房地产企业所得税政策解析及税收规划 （第二节） 得法网财税顾问 朱克实博士

讲师简介 朱克实：中国人民大学财政金融学院财政专业税收实务方向博士，澳大利亚新南威尔士大学金融学硕士。中国注册税务师、研究员级高级会计师。中国管理科学研究院继续教育培训中心主任。中国注册税务师协会网校注册税务师继续教育培训讲师，中央财经大学兼职教授，中财讯讲师，中华会计网校讲师，得法网财税咨询高级顾问，十五年税务机关工作经验，税收实务专家。

目 录 第二节 房地产企业开发产品收入的税务处理 第一节 针对房地产企业所得税的专门文件及举例说明房地产企业所得税预缴与汇算清缴。 目 录 第一节 针对房地产企业所得税的专门文件及举例说明房地产企业所得税预缴与汇算清缴。 第二节 房地产企业开发产品收入的税务处理 第三节 房地产企业开发产品成本的税务处理 第四节 房地产企业的资产税务处理 第五节 房地产企业的费用税务处理 第六节 房地产企业的关联交易与转移定价及风险控制

一、未完工开发产品收入 二、完工开发产品收入 三、视同销售收入 四、租金及预租收入 五、其他收入（特别规定） 第二节 房地产企业开发产品收入的税务处理 一、未完工开发产品收入 二、完工开发产品收入 三、视同销售收入 四、租金及预租收入 五、其他收入（特别规定）

一、未完工开发产品收入

国税发【2009】31号文件：第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： 第九条 企业销售①未完工开发产品取得的收入，应先按②预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额， ④计入当期应纳税所得额。 第十二条 ③企业发生的期间费用、⑤已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 ④= ①× ②－ ③（预缴）

国税发[2009]31号文件： 第八条：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定: （1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。 （2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 （3）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。 （4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 　　问题：国税函【2008】299号文件规定的非经济适用房的预计利润率比上述前三条计税毛利率高5%。主要源于什么？

第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 　　在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 未完工产品当期预计毛利＝当期预售收入×预计毛利率

【例】（1）某房地产公司（坐落在省城）2008年度开发A项目，预售房款78000000元，当年开发产品未完工。当年缴纳营业税金及附加4329000元，期间费用6500000元。2009年度 A项目全部完工，实现收入120000000元，开发成本60000000元，该项目2009年度缴纳营业税金及附加2331000元。（2）2009年度又开发了B项目，截止到年底项目也完工，共实现收入45000000元，开发成本27000000元，缴纳营业税金及附加2497500元。该企业2009年度期间费用共发生8900000元。计算该企业2008、2009两年应缴纳企业所得税（假设不需进行其他纳税调整）。

分析并计算： 1、2008年： 企业的利润总额＝0―6500000＝―6500000元 该企业产品未完工，应根据国税发【2009】31号文件第八条、第九条规定计算缴纳企业所得税。 应纳税所得额＝78000000×15%―4329000―6500000＝871000元 应纳企业所得税＝871000×25%＝217750元。

2、2009年： A项目：实际毛利率=（78000000+120000000-60000000）÷（78000000+120000000）×100%=69.7% 实际毛利额与预计毛利额之差=78000000×（69.7%-15%）=42666000应做为2009年应纳税所得额。 2009应纳税所得额=120000000—[60000000—78000000×（1-69.7%）]—2331000+42666000+45000000-27000000-2497500-8900000=83634000-233100+426666000+45000000-27000000-2497500-8900000=516669400（元） 应缴纳企业所得税＝516669400×25%＝129167350元

问题一：未完工开发产品的收入是否可以作为三项费用扣除基数？ 国税发【2009】31号文件的规定： （一）2008年以前，预售收入作为预收性质的价款，不能作为三项费用扣除基数（国税发【2006】31号文件第八条第十款）。  （二）三项费用往往发生在未完工前，为了解决这个矛盾，国税发【2006】31号文件给予了变通政策（三年递延）。    10．广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理： 　　（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。 　　（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。

