辽宁省鲅鱼圈项目投资分析报告

目录 城市投资分析 1 区域市场研究 2

城市投资分析 1

城市概况——区位 地理区位：营口市位于辽东半岛西北部。南临大连，直线距离约200公里；北距沈阳直线距离160公里。 城市人口：营口市常住人口249万，市辖区人口120.6万。（截止2012年） 行政区划：营口市辖四区、两县级市：鲅鱼圈区、站前区、西市区、老边区、大石桥市、盖州市。 鲅鱼圈区：为营口经济技术开发区，为国家级经济技术开发区，常住人口43.1万人（截止2012年）。

城市概况——辽宁沿海经济带 营口为辽宁沿海经济带中“五点一线经济带”的五个城市之一 “五点一线”辽宁沿海经济发展带 《辽宁沿海经济带发展规划》于2009年7月1日获得国务院批准。至此，辽宁沿海作为整体开发区域被纳入国家战略。确立辽宁沿海经济带2020年前的发展方向。 发展地区：大连、营口、锦州、丹东、盘锦、葫芦岛等沿海城市在内的辽宁沿海经济带。 强化核心、主轴、两翼之间的有机联系，形成“一核、一轴、两翼”的总体布局框架。强化大连—营口—盘锦主轴，壮大渤海翼(盘锦—锦州—葫芦岛渤海沿岸)和黄海翼(大连—丹东黄海沿岸及主要岛屿)。 “五点一线”辽宁沿海经济发展带 辽河特大桥 沿海产业基地

城市概况——交通 营口市位于辽宁省中部，3小时左右车程可以覆盖辽宁大部分地级市。哈大高铁途径营口、鲅鱼圈，3小时左右可达长春、哈尔滨等东北重要城市。目前营口机场正在建设中。 交通方式 路线 公路 沈大高速公路、哈大公路(202国道)、庄林公路(305国道)、营大公路、盖岫公路 铁路 长大铁路、哈大高铁、大营铁路 港口 营口港、大连港 航空 沈阳桃仙国际机场、大连周水子国际机场、营口机场（规划） 公路：营口陆路运输四通八达，东北铁路、电气化高速铁路，公路、高速公路交通网络纵贯营口全境。 铁路：2012年底哈大高铁运营，客运专线南起辽宁省大连市，经营口、鞍山、辽阳、沈阳、铁岭、四平、长春、松原，终到黑龙江省哈尔滨市。 航空运输：近期规划营口机场位于盖州西海，按民航机场4C级适航标准建设。

城市概况——发展格局 营口市发展规划：城市发展战略规划：实施 “南进”、“东拓”、近期重点发展“一带五区”（以工业经济发展为主）。 南进：老城区的“南进”，是 将营口盐场营盖公路以西至滨海大道之间的部分用地作为制造业新区；新城区的“南进”，是将熊岳河以南的部分用地作为仙人岛能源化工区； 东拓：从营口高新技术产业开发区，经北部城区至大石桥城区，连接海花工业区、冶金工业区和大石桥镁质材料基地，沿东西向营大铁路、营大公路和营柳公路发展的横向经济带。 一带五区：即发展沿海经济带、冶金工业区、营口高新技术产业开发区、制造业新区、营口经济技术开发区、仙人岛能源化工区。

鲅鱼圈——发展规划 鲅鱼圈是1992年10月经国务院批准成立的国家级开发区。未来发展将以五区、三带为主。 营口开发区（鲅鱼圈）是1992年10月经国务院批准成立的国家级开发区。 “五区”：即主城区、新城区、熊岳区域、芦屯红旗区域、望海新区五大片区。 “三带”：是指城市的三条旅游发展带，即西部海滨旅游带、中部城市旅游带、东部特色旅游带。

鲅鱼圈——产业发展 鲅 鱼 圈 城 市 产 业 发 展 格 局 发展策略：港口、工业、旅游 哈大公路/沈大公路 长大铁路/哈大高铁 营口城市轻轨 营口机场 鲅 鱼 圈 城 市 产 业 发 展 格 局 鞍钢 营口港 沿海产业基地 华能 发展策略：港口、工业、旅游 三大产业区：北部为临港工业区，东部滨海工业区，西南部仙人岛能源化工区（隶属盖州市）。

