成都羊犀立交项目商业前期规划方案汇报 汇报人：常威力 2014.12.3

核心成员介绍 商业策划 地产营销 项目规划设计建议/项目规划解析 姓名 代表项目 擅长方向 工作经验 常威力 汇点广场（plaza one、10万㎡） 置信逸都城（14万㎡） 中海国际中心（商业部分8万平米） 商业前期市场定位研策 商业建筑策划 5年 陈文华 武汉光谷世界城（10万㎡） 武汉光谷步行街（20万㎡） 成都东区音乐公园 商业项目经营发展分析 7年 地产营销 姓名 代表项目 擅长方向 工作经验 范雪晴 龙湖金楠天街 龙湖世纪风景 保利花园 地产项目营销策划，活动推广 7年 张霁 保利中心 保利198 保利康桥 地产项目营销策划，销售管理 8年

经验较丰富，全程服务，务实，执行力强 核心成员介绍 商业招商 姓名 代表项目 擅长方向 工作经验 项目规划设计建议/项目规划解析 徐亮 青羊工业总部基地 国色天乡乐园商业街 丽府 郫县逸水湾 大中型餐饮业态； 休闲娱乐类业态； 6年 曾奇 王府井百货 摩尔百盛 零售服装业态； 化妆品业态； 珠宝类业态； 9年 余世东 彭州置信逸都城 花样年龙年国际广场 零售业态； 生活配套业态； 3年 经验较丰富，全程服务，务实，执行力强

工作推进计划 第一阶段工作 第二阶段工作 第三阶段工作 项目规划设计建议/项目规划解析 2014.11-2014.12 根据项目进度安排 1.完成相关调研考察工作 项目市场调查 竞品项目考察 案例分析研究 2.完成相关方案定案工作 项目市场研究 项目商业定位 项目业态规划 项目发展策略 项目规划建议 1.拜访目标客户，沟通对本案的入驻意向、工程需求、初步的商务条件、签订租赁意向协议； 2.跟进项目设计会议，并提供持续的商业顾问服务并保持与意向商户的有效沟通，直至实现项目落地； 3.设计过程中呈现各个细分板块的方案报告：景观规划方案，外立面方案，广告位店招方案，租金测算等。 1. 延续第二阶段工作，持续为甲方提供商业咨询顾问、商业营销策划，销售代理等工作； 2.与商户签订租赁合同，并跟进商户装修进场，实现开业。 3.最终实现项目满租开业

市场环境调研考察 市场环境分析 商业定位 消费者需求 商业规律 业态布局 规划设计建议 报告研究思路 本报告通过对项目交通区位及各项经济技术指标充分解读，再对项目周边住宅，企业、商业环境的深入分析，找到最适合本项目商业形态及消费定位，最终以此为基础，对项目进行全面的规划设计及业态布局。 市场环境调研考察 住宅 商业 企业 市场环境分析 商业定位 消费者需求 商业规律 业态布局 规划设计建议

1 成都商业环境简要分析 2 项目区域市场商圈分析 3 项目商业定位与业态规划 4 项目规划设计建议

成都市近年经济发展增速放缓，但总体水品已达到国内一线水平 成都商业环境简要分析/宏观发展 成都市近年经济发展增速放缓，但总体水品已达到国内一线水平 成都市2009--2013GDP增长 成都市2009—2013社会消费品总额增长 CAGR=19.26% CAGR=17.78% 2013年成都社会消费品零售总额达3752.9亿元，达到了一个新的高度，成都市民消费结构与消费习惯已逐步走向国际化。 2013年成都市实现生产总值9109亿元，年复合增长率达19.26%，呈现了较强的增长势头。

2013年成都城镇居民可支配收入为29968元，相比2012年增长了10.2%； 成都商业环境简要分析/宏观发展 成都市2009--2013城镇居民可支配收入 成都市2009--2012城镇居民人均消费支出 CAGR=12.58% CAGR=10.34% 2013年成都城镇居民可支配收入为29968元，相比2012年增长了10.2%； 居民整体收入稳步增长，也反映出当地居民的消费力正在逐步增强 2012年成都城镇居民人均消费支出达到一个新的高度，为19053.9元，消费性支出的快速增长对城市商业的发展提供了强有力的支撑。

国家西部大开发战略带动成都经济高速发展，随着人均GDP提升，中产 阶级大量产生，带动商业发展，目前成都商业市场已经达到 “全业态市场” 成都商业环境简要分析/宏观发展 国家西部大开发战略带动成都经济高速发展，随着人均GDP提升，中产 阶级大量产生，带动商业发展，目前成都商业市场已经达到 “全业态市场” 城市商业类型演变 1000亿元 2000亿元 8000亿元 GDP 9019 3000美元 6000美元 10000美元 人均GDP 10373 12000元 15000元 20000元 人均可支配收入 29968 300亿元 1000亿元 2000亿元 社会消费品总额 3752.9 30% 46% 70% 城市化率 大成都：62% 城区：96% 细分业态市场 趋优选择市场 大而全市场 城市出现所有类型的购物中心，购物、餐饮及休闲娱乐的业态丰富度达到极高水平 从价格导向、价值导向到独特性导向等不同层面的消费需求均能得到最大程度满足 传统市场 出现多种类型的购物中心，强调生活方式导向成为城市主流，各 层次的消费得到满足 娱乐/餐饮业态丰富化，主题餐饮、休闲餐饮等大量出现 百货业态多样化，购物中心出现、大型折扣店等业态出现 餐饮娱乐形态开始多样化 Basic fashion占市场主流 消费向价值导向转变 以批发市场、传统百货业态最为典型，以满足基本需求为主 消费以价格导向为核心 品牌的渗透率低