（三）国税发【2009】31号文件彻底解决了这个问题：规定只要是签订了预售合同，都算是“销售收入”，新31号文件通篇没有出现“预售收入”字样。而销售收入是可以作为三项费用扣除基数的。 （1）国税函【2008】875号文件第一条：一般销售收入的确认原则。合同是否签订，是构成企业所得税收入的重要要件 （2）31号文件第六条：特殊销售收入的确认原则。 目前明确规定未完工收入不能做三项费用扣除基数的，只有福州国税局。而政策大省：北京、江苏等地都明确指出可以作为三项费用扣除基数。

（四）三项费用新规定。国家税务总局公告2012年第15号关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告，第五条规定：关于筹办期业务招待费等费用税前扣除问题 　　企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。（适用2011年度及以后） 房地产开发企业在进入正式建设期之前也存在筹建，但何时何阶段为筹建期没有明确。但79号文件说明，未取得收入之前发生的费用按筹办费处理。因此，未产生预售收入之前都应该为筹建期。

总结： 1、只要签订了预售合同就属于销售收入，因此可以作为三项费用的扣除基数。增加三项费用的扣除基数。从2011年开始，筹建期不受收入影响直接按发生额60%扣除招待费用。广宣费用可以直接扣除。 2、完工年度，以前年度未完工开发产品销售收入结转而来的销售收入，不能再次作为三项费用扣除基数。

问题二：未完工开发产品收入的范围 （一）预收账款贷方发生额（常规科目） ①发票领购簿及发票收据； ②网上备案合同； ③纸质合同； ④销售台账（明细表）； ⑤预收账款账 （二）定金、订金、保证金、诚意金（其他应付款二级科目）是否缴纳企业所得税？ （1）2008年以前，因为税法有预售收入的概念，所有的预收款项均作为预售收入，因此定金必须缴纳企业所得税，这也是税务机关检查重点。 （2）2008年以后，如果收取的定金跨越年度，由于没有签订预售合同，因此在收取定金当年，要作为预收款项，不作为收入处理。例外：大地税函【2009】77号文件第三条（违反上位法） （3）定金是否要缴纳营业税？什么时间缴纳？（国税函〔1995]156号文件第18条）诚意金不要缴税 16

问题二：未完工开发产品收入的范围 思考：完工开发产品收取的定金是否确认为完工销售收入？（青国税发【2010】9号文件第五条第四款。） 对于完工开发产品，如果未签合同仅交付定金的，不符合销售收入实现的条件，预收的定金不需结转为完工产品销售收入。 （三）会员卡或会员费 （1）2006年，山东某地产企业，搞所谓会员制售房，入会后缴纳2万元会费，以后可以抵顶房款。总局认为，这种形式属于变相的预售收入，应当征税。（2）2008年1月1日后，对于此类为购房而办理的会员卡、会员费，是否需要缴纳企业所得税？（同定金） 17

问题二：未完工开发产品收入的范围 （四）非法预售房屋未签订预售合同，是否计税？ 如，某开发商为税务局集资盖房，已经收取了90%的款项，但是未签订预售或者销售合同，是否计税呢？ （1）根据新31号文件第6条规定，签订合同后，才计税。 （2）这里的合同，应遵循“实质重于形式”的原则，不局限于房管局制式的合同，只要有实质上行使销售合同意向的协议存在，则推定为销售合同已经签订。（875号文件的解读） 不可能，非法预售就不缴税。 思考：未取得预售许可证的销售合同，在法律上是否有效？ 18

问题二：未完工开发产品收入的范围 （五）是借款合同，还是销售合同？（实质重于形式）（规避缴纳预缴税款） 假借借款的形式（实际案例）（不最终确定到底是否买房） 合同条款规定：①所借款项没有利息；②借款只能用于楼盘建设；③借款人享受开盘价80%优惠；④收款收据注明：购房集资款，并可以抵顶房款。 因此，稽查认定此项行为实质上为销售行为，应缴纳所得税和营业税。 交涉： 那么，房地产企业一定会找事务所或者律师来找税务机关交涉，您会如何交涉呢？ 一定会说：我这个收入不合法，怎么能征税呢？ 19