城市经济——中国十大港口 营口港是东北地区及内蒙古东部地区最近的出海港口，2013年吞吐量排名全国第九位。 营口港位于环渤海经济圈与东北经济区的交界点，是东北地区及内蒙古东部地区最近的出海港。港口辖营口、鲅鱼圈、仙人岛、盘锦、海洋红、绥中石河、葫芦岛柳条沟七个港区。 2013年我国沿海和内河港口中，货物吞吐量排名前十位的港口依次是宁波-舟山港、上海港、天津港、广州港、苏州港、青岛港、唐山港、大连港、营口港、日照港。2014年日照港将向营口港发起争夺第九名的挑战，但日照港增速高出营口港约3.7个百分点，且日照港后劲十足。

城市经济——GDP、人均可支配收入 营口市近年来经济总量持续上升发展迅速，增长率逐渐趋于稳定。 营口人均可支配收入增长较迅速，五年来平均增长率达到13%。 数据来源于统计年鉴 2013年营口GDP为1513.1亿元，增长率为9.6%。从历年GDP总量来看营口经济近五年发展较为迅速，增长情况较逐渐趋于稳定。 2013年营口人均可支配收入为26600元，增长率为10.9%。营口历年人均可支配收入增长较为迅速，增长幅度均为10%以上，五年来平均增长率达到13.16%。

城市经济——全省经济总量排名 营口市GDP在2013年位于全省第四位，人均GDP位于全省第七位。 数据来源于统计年鉴 2013年辽宁省GDP排名中营口位于第四位，仅次于大连、沈阳、鞍山。人均GDP排名第七位，位于大连、盘锦、沈阳、鞍山、本溪、抚顺之后。

城市经济——三产业发展 营口市近五年来第三产业占比逐步增加，截止13年第三产业占比达40%，较09年增加4%。 数据来源于统计年鉴 从营口市2009年、2013年三产业占比图中可以看到，五年来营口第三产业占比增长4%，第二产业占比减少3%，第一产业占比减少1%。 从营口市历年三产业数量来看，第一产业增长幅度较慢，第二产业及地三产业增长幅度较大。

城市经济——人口 营口市常住人口为249万（2012）排名辽宁省第九位。常住人口从2000年至2012年增长近20万人，年均增长0.07%，对外人口吸纳能力有限。 数据来源于统计年鉴 2012年营口市常住人口为249万，从2000年全国第五次人口普查数据229.6万来看，12年来常住人口增加12万人，增长率8.45%，年均增长率为0.07%。 营口市人口在辽宁省十四个地级市中，排名第九位。排在抚顺、盘锦、本溪、辽阳、阜新之前。

城市经济——消费 营口社会消费品零售总额增长迅速，五年来平均增长率达到17%。营口2011年居住类消费价格涨幅达7.1%，随后两年内趋于稳定。 数据来源于统计年鉴 2013年营口社会消费品零售总额为389.2亿元，增长率为14%。五年来营口市社会消费品零售总额增长迅速，年均达17%。 营口历年居民消费价格涨幅来看，2011年涨幅最大达7.1%，2012、2013年均不足1%。

房地产市场——地产投资 营口房地产投资最初为爆发式增长，随着投资额不断加大逐渐趋于稳定。 从整个渤海湾城市房地产投资及增长率来看，传统旅游度假市场呈现过度投资增长放缓现象。 数据来源于统计年鉴 从营口市房地产投资情况来看呈历年增长状态，而增长率呈历年下降趋势。 渤海周边城市房地产投资额及增长率来看，大连、葫芦岛、秦皇岛、东营增长率均达到20%以上，营口市为15.4%，烟台、威海均低于10%。

房地产市场——新开工、价格走势 新开工面积从12年开始下降，增长率11年同比下降47.1%，12年同比下降59.2% 营口商品房价格从今年3月份开始下降，截止7月份下跌273元，同3月份相比下降6% 单位：万平米 来源：中国指数研究院 从目前掌握的数据来看，营口市在2012年商品房新开工面积呈-35%的增长率。且三年内由2010年最高的70%逐年下降，降幅比例较大。 营口市商品房价格从今年3月份开始下滑（与国内多数城市房价走势相同），7月份价格为4656元/平米，环比上月涨幅0.021%。

