贵阳碧园花城商业项目 市场研究定位报告

第一部分 宏观经济环境分析

宏观经济环境分析 第一小节：经济发展 第二小节：消费水平 第三小节：固定资产投资 第四小节：产业结构

宏观经济环境分析>>>经济发展 2000-2008贵阳市GDP及其增长率 （亿元） 30% 20% 18.46% 15.51% 16.46% 14.71% 16.46% 10% 13.24% 14.32% 10.60% 11.10% 0% GDP年增长率 GDP 省会城市的经济聚集效应，以及大刀阔斧的开发建设，使贵阳走上飞速发展的经济快车道。2000-2008年间，GDP（国民生产总值）持续呈现两位数的增长势态，经济增长速度居全省之首。

宏观经济环境分析>>>经济发展 2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率 （元） 30% 25% 20% 15% 17.5% 15.14% 15.47% 13.8% 10% 13.46% 14.32% 11.79% 16.95% 8.21% 5% 0% 人均GDP年增长率 GDP 贵阳人均GDP（国民生产总值）长期保持10%以上的增长速度， 短短8年时间，人均GDP就从不到8千元猛增至2万多元，增长近3倍。

贵阳经济发展分析结论 贵阳经济增长势头非常强劲 宏观经济环境分析>>>经济发展 2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率 （元） 贵阳经济发展分析结论 从全市GDP的宏观角度来看，贵阳经济发展呈现日益递增的上升趋势； 从人均GDP的微观角度来看，贵阳人均经济创造力同样呈现出逐年攀升的发展趋势。 根据以上调研数据综合分析，可以判定 贵阳经济增长势头非常强劲

宏观经济环境分析 第一小节：经济发展 第二小节：消费水平 第三小节：固定资产投资 第四小节：产业结构

2001-2008人均消费性支出及其增长率 2000-2008人均消费性支出及其增长率 宏观经济环境分析>>>消费水平 （元） 2001-2008人均消费性支出及其增长率 2000-2008人均消费性支出及其增长率 （元） 50% 25% 45.9% 11.3% 0% 9.0% 9.3% 3.3% 4.1% 0.4% -9.4% -25% 增长率 人均消费性支出 贵阳人均消费性支出在短短8年时间内翻了一番，平均每年以将近10个百分点的速度递增， 其中2006年人均消费性支出的增长率高达45.9个百分点，人均消费水平整体保持稳步上升的势头

即便是经济危机最严重的2008年，社会消费品零售总额也高达22.95%的增长率。 宏观经济环境分析>>>消费水平 2000-2008社会消费品零售总额及其增长率 （亿元） 40% 30% 20% 22.95% 18.9% 15.0% 10% 14.21% 14.2% 12.11% 12.24% 12.52% 10.55% 0% 增长率 消费品零售总额 贵阳社会消费品零售总额连续8年直线攀升， 即便是经济危机最严重的2008年，社会消费品零售总额也高达22.95%的增长率。

贵阳消费水平分析结论 贵阳拥有旺盛的商品消费力 宏观经济环境分析>>>消费水平 2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率 （元） 贵阳消费水平分析结论 贵阳消费品零售总额及人均消费性支出，均呈现连年稳步上升的增长势头， 表明贵阳消费品市场非常活跃，商品购买指数很高。 根据以上调研数据综合分析，我们可以判定 贵阳拥有旺盛的商品消费力

宏观经济环境分析 第一小节：经济发展 第二小节：消费水平 第三小节：固定资产投资 第四小节：产业结构

2008年贵阳固定资产投资额增长20.2%，远远高于GDP16.46%的增长速度。 宏观经济环境分析>>>固定资产投资 2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率 （元） 2000-2008固定资产投资额及其增长率 （亿元） 60% 50% 40% 30% 20% 28.7% 21.2% 20.9% 17.2% 20.1% 21.1% 20.2% 36.8% 10% 19.6% 0% 增长率 固定资产投资额 固定资产投资充当了经济增长的核心动力， 2008年贵阳固定资产投资额增长20.2%，远远高于GDP16.46%的增长速度。

宏观经济环境分析>>>固定资产投资 2003 2004 2005 2006 2007 2008 贵阳房地产开发投资基本保持在25-28%之间的合理区间。 􀂉基本建设投资所占比例较高，反映出较好的房地产开发投资环境。

贵阳固定资产投资分析结论 贵阳房地产投资比例相对合理 宏观经济环境分析>>>固定资产投资 2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率 贵阳固定资产投资分析结论 在贵阳固定资产投资领域， 基本建设投资和更新改造投资比例达到60%以上， 而房地产开发投资多年保持在25-28%合理区间， 这一比例充分说明政府随着房地产市场的壮大而不断加大城市基础建设力度， 配合房地产开发，持之以恒地推进城市化进程以及市容市貌的不断更新， 贵阳城市人口随着房地产市场的繁荣而逐年增加，从而为商贸零售业带来无限的发展空间。 由此，我们可以判定 贵阳房地产投资比例相对合理 （元）

宏观经济环境分析 第一小节：经济发展 第二小节：消费水平 第三小节：固定资产投资 第四小节：产业结构

宏观经济环境分析>>>产业结构 2000-2008年贵阳市三大产业结构演变 100% 80% 40 41.3 41.2 42 40.2 45.9 45.3 47.0 47.2 60% 40% 50.9 50.4 50.9 50.4 52.6 47.4 20% 48.4 46.4 47.0 0% 9.1 8.3 7.9 7.6 7.2 6.6 6.3 6.6 5.8 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 第三产业 第二产业 第一产业 贵阳第三产业呈现出飞速发展的良好趋势， 但与其它省会城市第三产业占主导的市场情况相比仍有所滞后， 因此，贵阳商贸零售业的发展空间更为广阔。

宏观经济环境分析>>>产业结构 2001-2008贵阳旅游总收入 （亿元） 50% 49.49% 40.01% 48.19% 40% 23.98% 25.7% 30% 18.6% 15.5% 20% 18.97% 19.46% 17.07% 10% -3.2% 10.4% 11.5% 11.2% 11.5% 9.8% -10% 旅游总收入 旅游总收入年增长率 旅游总收入占GDP比重 旅游业总收入占GDP比重8%以上为支柱产业。近8年来，贵阳旅游业占GDP的比重持续上升， 2008年接近20个百分点，表明旅游业作为贵阳的支柱产业，已经步入高速发展的新时代。