问题三：销售收入不区分合法收入和非法收入。 企业一定会声称自己的预售是非法预售不能征税。 未取得预售许可证，就进行预售是非法的。但是，税务机关不是预售许可的主管机关，也不去分辨，总之只要取得收入就要纳税。如果业主起诉，法院判定合同无效，则前期确认的收入可以扣减。 1、教育部门收取非法择校费（财税〔2006〕3号） 2、三陪小姐税收 非法预售案例：2006年房地产税务稽查过程中，某地产公司将预收款项打入老板个人账户，再以个人借款方式，将款项转入企业账簿。其隐瞒非法预售收入的行为，税务机关不能坐视不理。 问题：公司向老板借钱是否有税收风险呢？ 20

老板向公司借钱有税务风险么？ 1、老板借给公司钱----对于税务稽查来说关注：①非法预售的征兆。是不是非法预售款项，假借老板个人账户；②个人所得税问题。如果排除第一种情况，是否有利息支出，企业有责任代扣代缴个人所得税。③企业所得税扣除(国税函【2009】777号）。 大地税函【2008】36号、冀地税函【2009】18号、浙江省的汇缴问答等，总局的答复。 2、根据财税【2003】158号文件规定，一年内不归还又不用于企业经营的，要根据股息红利所得征收个人所得税，财税【2008】83号文件进一步做了重申；企业所得税风险：如果企业对老板不收取利息，将可能遭遇关联方交易调整，缴纳企业所得税。 思考：如何规避个人所得税？ 21

问题四：预计计税毛利率的含义 （一）国税发〔2003〕83号文件第二条表述为：利润率（意味着什么？） （二）国税发〔2006]31号文件表述为“预计计税毛利率” （三）国税函【2008】299号文件表述为“预计利润率”（司长的答疑第10个问题） （四）国税发【2009】31号文件：预计计税毛利率。 关键点：1、预售阶段，是否允许扣除期间费用？ 2、预售阶段是否允许扣除税金及附加（包括预征的土地增值税）？ 22

问题五：预售收入预缴申报表的填报。 假设某地产企业2008年第一季度取得了预售收入1000万元，预计利润率为20%，期间费用80万元，营业税金及附加为55.5万，预缴的土地增值税为10万元，如何进行预缴纳税申报？ （1）国税函[2008]299号文件 （2）预计利润率的理解？ （3）预售收入季度申报是否允许弥补以前年度亏损？（税局逼我做假账） （4）国税函【2008】635号文件：（四要素公式分析） 23

问题六：城市和国有工矿棚户区改造项目的税收优惠政策 　　财税[2010]42号文第一条明确，对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。 　　财税[2010]42号文第二条明确，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。财税[2010]42号文第三条明确，对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。 　　财税[2010]42号文第四条明确，个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。财税[2010]42号文第五条明确，个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房，可按有关规定享受个人所得税和契税减免。

问题七：经济适用房的税收优惠 1、营业税：经济适用房不再有任何的营业税优惠。 2、土地增值税：土地增值税没有任何税收优惠，只是如果符合普通标准住宅，而且增值率不超过20%的，可以免税。不是特性的税收优惠。有些地区经济适用房土地增值税预缴有优惠的措施。 （三）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。财税【2008】24号。 3、企业所得税：企业所得税没有实体性优惠，只是预计计税毛利率比较低3%。 当地政府承诺的优惠，只能通过财政返还的形式来进行。 总结：经济适用房在三大税种没有非常大的税收优惠政策。 27

第二节 房地产企业开发产品收入的税务处理 二、完工产品收入

（一）开发产品完工确认的条件： 国税发[2009]31第三条： 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： 　　1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 　　2、开发产品已开始投入使用。 　　3、 开发产品已取得了初始产权证明。 之所以要区分完工开发产品和未完工开发产品是因为：完工开发产品与未完工开发产品企业所得税计算方法不一致。完工开发产品按照实现的利润计算缴纳企业所得税，未完工开发产品按照预计毛利润缴纳企业所得税。 国税函【2009】342号，国税函【2010】201号