房地产市场——销售面积 商品房销售面积逐年递增12年达到641.8万平米，增长率从11年开始下滑，市场呈现饱和态势。 渤海湾主要游城市2012年房地产成交量下滑严重，其中青岛和大连主要受限购影响。 单位：万平米 数据来源于统计年鉴 营口市商品房销售面积2012年为641.8平米，从增长率来看，2009年、2010年分别达到57%和49%，随后在2011年增长率下降至15%，2012年增长率下降至4.7%。 渤海湾主要旅游城市2012年房地产成交量来看，均下滑严重（跟全国大势有关），其中青岛、大连为限购城市，营口市在其中表现尚可。

房地产市场——施工、竣工面积 营口房屋施工面积、竣工面积从2010年开始增幅均下降，营口五年来竣工量只占到施工量的23.5%。8919万平米的施工量，按照2012年销售641.8万平米计算去完全化需要13.9年时间。 从营口市房屋施工面积和竣工面积比例图中可以看到自2010年开始营口施工面积增幅及竣工面积增幅均下降，截止2012年分别下降达到60%和52.5%。 五年来总施工量为8919万平米，竣工量为2102万平米。竣工量只占到施工量的23.5%。 数据来源于统计年鉴

房地产市场——投资比例 营口房地产投资以住宅为主占比达80%以上；商业经营用房比例历年来有所提高（占比16%） 数据来源于统计年鉴 单位：万平米 从营口市近五年住宅投资额远大于商业经营用房，但商业经营用房投资比例已由2008年的7%上升至2012年的16%。

房地产市场——一线房企 一线房企从2010年开始陆续进入营口市场，其中不乏万科、恒大、保利、佳兆业等企业，总供应量达1162.4万平。 企业名称 地块板块 项目名称 进入时间 占地（万方） 容积率 总建面（万方） 香港佳兆业 南湖公园 君汇尚品 2010 28 2.5 70 营东新城 龙湾 47 1.5 89.22 广州恒大 恒大绿洲 44.59 3.3 148.8 恒大城 36.4 2.68 97.55 高新区南区 恒大江湾 2011 35 2.86 100 广州保利 香槟花园 33 3 120 香港嘉里 嘉里建设 56.57 169.71 北京五矿 沿海产业 铂海湾 39.63 1.31 59.22 铂海岸 24.6 1.48 34.9 万科 鲅鱼圈 海港城 54 2.3 中南建设 世纪城 42 2.0 112 海楹台 2012 15 2.56 41 合计 1162.4

营口房地产政策：营口房地产不限购，鲅鱼圈区域购房送户口、政府给予就业、医疗、教育等优先支持。 房地产市场——营口政府出手救市 营口房地产政策：营口房地产不限购，鲅鱼圈区域购房送户口、政府给予就业、医疗、教育等优先支持。 2012年 2013年 2014年 商品房契税补贴政策：2012年3月23日，营口市春季房展会为购房者提供契税全额返还政策。 契税补贴、团购优惠：2012年7月26日，营口市夏季房展会提供补贴政策、5人团购免1平米价格 5000万补贴公务员购房：2012年底，营口1000余名公务员拿到5万元购房“红包”补贴。 契税全反、行政事业性收费减免：2014年春季房展会，购房者契税全反，办理房屋所有权费用减免。 政府牵头房企在多地搞房地产项目巡展、销售活动：分别在齐齐哈尔、大庆、牡丹江、佳木斯、通辽、赤峰、北京等地

旅游市场——人数、收入 营口历年旅游人数逐年递增，增长比例逐年减缓，预计未来将比较稳定。 旅游业收入占第三产业、GDP比重逐渐加大，截止2013年占GDP15%，占第三产业38% 单位：亿元 数据来源于统计年鉴 营口市历年旅游人数逐年递增2013年达到1709万人，但增长比例却呈逐年递减趋势，到2013年下降为9%。可见营口旅游数量已达到短期内高峰，预计未来增长将相对平稳。 营口旅游业收入逐年递增，2013年旅游业收入占比第三产业达到37.3%，5年上涨5.9%。2013年旅游业收入占比GDP2013年达到15%，5年上涨3.75%。

旅游市场——旅游资源 一线海岸、温泉、滑雪、高尔夫、历史人文景观。一年四季、高中低端旅游全覆盖。 营口市旅游资源： 国家4A级景区：望儿山、月亮湖 国家3A级景区：月亮湖公园、西炮台遗址。 旅游资源：海滩浴场、温泉、高尔夫