本案处于羊犀立交三环内方向，距一品天下大街西北方向1公里，紧邻地铁2号线，外部交通条件优越。 成都商业环境简要分析/项目区位 本案处于羊犀立交三环内方向，距一品天下大街西北方向1公里，紧邻地铁2号线，外部交通条件优越。 本案

本案未能紧邻主路（蜀汉路），可视性较差；到达本项目可选择支路较少；公交线路位于临蜀汉路侧；总体来讲内部交通条件受限。 成都商业环境简要分析/项目区位 本案未能紧邻主路（蜀汉路），可视性较差；到达本项目可选择支路较少；公交线路位于临蜀汉路侧；总体来讲内部交通条件受限。 本案

项目四至 成都商业环境简要分析/项目区位 育仁南路沿线，路边停车位较多 项目东侧紧邻社区，形成内街 育仁南路，双向6车道，直通蜀汉路 蜀明东路，2车道，道路通行条件差，行人多

成都商业环境简要分析/区域规划 本案 规划初步分析： 1.本案周边大量用地已住宅为主，区域发展相对较早，目前已经进入较为成熟的状态； 2.片区未来规划有少量商业，并主要以配套形式出现，目前比较成熟的商业区为一品天下大街，主要业态为餐饮娱乐； 3.区域未来土地市场供应量极少，区域有相对成熟，有较强的商铺投资吸引力；

其他 社区 本案 成都商业环境简要分析/项目指标分析 社区内街 育 仁 南 路 土地面积4.1亩 建筑面积4255平米 共五层，单层约850平米

抓住“区域目前的商业难以满足周边人群的需求”这个主要矛盾； 成都商业环境简要分析/分析小结 以发展的眼光看待问题，找寻突破点！ 未能近邻主干道，区域可视性较差。 支路较少，较窄，存在断头路。导入性较低。 区域发展成熟，不事宜综合商业。 地块较小不成规模。 客观 认识 不足 区域商业现状十分初级，具有很强的提升空间； 区域成熟，潜力虽低但商业培育期短； 区域未来竞争较弱； 着眼发展 抓住“区域目前的商业难以满足周边人群的需求”这个主要矛盾； 科学合理的规划配合强有力的招商，实现项目脱颖而出。 提炼机会

通过对集中典型类型的商业中心成型条件的筛选，本案商业类型定位为邻里中心是最优的选择 商圈环境分析/商业定位初判 通根据本项目所处“区位、交通及地块条件”一级筛选后，我们得到适合 本项目选择的几种商业类型 选址 城市中心 区域中心 邻里中心 主题 购物中心 美食 娱乐 中心 工厂 直销中心 专业市场 区位 地区中心 居民区附近 适应性广 适应性较广 周边常住人口稳定 郊区 交通 临城市主干道 临区域主干道 临社区主要道路 城市/区域干路 地块 建筑 封闭式 满足高层 满足高层，中层 封闭或半开放式 无特殊要求 选择 排除 满足 一般 结论 通过对集中典型类型的商业中心成型条件的筛选，本案商业类型定位为邻里中心是最优的选择

1 成都商业环境简要分析 2 项目区域市场商圈分析 3 项目商业定位与业态规划 4 项目规划设计建议

通过地块周边调研，在本案500米范围内，成熟社区15个，消费人口众多，反映出供不应求的现状 楼盘 均价 西蜀瑞苑 7000 金色池塘 商圈环境分析/住宅市场 通过地块周边调研，在本案500米范围内，成熟社区15个，消费人口众多，反映出供不应求的现状 楼盘 均价 西蜀瑞苑 7000 金色池塘 8600 和谐家园 8300 西延锦绣 8500 家在回廊 8400 银杏花苑 8700 花语廊 9700 幸福春天 9000 西城丽舍 幸福枫景 9500 大院人家 7300 金域港湾 千和茗居 9200 阳曦芙蓉城 蜀明东路4号院 9400

由于周边有小学的原因，本案周边住宅基本都属于学区房源；临近地铁，公交线路发达，租赁市场也比较活跃；以上两点以及现场走访，可了解到周边人群构成 商圈环境分析/住宅市场总结 由于周边有小学的原因，本案周边住宅基本都属于学区房源；临近地铁，公交线路发达，租赁市场也比较活跃；以上两点以及现场走访，可了解到周边人群构成 人群构成 楼盘 西蜀瑞苑 金色池塘 和谐家园 西延锦绣 家在回廊 银杏花苑 花语廊 幸福春天 西城丽舍 幸福枫景 大院人家 金域港湾 千和茗居 阳曦芙蓉城 蜀明东路4号院 父母+儿童 父母+学生 三代同堂 情侣 青年白领 学生 个体工商户 其他

由人群构成，我们分析出他们的共性：家庭、成熟、密集、购买力较强 商圈环境分析/住宅市场总结 由人群构成，我们分析出他们的共性：家庭、成熟、密集、购买力较强 人群构成 群人关键词 父母+儿童 父母+学生 三代同堂 情侣 青年白领 学生 个体工商户 其他 家庭 成熟 密集 购买力强

餐饮、休闲、娱乐、生活便利、生活配套、金融配套、儿童早教、儿童零售、儿童游乐、健身美容、教育培训 商圈环境分析/住宅市场总结 通过人群特征，找到关联业态 关联业态 群人关键词 餐饮、休闲、娱乐、生活便利、生活配套、金融配套、儿童早教、儿童零售、儿童游乐、健身美容、教育培训 家庭 成熟 密集 购买力强

总结本案的目标客群定位 通过分为区域及收入两个维度，判定本案的消费客群： 核心目标客群：商圈内中高收入家庭，时尚青年，占比约50%-60%； 商圈环境分析/目标客群定位 总结本案的目标客群定位 通过分为区域及收入两个维度，判定本案的消费客群： 核心目标客群：商圈内中高收入家庭，时尚青年，占比约50%-60%； 次级目标客群：商圈内中等收入人群，占比约30%-35%； 特征分类 目标客群 收入分类 三口之家 两口之家 青年，个体工商 老人 核心目标客群 机会客群 次级目标客群 中高收入 高、低 中等收入