（二）销售收入的确认原则 1.企业 销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现： （结合国税函[2008]875号文件） （1）商品销售合同已经签订 ，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方； 第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 2.一次性全额收款方式 采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 30

3、分期收款方式（新会计准则的纳税调整问题） 采取分期收款方式销售开发产品的，①应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。②付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （1）注意收入同成本要配比。（收入分期，成本不能按全部） （2）现实生活中有提前付款的情况么？ （3）新所得税法的规定（实施条例第23条第一款），没有提到提前付款的情形如何处理。 实施条例23条： 以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现； 如果企业采取企业会计制度，则税收同会计无差异；如果采用会计准则，则存在会计同税收的差异。 31

3.分期收款方式（新会计准则的纳税调整问题） 某企业采取分期收款方式销售商品，商品价值为250万元，对方可以分3年交付价款，每年100万元。 则： 借：长期应收款 300万 贷：主营业务收入250万 未实现融资收益50万 借：主营业务成本210万 贷：库存商品210万 借：未实现融资收益 20万 贷：财务费用 20万 32

此时第一年应当调整如下： 第5行，调减收入150万(只确认收入100万元）， 第40行调增140万元（即调减140万成本），第36行，调减未确认融资收益20万元。 申报表中未涉及分期收款的成本问题。 3个步骤，就完成了调整。 33

4、银行按揭方式（两个条款） 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其①首付款应于实际收到日确认收入的实现，②余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 34

4、银行按揭方式（也存在会计同税收的差异） (1)首付款和按揭款确认收入时间的不一致，如何解决其销售成本的分摊问题？ (2)按揭保证金是否允许在按揭收入中扣减？（次贷危机） 问题：假按揭在税收上如何处理呢？ 税收不区分合法收入与非法收入，一律纳税。 35

【例】1、北京西都房地产公司2006年8月投入A项目开发，于2007年8月竣工；2007年4月又同时开发B、C两个项目，截止到2007年底项目均未竣工。2007年12月采用一次性全额收款方式销售房屋A项目产品1500平方米，收取房款900万元；B项目为一栋写字楼，销售初期与购房单位签订分期付款协议，约定从2007年9月15日起每隔三个月付款1600万元；C项目为一住宅小区，从2007年10月项目开发起即采用按揭贷款方式对外销售，2007年12月收到首付款500万元计入“预收账款”，当月收到银行划转按揭贷款2000万元，计入“长期借款”。 计算2007年12月应实现收入。

A项目应实现收入9000000元； B项目应实现收入16000000元； C项目应实现收入＝5000000＋20000000＝25000000元 全月应实现收入＝9000000＋16000000＋25000000＝50000000元

5.委托销售方式思考：代理销售和销售的区别？（国税函【2005】917号） 向海外支付佣金 （1）境外支付佣金（国税发[1999]242号） （2）、第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。 思考：向海外支付佣金，是否代扣代缴营业税及预提所得税？ 第四条 条例第一条所称在中华人民共和国境内(以下简称境内)提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指： (一)提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；“收入来源地原则”+“劳务发生地原则” 38

5.委托销售方式（财税[2009]29号文件） （1）必须是支付给具有合法经营资格的中介服务企业或个人。 （2）必须同具有合法经营资格的中介服务企业或个人签订了代办合同和协议。 （3）支付给单位的款项，必须是通过银行转账。 （4）无论支付给单位还是个人，其支付金额均不得超过服务合同或协议金额的5%。 （5）佣金和手续费是支付给交易双方以外的中介机构或个人（第三方），而不包括交易双方、代理人、代表人之间支付的款项，防止将返利、回扣混同手续费和佣金。 （6）强调收支两条线的原则，做为销售方支付的手续费不能作扣服务金额；做为购买方支付的佣金和手续费不能直接扣除，而是做为固定资产、无形资产。 （7）依法取得合法真实凭证。 （8）文件执行时间：2008年1月1日。 39