旅游市场——游客来源 营口旅游来源主要为东三省，共同点为：没有海资源、无温泉资源、居住环境较差。 3小时交通可覆盖辽宁省内主要城市及长春、哈尔滨等东北重要城市，覆盖人口达6000万人。 营口旅游游客主要来自东三省及内蒙东部城市： 辽宁省：沈阳、朝阳、阜新、鞍山、辽阳、铁岭。 吉林省：长春、吉林、 黑龙江：哈尔滨、大庆、齐齐哈尔。 游客来此旅游有三个共同点： 没有海资源、无温泉资源、居住自然环境较差 覆盖人口： 3小时左右车程交通可覆盖辽宁省主要城市4400万人（沈阳、大连、鞍山、锦州、抚顺、盘锦、本溪、辽阳、丹东、铁岭、朝阳、葫芦岛、阜新）。 高铁沿线3小时左右可覆盖除辽宁省外2638万人（长春、四平、吉林、哈尔滨、扶余）

旅游市场——渤海湾旅游市场 从整个渤海湾旅游城市年游客量来看，营口位于第三梯队。 从消费比例来看，营口仅次于青岛、天津、大连，位列第四，营口旅游市场消费能力较强。 秦皇岛 天津市 东营市 大连市 营口市 葫芦岛 青岛市 威海市 烟台市 梯队划分 城市 游客数量 （万人） 旅游收入（亿元） 消费对比（亿/万人） 第一梯队 天津市 12000 1660 0.14 青岛市 6161.31 937.2 0.15 烟台市 5003.51 543.05 0.11 大连市 3777.1 550.1 第二梯队 葫芦岛 2726 271 0.10 威海市 2996.74 338.85 秦皇岛 2595.68 256.32 第三梯队 营口市 1709.1 226 0.13 东营市 1103.13 84.7 0.08

海滨+温泉+度假 旅游市场——鲅鱼圈旅游资源 北海浴场 墩台山公园 青龙山公园 世纪广场 天沐海滨温泉城 仙人岛植物公园 白沙湾浴场 古城文化区 熊岳植物标本园 海滨+温泉+度假 双台子温泉旅游度假区 馒头山 望儿山风景旅游区 何家沟旅游区 熊岳温泉度假区

旅游市场——淡旺季 用百度指数查询 “鲅鱼圈旅游攻略”的搜索量，可以判断鲅鱼圈旅游旺季集中在5月-9月末共5个月时间，属于典型的北方沿海旅游城市。 国庆长假 传统旅游旺季 五一小长假

城市投资分析总结 小结 城市概况 经济消费 房地产投资 旅游市场 城市区位、交通、规划占优，发展势态良好、潜力较大。鲅鱼圈城市发展以五区三带为主，产业规划为炼钢、化工业，未来对周边环境会有一定的影响。 城市概况 营口港为全国第九大港，营口市经济运行良好，居民消费能力稳定增加，第三产业占比逐年走高。但人口增长缓慢，对外来人口吸纳有限。 经济消费 房地产借力于营口近几年经济建设、新区规划而高速发展，一线房企也因看好营口未来而纷纷进驻。但不可避免会出现过剩现象，出现投资量缩小，增幅下降的趋势，因营口对外地人吸纳有限，纯度假市场将会面临残酷激烈的竞争。 房地产投资 营口旅游为典型北方沿海城市，旅游收入占比GDP和第三产业逐年上升，游客消费能力较强。营口与渤海湾主要旅游城市相比游客量位于第三梯队，游客人数最初由高铁等利好高速增长，近年增速放缓，或遇瓶颈，亟待突破。 旅游市场 营口因自身区位、交通、规划发展势态良好、潜力较大，但城市对外来人口吸纳有限。房地产市场过度投资，供应量较大，未来竞争将非常激烈。旅游市场运行良好，游客平均消费能力较强，游客增幅放缓，或遇瓶颈，亟待突破。 小结