1 成都商业环境简要分析 2 项目区域市场商圈分析 3 项目商业定位与业态规划 4 项目规划设计建议

通根据本项目商圈内人群的构成、特点，进一步论证邻里中心的合理性。 项目商业定位与业态规划/商业定位 通根据本项目商圈内人群的构成、特点，进一步论证邻里中心的合理性。 邻里中心/ Residential Mall是一种相对传统的模式，由于其清晰的便利性和功能性价值定位，在许多国家有着较普及的应用。 核心价值 选址 商业组合 消费倾向 消费者 沟通 主力行业 主力店 功能组合 目标消费者为社区居民，以家庭为主 居民区附近位于社区主干道旁； 面积为2-4万平米； 核心商圈1公里， 次级商圈2公里，对三级商圈的带动力很弱 餐饮 火锅、小吃、川菜、特色料理 …… 购物： 30-40% 餐饮： 休闲： 10%-20% 服务： 5%-10% 满足便利性购物需求 裙楼或底商 提供日常生活消费和配套服务 休闲 茶楼、咖啡、书吧…… 满足特征化消费需求（如儿童液态） 便于者达目的地 便利、效率 生活便利 银行、药店、洗衣店、便利超市…… 满足聚会性消费（餐饮，娱乐） 停车位充足 日常性、习惯性消费模式 健康生活 健身、美容护理…… 满足日常性消费（休闲，健身） 户外互动空间 结论 通过进一步的对比论证，我们可以得出，邻里中心这种商业形式是比较科学合理的。

项目商业定位与业态规划/案例研究 3.1 邻里中心模式

项目商业定位与业态规划/邻里中心研究 邻里中心到底是一种怎样的商业形式 邻里中心是源于新加坡的新型社区服务概念，其实质是集合了多种生活服务设施的综合性商业。邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”，围绕12项居住配套功能“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”的服务。 邻里中心摒弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”进行功能定位和开发建设。 邻里中心不是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”，被业内人士誉为‘区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑’”。

邻里中心的发展趋势 零散无序 引进模式 运营调整 全面推广 项目商业定位与业态规划/邻里中心研究 发源：中国的邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，由苏州工业园区率先引入国内。苏州工业园区结合自身园区商业开发，并通过多年实践已摸索出一整套适合中国国情的商业地产开发运营管理模式，苏州工业园区邻里中心也成为了集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的区域性商业服务中心。 现状：国内很多类似于邻里中心（社区商业）的业态是不成规模、不成气候的，服务也不完整，物业类型以商业街为主，没有一个完整的配置概念。由于苏州工业园邻里中心的成功运营，国内部分特大城市已将邻里中心纳入城市规划，如上海不做市区十字路口经济，将提升和创新郊区“邻里中心”商业发展模式，以此推动上海的国际化和城市化进程。 零散无序 引进模式 运营调整 全面推广

娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店 项目商业定位与业态规划/邻里中心研究 邻里中心的成熟模式 规划及布局：新加坡建屋发展局为1000—1200套住户配套建设一个邻区商店，为6000—8000套住户配套建设一个邻里中心，为40000—60000套住户配套建设一个新镇中心。商店对组屋的比例为1.27平方米对1单位组屋。 商业分级 新镇中心 邻里中心 邻区商店 配置标准 40000—60000套住户，1.27m2对1单位组屋配置 6000—8000套住户,按1.27m2对1单位组屋配置 1000—1200套住户，按1.27m2对1单位组屋配置 商品构成 大而全、中高消费 中档价格、精致便利服务 生活必须品 必备功能 娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店 诊疗所及牙医、 面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。服装店、各式食阁、精选超市、菜市场、银行…… 普通日用商店和餐厅

邻里中心的常见类型 类型 生活片区邻里中心 大型邻里中心 小区邻里中心 项目商业定位与业态规划/邻里中心研究 定义 立足于“大社区、大组团” ，不是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”。 混合的功能，叠合的姿态，多区联动，邻里互补，属于大规模社区的配套公共服务设施。 较少社区联合起来，是面向社区的便民服务中心，集约服务的商业综合体。 属性 大社区里所有的社区商业以邻里中心形式出现，主题明确、功能互补 围绕着社区商业中心所建设的居住小区级邻里中心，附属于社区商业中心，起到补充作用 多个居住小区集合组建的邻里中心，起到功能互补作用 标准 “邻里中心”集基本服务、公益服务以及商业服务等多种服务功能于一体 档次 中档价格、精致便利服务 大而全、中高消费 生活必须品 功能 从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲” 从“油盐酱醋茶”到“衣食住行娱” 油盐酱醋茶 消费人群 主要服务于园内的居民，然后向周边辐射 主要服务于大社区里居住小区的居民，然后向周边辐射 服务于周边社区居民

项目商业定位与业态规划/邻里中心研究 邻里中心的三大特点 以居住人群为中心，全部设施紧密围绕人们的在家居附近寻求生活、文化交流的需要，构成了一套巨大的家庭住宅延伸体系，比如：生鲜超市是厨房的延伸；餐饮、小吃是餐厅的延伸；咖啡、茶座、KTV是客厅的延伸；书吧是书房的延伸等等。 社区建设紧密结合以人为本 把日常商业和服务设施集于其中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们多样化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质量。 集中商业满足多种所需，更加便利 服务对象以本区多个住宅小区居民的日常生活为主，有别于中心商务对外交流为主的城市功能，但两者又互为交叉，共同构成城市人居活动中心的完整系统。 邻里中心服务为主