贵阳产业结构分析结论 以商贸零售业和旅游服务业为主体的 第三产业将是贵阳最具前景的朝阳产业之一 宏观经济环境分析>>>产业结构 2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率 贵阳产业结构分析结论 以商贸、零售、旅游、服务为主体的第三产业， 其经济规模接近贵阳总产业量的一半，并呈现出逐年稳步递增的发展势态， 商贸零售业尚处于初级竞争阶段，且市场规模有逐年扩大之势， 贵阳政府的很多有利政策也向第三产业倾斜，大力扶持和培育第三产业的发展， 尤其是商贸零售业不发达的小河区，政府给予的优惠政策更多…… 由此，我们可以判定 以商贸零售业和旅游服务业为主体的 第三产业将是贵阳最具前景的朝阳产业之一 （元）

第二部分 商业市场状况分析

商业市场状况分析 第一小节：商业辐射力 第二小节：商业格局 第三小节：消费特点 第四小节：商圈分布情况 第五小节：“大十字-喷水池”商圈 第六小节：“大西门-市西路”商圈 第七小节：小河商圈

商业市场状况分析>>>商业辐射力 2008年各省会城市GDP占全省比重 省会城市在经济、人口等方面具有强大的聚集效应， 在商业方面表现的尤为突出，其商业辐射力一般能够囊括周边市县，覆盖全省。贵阳市作为二线城市， 2008年的GDP比重达到全省的24.2%，高于一线城市广州23%的比重，充分说明贵阳拥有强大的商业辐射力。 贵阳工业产品以中间产品为主，来自省外的消费品通过贵阳而后进入贵州全省。

商业市场状况分析>>>商业辐射力 各省会城市2008年GDP占全省比重 贵州省各市、州2008年社会消费品零售总额 （亿元） 从上图中可以直观地看出， 省会城市贵阳的消费品零售总额远远高出其它市、区，说明消费向中心城市倾斜的幅度很大。 贵阳作为贵州的中心城市，经济指数居全省之首，商业辐射范围广，聚集效应强，商贸零售业发展前景广阔

贵阳商业辐射力分析结论 贵阳商贸业高度辐射周边市、区， 在全省范围内具有广泛的商业覆盖率 商业市场状况分析>>>商业辐射力 2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率 （元） 贵阳商业辐射力分析结论 贵阳市每年为贵州省的GDP做出的贡献多达24%以上， 与广州、杭州、长沙等重量级省会城市的GDP贡献比例不相上下， 与此同时，贵阳市社会消费品零售总额在全省范围内遥遥领先于其它市、区。 由此，我们可以判定 贵阳商贸业高度辐射周边市、区， 在全省范围内具有广泛的商业覆盖率

商业市场状况分析 第一小节：商业辐射力 第二小节：商业格局 第三小节：消费特点 第四小节：商圈分布情况 第五小节：“大十字-喷水池”商圈 第六小节：“大西门-市西路”商圈 第七小节：小河商圈

商业市场状况>>>商业格局 商圈地位： 贵阳唯一的市级商圈 辐射范围： 覆盖全市及周边市、区 贵阳商业高度集中于云岩和南明两区， 以喷水池为中心，众多大型百货商场及购物中心形成辐射整个贵阳的市级商圈。 小河、花溪、白云等次城区的商业尚处于初级发展阶段，以独立街铺为主，没有大型的购物中心。

商业市场状况>>>商业格局 贵阳各区县2008年社会消费品零售总额 （亿元） ◆云岩、南明、小河三大主城区占贵阳社会消费品零售总额的78%，商贸零售业发达， 其它城区的商贸零售业发展滞后，所占份额均微不足道。 ◆小河商贸零售业虽然较为繁荣，但因缺乏龙头商业的品牌号召力， 商业氛围及档次与云岩、南明差距很大，在三大主城区中一直扮演着低端商业的角色。

贵阳商业格局分析结论 商业市场状况分析>>>商业格局 2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率 ◆中高档商业集中于云岩、南明两城区。 ◆小河作为贵阳三大主城区之一，商业发展与云岩、南明差距很大， 因而是三大主城区中最具成长潜力与开发价值的商业宝地。 本项目正式启动后，落后的商业面貌将彻底改变，小河商业从而迎来跨越式发展的春天， 并向市级商圈的经营档次看齐。 ◆从次城区现有商业及新建商业项目与人居、商业氛围来看， 金阳、花溪、白云等次城区落后的商业现状短时间内难以改变。 由此，我们可以判定 云岩、南明云集了贵阳绝大部分中高端商业，并形成垄断性寡头商业格局 小河商业将随着本项目的启动而风生水起，跻身市级商圈 次城区商业短时间内不会有太大改观 2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率 （元）

商业市场状况分析 第一小节：商业辐射力 第二小节：商业格局 第三小节：消费特点 第四小节：商圈分布情况 第五小节：“大十字-喷水池”商圈 第六小节：“大西门-市西路”商圈 第七小节：小河商圈

“畸形”消费特征明显 商业市场状况分析>>>消费特点 贵阳是一个 “畸形”消费相当严重的城市，主要体现在“低收入“和”高消费”两个层面。 贵阳人的收入水平在全国排在倒数十几位，可是消费水平却在前十几位， 以2008年为例，贵阳人均可支配收入仅为13816元，而人均消费性支出就达到10507元， 收入与消费的比例达到10：8，消费额占收入额的比例远远高于全国平均水平， 城市居民的绝大部分收入均用于消费，这种超前透支消费的现象，就是贵阳“畸形“消费的主要特征。

物价水平同步经济发达城市 商业市场状况分析>>>消费特点 ◆高物价： ◆高消费： 由于地形关系，贵阳物产不丰富，交通条件较差，运输成本高，损耗大，导致物资价格高。 物价水平已经远远高出当地百姓的收入水平。出租车起步价、菜价、餐馆就餐、宾馆住宿…价格无一例外接轨国内一线城市，“西南小香港”，名符其实。 ◆高消费： 同样品牌的服装或化妆品，在喷水池大商场折扣少，购买价格甚至贵过深圳上海等地，而贵阳人的中高档商品的消费能力也是远远超出想象。

