第八章个人住房、综合消费 及经营贷款

第八章个人住房、综合消费及经营贷款 个人住房贷款 个人综合消费贷款 个人经营贷款 信用卡透支 2

第一节 个人住房贷款 个人住房贷款的种类及其发展 1. 个人住房贷款的种类 从贷款利率来看，可以分为固定利率和浮动利率贷款两大类； 第一节 个人住房贷款 个人住房贷款的种类及其发展 1. 个人住房贷款的种类 从贷款利率来看，可以分为固定利率和浮动利率贷款两大类； 从贷款期限来看可以分为短期、中期和长期贷款三种； 从资金金额来看，可以分为普通贷款和大额贷款两类； 从贷款用途来看，可以分为新购房贷款、二手房贷款、住房加按揭贷款等。 从贷款的信用要求来看，可以分为担保贷款和只需阶段性抵押的信用贷款。 3

住房贷款的创新与发展 住房加按揭贷款：指金融机构对现有的住房贷款客户发放的以原贷款抵押物为担保的用于购房或者其他消费的贷款。为了控制风险，我国商业银行通常要求，按揭贷款金额与原贷款余额之和不超过原住房购买金额或其评估价值的70%。 可变利率与固定利率住房贷款：所谓可变利率住房贷款，是指金融机构发放的在一定期限内利率随基准利率变化而调整的住房贷款。所谓固定利率住房贷款，是指在贷款签订合同时就设定好固定的利率。

住房贷款的创新与发展 累进付款与分级偿还抵押贷款：累进付款抵押贷款是一种非等额还本付息的住房贷款，其特点是随着时间推移，还本付息额逐渐递增。分级偿还抵押贷款将还款期限分为几个阶段，在不同的阶段设置不同的还款比例，在同一阶段内等额还本付息。 反向年金抵押贷款：这是为年老的退休人员设计的将现有住房变现、支持超前消费的一种产品。借款人用自己的房屋作为抵押，每月从银行得到一笔款项，直到抵押贷款的金额被支付完毕为止，期限常为20年。

住房贷款的创新与发展 最后巨额付款方式：这种方式的抵押贷款期限通常只有3~5年，最初几年只偿还少量贷款本息，其余的大宗本息在到期时一次付清。该贷款适用于在可预见时间内获得大笔遗产、馈赠、信托资产的借款人。 分享增值抵押贷款：借款人支付较低的利率，并以和贷款人分享房地产增值为代价，以保证贷款人的实际收益。该贷款期限一般在10年以内，到期后对抵押的房产重新估值，以便分享增值。

住房贷款的创新与发展 次级抵押贷款：是指美国一些银行向信用较差和收入不高的借款人提供的住房抵押贷款。根据借款人的信用好坏，美国的住房贷款分为“次级”和“优惠级”两大类。 “一揽子”交易抵押贷款：借、贷双方不仅要在抵押贷款合同中规定应偿还贷款的本金、利率、期限等，同时还必须参加建筑保险、财产保险或人寿保险。

个人住房抵押贷款业务 1.个人住房贷款的基本要求 ①在贷款人所在地有常驻户口或有效居住证明； ②有稳定的职业和收入； ③信用良好，有按期偿还贷款本息的能力； ④有贷款人认可的资产作为抵押或者质押； ⑤有购买住房的合同； ⑥缴纳了贷款人要求的首付款； ⑦在同一家银行的贷款购房不超过三套。 8

个人住房贷款结构是指贷款额度、期限、利率和还款方式的设定。 2．个人住房贷款结构 个人住房贷款结构是指贷款额度、期限、利率和还款方式的设定。 （1）贷款额度。为了控制借款人的道德风险，银行通常要求借款人支付一定比例的购房资金，也就是设定首付款比例。 （2）贷款期限。贷款期限越长，银行的流动性风险、信用风险以及市场风险越大，决定个人住房贷款期限的因素包括：法律规定的承担民事责任的年龄、住房的土地使用权期限、影响房屋质量的房龄、住房贷款用途。 （3）贷款利率 （4）还款方式 9

借款人提出申请→贷款申请受理→贷款调查→贷款审查审批→贷款签批→办理贷款手续→贷款收回 3．个人住房抵押贷款的业务流程 住房贷款的业务流程如下所示： 　借款人提出申请→贷款申请受理→贷款调查→贷款审查审批→贷款签批→办理贷款手续→贷款收回 10

个人住房贷款风险分析 单笔贷款规模不大 对家庭而言，住房贷款数额很大 周期长 抵押性 信用风险：被迫违约、理性违约、担保人的偿付能力 个人住房贷款的特征 单笔贷款规模不大 对家庭而言，住房贷款数额很大 周期长 抵押性 住房贷款的风险 信用风险：被迫违约、理性违约、担保人的偿付能力 利率风险：滞后、增加还款人负担、净利息收入变化 提前偿付风险 抵押物风险 11

