度需求量

小结： 4、温江目前地产市场主要以刚需为主，这意味着温江新城将是大成都西片（三环外）商住的首选之地； 5、随着温江新城生活配套的日趋逐步完善，其人口增长将会呈现快速递增；购房客户以中青年为主，工作性质多样，因大学城伊苏，教师购房群体比较庞大，高端群体比例暂时不高； 6、由于交通因素尚不能满足温江人口发展需求，目前和较后一段时间，安置温江的将以有车一族为主。

总结： 1、温江项目地块位置在温江整体的规划范围中，区域位置属于尚优，只是其区域优势需要随着温江新城打造的日渐成熟而凸显； 2、项目地块位置位于光华商圈外侧，处于高端住宅区，但由于温江人口、交通等因素影响，短期内很难凭借本身位置优势体现其商业价值； 3、项目周边商业体以基本饱和，且商业体之间的同质化现象比较严重，所以本项目地块如温江现状及后期市场需求定位来设计产品，其后期风险是相大。

总结： 4、目前电商对常态商业的冲击相当大，选择常态商业不但面临已经形成的周边大型商业体的合围事态，而且会受到电商猛力的冲击，例：光棍节：2010-9.36亿,2011-33.6亿，2012-191亿； 5、聚首文化创意产业园，与生俱来的深厚文化底蕴，地块处于行政、商圈、金融、居住核心之地，其优势无法复制，温江生态核心一线资源+光华商圈+未来地铁站口，交通便利快捷， 6、公司温江项目不要和光华大道大型商业体比地段，不要比交通，不要比人流，我们需要错位营销，差异化经营，在项目产品上，要以成都西片区域、甚至是大成都为项目市场。

温江项目文化创意产业园项目街区商业市场定位建议

1、要符合温江政府区域长期规划，只有在整体的规划范围内才能给项目未来带来长期利益； 2、要符合项目短期的现状，在项目定位上，既要能借助于大成都市场，也要兼顾到温江市场消费者需求； 3、在建筑的要有现代感，切忌一板一眼，建筑物的外形及内在功能同样是产品的招商、营销手段。

Who ？ 滨江，之于杭州？ 温江，之于成都 相当于 江宁，之于南京？ 什么样的人会来消费和购置？

Why ？ 有一点是肯定的，那就是他们和成都的地缘关系 他们有的是“土著”祖辈就是成都人，居住在成都，也在成都长大、工作、安家。 他们可能读书的时候就从别的地方来到成都，毕业后继续留在成都，在成都呆了5-10年的时间，至少已经被同化成半个成都人。 他们也可能因为工作的关系被外派过来的，或者因为生意来往，每年都有部分的时间呆在成都。 其他各种原因曾经到过成都，因为成都在西部的城市地位，还因为它宜人的气候，过来买套房子度假、养老。

他们的生活方式和价值观

相对于沿海城市的喧嚣，成都是悠然闲适的，传统的成都人自得其乐，过着不紧不慢的生活 成都人的生活 路边吃串串,晚上打麻将、泡酒吧 街道两边到处都是茶馆和麻将馆 无论的士司机、售楼员还是买楼的人，都说一口浓浓的川普 相对于沿海城市的喧嚣，成都是悠然闲适的，传统的成都人自得其乐，过着不紧不慢的生活 买楼也不是非买不可，只是觉得手上有足够的钱，刚好那个地方有一个值这个钱的铺子，就说服自己买了吧！——当地的士司机

成都人 懂得吃喝 玩乐 享受生活 俗话说：少不入川 老不离川

城市气质：悠闲舒适的西部发达城市 成都之于世界的意义在于，告诉你如何正确地浪费时间。

构建一个夜晚和周末的好去处 项目的三大综合版块—— 汽车文化商业板块-企业产业的延续，商业类型 差异化 专业街区商业版块-商业价值提升 汽车文化商业板块-企业产业的延续，商业类型 差异化 专业街区商业版块-商业价值提升 美食休闲娱乐商业板块-迎合地方消费者，夜商业，聚人流