消费指数高 商业市场状况分析>>>消费特点 ◆历史上贵阳就是商重工轻的经济结构， 形成了高消费的习惯，贵阳人讲排场，爱享受，好面子，月光族多，喜欢透支消费 ◆ 2009年12月7日金黔财经A9版报道：贵州赴韩购物旅游团， 三天购物近70万元，超强的消费力令导游感叹万千，同时也见证了贵阳人的高消费指数

消费能力高 商业市场状况分析>>>消费特点 ◆省会聚焦： ◆隐性收入： 贵州多山少平地，4000万人口贵州，只有贵阳等少数几个中心城市，全省的矿老板、煤老板、垄断企业老板、政府官员等各类高收入人群集聚省会，成为畸形消费的潜在力量。 ◆隐性收入： 根据有关方面统计，40%的贵阳人除了工资以外有其它收入即所谓的隐性收入。如教师兼职、文艺工作者走穴，律师接私单，医生收红包、政府官员灰色收入等等。

商业市场状况分析>>>消费习惯 􀂉夜消费及潮流消费 ◆贵阳市民的夜生活非常丰富， 夜总会、酒吧、歌舞厅、洗浴中心等娱乐场所及夜市餐饮数量多、分布广、发展迅速，消费群体庞大 ◆贵阳居民接受外来文化的速度较快，新型商业在贵阳拥有较为宽松的发展空间与前景。

贵阳消费特点分析结论 物价水平高、消费指数高、消费能力高、 透支消费严重（畸形消费） 商业市场状况分析>>>消费特点 ◆全省范围内的富裕阶层聚居贵阳，消费能力高 ◆隐性收入长期助长公务员、律师、医生等从业人员的高消费能力 ◆不善于存钱，即便是低收入家庭，超前消费习惯同样相当突出 ◆爱面子、讲排场，喜欢名牌商品，热衷高端消费 ◆物价水平同步经济发达地区 ◆消费总额占家庭总收入的比率远远高于全国平均水平，“畸形“消费现象严重 由此，我们可以判定贵阳消费呈现“三高一重“的特点 物价水平高、消费指数高、消费能力高、 透支消费严重（畸形消费） 2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率 （元）

商业市场状况分析 第一小节：商业辐射力 第二小节：商业格局 第三小节：消费特点 第四小节：商圈分布情况 第五小节：“大十字-喷水池”商圈 第六小节：“大西门-市西路”商圈 第七小节：小河商圈

“喷水池－大十字”商圈 “喷水池－大十字”商圈 商业市场状况分析>>>商圈分布情况 商圈地位：市级商圈 经营类型：百货零售为主 商业体量：40万平方米左右 商业档次：中、高档为主 消费群体：本地中高收入阶层、外来商务、旅游人士 发展空间：商圈规模逐渐扩大，并有向南发展的趋势 发展前景：第一零售商圈地位不可动摇

“大西门－市西路”商圈 “大西门－市西路”商圈 商业市场状况分析>>>商圈分布情况 商圈地位：市级商圈 经营类型：零售、批发 商业体量：批发约20万平方米、零售约15万平方米 商业档次：低档为主，少量中档 消费群体：本地中、低收入阶层，学生、郊区农村消费人群 发展空间：遭遇发展空间瓶颈 发展前景：受城际交通改变的影响，批发市场可能遭遇挑战

小河区 “黄河路转盘”商圈 “黄河路转盘”商圈 商业市场状况分析>>>商圈分布情况 商圈地位：区域级商圈 经营类型：零售 商业档次：低档为主，少量中档 消费群体：本地中、低收入阶层，学生、郊区农村消费人群 发展空间：发展空间广阔 发展前景：贵阳中高端收入者聚居区，零售商贸业发展前景看好

云岩、南明两区商业发达，但受到发展空间的制约 小河商业落后，但发展环境及前景广阔，有望成为继云岩、南明之后的第三个市级商圈 商业市场状况分析>>>商圈分布情况 贵阳商圈分布情况分析结论 ◆“喷水池－大十字”商圈为贵阳零售商业的最高代表；“大西门－市西路“为贵阳批发业的最高代表 ◆两大市级商圈高度集中于云岩、南明两区，是贵阳市民认知度最高的商业核心区 ◆“喷水池－大十字”商圈将继续强化其贵阳第一零售商圈的地位，并逐渐向南发展； ◆“大西门－市西路”商圈将受城际交通的影响较大， 未来在贵州服装鞋帽批发业中“独一无二”的市场地位将遭遇挑战 ◆贵阳两大市级商圈的发展空间均遭遇地理环境的限制 ◆小河商业虽然比较落后，但商业基础环境优越，发展空间及前景广阔 ◆花溪、金阳、白云等次城区的商业还未达到一定规模，尚未形成商圈效应 由此可见 云岩、南明两区商业发达，但受到发展空间的制约 小河商业落后，但发展环境及前景广阔，有望成为继云岩、南明之后的第三个市级商圈 2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率 （元）

商业市场状况分析 第一小节：商业辐射力 第二小节：商业格局 第三小节：消费特点 第四小节：商圈分布情况 第五小节：“大十字-喷水池”商圈 第六小节：“大西门-市西路”商圈 第七小节：小河商圈

商圈概况 商业市场状况分析>>>“大十字-喷水池”商圈 ▼商圈地位： ▼商圈范围： ▼商业规模： ▼商圈辐射力： 传统市级商业中心， 贵阳市民认知度最高的零售商圈 ▼商圈范围： 总面积0.6平方米公里， 南北长1500米，东西长400米 ▼商业规模： 商业面积总约40万平方米 ▼商圈辐射力： 覆盖整个贵阳及周边市县

业态&业种 商业市场状况分析>>>“大十字-喷水池”商圈 ▼百货业在商圈内占主导地位，大型百货商业面积超过20万平方米； ▼新兴业态已开始发展，业态格局逐渐走向多元化。以超市、专卖店、专业店、便民店等新型业态在商圈内逐渐得到发展，已初步形成各种业态互为补充、相互竞争的商业格局； ▼大型集中式商业颇受市场青睐，其商业辐射力相对较高。 业态 典型物业 百货商城 荔星名品、星力购物广场、国贸广场、时代广场、智诚名店、南国花锦购物中心、东方牛仔、百盛龙港店、百盛鲜花店、老百货大楼、百货大楼、德龙港名店 专业卖场 国美电器喷水池店、苏宁电器喷水池店、国鼎家电喷水池店、中意电讯喷水池店、红华家电大十字店、万卷书城、艾维时尚体育用品卖场、互动体育用品卖场 餐饮 必胜客喷水池店、德克士喷水池店、德克士小十字店、肯德基大十字店、肯德基时代广场店、欢乐比萨 娱乐 百花剧场、雅迪尔国际商务会所、芝加哥夜总会、世纪星光电影城

