租屋與簽約注意事項 主講人：鄭華庭

講師介紹 姓名：鄭華庭 現任：國立臺北科技大學教官 經歷：臺北市立明倫高中、國立臺北科技大學（軍中省略） 學歷：政戰學校心理系、國立臺北科技大學工業工程與管理碩士班

崔媽媽基金會簡介及服務項目 一、崔媽媽基金會創設於民國78年，由抗議 高房價的無殼蝸牛運動組織所成立。 二、服務項目： 　　高房價的無殼蝸牛運動組織所成立。 二、服務項目： 　1. 租屋服務（資訊提供、租屋手冊；學生、外籍、弱勢租屋協助） 　2.全臺之優良搬家公司評鑑與推薦 　3.公寓大廈社區公共事務輔導及培訓 　4.都會區弱勢族群租屋、搬家扶助 　5.義務法律諮詢服務（租屋、公寓大廈、搬家） 　6.推動住宅政策、社會住宅政策倡議。

看屋有要領 1、日夜晴雨、內外兼顧 2、左搖右晃、水電全開 3、隔間防火、消防安全 4、隔壁室友、左鄰右舍 5、交通便利、生活機能 6、房東好壞、察言觀色 7、結伴同行、事先商量

看屋基本事項 ◎確認一樓大門能否緊閉，安全門、安全梯、鐵 窗是否通暢。 ◎注意個人門戶安全、門窗能否上鎖（建議更新）。 ◎注意隔間、裝潢材料之隔音、防火能力及消防器 材功能是否正常。 ◎檢視瓦斯熱水器位置，室內需有強制排氣功能。 ◎電器開關、插座是否鬆動，配電箱內是否凌亂 ，小心漏電、跳電。

看屋基本事項 ◎屋頂、牆壁及窗邊是否會漏水(水痕、壁癌)。 ◎採光、通風是否良好(是否為迎風面或西曬面)。 ◎馬桶是否暢通、水龍頭可否緊閉、排水管是 否通暢。 ◎樑柱、牆面有無裂縫或彎曲，門、窗是否卡住 無法順利開關。 ◎地面是否有傾斜狀況，牆面、屋頂是否有大 面積補土或整修痕跡。

租 賃 稱租賃者，謂當事人約定， 一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。（民法421條) ＊ 重點: 租 賃 稱租賃者，謂當事人約定， 一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。（民法421條) 重點: 人(甲、乙雙方)+物(房間)+錢=契約 ＊

簽約前的基本觀念 「契約」： 雙方互相意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。﹙民法153條﹚

簽約前的基本觀念 一、需要簽約嗎？ 民法第422條： 不動產之租賃契約，其期限逾一年 者，應以字據訂立之，未以字據訂 立者，視為不定期限之租賃。 建議: 最好要簽約

簽約前的基本觀念 二、房東自己寫得契約書是 有效的嗎？ 房東自書局購得之契約 可以修改嗎？

私法自治原則 私法自治—私人間之權利義務關係，由私人間自行決定，政府及法律原則上不強制涉入 原則的例外— 違反強制禁止規定﹙應…﹔不得…﹔違者…﹚（民法第二條等）

簽約前的基本觀念 三、簽名有效還是蓋章有效？ 民法第三條： Ⅰ.依法律之規定，有使用文字之必要者，得不由本人自寫，但必須親自簽名。 Ⅱ.如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力。

狀況： 簽了契約未仔細看，竟然發 現… 重點: 一定要將契約看仔細， 不急著馬上簽。

簽約前的注意事項 一、確認簽約對方身分: 屋主、二房東、代理人、房仲還是皆非 (核對身分證件) 二、確認租屋地址及房屋所有人: 房東、家人、朋友、商業關係、還是… (核對產權證明) 三、確認幾個人簽約

何謂定金／押金／租金？ 定金：承諾，推定契約成立 押金：保證，又稱「押租金」 「擔保金」，用意： 1.履行契約 2.返還原狀 3.損壞賠償 租金：義務，使用者付費

以下何種狀況可以拿回定金？ 1.宿舍候補到了 2.環境太髒亂，而且不是很安全 3.老爸生病了 4.找到其他房子 5.付了沒多久，立刻回頭

關於定金 民法249條 定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定： 一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部 二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履約時，定金不得請求返還 三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金 四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之

定金收據參考範例： 茲收到 (租屋人) 租屋定金新台幣 元整，並保 留至 年 月 日止。 此 據 出租人簽章： 承租人簽章： 茲收到 (租屋人) 租屋定金新台幣 元整，並保 留至 年 月 日止。 此 據 出租人簽章： 承租人簽章： 中 華 民 國 年 月 日 定金收據參考範例：