汽车文化商业板块 汽车百货商场-金恒德产业、品牌延伸

可在汽车百货概念里引进品牌折扣店，比如“奥特莱斯”，可将汽车文化与“奥特莱斯”的品牌文化有机结合，亦可找像“唯品会”这类电商做战略合作，进行虚拟与现实相结合方式；用品牌折扣的效应足以吸引中高端消费人群，以此形成稳固的消费群体，同时再将汽车延伸产品（汽车品牌服饰、鞋帽及休闲运动产品等）逐步融合其中。

汽车文化商业板块 一个以休闲商务为主题的汽车旅馆

汽车文化商业板块 体现休闲、商务、豪华特色

汽车文化商业板块 定制化约会俱乐部，豪华私密装饰和功能布局，告别酒店商务的同质化

汽车文化商业板块 繁华中心的幽静社交场所——特色汽车旅馆

专业街区商业版块 高端家居卖场 梅蒂奇家居艺术馆、达芬奇、美克美家等等国际顶级品牌都已落户，成都高端家居市场正快速成长

专业街区商业版块 建材商业可选择卖场或街铺 建材商业可选择卖场或街铺

专业街区商业版块 目前成都高端家居市场集聚增长，高端家居馆是可投资方向，且目前市场的竞争层面还处于初级阶段，市场运作有一定的空间；另可通过家居的高定位提升建材管或店铺环境的层次，为建材商铺提供副价值，使得建材商铺的销售价格能有好的市场反应。就温江而言，建材商铺的需求量就相当的大。 但项目区域周边有一“居然之家”作为该业态商铺销售有力竞争对手，家居板块招商成败直接影响到建材板块商铺的销售及销售价格。

美食休闲娱乐商业板块

美食休闲娱乐商业板块

成都人有先吃后逛街的习惯，这可以看出吃文化对成都人的重要性； 招商时除引进当地品牌特殊餐饮商家同时需同时引进外地国内外品牌餐饮加入（咖啡类不算）； 酒吧、娱乐招商有机穿插餐饮之中，着重能打造夜生活中的美食休闲娱乐一条街

商铺客户定位： 核心客户：热衷投资不动产，有一定经济基础的人群，多为 年轻的自主经营者、市区内企事业中层以上领导人士。 财富水平：中高端财富阶层 置业特征：见多识广，二次或者多次购买商业投资。对新鲜产业新城规划有一定的理解，有一定的投资经验和前瞻性。 需求敏感点：投资回报率高 I III II 重要客户：餐饮、娱乐等品牌产业客户，具备很强支付能力的经营者。 财富水平：中高端财富阶层并有经营经验者 置业特征：对他们而言，投资价值已经远远超出日常居住功能，更多是一种身份和档次的代表。 需求敏感点：未来规划潜力大 边缘客户：其自身对商业需求不高，虽对项目感兴趣但承受价格水平有限的客户。 财富水平：中低端财富阶层 置业特征：具有投资商业梦想，但迫于经济实力有限，购买慎重，对于存在风险的项目望而止步 需求敏感点：关注价格

产品定位策略： 策略一： 利用主力店招商，如汽车文化产业、品牌折扣店、汽车旅馆、高端家居、餐饮中高端品牌作为标杆，标定项目整体形象和影响力。并以大带小，配以休闲风情主题和特色商务精品，达到街区商业共赢。 策略二： 以利润最大化为原则，塑造项目整体商业价值，采用分割卖场小商铺\独立产权出售。利用高端专业街区、休闲街区形象，刺激消费客户对于稀缺产品强烈占有欲望,在满足广大投资客户需求同时，最大化挖掘利润。