档次与消费群 商业市场状况分析>>>“大十字-喷水池”商圈 ▼以中华路为轴心的“大十字—喷水池“商圈，是贵阳高、中档商业最集中的区域，包括贵阳最具影响力的高中档商业代表，如荔星名品、国贸广场、智诚百货、百盛购物广场、时代广场…… ▼商圈内中档以上商业占据了贵阳大部分市场消化能力，消费群包括贵阳中、高收入阶层及外地来贵阳的商务、旅游人士； ▼贵阳规模最大的传统商圈的地位使集中了数量最多的新兴商业（如家电和体育用品专业店）和餐饮娱乐场所，此类商业面向社会各阶层。 商业档次 商圈内典型项目 消费人群 高档商业  荔星名品 贵阳高收入阶层、外地来贵阳商务、旅游人士 中档商业 智诚百货、百盛龙港店、时代广场、南国花锦购物中心 本地中、高收入人群 大众商业 各家电卖场、体育用品专业店、沿街各种品牌专卖店和零售店、中西式快餐店、电影城、剧场等娱乐场所 家电、体育等专业卖场面向贵阳各收入阶层；西式快餐及各种主题商场以贵阳年轻人为主要消费群体

租金水平 商业市场状况>>>“大十字-喷水池”商圈 贵阳“喷水池—大十字”主要路段租金状况（元·平方米/月） 小十字环带 大十字—中华南路 喷水池—大十字 中华北路—喷水池环带 200 400 600 800 1000 1200 租金水平 ◆ “大十字-喷水池”商圈作为贵阳商业的繁华核心，租金水平位居贵阳商业之首； ◆总体来看，区域内租金为200－1000元/平方米·月； ◆中华中路分别以“喷水池”和“大十字”为两个端点， 租金呈现“中间低、两头高”的特点，其一楼铺面租金最高可达1000元/平方米·月

典型商场（扣点·租金·进场费）状况 商业市场状况>>>“大十字-喷水池”商圈 商场名称 进场费 扣点 租金 管理费 百盛 3-5万 男装20-40% 女装20-40% 运动休闲10-20% 鞋包25-40% 化妆品10-20% 家居25-40% 儿童25-40% 珠宝： 200-500元/平米·月 饰品： 150-400元/平米·月  40元/平方米 水电费均摊 南国花锦 2-5万 男装25-35% 女装25-30% 运动休闲10-18% 鞋包25-35% 化妆品10-20% 家居25-35% 儿童25-35% 200-400/平米·月 100-200元/平米·月 30元/平方米 国贸广场 5-10万 男装30-40% 女装30-40% 400-600/平米·月 40元/平方米 星力 瑞金店 3-8万 男装30-45% 鞋包30-40% 化妆品15-20% 家居30-40% 儿童30-40% 300-500/平米·月 100-500元/平米·月 45元/平方米 智诚百货 2-4万 男装20-35% 女装20-35% 鞋包20-35% 化妆品10-15% 家居20-35% 儿童20-35% 150-300元/平米·月

租金及空置状况 商业市场状况分析>>>“大十字-喷水池”商圈 项目 位置 楼层 面积 租金（元/平方米） 银座 小十字附近 2F 10平方米 3500-4000元/月 350元/平方米 星光电影城旺铺 1F 6000元/月 600元/平方米 世纪星光影院群楼 1-3F 10-15平方米 5000-8000元/月 450-700/平方米 租金及空置状况 ◆租金情况：一楼租金500-1000元/平方米·月；二楼租金300-800元/平方米·月 ◆ 空置情况：一层商铺基本无空置；喷水池周边200米内基本无空置；省府路以南区域有少量空置

“大十字-喷水池”商圈分析结论 总体评价与发展预测 商业市场状况分析>>>>>>“大十字-喷水池”商圈 2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率 （元） “大十字-喷水池”商圈分析结论 总体评价与发展预测 ◆ 贵阳第一零售商圈的地位将得到进一步加强；􀂉 ◆业已形成的商业氛围和消费者的认知度，使其贵阳第一商圈的地位短时间内不可动摇；􀂉 ◆商圈内发展成熟，将以原商业物业的改造和业态调整为主；􀂉 ◆总体发展空间受限制，有向周边逐渐扩张的趋势。

商业市场状况分析 第一小节：商业辐射力 第二小节：商业格局 第三小节：消费特点 第四小节：商圈分布情况 第五小节：“大十字-喷水池”商圈 第六小节：“大西门-市西路”商圈 第七小节：小河商圈

商圈概况 商业市场状况>>>“大西门-市西路”商圈 ◆ 商业地位： ◆商圈范围： ◆商业规模：总商业面积约35万平方米 贵阳居民认知度极高的传统市级商圈 贵阳唯一批发与零售综合的大型商圈 ◆商圈范围： 大西门周边100米环带、长500米的市西商业街、长约700米的市西路批发市场 ◆商业规模：总商业面积约35万平方米 大西门—市西路商圈 市西商业街 零售商业 百货商场 批发商业 市西路批发市场

百货商业 商业市场状况>>>“大西门-市西路”商圈 ◆ 商圈内百货总商业面积约有12万平方米左右； 项目名称 开业时间 营业面积 （平方米） 档次 经营种类 星力百货瑞金店 1999 18000 中档 品牌折扣店 星力百货中山店 1995 10000 中低档 时尚百货，偏年轻化 国晨百货 2005 时尚女性百货为主 龙翔百货 20000 休闲运动、男女服饰 男人大世界 2001 男性服装鞋帽为主 女人大世界 15000 女性消费品为主 香港名店街 2006 品牌服饰批发、加盟、零售为主 合计 —— 121000 百货商业 ◆ 商圈内百货总商业面积约有12万平方米左右； 􀂉◆营业面积均在2万平方米以下，属于单体商业类型，主题化和专业化经营较突出； 􀂉◆大部分力图摆脱市西路低档形象，但均止于中档水平。