与传统沿街底商相比，邻里中心在社区商业形态上有着非常明显的优势 租金优势 项目商业定位与业态规划/邻里中心研究 邻里中心的四大优势 与传统沿街底商相比，邻里中心在社区商业形态上有着非常明显的优势 租金优势 租金水平是衡量一个商业体是否成功的直接标准，通常能够高于同地段沿街商铺30%~50%，邻里中心的商铺价值远远高于沿街底商 主力店优势 主力店是邻里中心作为集中商业存在的必要条件。如生鲜超市是邻里中心的小型主力店，它起到了很好的吸引人流的作用，而沿街商铺因为都是散铺没有人群的聚集效果 业态规划优势 邻里中心零售、餐饮、休闲、配套规划的比例区别于一般购物中心。3:3:2:1的比例，更注重品类细分，更符合人群消费的特征。在功能上合理且完善，而沿街商铺业态规划十分无序 统一经营优势 一方面创造了品牌营销优势，同时也带来了可复制的商业模式。另一方面，统一经营管理避免了各种工程改造而出现的资金浪费，降低了风险与成本。

项目商业定位与业态规划/案例研究 3.2 苏州邻里中心案例

开发商简介 项目商业定位与业态规划/案例研究 由苏州工业园区邻里中心发展有限公司（sipnc）开发运营，第一座邻里中心新城大厦建于1998年，在园区七十平方公里规划区内，将根据居民住宅发展建设23个邻里中心。 截止到2013年，已建成有新城大厦、贵都大厦、师惠大厦、湖东大厦、玲珑大厦、沁苑大厦、翰林大厦、方洲、唯盛、科技城、东沙湖、宿迁明日、太仓港城等“邻里中心”项目13个，邻里生鲜超市和邻瑞超市共5家，经济型酒店7家。形成了 “邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里1＋1”一主三副的品牌群格局。 该公司运营项目总建筑面积逾30万平方米，每个项目均已成为区域性商业服务亮点，并带动了周边住宅品质的提升。预计到2013年底，公司在建和拟启动的社区型购物中心项目7个，新增建筑面积接近50万平方米。

项目商业定位与业态规划/案例研究 项目满足功能 每个邻里中心平均建筑面积约2.5万平方米，配备了社区活动中心、文化中心、生鲜超市、药店、诊所、银行、通信、餐饮等12项基本服务功能。周边住宅小区居民一般步行10～15分钟就能到达邻里中心。

项目基本特征 服务理念：以12项必备功能为基础，让顾客满意、经营者满意、政府满意“三满意”，服务内涵是综合性、全方位、多功能、各层次。 项目商业定位与业态规划/案例研究 项目基本特征 服务理念：以12项必备功能为基础，让顾客满意、经营者满意、政府满意“三满意”，服务内涵是综合性、全方位、多功能、各层次。 物业形态：综合型大厦，层数大多为四层（新城大厦及贵都大厦）。 配置标准：按２万人组团配置一个邻里中心标准规划，2万人组团一般有5、6个住宅小区，辐射直径为0.5-1.5公里，面积按1000-1500m2/千人配置。 业态定位：80%以服务业为主，其中40%-50%为餐饮业。12项必备功能为银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。 运营管理：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。 销售模式：三权分离，承诺投资回报的产权式商铺销售模式。 招商政策：主要针对品牌连锁商家。开发成本加物业费的低租金吸引经营者。

项目整体概况 项目商业定位与业态规划/案例研究 简介：建筑面积达2万平方米。大厦整体由三块以三层楼高为主的建筑组成：正方形的A区，长方形B区以及群落状个体相对独立的餐饮区，B区及餐饮区之间形成了一条概念内街。且拥有7,500平方米的大型室内停车场，可停放186辆中小型汽车。 方洲大厦惠及周边三公里范围内楼盘26个，近9万多户数人口，规划人数30万人。 项目已于2011年1月10日正式开业，目前已全部招商完毕。苏州第一家KFC汽车餐厅，E-KIDSISLAND儿童主题乐馆，MANNINGS护理用品，LOCCK&LOCK家居精品店、社区一站式服务中心、精品邻里生鲜超市等，悉数登场，闪耀苏城，致力于打造苏州园区湖东一站式商业服务中心。

案例业态布局 [ 12项基础服务 ] [ 主力店/特色店 ] 项目商业定位与业态规划/案例研究 生鲜店：邻里生鲜超市方洲店 修理：家园修理 洗衣：温莎士 美容美发：曼都美发 超市：万宁 银行：工商银行、建设银行（柜员机） 通讯：中国移动 餐饮：好利来、克里丝汀、肯德基汽车穿梭餐厅、米萝咖啡、奥灶面、韩国料理、日本料理、艾大米中式快餐、沁园湘菜馆等 药店：礼安医药 卫生所：社区卫生服务中心 文化用品：学而思书店 文化活动中心：方洲邻里中心民众联络所、苏州独墅湖图书馆方洲邻里中心分馆、邻动文体 零售类：乐扣乐扣店（韩国生活馆）、来伊份、都可、三万昌、城市之间进口食品、婴知岛 培训类：贝生少儿美语、大拇歌儿童情商乐园、培正逗点早教、万象跆拳道、贝斯琴行 休闲娱乐类：爱乐游亲子乐园、皇足一号足浴、佐登妮丝美容、宝贝不哭儿童理发