区域市场研究 2

一级市场——成交量、价格 鲅鱼圈土地成交量13年较12年下降50%，14年8个月成交量不到2013年一半，预计2014年土地成交也将出现下滑趋势。14年鲅鱼圈土地价格同比上涨28%，达137万/亩。 数据来源于中国土地市场网 鲅鱼圈住宅土地成交量从2013年开始下降，降幅49.34%。截止2014年8月末鲅鱼圈土地成交量为63.42公顷，不足2013年一半，预计2014年土地成交量也将出现下滑趋势。 鲅鱼圈住宅土地均价2013年出现下降，降幅2.63%，2014年截止8月末，土地平均成交价格为136.37万/亩，价格较2013年上涨28%。

一级市场——2012年 鲅鱼圈区2012年成交住宅用地62块，总成交面积252公顷，总成交金额43亿元，每亩平均价格为109万元。 鲅鱼圈2012年土地成交（表1） 数量 时间 位置 面积（公顷） 价格（万元） 万/亩 1 2012/11/12 辽南大街东、山海大道南 3.4342 3090.78 60.03 2 2012/11/9 二道河北、平安西街东 2.459869 6641.6463 180.09 3 2012/11/8 山海大道北、火山大街西 0.4017 361.53 4 火山大街西、规划一路北 0.6347 571.23 5 绅特路南、火山公园东 1.3201 1188.09 6 火山大街东、山海大道南。 2.0669 1860.21 7 2.592 2332.8 8 2012/8/2 望儿山风景区南、望儿山大街东 5.86 8790 100.05 9 2012/10/10 滨城大道北、辽东湾大街西 13.5604 27120.8 133.4 10 2012/9/19 12.7048 25409.6 11 2012/8/9 熊岳河西路西 13.9448 18128.24 86.71 12 13.899 18068.7 13 2012/8/7 平安大街东、山海大道南 1.6165 3556.3 146.74 14 2012/8/24 鲅鱼圈区长江路南、青龙山大街东 3.859101 5296.6161 91.54575 15 2012/8/8 1.688 3713.6 16 滨城大道南、原北方糖业有限公司 2.17409 4782.998 17 2.2841 5025.02 18 2.2341 4915.02 19 2.27161 4997.542 20 4400 21 1.2408 2729.76 22 1.1815 1772.25 23 站前大街北、站前广场西 1.697 2545.5 24 2012/8/6 13.6969 27393.8 25 8.7906 17581.2 26 2012/8/1 鲅鱼圈区绿色工业园A区 2.075992 1660.7936 53.36 27 2012/7/13 鲅鱼圈区昆仑大街西、丁屯路北 3.046016 6092.032 28 2012/6/12 辽南大街西、滨城大道北 3.9238 3531.42 29 2012/6/13 辽东湾大街东、滨城大道北 4.0466 7283.88 120.06 30 0.6983 1047.45

一级市场——2012年 鲅鱼圈2012年土地成交（表2） 数量 时间 位置 面积（公顷） 价格（万元） 万/亩 31 2012/6/13 辽南大街西、山海大道南 1.2742 1911.3 100.05 32 2011/6/22 熊岳镇三角地，英兰制衣楼下 0.0098 8.82 60.03 33 辽南大街东、山海大道南 1.7009 2551.35 34 火山大街西、滨城大道北 13.6922 20538.3 35 2012/3/8 原印染厂液化气站 0.3173 571.14 120.06 36 原印染厂医院 0.2028 365.04 37 原印染厂俱乐部 0.3063 551.34 38 2012/3/9 辽南大街以东、熊岳河路以北 5.5341 13835.25 166.75 39 13.1782 34263.32 173.42 40 2012/2/21 熊岳镇大铁村、山海大道南 8.0275 16055 133.4 41 2012/1/19 鲅鱼圈区平安大街西、沙河北 0.232488 278.9856 80.04 42 0.31954 383.448 43 0.53196 638.352 44 0.261893 314.2716 45 8.380087 10056.1044 46 6.171353 7405.6236 47 1.752346 2102.8152 48 3.231311 3877.5732 49 2012/1/15 鲅鱼圈区辽东湾大街南端东侧 10.0448 15067.2 50 2012/1/12 鲅鱼圈区昆仑大街东、淮河路北 0.363 471.8909 86.70833 51 2012/1/11 鲅鱼圈区月亮湖公园南、辽东湾大街西 1.7017 5105.193 200.1036 52 辽东湾大街西、滨城大道南 7.4287 15600.27 140.07 53 11.6707 24508.47 54 营口市熊岳镇202国道东、铰链厂南侧 2.9942 5389.56 55 2012/1/10 鲅鱼圈区长大铁路东、芦杨线南 7.334271 6600.8439 56 熊岳镇火山村、山海大道南侧 0.6301 1134.18 57 熊岳镇前进街、原甫吉服装厂 0.6132 1103.76 58 2012/1/9 鲅鱼圈区辽东湾大街东、昆仑大街西 0.3388 643.7333 126.7326 59 鲅鱼圈区辽东湾大街西、桃花潭路南 0.7351 1396.7755 126.7378 60 鲅鱼圈区青龙山大街西、银湖路北 3.8483 4617.9372 80.0396 61 2012/1/6 鲅鱼圈区青龙山大街西、闽江路南 1.9001 3420.1782 120.0599 62 辽南大街以西、熊岳河路以北 6.5752 13150.4