市西商业街 商业市场状况>>>“大西门-市西路”商圈 ◆ 发展历史：始于1982年，马路市场、摊位式；1996年市西路高架桥建成，形成市西商业街。 ◆商业规模：长约500米，共三层，总面积约18000平方米，共有商户约1200户。 ◆商业业种：成人服装、小商品、童装玩具、鞋类 ◆商业业态：零售为主，部分兼营批发 ◆档次与消费群：贵阳低档商业的代表，主要面向贵阳低收入阶层、学生及郊区农村消费群。 楼层 经营种类 商铺数量 租金 （元/平方米·月） 空置情况 一层 服装 约500 200-400 基本无空置 二层 童装 100-200 三层 鞋城 约250 80-150 合计 —— 约1250

市西路批发市场 商业市场状况>>>“大西门-市西路”商圈 ◆ 商业规模： ◆商业业种： ◆商业业态： ◆租金水平： 长约700米，包括约30栋商场，约40个市场，总商业面积约20万平方米，商户数约4000户。 ◆商业业种： 成人服装、鞋类、童装玩具、小商品、床上用品、文化体育用品 ◆商业业态： 批发为主，大部分批零兼营 ◆租金水平： 沿街200－400元/平方米·月；非沿街及二层商铺80－200元/平方米·月。

市西路批发市场 商业市场状况>>>“大西门-市西路”商圈 ◆ 业种包含大部分生活消费品，服装占大部分 ◆商品种类丰富，适合于批发市场业态的生活用品均有所包含； ◆成人服装占据最大的市场份额，占总营业面积的50％。 ◆辐射贵州全省，遵义、毕节、六盘水为三个最主要城市 ◆遵义、毕节、六盘水三个县市经济规模较大，也是市西路批发商品最主要的外地销售区域。 市西路各业种所占营业面积比例 贵阳与省内其它城市2008年GDP比较 （亿元）

“大西门-市西路”商圈分析结论 总体评价与发展预测 商业市场状况>>>“大西门-市西路”商圈 ◆ “市西＝低档”： 市西商业为代表的低档消费观念已深入人心，非个别商城所能改变； ◆批发市场发展成熟： 市西路批发市场在贵州服装鞋帽、床上用品、小商品等行业内认知度高，发展成熟，占据了贵州省内绝大部分市场份额，目前具有独一无二的地位； ◆物业面临升级代换，发展空间遭遇瓶颈： 市西路总体物业陈旧，购物空间较差，在商业现代化进程中逐渐难以满足现代批发业发展的要求；另一方面，市西路目前发展空间有限，继续发展遭遇瓶颈。

商业市场状况分析 第一小节：商业辐射力 第二小节：商业格局 第三小节：消费特点 第四小节：商圈分布情况 第五小节：“大十字-喷水池”商圈 第六小节：“大西门-市西路”商圈 第七小节：小河商圈

◆小河区目前没有真正意义上的集中式购物中心，区域内商业以个体商户自营的街铺为主，业态鱼龙混杂，服务质量及购物消费环境相对很差。 商业市场状况>>>小河商圈 小河商业概况 ◆小河属于贵阳市的次级中心城区，毗邻核心城区南明和云岩，是贵阳市唯一的国家级经济技术开发区，以装备制造业为支柱产业，商贸服务业为核心的第三产业发展相当滞后。 ◆小河区目前没有真正意义上的集中式购物中心，区域内商业以个体商户自营的街铺为主，业态鱼龙混杂，服务质量及购物消费环境相对很差。

小河商业布局 商业市场状况分析>>>小河商圈 淮 河 路 长 江 路 黄 河 路 浦 江 路 清 水 江 路 淮 河 路 长 江 路 黄 河 路 浦 江 路 小河商业布局 各自为政的独立街铺和极少数具有一定规模的卖场，如亿客隆百货、国美电器等经营服装、鞋帽、箱包、数码产品、家用电器为主的商家，共同构成小河区的传统商圈 清 水 江 路 低档服 饰商业街 中高档服 饰商业街 商业 农贸市场 低档 饮食市场

小河商业现状 商业市场状况分析>>>小河商圈 ◆群龙无首，尚处于原始状态 ◆各档次商业自发成市，各自为政 目前小河区的商业状况还停留在比较初级的原始状态，区域内主要商业项目都是街铺的形式， 主要集中在黄河路西侧、浦江路两侧、大转盘附近这三个区域 区域内没有大型超市，没有综合型商场，区域商业呈现群龙无首的现状 ◆各档次商业自发成市，各自为政 黄河路两岸是小河区商业黄金中轴带，商品档次参差不齐，以低档为主， 但不乏三彩、九牧王、哥弟、七匹狼、361、李宁、富贵鸟、柒牌男装等中高端品牌 ◆无规模及品牌效应，致使本地客源严重外流 由于各品牌商业没有形成集中式的规模效应与品牌影响力， 导致本地中高端消费群体前往喷水池附近的星力、国贸、时代广场、南国花锦等集中式购物中心消费

小河商圈街铺租金调研数据 商业市场状况分析>>>小河商圈 商铺名称 位置 业态 面积 租金（元/平方米） 转让费 咔哇咿 黔江路 童装 30平方米 2400元/月 80元/平方米 —— 她他 转盘附近 精品 15平方米 4200元/月 280元/平方米 完美音符 黄河路 女装 12平方米 3000元/月 250元/平方米 静艺米兰 中档童装 40平方米 8000元/月 200元/平方米 流氓兔 浦江路 鞋 20平方米 2500元/月 125元/平方米 美丽行 化妆品 2400元/月 160元/平方米 转让 服装 25平方米 1125元/月 45元/平方米 9万 1000元/月 50元/平方米 11万

区域定位 商住优化区 生态保护区 工业发展区 商业市场状况分析>>>小河商圈 本案 ▼小河区委、区政府拟通过“三区三带（北部商住优化区；南部工业发展区；西部生态保护区。 ）”的发展规划，力争将小河建成宜居、宜商、经济繁荣、环境优美的核心城区。 ▼小河区当前大力实施“三产活区”的发展战略，力图全面升级辖区内商贸、餐饮、娱乐等传统服务业的档次和规模。 ▼位于北部商住优化区的碧园花城商业项目在政府规划和政策的倾斜下将有可持续性的长远发展。 商住优化区 本案 生态保护区 工业发展区