项目商业定位与业态规划/案例研究 案例业态布局

项目商业定位与业态规划/案例研究 案例业态布局

项目商业定位与业态规划/案例研究 案例业态布局

项目商业定位与业态规划/案例研究 案例业态布局

V S 案例研究总结 案例与本案对比 项目商业定位与业态规划/案例研究 相同点 不同点 1.本案地块较小，整体商业为纵向发展； 1.属于多住宅集中区域，常住人口密集； 2.人群构成以家庭占据绝大部分，目标消费人群明确； 3.项目开发体量相近 相同点 V 1.本案地块较小，整体商业为纵向发展； 案例项目地块较大，整体商业为横向发展，在业态选择上会有区别； 2.案例项目所在区域没有明显竞争；而本案周边存在部分竞争商业； 不同点 S 案例借鉴点 该案例功能规划齐全，12项基本功能包含了方方面面；本案由于周边存在零散商业配套以及大型超市（家乐福），部分功能可以不做规划； 该案例主力店特色突出，家居生活馆与生鲜超市等特色业态对项目周边人群吸引力极强，值得借鉴； 该案例整体规划布局科学合理，工程条件良好，空间利用度高，人流带动性强； 该案例整体商业环境包装氛围比较到位，虽不出彩，但经济实用；

通过以上对区域商圈、消费人群、邻里中心形态，参考案例的详细总结研究后，下面对本案的整体商业定位进行总结。 项目商业定位与业态规划/商业定位总结 通过以上对区域商圈、消费人群、邻里中心形态，参考案例的详细总结研究后，下面对本案的整体商业定位进行总结。

通过以上对区域商圈、消费人群、邻里中心形态及其案例的详细总结研究后，下面对本案的整体商业定位进行总结。 项目商业定位与业态规划/商业定位总结 通过以上对区域商圈、消费人群、邻里中心形态及其案例的详细总结研究后，下面对本案的整体商业定位进行总结。 商业类型定位： 片区型邻里中心 商业功能定位： 从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”基本涵盖一般性生活需求及品质生活需求 目标客群定位： 核心是片区内中高收入家庭、时尚青年；其次为片区内中等收入人群 五维 商业定位 核心业态定位： 餐饮、休闲、娱乐、生活便利、生活配套、儿童 消费档次定位： 生活配套型业态定位中档偏低；其他业态定位中档偏上；

项目商业定位与业态规划/品类纵深细分研究 3.3 品类纵深细分研究

商业类型定位 商业功能定位 目标客群定位 核心业态定位 消费档次定位 商圈竞争对项目品类规划的影响； 地块形态对项目品类规划的影响； 项目商业定位与业态规划/品类纵深细分研究 研究方法 五维商业定位结论 竞争、地块、案例 商业类型定位 商业功能定位 目标客群定位 核心业态定位 消费档次定位 商圈竞争对项目品类规划的影响； 地块形态对项目品类规划的影响； 案例业态参考； 结合差异化策略得出适合本案的品类聚集方案

商圈竞争对项目品类规划的影响 项目商业定位与业态规划/品类纵深细分研究 家乐福超市为国际市场领先的大型综合超市，其店内涵盖了人们大部分的日常消费品业态，辐射距离范围广，对家庭市民吸引力极强； 但大型综合超市也有其弊端，1.集中式购物而产生的排队问题，对于少量购买需求的消费者过于浪费时间；2.综合而不精细；3.不能24小时营业； 本案 大型超市排队问题由来已久 家乐福 因此更多的中型精选超市备受关注

商圈竞争对项目品类规划的影响 项目商业定位与业态规划/品类纵深细分研究 本案周边街区商铺的商业发展十分分散，消费、品质、档次、业态参差不齐； 周边商铺大都为社区底商或旧时的老商铺，面积小，配套物业条件落后，很多业态的品牌无法经营； 沿街商业经营需要转让费，并且由于小业主的原因，使得品牌商家不愿进驻； 本案 家乐福

商圈竞争对项目品类规划的影响 项目商业定位与业态规划/品类纵深细分研究 根据消费者需求的强弱，以及本案商业规模的大小我们可以判断出： 1.由于本案商业规模体量较小、交通区位条件较差，不支持领导者策略。 2.餐饮、生活、休闲为本案核心业态，在目前市场上饱和度很低。优选差异化方案。 领导者策略：作为地区商业领头羊的策略，需要足够上商业体量、资金、高消费人群支撑 需求 规模 强 大 弱 差异化策略 领导者策略 跟随者策略

商圈竞争对项目品类规划的影响 差异化 机会空间 项目商业定位与业态规划/品类纵深细分研究 品质优 品质差 消费高 消费低 家乐福 沿街商业的餐饮、生活配套、休闲等业态 差异化 机会空间 家乐福总体消费偏低，多为日常消费品；其购物环境拥挤，排队时间常。 沿街商业较为落后，品类不全无序，价格低，环境品质差。 差异化的市场空间主要体现在两方面：1.日常性讲求性价比高，环境好；2.品质型消费要求环境好，服务周到，相对来说消费中高，但物有所值。

1.单层建筑面积略小，在该容积率下，商业整体发展趋势为纵向发展； 项目商业定位与业态规划/品类纵深细分研究 土地指标对项目品类规划的影响 本案数据指标 建筑面积：4255㎡ 建筑密度：44.5% 楼层：5层 单层面积：851㎡ 1.单层建筑面积略小，在该容积率下，商业整体发展趋势为纵向发展； 2.高楼层的商业价值与低楼层相比差距很大，在选取商家时通常以大面积目的性强的品牌商户为主，如培训类，休闲类，健康类，酒店类等。 租金 在只考虑楼层对租金的影响下：1、2层的租金相对较高，从第三层起租金下降幅度很快； 租金价值曲线 地下 高楼层

土地指标对项目品类规划的影响 项目商业定位与业态规划/品类纵深细分研究 租金价值低，通常在50元以下（核心商圈的项目，高楼层作为小单间出租给工作室，目前价格可以租到100以上）。为了充分发挥高楼层的商业价值，可采取以下三种方案。 方案一：品牌快捷酒店租赁或销售（建议选择） 方案二：酒店式公寓销售（非商务区，价值低） 方案三： 方案一优点：品牌连锁酒店营销体系完整，市场成熟，品牌众多，租金收益稳定，管理便捷。 1F 2F 3F 4F 5F 按照商业规律首层适合面积小，租金高的零售类，快餐类，生活便利类，家纺类，银行金融类业态。2F以上逐渐是大中型餐饮、休闲娱乐、美容美体、健身等业态。