一级市场——2013年 鲅鱼圈区2013年成交住宅用地30块，总成交面积128公顷，总成交金额19亿元，每亩平均价格为106万元。 鲅鱼圈2013年土地成交 数量 时间 位置 面积（公顷） 价格（万元） 万/亩 1 2013/11/22 青龙山大街东、闽江路南 6.54236 13738.956 140.07 2 2013/11/21 辽南大街东，山海大道北 4.8415 10651.3 146.74 3 2013/11/20 山海大道南，望儿山大街东 2.3255 3488.25 100.05 4 2013/9/22 鲅鱼圈区辽南大街西、海宁路南 0.538075 581.121 72.036 5 2013/6/28 青龙山大街西，熊岳河路北 7.8577 16501.17 6 2013/7/17 创业大街东、塑料园A路北 6.609639 6609.639 66.7 7 2013/6/21 望儿山大街东，温泉村 6.1105 9165.75 8 2.6699 4004.85 9 2013/7/2 闽江路南、高速公路东 5.318961 5318.961 10 2013/7/9 5.052436 5052.436 11 长江路南、平安大街西 0.953698 1049.0678 73.37 12 辽东湾大街东,滨城大道南 2100 13 2013/6/26 火山大街东、日月大道南 3.365761 4712.0654 93.38 14 2013/6/25 滨城大道南，平安大街西 1.3555 2304.35 113.39 15 1.5323 2604.91 16 6.4112 10899.04 17 2013/6/24 火山大道东、上海大道南 1.51 2265 18 海月路北、高速公路东 6.95 10425 19 日月大道北、火山大街西 9.6502 11580.24 80.04 20 文德大道东段南、规划27号路西 3.6996 4439.52 21 6.8536 8224.32 22 2013/6/20 桃花潭路南、青龙山大街西 3.088882 6115.9864 132.066 23 日月大道南、创业大街西 10.226 11248.6 24 2013/4/26 熊岳镇大铁村 9.5678 11113.2 77.47345 25 2013/5/10 八三路南、望儿山大街西 0.9728 1459.2 26 2013/3/19 昆仑大街西、丁屯路北 0.884881 1769.762 133.4 27 2013/1/25 东外环、天沐度假村西侧 1.5331 1609.755 70.035 28 2013/1/8 二道河南、辽东湾大街西 0.54016 1107.328 136.735 29 9.416373 19303.5647 30 辽东湾大街西、月亮湖公园南 0.648156 2450.0297 252.126

一级市场——2014年 鲅鱼圈区2014年成交住宅用地24块，总成交面积63.4公顷，总成交金额11亿元，每亩平均价格为136万元。 鲅鱼圈2014年土地成交 数量 时间 位置 面积（公顷） 价格（万元） 万/亩 1 2014/8/4 闽江路南、泰山大街西 2.97272 5053.624 113.39 2 辽南大街西、海月路北 4.586207 7337.9312 106.72 3 2014/6/17 熊岳镇铁东街 2.315 4398.5 126.73 4 2014/6/12 原熊岳镇粮库 4.6659 8865.21 5 2014/5/29 平安大街东，滨城大道南 0.449 673.5 100.05 6 2.6006 3900.9 7 2014/5/23 八三大街北，熊岳镇温泉村 8.5991 12898.65 8 2014/5/20 绿色时代东区东、桃花潭路北 0.886258 1832.7816 137.9356 9 2014/5/16 1.70579 3242.7068 126.7967 10 2014/5/15 昆仑大街东、营港路北 0.160255 607.5268 252.8597 11 2014/5/14 1.571256 2980.6727 126.5299 12 鲅鱼圈绿色工业园A区 0.847803 1865.1666 146.74 13 1.820855 3384.9695 123.9953 14 2014/5/13 青龙山大街东、闽江路北 4.780148 8805.0327 122.8614 15 闽江路南、平安大街东 0.829626 2569.3518 206.5699 16 2014/4/21 山海大道北、青龙山大街东 0.746931 1520.0046 135.7345 17 1.383165 2904.6465 140.07 18 山海大道北、青龙山大街西 8.206127 16248.1315 132.066 19 2014/2/7 文德大道北、辽南大街西 4200 93.38 20 2014/1/22 望儿山大街东，天沐路北 0.2728 709.28 173.42 21 0.6602 1716.52 22 1.5485 4026.1 23 1.5038 3909.88 24 2014/1/21 火山大街西，滨城大道南 7.3063 6575.67 60.03