个人住房贷款证券化 住房贷款证券化及其发展 住房押贷款证券化指的是把缺乏流动性但具有未来现金流的住房抵押贷款汇集在一起，通过结构重组和信用增级，将其转变为可以在金融市场上出售和流动的证券来融通资金的过程。 1970年，美国政府国民抵押协会（吉利美）发明了住房抵押贷款支持证券，MBS 房地美和房利美通过买入利率较高的住房贷款、发行利率较低的MBS债券，两者之间的利差及收取各种管理费，让“两房”收入稳步增加。 12

住房贷款证券化的基本原理 适合证券化的住房贷款的特征： ①具有可预测的、稳定的未来现金流。 ②在历史记录中很少发生违约或损失事件。 ③未来现金流较均匀地分摊于资产的存续期内。 ④债务人有广泛的地域分布和人口统计分布。 ⑤原所有者持有该项资产已经有一段时间，资产的收益比较稳定，没有发生信用问题。 ⑥对应的抵押物容易变现，该抵押物对于债务人具有非常高的效用，从而约束债务人能够按期支付资产的本息。 ⑦具有标准化、高质量的贷款合同。

第二节 个人综合消费贷款 个人综合消费贷款是一种用途广泛的消费贷款，在个人贷款中，除了住房贷款、个人经营贷款和信用卡透支外，各种用途的贷款都归属于综合消费贷款。主要用于住房装修、购置耐用消费品（汽车、冰箱、彩电等）、教育支出、旅游和医疗等种类的消费。总体上看，我国个人综合消费贷款规模不大，在银行个人贷款总量中约占10%。 14

个人综合消费贷款的借款人 个人综合消费贷款对借款人的要求包括以下方面： ①有完全民事行为能力，年龄在65岁以下； ②有正当的职业和稳定的收入，有还款的能力； ③信用良好，没有信用方面的不良记录； ④能够提供合法、有效、可靠的担保； ⑤贷款用途明确。

个人综合消费贷款结构 担保方式：抵押、质押、保证 贷款额度：抵押70%、质押90% 贷款期限：5年、8年、15年 贷款利率：价格调整 16

个人综合消费贷款流程 个人综合消费贷款的业务流程如下所示： 借款人提出申请→贷款受理→贷款调查→贷款审查审批→贷款签批→贷款发放→贷款收回 17

汽车贷款 汽车贷款模式 间客模式，是指银行通过汽车经销商向客户提供贷款，贷款的大部分环节由经销商来完成。也称“一站式”服务。 直客模式，是指银行直接向客户提供贷款。该模式将购车人的贷款行为与购车行为分开，银行直接接受购车人的贷款申请，向合格的购车人发放贷款。

汽车贷款业务 （1）借款人资格。汽车贷款借款申请人需要具有有效身份证明和完全民事行为能力，具有固定的住址、稳定合法收入或偿还贷款的资产，信用良好，能够支付购车的首期付款。汽车贷款需要担保，可采用抵押、质押、保证等方式。 （2）汽车贷款结构。汽车贷款金额取决于保证方式：以质押方式或由银行、保险公司提供连带保证的，首期付款不少于车款的20%，贷款金额最高不得超过车款的80%；以所购车或不动产抵押申请贷款的，首期付款不少于30%，贷款金额最高不超过车款的70%；以第三方保证方式贷款的，首期付款不得少于40%，贷款金额最高不超过车款的60%。 汽车贷款风险：主要是信用风险、市场风险和操作风险

非银行个人消费贷款 汽车金融公司贷款 汽车金融公司是指经中国银行业监督管理委员会批准设立的，为中国境内的汽车购买者及销售者提供金融服务的非银行金融机构。 汽车金融公司给予特定品牌的汽车经销商一定的融资额度，为其提供汽车库存融资，并向购买特定品牌汽车的个人和法人客户提供分期付款的融资服务。汽车金融公司通常采取“间客模式”放贷，借款人在汽车经销商处办理“一站式”购车、贷款、保险业务。 汽车金融公司对借款人的资格要求也比银行汽车贷款低。 20

非银行个人消费贷款 小额贷款公司贷款 小额贷款公司是指由自然人、企业法人与其他社会组织投资设立，不吸收公众存款，经营小额贷款业务的有限责任公司或股份有限公司。 小额贷款公司的贷款额比较小，最高不超过50万元。额度低的个人贷款采用信用贷款的方式，金额较大的个人贷款需要担保。小额贷款公司不必执行中国人民银行的利率规定，可以按照借款人的信用状况进行灵活的贷款定价，利率水平应保持在人行基准利率0.9~4倍的范围内。