商业前景 商业市场状况分析>>>小河商圈 ▼近年来，小河区以住宅为主的房地产市场发展迅猛，随着山水黔城、珠江湾畔、南山高地、大兴星城等一大批中高档住宅区陆续建成，带动小河区中高收入常住人口数量逐年递增，而原本就很落后的商业配套不能适应小河区高尚居民的现代生活需求。 ▼小河区还没有一座国际化的现代高尚购物中心，居住在小河的城市精英经常去云岩及南明的荔星名店、国贸广场、时代广场等高端商场购物。 因此，在当前的市场环境下，打造小河区“首席集中式高档购物中心“拥有广阔的发展前景。

业态选择依据 商业市场状况分析>>>小河商圈 本项目需重点研究的商业业态 时尚百货 大型超市 餐饮业 手机数码 家用电器 休闲娱乐 业态选择依据 根据小河区 “三区三带“规划中打造”北部商住优化区“的发展规划，以及政府大力实施 “三产活区”的发展战略，力图升级辖区内商贸、餐饮、娱乐等服务业的城市运营角度出发，理应以常住居民的生活需求为出发点，选择符合当地居民消费能力及市场需求活跃的业态和品牌，乘借政府振兴小河区商贸服务业的政策东风，迅速做大做强高档集中式购物中心，为群龙无首的小河商圈树立商业龙头。

第三部分 主流业态分析

主流业态分析 第一小节：时尚百货 第二小节：大型超市 第三小节：餐饮业 第四小节：手机数码 第五小节：家用电器 第六小节：休闲娱乐

百货业概况 主流业态分析>>>百货业 ▼时尚百货是贵阳的主流业态，不但占据着贵阳核心商圈最繁华的地段，更是市级商圈的主导业态。 ▼贵阳百货分布极不均衡，在市级商圈分布过于密集；以中华路为轴线，有逐渐向南发展的趋势，营业面积控制在25000平方米以内，多以中高档定位，辐射贵阳主力消费群。

贵阳代表性百货商场 主流业态分析>>>百货业 项目名称 位置 开业时间 营业面积（平方米） 档次 国贸广场 中华北路1号 2002年9月 22000 中高档 国晨百货 中山西路28号 2005年9月 18000 中档 百盛龙港店 中华南路1号 2003年1月 24000 百盛鲜花店 大十字 1999年11月 星力瑞金店 中山西路与瑞金中路交汇处 1999年9月 星力中山店 贵阳市中山西路88号 1995年12月 10000 荔星名品 喜来登贵航酒店右侧1-2层 2007年12月 6500 高档 星力购物广场 贵阳市富水南路2号 2008年6月 20000 时代广场 中华中路8号 1998年8月 北楼4200 南楼15700

荔星名品各层业态及其面积比例 主流业态分析>>>百货业 荔星名品各业态所占总营业面积比例 荔星名品是贵阳最高档的百货商场，聚集了众多国内外一线品牌服饰， 以男装为主，约占总营业面积的81.4%，其次为名车、饰品、女装、皮具等辅助性业态。 楼层 面积(平方米) 男装 饰品 名车 女装 皮具 1F 3500 2432.5 M2 69.5% 175 M2 5% 490 M2 14% 315 M2 9% 87.5 M2 2.5% 2F 3000 2850 M2 95% 150 M2 —— 合计 6500 5282.5 M2 81.4% 325 M2 7.5% 4.8% 1.3%

主流业态分析>>>百货业 荔星名品各业态占总营业面积的比例

星力购物广场各层业态及其面积比例 主流业态分析>>>百货业 星力购物广场总营业面积约为20000平方米，负一层为超市， 1-4层及夹层为百货，业态比较齐全，是一家典型的集中式购物中心。 楼层 面积(平方米) 业态 -1F 3000 超市 1F 3400 化妆品 (1020)30% 珠宝 (510)15% 名表 (340)10% 女鞋 (1530)45% 夹层 休闲鞋 运动装 (1360)40% 运动器材 (680)20% 饰品 2F 男正装 男休闲 (1700)50% 男鞋 3F 少女装 (2380)70% 箱包 4F 淑女装 童装童鞋 床用家居 小家电 (170)5% 合计 20000 ——

星力购物广场总体业态比例明细表 主流业态分析>>>百货业 荔星名店各业态所占总营业面积比例 星力购物广场百货部分以女装、女鞋、男装、运动装、化妆品、休闲鞋、童装童鞋为核心业态， 各类饰品、运动器材、珠宝、小家电、箱包等商品则为搭配性次要业态。 类型 男装 男鞋 女装 箱包 童装童鞋 床用家居 小家电 超市 面积 2720 680 3740 340 1020 510 3000 比例 13.6% 3.4% 18.7% 1.7% 5.1% 2.6% 15% 类型 化妆品 珠宝 名表 女鞋 休闲鞋 运动装 运动器材 饰品 面积 1020 510 340 1530 1360 680 1190 比例 5.1% 2.6% 1.7% 7.7% 6.8% 3.4% 6%

主流业态分析>>>百货业 星力购物广场各业态占总营业面积的比例

负一层为超市，1-5层为百货，是贵阳经营最好的一家中档百货商场。 主流业态分析>>>百货业 星力百货瑞金店各层业态及其面积比例 星力百货瑞金店总营业面积约为18000平方米， 负一层为超市，1-5层为百货，是贵阳经营最好的一家中档百货商场。 楼层 面积(平方米) 业态 -1F 2000 超市 1F 3200 女鞋 (1760)54% 化妆品 (800)25% 珠宝 (544)17% 钟表 (96)3% —— 2F 少女装 (2976)93% 饰品女杂 (224)7% 3F 淑女装 (2240)70% 少淑装 (320)10% 内衣 (160)5% 运动鞋 （480）15% 4F 男装 100% 5F 运动休闲装 (960)30% 儿童用品 (1280)40% 床用家居 (704)22% 皮鞋皮具 小家电 （96）3% 合计 18000