二级市场——成交分析 鲅鱼圈2013年商品房成交172.54万平米，同比下降5.7%。从营口市2013年商品房成交数据来看鲅鱼圈占比达到近46%。 2013年营口市各区成交占比

二级市场——供应量 从2012年至2014年8月成交土地总建筑面积达1113万平米，按照鲅鱼圈2013年去化173万平米计算，需要去化6.4年。如包含10年、11年成交土地，整个鲅鱼圈市场供应量巨大。 数据来源于中国土地市场网 鲅鱼圈2012年-2014年8月成交住宅土地面积为444.13万平米，共116块。用最大容积率计算总建筑面积约为1113万平米。 2010年和2011年出售不含仓储、工业、公共设施用地达560万平米。

住宅市场——板块分布 老城区板块 南部新城板块 熊岳镇 板块 鲅鱼圈住宅市场南部新城售价最高，其次为老城区和熊岳镇。整个鲅鱼圈市场目前标杆项目的卖点主要为：精装酒店公寓、临海低密度住宅、科技住宅、温泉低密度社区。 南部新城板块 熊岳镇 板块 售价：4500-5200之间 个别项目6000以上 老城区板块 售价：4800-5800之间 个别项目8000以上 售价：3200-4500个别项目6000以上 鲅鱼圈区住宅市场可划分为三个板块。 老城区板块：老城区主要为蝴蝶泉路以北，价格区间为4500-5200，个别项目售价达到6000以上（凯宾国际、昆仑三号、明珠汇），均为精装酒店式公寓、商住 。 南部新城板块：南部新城位于蝴蝶泉路以南，价格区间为4800-5800之间，个别项目售价达到8000以上（金泰城·珑悦府，0.8容积率临海低密项目；MOMA峰汇，精装修主打科技住宅） 熊岳镇板块：该板块位于熊岳镇，价格区间为3200-4500，个别项目在6000以上（保华·御水碧园、河海龙湾、方达英伦郡），均为温泉低密度社区。

万科海港城 万科海港城为填海土地，目前一期已售罄（共十期），营销策略是针对万科各地老业主，客户来源为：东三省、北京、天津等地，本地客户占比10% 项目卖点：一线海景、品牌地产 产品类别：洋房、高层 装修状况：简装修 容 积 率：2.30 绿 化 率：30% 开盘时间：2013-5-12 物业公司：万科物业 占地面积:54万平方米 建筑面积:120万平方米 售价：高层5000（简装）、洋房7000（毛坯） 产品：一居60%，两居、三居40%

别墅市场——项目 鲅鱼圈别墅主要分布于东部，卖点主要为温泉入户、高尔夫、滑雪、五星级酒店等，独栋售价3万/平米，双拼售价1.3万/平米，联排售价8000-11500元 /平米。 熊岳温泉村： 方达英伦郡：英式建筑风格，产品为6联排，面积区间286-329平米（含地下室）。卖点：温泉入户、送地下车位。售价为11500元/平米。 河海龙湾：地中海建筑风格，产品为8-12联排，面积区间为292-392（含地下室），卖点：温泉入户、2万平米高尔夫练习场、五星级酒店，售价为8000元/平米。 保华碧水御园：产品为独栋、双拼。面积区间为300-600平米。卖点：温泉入户、3600平米中央观景湖，独栋售价3万/平米，双拼售价1.3万/平米。 盖州双台子镇 思拉堡温泉小镇：欧式建筑风格、产品为独栋，面积区间为290-450平米，卖点：温泉中心、五星级酒店、滑雪场、马术俱乐部、酒庄。售价1.3万元/平米。 思拉堡温泉小镇 望儿山地块 盖州双台子镇 方达英伦郡 熊岳镇温泉村 河海龙湾 保华御水碧园