土地指标对项目品类规划的影响 租金收益是酒店的两倍 项目商业定位与业态规划/品类纵深细分研究 1F 2F 3F 4F 5F 按照商业规律首层适合面积小，租金高的零售类，快餐类，生活便利类，家纺类，银行金融类业态。2F以上逐渐是大中型餐饮、休闲娱乐、美容美体、健身等业态。 整栋建筑整体租赁给酒店模式下： 平均每平米租金：50元以下； 租赁年限：10年以上； 租金递增：3%-5%； 邻里中心模式下： 1F平均租金：150元左右 2F平均租金：80-100元上下 3F平均租金：50元 4F-5F平均租金：50以下 租金收益是酒店的两倍

项目商业定位与业态规划/品类纵深细分研究 案例品牌业态参考 该案例对本案低楼层业态选取具有很高的参考意义。 主要业态

研究结论（1/7) 购物的行业分类及业态 子 行 业 品 类 业 态 个人时尚 项目商业定位与业态规划/品类纵深细分研究 时装 鞋帽内衣 综合百货（CDS） 时装 专业百货（SDS） 鞋帽内衣 运动时尚 皮具 快时尚 箱包 基础时尚 个人时尚 1 设计时尚 个人饰品 顶级时尚 珠宝 品牌集合 腕表 专业百货（SDS） 化妆品 基础时尚 个人数码 设计时尚 其它 顶级时尚 日常生活

研究结论（2/7) 购物的行业分类及业态 子 行 业 品 类 业 态 生活形态 项目商业定位与业态规划/品类纵深细分研究 家电 建材五金 专业卖场 家电 品牌专卖 建材五金 其它 家具 大卖场 居家装饰 生活形态 2 综合超市 汽配 精选超市 休闲食品 便利店 菜市场 烟酒茶 药妆店 日杂 药店/保健品店 健康保健 邮政机构 邮政 银行营业厅 金融理财 银行ATM

研究结论（3/7) 购物的行业分类及业态 子 行 业 品 类 业 态 儿童母婴用品 文化体育 其他 项目商业定位与业态规划/品类纵深细分研究 童装 品牌集合店 文玩用品 品牌专卖店 体育用品 个体私营店 其他 文化用品 文化体育 4 办公用品 礼品 其他 5 其他

研究结论（4/7) 餐饮行业分类及业态 子 行 业 业态 品类 正餐 项目商业定位与业态规划/品类纵深细分研究 中餐 1 西餐 亚洲菜 川菜 京鲁菜 湘菜 清真菜 中餐 东北菜 上海 粤菜 其他菜系 正餐 1 法国菜 意大利菜 西餐 西班牙菜 德国菜 日本料理 韩国料理 亚洲菜 印度菜 泰国菜 越南菜 其他 创意菜 创意菜

研究结论（5/7) 餐饮行业分类及业态 子 行 业 业态 品类 小吃快餐 休闲餐饮 其他 项目商业定位与业态规划/品类纵深细分研究 传统小吃 地方特色 传统中式快餐 粥粉面 冒菜/串串 小吃快餐 2 汉堡 披萨 西式快餐 意面 其他 现代中式快餐 盖浇饭 蒸菜 其他 咖啡店 甜品店 甜品/饮料 果汁奶茶 茶馆 休闲餐饮 3 冰品/冰激凌 其他 商务简餐 餐吧 简餐 茶餐厅 面包糕点 其他 4 美食广场 酒楼宴席 火锅 汤锅 干锅 烧烤

研究结论（6/7) 文化娱乐行业分类及业态 子 行 业 业态 品类 家庭 青年 商务 项目商业定位与业态规划/品类纵深细分研究 家庭娱乐 1 影院 剧场 家庭娱乐 溜冰场/真冰场 家庭 1 文化主题 主题乐园 儿童游乐 儿童摄影 儿童娱乐 职业体验 电玩城 游戏 桌游吧 青年 2 音乐 量贩KTV 酒吧 网吧 手工DIY 其他 网咖 台球厅 商务 3 社交 会所/俱乐部

研究结论（7/7) 文化娱乐行业分类及业态 子 行 业 业态 品类 健康美丽 人文教育 项目商业定位与业态规划/品类纵深细分研究 健康 4 健身中心 足疗按摩 健康 专业场馆 健康美丽 4 医疗 齿科护理 体检中心 美容美发 SPA 美丽 瘦身塑形 瑜伽/舞蹈教室 艺术中心 科技馆 人文 书吧 其他 人文教育 5 才艺培训 早教 教育 学生培训 成人教育

1 成都商业环境简要分析 2 项目区域市场商圈分析 3 项目商业定位与业态规划 4 项目规划设计建议

本篇章对本案商业建筑的规划设计建议，是以商业经营需求条件，商业项目发展规律，案例库总结为基础的，可作用于为设计院设计出图提供相关设计诉求。 项目规划设计建议 本篇章对本案商业建筑的规划设计建议，是以商业经营需求条件，商业项目发展规律，案例库总结为基础的，可作用于为设计院设计出图提供相关设计诉求。 本篇章内容如下： 4.1项目总体规划布局（各部分功能及形态） 4.2项目总体商业人流动线 4.3项目沿街商业与集中商业规划解析 4.3.1各区域业态布局 4.3.2各个业态工程条件需求 4.3.3业态规划总结表 4.4其他规划设计建议（广告位、店招、广场景观等）