星力百货瑞金店总体业态比例明细表 主流业态分析>>>百货业 星力百货瑞金店百货部分以女装、女鞋、男装、儿童用品为主流业态， 化妆品、珠宝、床用家居等商品则为搭配性辅助业态。 分类 女鞋 化妆品 珠宝 钟表 女装 饰品女杂 运动鞋 面积 1760 800 544 96 5696 224 480 比例 9.8% 4.4% 3% 0.5% 31.7% 1.2% 2.7% 分类 男装 运动休闲 儿童用品 床用家居 皮鞋皮具 小家电 超市 面积 3200 960 1280 704 160 96 2000 比例 17.8% 5.3% 7.1% 3.9% 0.9% 0.5% 11.1%

主流业态分析>>>百货业 星力百货瑞金店各业态占总营业面积的比例

百盛龙港店各层业态及其面积比例 主流业态分析>>>百货业 百盛龙港店内部总营业面积约为9500平方米，二层中庭面积约为200平方米， 以中档女性消费品为主，男装及儿童用品次之。 楼层 面积(平方米) 业态 1F 1750 独立街铺 (500)28.6% 化妆品 (360)20.6% 珠宝 (240)13.7% 女鞋 (600)34.3% 药店 （50）2.9% 2F 1800 女装 (1260)70% 女包 (540)30% —— 3F 2000 女性休闲装 (1600)80% 少性内衣 (400)20% 4F 男装 （1900）95% 男包 （100）5% 5F 床用 (600)30% 小家饰 (100)5% 童装童鞋 (800)40% 儿童玩具 孕婴用品 合计 9500

百盛龙港店总体业态比例明细表 主流业态分析>>>百货业 百盛龙港店以女装、女鞋、男装、儿童用品为主流业态， 化妆品、珠宝、床用家居等商品则为搭配性辅助业态。 分类 街铺 化妆品 珠宝 女鞋 药店 女装 女包 面积（M2） 500 360 240 600 50 3260 540 比例 5.3% 3.8% 2.5% 6.3% 0.5% 34.3% 5.7% 分类 男装 男包 床用 小家饰 童装童鞋 儿童玩具 孕婴用品 面积（M2） 1900 100 600 800 400 比例 20% 1.1% 6.3% 8.4% 4.2%

主流业态分析>>>百货业 百盛龙港店各业态占总营业面积的比例

国贸广场各层业态及其面积比例 主流业态分析>>>百货业 国贸广场总营业面积约为22000平方米，地下一层，地上五层， 是一家以中高档男女服饰、化妆品、珠宝、儿童及家庭用品为主的大型百货商场。 楼层 面积(平方米) 业态 -1F 2000 运动装 1F 6000 男装 (900)15% 女装 (1500)25% 化妆品 (1800)30% 腕表 (600)10% 珠宝 （1200）20% 2F 3500 (1750)50% 女鞋 (1050)30% 饰品 （700）20% —— 3F 4000 (2400)60% 箱包 (1200)30% （400）10% 4F 3250 厨用 （975）30% 家用 （325）10% 床用 （1300）40% 小家电 （650）20% 5F 童装童鞋 (1787.5)55% 童玩 (325)10% 孕婴用品 (975)30% 保健品 (162.5)5% 合计 22000

国贸广场总体业态比例明细表 主流业态分析>>>百货业 分类 运动装 男装 女装 化妆品 腕表 珠宝 女鞋 箱包 饰品 面积（M2） 2000 900 5650 1800 600 1200 1050 1100 比例 9.1% 4.1% 25.7% 8.2% 2.7% 5.5% 4.8% 5.4% 5% 分类 保健品 厨用 家用 床用 小家电 童玩 童装童鞋 孕婴用品 面积（M2） 162.5 975 325 1300 650 1787.5 比例 0.7% 4.4% 1.5% 5.9% 3% 8.1%

主流业态分析>>>百货业 国贸广场各业态占总营业面积的比例

消费群体 主流业态分析>>>百货业 项目名称 档次 消费群体 国贸广场 中高档 贵阳中高收入阶层、外地来贵阳的商务、旅游人士 国晨百货 中档 以20－40岁的时尚女性为主力客户群 百盛龙港店 百盛鲜花店 以追求时尚的年轻人为主 星力瑞金店 追求时尚的年轻人、贵阳中低收入阶层 星力中山店 贵阳中等收入阶层 荔星名品 高档 企业成功人士、高级行政人员、白领及时尚人士 时代广场 贵阳中等收入人群 消费群体 统一品牌下的分店表现出明显的错位经营，反应出主题化和错位经营已成为一种趋势，例如星力集团旗下的荔星名品以树立高端品牌为己任，而星力百货瑞金店和中山店则以相对较低的价格定位创造营业额

发展特征与趋势预测 主流业态分析>>>百货业 所处阶段 项目名称 营业面积（平方米） 开业时间 调整时间 营业寿命 调整完成 星力百货中华店 10000 2002年 2003年 1年 新大陆百货 12000 2004年 2年 正在调整 时代广场 19900 1998年 2009年 12年 发展特征与趋势预测 􀂉贵阳百货业同质化情况严重，竞争激烈 密集分布的百货业多数分布经营种类、服务方式雷同，同质化导致市场饱和，出现恶性竞争； 已有不少项目进行了业态调整或正在调整中， 例如时代广场计划明年在一楼摆放时尚饰品，将现在一楼的鞋类调整到二楼。

发展特征与趋势预测 主流业态分析>>>百货业 ◆中小型百货：走向专业化、主题化、特色化 ◆部分百货已向新兴业态或专业店方向调整 ◆大型百货倾向于购物中心方向发展， 趋向于集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的“超市＋百货“业态 项目名称 原业态 调整后业态 德龙港名店 传统百货 女性主题商城+阳光儿童城 新大陆百货 电脑数码城 星力百货中华店 折扣超市

百货业分析结论 发展特征与趋势预测 主流业态分析>>>百货业 ◆中小型百货传统商圈百货将以改造为主，新建为辅：根据《贵阳市商业网点发展规划》，将整体控制大型百货商店的发展。重点不在新建商场，而在对原有百货店进行改造升级和功能更新，把功能比较单一、经营商品和经营形式大体相同的传统百货店改造为功能较为齐全、实行错位经营的现代百货店。 ◆大型百货在二线城区、综合商业街或购物中心内将仍有一定发展空间：按商业发展的一般规律，片区居住人口达到20万人时可设立大型百货店，随着城市化进程的加快，部分片区聚集人口逐渐到达这一数量级，将给百货业带来一定的发展机遇。 ◆购物中心及综合商业街作为大型商业综合体，将由多种业态组合而成，其中囊括 “百货&超市“两大业态。