别墅市场——客户 乾丰·祥水湾2011年全年客户来访、别墅成交记录，全年公寓成交139套，别墅19套 2011年全年来访客户1180组（本地客户占比36%） 客户区域 大石桥 鲅鱼圈 盖县 吉林 熊岳 大连 沈阳 营口 黑龙江 省内城市 省外城市 其他 数量 32 202 50 33 93 135 174 219 56 91 34 61 比例 3% 17% 4% 8% 11% 15% 19% 5% 来访客户中25%了解别墅产品，置业目的度假自住分别占比43%、39%。 需求产品 别墅 公寓 空中别墅 别墅公寓都了解 其他 数量 284 839 23 20 14 比例 24.07% 71.10% 1.95% 1.69% 1.19% 置业目的 度假 投资 养老 自住 其他 数量 502 90 34 453 101 比例 42.54% 7.63% 2.88% 38.39% 8.56% 乾丰·祥水湾2011年成交别墅19套（鲅鱼圈客户占比19%、营口占比33%，外地客户占比48%） 来自区域 鲅鱼圈 大连 盖县 营口 黑龙江 鞍山 省内城市 省外城市 数量 4 3 2 7 1 比例 19% 14% 10% 33% 5%

别墅市场——低容积率土地 2012年-2014年8月成交低于1.5容积率的土地，土地面积共34万平米，平均价格98万/亩。建筑面积51万平米。 2012年-2014年8月成交低容积率土地汇总 数量 时间 位置 面积（公顷） 价格（万元） 万/亩 容积率 建设面积 1 2014/5/20 熊岳镇厢黄旗村（海华路北，二号线西） 3.55 1.1-1.4 4.97 3 2014/1/22 望儿山大街东，天沐路北 0.27 709.28 173.42 1-1.3 0.35 4 0.66 1716.52 0.86 5 1.55 4026.10 2.01 6 1.50 3909.88 1.95 7 2013/11/21 辽南大街东，山海大道北 4.84 10651.30 146.74 1.2-1.5 7.26 8 2013/7/17 创业大街东、塑料园A路北 6.61 6609.64 66.70 9.25 9 2013/5/10 八三路南、望儿山大街西 0.97 1459.20 100.05 1.36 10 2013/1/8 二道河南、辽东湾大街西 9.42 19303.56 136.74 13.18 11 2012/11/8 绅特路南、火山公园东 1.32 1188.09 60.03 1.85 12 2012/8/2 望儿山风景区南、望儿山大街东 5.86 8790.00 7.62 13 2012/1/9 鲅鱼圈区辽东湾大街东、昆仑大街西 0.34 643.73 126.73 0.41 合计 34.23 60840.09 98.04 51.08

区域市场总结 小结 一级市场 二级市场 住宅市场 别墅市场 鲅鱼圈土地市场持续萎缩，开发商拿地热情不高，2014年土地成交价格同2013年相比上涨28%。 一级市场 鲅鱼圈年成交量173万平米，占营口全市成交量的46%。2012年初至今鲅鱼圈供应住宅面积达1113平米，去化需6.4年。 二级市场 鲅鱼圈住宅市场南部新城售价最高，其次为老城区和熊岳镇。鲅鱼圈目前标杆项目卖点为：精装酒店公寓、临海低密度住宅、科技住宅、温泉低密度社区 住宅市场 别墅市场 鲅鱼圈别墅主要分布于东部，卖点主要为温泉、高尔夫、滑雪、五星级酒店等，独栋售价3万/平米，双拼售价1.3万/平米，联排售价8000-11500元 /平米。 鲅鱼圈土地市场成交量3年来持续下降，开发商拿地热情降低。鲅鱼圈近三年出让土地需6.4年才可去化，竞争压力巨大。住宅标杆项目卖点为：精装酒店公寓、临海低密度住宅、科技住宅、温泉低密度社区。别墅核心卖点为：温泉入户、高尔夫、滑雪、五星级酒店。 小结