修繕責任—承租人部分 ＊民法432 1.承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。 租賃物有生產力者，並應保持其生產力。 2.承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失 者，負損害賠償責任。但依約定之方法，或依 物之性質而定之方法為使用收益，致有變更或 毀損者，不在此限。

修繕責任—出租人部分 民法423 出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。 民法429 租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。 民法430 租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。

承租人可終止合約(不違約) 1.424→供居住處所的租賃，租賃物有瑕疵危及安 全、健康 2.430→出租人有修繕義務，經催告仍不修繕 3.435-2→租賃物存餘部分不能達租賃之目的 4.436→因第三人主張權利，致不能對租賃物使用、 收益

出租人可終止合約(不違約) 1.438→承租人非法為租賃使用、收益，經阻止而 仍繼續 2.440→承租人支付租金遲延，經催告而不依期限支 付 3.443→承租人非法轉租租賃物 4.447-2→承租人乘出租人不知或不顧異議，取去留 置物

返 還 原 狀 民法359 契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定: 返 還 原 狀 民法359 契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定: 1由他方所受領之給付物應返還之。 5就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他 方受返還時所得利益之限度內，請求返還。 6應返還之物有毀損、滅失或其他事由，至不能反 還者、應賠償其價額。

市售版本契約書導讀 －－簽約要注意的陷阱

文具店版本 房屋租賃契約書

房屋 租 賃 契 約 書 立房屋租賃契約出租人 (以下簡稱為甲方) 承租人 (以下簡稱為乙方) 立房屋租賃契約出租人 (以下簡稱為甲方) 承租人 (以下簡稱為乙方) 乙方連帶保證人(建議刪除) (以下簡稱為丙方) 租賃契約條件列明於左： 第一條：甲方房／店 屋所在及使用範圍（務必寫清楚） 第二條：租賃期限經甲乙雙方洽訂為 年 個月即自民國 年 月 日起至民國 年 月 日止(寫清楚免爭議） 第三條：租金每個月新台幣 元正(收款付據) 乙方不得藉任何理由拖延或拒納(電燈費及自來水費另外)（可另約定） 第四條：租金應於每月 日前繳納，每次應繳 年 個月份，乙方不得藉詞拖延。 第五條：乙方應於訂約時，交於甲方新台幣 萬 仟元正作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房／店屋後無息退還押租保證金。 房屋 租 賃 契 約 書

第六條：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。(修改或刪除) 第七條：契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房／店屋照原狀還甲方，乙方不得異議。(預繳的要退回) 第八條：乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房／店屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房／店屋。 第九條：房／店屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害有原有建築，乙方於交還房／店屋時自應負責回復原狀。 第十條：房／店屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。 第十一條：乙方應以善良管理人之注意使用房／店屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致 房／店屋毀損，應負損害賠償之責。房／店屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。

第十二條：乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉及訴訟所繳納之訴訟費律師費用，均應由乙方負責賠償。(修改或刪除) 第十三條：乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房／店屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願抛棄先訴抗辯權。 第十四條：甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房／店屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。(雙方權益要對等) 第十五條：印花稅各自負責，房／店屋之捐稅由甲方負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。 第十六條：本件租屋之房屋稅、綜合所得稅，若較出租前之稅額增加時，其增加部份，應由乙方負責補貼乙方決不異議。 第十七條：租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方決不異議。 第十八條：特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議。(1.雙方權益要對等、2.建議刪除)

第十九條：本租金憑單扣繳由甲／乙方負責向稅捐稽征機關負責繳納。 上開條件均為雙方所同意，恐口無憑爰立本契約書貳份各執乙份存執，以昭信守。 立契約人(甲方) 簽名蓋章 身分證字號： （查驗證件確認無誤） 電話： 地址：（屋主實際居住地址） 立契約人 (乙方) 簽名蓋章 身分證字號： 地址： 乙方連帶保證人(丙方) 簽名蓋章

房東提供之傢俱清單 傢俱名稱 數量 簽收前使用狀況 維修責任權責 修繕費用分擔 備註 出租人簽收： 承租人簽收： 單槽洗衣機 書桌 壹台 壹張 數量 八年舊品，堪用 狀況良好 簽收前使用狀況 □房東 □房客 維修責任權責 無(壞掉就淘汰) 由房客負擔 修繕費用分擔 淘汰後，房東不提供新品 壞掉要負責賠償 備註 房東提供之傢俱清單 出租人簽收： 承租人簽收：

承租違建應考量的重點： 房屋結構 消防安全 居住安全 用水用電的安全 隨時有被拆的風險

問 題 討 論 與 意 見 交 流

THE END 謝謝各位