产品定位取向：购物、品牌折扣、商务休闲、街区体验 条件 项目条件与契合度分析 娱乐、休闲中心 餐饮、娱乐、休闲、商业服务等功能 商业零售是重要商脉 消费群体支撑 具有较强的消费市场 一般规模较大 市级商圈 购物悠闲街区生活体验中心 购物、商务休闲、餐饮、零售及服务功能 具有商脉特征 以商业街，商铺为主的商业形态 符合销售目标 高端家居连锁品牌主力店带动适当规模 符合区域性商圈 社区 商铺 位于社区内或在社区周边附近，主要服务于社区或者社区附近居民的商铺 不具有商脉特征 以集中式商业为主，商铺为辅的商业形态 销售难度增加 规模很小，服务邻里 邻里型商圈

项目形象定位： 项目商业街区形象的定位应以拉高项目整体形象，保持与南湖生态城和所在区域文化产业园形象的一致性，通过合理规划创造本区域乃至本市商业典范，其商业形象概括为： 现代购物 高端时尚体验 引领成都商业街区的最先进形态 主题街区标杆

装饰精巧优雅，别具特色的餐厅、酒吧

突出产品…… 体验生活，卖场和街区融合的开始…… 品质 Quality 品味 Elegance 远见 Vision

项目持有部分开发策略：长期利润目标 提升持有物业商业价值：资本运作 汽车百货与品牌折扣相结合 主力店的以大代小，实现 街区商业共赢 高端家居连锁入住 引进汽车酒店型商业，位于项目内街道位置，既可以避免很多商业开发内街滞销和后期经营不善等弊端，又作为公司自持资产，实现长期利润目标，特色酒店还兼拉升项目档次 建材商业体定位中高端产业投资人士及从业者，以出售为主，为项目快速回资，降低投资风险 特色餐饮休闲部分商街利于销售，同时具备打造人气和挖潜整体项目潜力

项目招商策略： 1、重视主力店市场定位和业态定位,作为招商工作的指导性文件。争取在规划设计前完成主力店租赁工作，并按主力店的要求进行设计。（商圈分析→市场定位→业态定位→主力店租赁→规划设计→建造……） 2、按市场定位和业态定位确定初步主力店。通过各种信息途径掌握其选址要求。并将其设立成三层目标群，将不同业态要分开。 3、召开主力店招商恳谈会，征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及建议，从而制定合理的招商条件和政策。最好邀请当地政府领导和有影响的媒体参加。 4、视招商恳谈会的情况，重点对第一层目标群管理层进行充分的沟通，加快其投资决策步伐。并逐个向分层次的目标群介绍项目情况及合作条件，并高密度派专人跟进。

商业功能布局定位: 1．提高日均吸引人流 对顾客需求有广泛地适应性：男女老少皆宜。 对顾客需求有强烈的吸引力：本地人、外地人、旅游者充分利用地缘优势，将温江城市副中心、汽车文化、品牌折扣、美食休闲、专业市场最大限度地引导到本项目来。 2．延长顾客人均停留时间 对家庭集体购物：充分不同年龄、不同层次的购物需求，如：针对小孩、针对老人、针对夫妇等。 对非家庭购物：本地人（可玩、可看、可吃、可买）； 外地人（可玩、可买、可看、可吃、可住）。 3．提高顾客消费率 通过复合型业态的强大包容性，使商品组合在广度和深度方面无限延展，最大限度地刺激消费者的购买欲望。 4．提高日均销售额及利润 采用多元化的价格策略，高价商品：品牌、精品，货真价实; 顶尖国际品牌，折扣刺激消费.

在设计上，体现街区精神，主要以卖场护卫为主，突出商 业街区形式，街区设计富于变化、饶有趣味，并能创造参与的、体验的、自由的、多元化的消费及休闲环境；

离喧闹的市区不远，且交通便利，市区的商业区有着鲜明的差别 独特建筑风格形成独特商业集群，成为城市中一道有别于其他购物场所的新颖购物场所 建筑 功能明显，业态分明，独特的产业组合效应，吸引特立的消费群体 业态 商业主体不但需要良好的商业规划，更需要较强的配套服务能力，以保证项目的持续发展 环境

结束，请给予指正！