项目规划设计建议 4.1 项目总体规划布局

项目规划设计建议/项目总体规划布局 其他 社区 本案 社区内街 育 仁 南 路 育 仁 南 路 蜀明西路

低楼层 其他 社区 项目规划设计建议/项目总体规划布局 社区内街 育 仁 南 路 育 仁 蜀明西路 南 路 邻里中心（共5F） 微型广场 室外停车

高楼层 其他 社区 项目规划设计建议/项目总体规划布局 社区内街 育 仁 南 路 育 仁 蜀明西路 南 路 酒店（6-10F) 微型广场 室外停车

项目规划设计建议/项目人流动线 4.2 项目人流动线

车流 其他 社区 项目规划设计建议/项目车流动线 1. 由于本案商业规模较为集中建议设计地下停车场； 2.由于土地条件限制，建议地下停车场设计1层，并设计一个出入口。 3.由于餐饮业的需求，建议地上保留部分车位。 主要车流动线 其他车流动线 停车场出入口

人流 其他 社区 项目规划设计建议/项目人流动线 路口处的微型生活广场的设计，将会成为是附近社区居民的生活聚集点，从而提高本案人气，带动商业发展。 微型广场也可为本 案提供更多室外的活动推广空间，利用节点营销造势。 主要车流动线 其他车流动线 人群集中区

项目规划设计建议/项目人流动线 沿街商业&集中商业规划解析 4.3

沿街商业部分 其他 社区 橙色部分规划为“双层沿街商铺”，原因有三： 1.紧邻社区内街，街道较窄，不宜停车，不适合大型店面； 项目规划设计建议/项目规划解析 沿街商业部分 橙色部分规划为“双层沿街商铺”，原因有三： 1.紧邻社区内街，街道较窄，不宜停车，不适合大型店面； 2.临近区域社区底商极少，小面积生活行业态供应少，需求空间大； 3.划分成相对较小区间不影响整合使用（并铺），后期调整灵活；也可带租约销售； 其他 社区 社区内街

首层商业在长宽配比合理的情况下面积可适当增多，2F面积适量减少，3F以上商铺，则考虑通过首层设独立的门厅出入口，将首层人流引入； 项目规划设计建议/项目规划解析 沿街商业部分 设计注意点： 首层商业在长宽配比合理的情况下面积可适当增多，2F面积适量减少，3F以上商铺，则考虑通过首层设独立的门厅出入口，将首层人流引入； 避免在转角铺出现实墙，尽可能增加橱窗，增加商业展示面； 通过一拖多的规划方式，首层单商铺，最大化商业价值；2F整租避免空置； 沿街商铺预先规划外摆区域，亲近社区；

邻里中心部分 其他 社区 红色部分规划为“邻里中心”，共5层： 项目规划设计建议/项目规划解析 邻里中心部分 红色部分规划为“邻里中心”，共5层： 1.紫色边面向交叉路口，视野无遮挡，规划的微型广场便于集中人群，为本案邻里中心部分的主要展示面，商业价值较高。 2.对于进深较大的商铺部分可以通过引入中型餐饮，银行来消化； 3.项目北面作为“背面”来处理机电设备、烟道管线等布置 其他 社区 社区内街 青羊总部基地综合楼项目

1F租赁模拟示意 酒窖 ATM 生鲜超市 零食店 蛋糕店 便利店 日杂 五金 美容 美发 小吃店 药房 眼镜 妇婴 项目规划设计建议/项目规划解析 1F租赁模拟示意 划铺方案及通道位置仅作示意，最终落实还需结合国家相关设计规范，与设计院设计图纸共同进行，故本节阐述以租赁模拟方法，给出本案的铺位规划方向。 酒窖 ATM 生鲜超市 零食店 蛋糕店 便利店 药房 五金 美容 美发 日杂 眼镜 妇婴 小吃店

2F租赁模拟示意 韩国烤肉 火锅川菜 板栗鸡 项目规划设计建议/项目规划解析 划铺方案及通道位置仅作示意，最终落实还需结合国家相关设计规范，与设计院设计图纸共同进行，故本节阐述以租赁模拟方法，给出本案的铺位规划方向。 韩国烤肉 火锅川菜 板栗鸡

3F租赁模拟示意 儿童影楼/培训 休闲/简餐 咖啡馆 项目规划设计建议/项目规划解析 划铺方案及通道位置仅作示意，最终落实还需结合国家相关设计规范，与设计院设计图纸共同进行，故本节阐述以租赁模拟方法，给出本案的铺位规划方向。 儿童影楼/培训 咖啡馆 休闲/简餐

4F租赁模拟示意 SPA/足疗 茶楼 项目规划设计建议/项目规划解析 划铺方案及通道位置仅作示意，最终落实还需结合国家相关设计规范，与设计院设计图纸共同进行，故本节阐述以租赁模拟方法，给出本案的铺位规划方向。 SPA/足疗 茶楼

5F租赁模拟示意 社区健身中心 KTV 项目规划设计建议/项目规划解析 划铺方案及通道位置仅作示意，最终落实还需结合国家相关设计规范，与设计院设计图纸共同进行，故本节阐述以租赁模拟方法，给出本案的铺位规划方向。 社区健身中心 KTV

本案业态布局总览 生鲜超市 餐饮 咖啡/休闲/简餐 SPA/浴足 健身房 1F 2F 3F 4F 5F 生活便利 儿童摄影/培训 茶楼休闲 项目规划设计建议/项目规划解析 本案业态布局总览 生鲜超市 餐饮 咖啡/休闲/简餐 SPA/浴足 健身房 1F 2F 3F 4F 5F 生活便利 儿童摄影/培训 茶楼休闲 KTV 业态总配比 特色餐饮 10% 中型餐饮 20% 休闲简餐 15% 配套零售 25% 健身娱乐 30%