非银行个人消费贷款 消费金融公司贷款 消费金融公司是指由中国银监会批准，在中国境内设立的，不吸收公众存款，以小额、分散为原则，为中国境内居民个人提供以消费为目的的贷款的非银行金融机构。 消费金融公司主要面向有稳定收入的中低端个人客户，主要支持个人购买电器、电子产品等耐用消费品，或个人及家庭旅游、教育、装修等。 其特点是单笔授信额度小；贷款余额不得超过月收入的5倍；通常是信用贷款，无需抵押担保；贷款期限短，以1年内为主；可以按月等额还款或到期一次性还款。实行市场化的贷款定价机制，贷款利率根据借款人的风险等级确定，最高不得超过人行同期贷款利率的4倍。

第三节 个人经营贷款 个人经营贷款及其发展 个人经营贷款是指银行发放的、用于借款人合法经营活动所需资金周转的人民币贷款。个人经营贷款的贷款对象虽然是自然人，但是它不属于个人消费贷款的范畴，其用途是以盈利为目的的经营活动的资金需求。 2003年中国银行推出了个人经营贷款，随后各家银行也陆续开展了这项业务。与国有商业银行相比，资产规模较小的股份制银行、城市商业银行在个人经营贷款业务拓展中更加积极，它们在个人经营贷款的额度、结构、灵活性、便捷性等方面不断创新，例如，2009年招商银行推出了永续循环使用的贷款—生意贷，光大银行推出了便捷的最高额抵押贷—助业贷款直通车。 23

个人经营贷款业务 借款人与贷款用途 与消费贷款不同，个人经营贷款的借款人必须是从事商业经营活动的主体，例如，个体工商户、独资或合伙中小企业的股东或主要出资人，根据法律规定，他们要对企业的债务负无限责任。 个人经营贷款用于满足借款人或其经营实体日常投资活动中正常的资金需求。 24

个人经营贷款结构 大多数个人经营贷款是担保贷款，例如，中国工商银行要求借款人提供合法、有效、可靠的担保，担保方式可采用抵押、质押、保证或其组合。当然，也有一些银行向信用好的优质客户发放无担保的纯信用贷款。抵押物通常是自然人名下合法、有效、足额、容易变现的住房、商用房、办公用房、厂房或其他财产，房产的房龄不能超过20年。 25

个人经营贷款的贷后管理 （1）贷后监督重点。个人经营贷款的贷后监督重点是担保落实情况，严防假按揭、假担保等骗贷事件。 （2）贷后检查的主要内容：贷款用途及还款能力。 26

第四节 信用卡透支 信用卡及其种类 信用卡也称贷记卡，是指具有循环信贷、转账结算、存取现金等功能和“先消费，后还款”、无须担保人和保证金、可按最低还款额分期还款等特点的个人信用和支付工具。信用卡与借记卡最大的区别是信用卡可以透支，持卡人在信用额度内先支付后还款，而借记卡不能透支，只有转账结算、存取现金等功能，需要先存款后消费。 27

信用卡国际组织 两大信用卡组织 Visa International MasterCard International 三家专业信用卡公司 America Express Diners Club Japan Credit Bureau (JCB)

信用卡种类 按照发行对象不同，分为单位卡（商务卡）和个人卡。 按照信用等级不同，分为普卡、金卡、白金卡、钻石卡 按照品牌不同，分为银联卡、威士卡、万事达卡、运通卡和其他品牌卡。 按照信息载体不同，分为磁条卡、芯片卡和磁条芯片复合卡。 按照是否享有免息还款期，分为贷记卡和准贷记卡。 按照账户币种不同，分为人民币卡和双币卡。 按照是否联名，分为联名卡和非联名卡。

信用卡的信贷结构 信用额度是指信用卡持卡人最高可使用的透支金额。银行根据申请人的收入、资产、职业等信用资料，综合评定申请人的信用额度。 透支金额和利息须在规定的期限内偿还，否则银行就要随时间推移收取越来越高的利息。 我国信用卡的还款方式有三种： （1）自动转账还款 （2）半自动还款 （3）主动还款

信用卡风险管理 1.信用卡的特殊风险 （1）信用风险 （2）伪冒风险 （3）作业风险 （4）内部风险 31

2.信用卡风险管理手段 （1）强化业务流程风险管理 （2）运用芯片卡来降低伪冒风险 （3）加强特约商户风险管理 （4）建设与完善内部控制体系 （5）加强外部合作 32