5.委托销售方式（销售方式） A.支付手续费方式 （1） 多支付佣金（隐瞒收入）；以佣金推算收入。询问笔录的技巧。 （2）不支付佣金（以房降价差价抵债） B.视同买断方式 C.超基价分成方式 D.包销方式 体现原则：“收支两条线”、“国家不承担企业经营风险” 问题：包销方式的营业税应当如何缴纳？ 40

5.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： A.支付手续费方式：采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

5.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： B.买断方式： 采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

换句话说： A、开发企业、购买方签订合同；开发企业、受托方、购买方三方签订合同： 按合销售同价、买断价孰高法（于收到已销开发产品清单之日）确认销售收入实现。 B、受托方、购买方签订合同： 按买断价格（于收到已销开发产品清单之日）确认销售收入实现。

  C.超基价分成方式：     采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

换句话说： A、开发企业、购买方签订合同；开发企业、受托方、购买方三方签订合同：  换句话说：     A、开发企业、购买方签订合同；开发企业、受托方、购买方三方签订合同： 按销售合同价、基价（保底价）孰高法（于收到已销开发产品清单之日））确认销售收入实现。 注：支付的超基价分成不得从收入中扣除。 B、受托方、购买方签订合同： 按基价加上分成额（于收到已销开发产品清单之日））确认销售收入实现。

D.包销方式： 采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议确认购入。

【例】湖北省楚风房地产公司2005年开发一处远郊住宅小区，由于位置偏僻，销售情况始终不好，开发项目竣工两年后仍积压大量存量房。为了尽早将这些房出手，楚风公司分别与江汉、汉兴、扬子、汉正四家房屋销售公司签订代理销售合同。由于销售公司情况各异，代理方式均有所不同。

江汉公司按销售额5%收取手续费，2007年9月销售房屋400平方米，每平方米2500元。将销售清单提交楚风房地产公司，并按合同约定转交售房款95万元。楚风公司账务处理为： 借：银行存款 95万元 贷：销售收入 95万元（应该是100万元）

汉兴公司采取买断方式代理销售，买断价为每平方米2300元，销售时由委托方、受托方、买方共同签订协议。2007年9月将开发产品销售清单提交楚风公司时，销售房屋500平方米，实现销售收入125万元，平均售价2500元。楚风公司账务处理为： 借：银行存款 125万元（按高于买断价，按实际价格计算） 贷：销售收入 125万元

扬子公司采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价2200元，并由扬子公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。2007年9月提交销售清单时，销售房屋600平方米，实现销售收入150万元，平均售价2500元。楚风公司账务处理如下： 借：银行存款 150万元（按高于基价按实际价格计算） 贷：销售收入 150万元

汉正公司采取包销方式。合同约定：汉正公司包销楚风公司1100平方米房屋，以每平方米销售价2350元向楚风房地产公司结账；如果截止到2007年9月15日销售不完，房屋归汉正公司，并由汉正公司于期满日起10日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到2007年9月底，汉正公司提交销售清单时，当月销售房屋800平方米，还有300平方米未售出。楚风公司账务处理如下： 借：银行存款 188万元 贷：销售收入 188万元 （800×2350） 要求：计算楚风房地产公司上述项目2007年9月底应实现收入。

被江汉公司代理业务应实现收入1000000元（支付手续费不能扣除，应由江汉公司开据服务业发票，作为费用列支）； 分析并计算： 被江汉公司代理业务应实现收入1000000元（支付手续费不能扣除，应由江汉公司开据服务业发票，作为费用列支）； 被汉兴公司代理业务应实现收入1250000元（销售合同价高于买断价，按销售合同价计算）； 被扬子公司代理业务应实现收入＝2200×600＋（2500－2200）×600×70%＝1446000元（基价加分成）

被汉正公司代理业务应实现收入＝2350×（800＋300）＝2585000元（包销期内应实现收入加上期满后应实现收入）。 全月应实现应实现收入＝1000000＋1250000＋1446000＋2585000＝6281000元 (注：新文件关于销售收入确认条件的规定与国税发[2006]31号文件相同)

第二节 房地产企业开发产品收入的税务处理 二、完工产品收入 本节结束 谢谢收看！ 邮箱：13910589755@126.COM