项目规划设计建议/项目规划解析 本案业态布局平衡性分析 项目平衡性分析是在对不同租户类型定义的基础上展开的，通过平衡亮点、拉动、驻留与贡献型租户，达到平衡项目客流与收益兼顾的目的 租户类型 租户特性 品类/业态构成 品牌距离 面积规模 亮点 （主力店） 稀缺性，能够拉动远端客流 生鲜超市、特色餐饮火锅 么么超市、东村果园、味蜀吾火锅 300-400 拉动 目的性强，具有强迫性；需求旺盛 餐饮、健身、便利店、银行等 7-11、工商银 行、移动营业厅 50-500 驻留 增加消费者的滞留时间，产生更多消费 餐饮、KTV、咖啡休闲、SPA等 麻辣空间、好乐迪、良木缘、思妍丽等、奇迹健身 300-1000 贡献 承租力强，面积小，提高整租金坪效 快餐、蛋糕、生活配套服务等 好利来、乡村基、ATM、美发店、零食店 30-200

核心业态主要工程需求条件 总体规划工程设计要点 商业层高 5000mm 商业柱距 8400mm 给水管径 项目规划设计建议/项目规划解析 核心业态主要工程需求条件 商业工程条件对招商落地及后续商家经营都产生深刻的影响，由于本案关联业态较多较复杂，在前期的工程设计阶段更需要重视。 总体规划工程设计要点 商业层高 5000mm 商业柱距 8400mm 给水管径 一般设置DN25，大型餐饮≥DN40 排水管径 DN150 排污管径 DN150（餐饮类需要隔油池） 电力配设 结合业态考虑 空调动力电 单独设置 弱电(电话、电视、宽带) 1组/户，大商铺 1组/100㎡ 燃气 考虑提前预留 排烟道设置 餐饮业态需要烟道，集中烟道内经1000*850mm 楼面荷载 不低于400Kg/m2

核心业态主要工程需求条件 便利店物业条件 项目规划设计建议/项目规划解析 商业工程条件对招商落地及后续商家经营都产生深刻的影响，由于本案关联业态较多较复杂，在前期的工程设计阶段更需要重视。 便利店物业条件 技术指标 具体要求 需求面积（㎡） 80-150 经营楼层选择（层） 1 结构层高要求（m） ≥4 楼板承重（Kg/㎡） 350kg/㎡，局部≥500Kg/㎡ 给排水 DN20 供配电 50KW以上 电话线 提供配口 物业交付装修标准 毛坯

核心业态主要工程需求条件 生活配套零售类物业条件 项目规划设计建议/项目规划解析 商业工程条件对招商落地及后续商家经营都产生深刻的影响，由于本案关联业态较多较复杂，在前期的工程设计阶段更需要重视。 生活配套零售类物业条件 技术指标 具体要求 需求面积（㎡） 50-200 经营楼层选择（层） 1 层高要求（m） ≥3.5 开间（m） 4-5m 进深（m） 15-20m 配电 100w/㎡ 给排水 DN20 物业交付装修标准 简单装修/毛坯

设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 项目规划设计建议/项目规划解析 核心业态主要工程需求条件 商业工程条件对招商落地及后续商家经营都产生深刻的影响，由于本案关联业态较多较复杂，在前期的工程设计阶段更需要重视。 大中型餐饮物业条件 技术指标 具体要求 需求面积（㎡） 500-800 经营楼层选择（层） 1～3（大型餐饮一楼需门厅） 结构层高要求（m） ≥4.5 楼板承重（Kg/㎡） 350kg/㎡，厨房局部≥500Kg/㎡ 中央空调 不需要，自装 电梯（部） 高楼层至少需要一部 电力 200W/㎡以上 燃气管道 提供接口 排污 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 停车位数量（个） 50 物业交付装修标准 简单装修/毛坯

设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 项目规划设计建议/项目规划解析 核心业态主要工程需求条件 商业工程条件对招商落地及后续商家经营都产生深刻的影响，由于本案关联业态较多较复杂，在前期的工程设计阶段更需要重视。 快餐类物业条件 技术指标 具体要求 需求面积（㎡） 150-400 经营楼层选择（层） 1～2 结构层高要求（m） ≥4 给排水 DN25给水；DN50排水 供配电 250KW 荷载 350KG 燃气管道 提供接口 排污 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 物业交付装修标准 简单装修/毛坯

核心业态主要工程需求条件 咖啡茶楼等休闲类物业条件 项目规划设计建议/项目规划解析 商业工程条件对招商落地及后续商家经营都产生深刻的影响，由于本案关联业态较多较复杂，在前期的工程设计阶段更需要重视。 咖啡茶楼等休闲类物业条件 技术指标 具体要求 需求面积（㎡） 200-500 经营楼层选择（层） 1～2 结构层高要求（m） ≥4 给排水 DN20 供配电 120W/㎡ 荷载 350KG 燃气管道 提供接口 排污 排油井、隔油池及排油烟井道等设施 物业交付装修标准 简单装修/毛坯

核心业态主要工程需求条件 KTV等娱乐类物业条件 物 业 要 求 面积 1000以上，1-2层，不排斥地下面积 层高 不小于5米 楼板承重 项目规划设计建议/项目规划解析 核心业态主要工程需求条件 商业工程条件对招商落地及后续商家经营都产生深刻的影响，由于本案关联业态较多较复杂，在前期的工程设计阶段更需要重视。 KTV等娱乐类物业条件 物 业 要 求 面积 1000以上，1-2层，不排斥地下面积 层高 不小于5米 楼板承重 350公斤/平米 供配电 供电500KVA、可接220V民用电及380V工业用电； 广告位 要求3-15米的门头广告位 给排水 DN25 装修 要求做墙体隔音及内部小面积分割改造 停车位 50以上 消防 满足国家消防法规的硬性要求

其他规划设计建议 （广告位、店招、广场景观等） 4.4 项目规划设计建议/项目规划解析 其他规划设计建议 （广告位、店招、广场景观等） 4.4

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