主流业态分析 第一小节：时尚百货 第二小节：大型超市 第三小节：餐饮业 第四小节：手机数码 第五小节：家用电器 第六小节：休闲娱乐

超市市场概况 主流业态分析>>>超市 ◆市场格局：沃尔玛、北京华联、大昌隆三足鼎立。 ◆选址特点： 家乐福签约亨特城市广场项目，营业面积7800平方米，计划明年9月开业。 ◆选址特点： ※均不在传统商圈，多数贴近社区； ※避免传统商圈较高的租金水平的有限的发展空间； ※优先选择非传统商圈商业生活配套规模小、不规范，需要大型商业配套设施的区域； ※均分布于城市主干道或次干道两侧； ※近年新建的大型综合超市多数分布于南明区。

贵阳新建大型综合超市规模均较大，沃尔玛在贵阳两家店的规模均在沃尔玛中国大陆前10名。 主流业态分析>>>超市 超市市场概况 贵阳新建大型综合超市规模均较大，沃尔玛在贵阳两家店的规模均在沃尔玛中国大陆前10名。 项目名称 背景 开业时间 营业面积 周边环境 北京华联宅吉店 北京 2002年 16000 邻盐务街，周边以居住区为主 北京华联湘雅店 2004年 15000 邻花溪大道，周边居住区较多 沃尔玛人民广场店 美国 17000 人民广场负一层，交通便利，形象高调 沃尔玛沙冲路店 18000 紧邻沙冲路，附近是贵铁新苑等居住区 大昌隆 贵阳 1998年 9000 紧邻解放路，周边为建材市场和居住区

经营状况 主流业态分析>>>超市 ◆大品牌超市营业状况良好 ◆本地超市在外地超市挤压下营业状况相对较差 沃尔玛人民广场店仅营业5个月后，重要效益指标已在沃尔玛内地企业中跻身三甲； 贵阳北京华联的销售额在整个北京华联连锁店中名列前茅。 ◆本地超市在外地超市挤压下营业状况相对较差 本地超市定位呈错位发展，多数倾向发展社区便利店

发展趋势 主流业态分析>>>超市 ▼从农贸市场到品牌超市，彻底改变了都市人的传统购物方式 北京华联 （筹备阶段） 碧园花城 发展趋势 ▼从农贸市场到品牌超市，彻底改变了都市人的传统购物方式 ▼小河区目前还没有一家正式运营的国际品牌超市，发展空间相当广阔 ▼附近仅有一个北京华联超市准备在此运营，由此可见，小河超市的市场运营环境渐入佳境，极具发展潜力

超市市场分析结论 发展特征与趋势预测 主流业态分析>>>超市 ◆贵阳大型社区聚集地成为各大品牌超市竞相争夺的市场高地 ◆国际品牌超市继续占据贵阳超市行业的主角地位 ◆贵阳本土超市由于缺乏成熟的管理经验和长远的发展规划， 在创建品牌过程中存在很多不确定性，经常出现时好时差的现象，例如贵阳的大昌隆等超市 ◆市民聚居区域的品牌超市，能够聚集庞大的消费人流和商业人气， 因而成为很多大型商场竞相引进的抢手商家

主流业态分析 第一小节：时尚百货 第二小节：大型超市 第三小节：餐饮业 第四小节：手机数码 第五小节：家用电器 第六小节：休闲娱乐

宏观特征 主流业态分析>>>餐饮业 贵阳市2001—2008年餐饮业零售额 （亿元） 60% 52.0% 45% 30% 21.3% 21.9% 21.1% 21.3% 21.0% 21.1% 20.2% 21.7% 19.5% 19.0% 18.05% 18.8% 15% 18.0% 16.6% 15.4% 0% 餐饮业零售额 餐饮业零售额增长率 餐饮业零售额占社会消费品零售总额比例 宏观特征 贵阳主流市民倾向品牌餐饮，餐饮行业发展迅猛，前景广阔 2008年餐饮业零售总额达72亿多元，占社会消费品零售总额的21.13％ 贵阳餐饮业零售总额历年保持15％以上的增长速度，持续高于社会消费品零售总额的增长速度

发展特征 消费特征 主流业态分析>>>餐饮业 特色餐饮和快餐作为现代餐饮的两翼，均获得了较快的发展 连锁及外来餐饮业增多 停车场所成为众多高档餐饮面临的重要问题 消费特征 商务消费、社交消费及居家消费亦逐步得到发展 居民接受新事物速度较快，西式快餐获得较好的发展环境

不同档次餐饮相关情况 主流业态分析>>>餐饮业 不同档次消费均获得充分的发展，并形成其特定的消费群， 按其主力消费群体划分，可以分为大众餐饮、时尚餐饮、中档餐饮、高档餐饮四大类别。 分类 典型项目 营业面积 消费群 大众餐饮 合群路 150家摊位，每家10-20平方米 分别为夜宵餐饮和贵阳特色餐饮的代表，消费群体包括各阶层及外地游客 金芦笙 1000平方米 时尚餐饮 肯德基大十字百货商场一楼店 400平方米 中青年消费群体为主 德克士小河转盘店 500平方米 中档餐饮 全家福 4500平方米 贵阳中等收入阶层 四合院 1200平方米 高档餐饮 海港大酒楼 8500平方米 商务消费、婚宴等为主， 少量社交消费和家庭消费 龙海洋皇宫 3200平方米 大雅园 3000平方米

餐饮业市场分析结论 发展趋势 主流业态分析>>>餐饮业 ▼连锁餐饮企业扩张进程将持续进行； ▼国内外品牌餐饮将继续在非传统商圈设点； ▼未来消费强劲，餐饮业市场空间较大； ▼停车位充足的高档餐饮场所将具有特别的竞争力。

主流业态分析 第一小节：时尚百货 第二小节：大型超市 第三小节：餐饮业 第四小节：手机数码 第五小节：家用电器 第六小节：休闲娱乐

电脑市场规模 市场分布 主流业态分析>>>手机数码 ▼地域分布上呈现“大集中，小分散”的特点，在中心城区形成相对集中区域； 贵阳具有代表性的电脑市场有5个，总营业面积约29000平方米； 市场分布 ▼地域分布上呈现“大集中，小分散”的特点，在中心城区形成相对集中区域； ▼靠近传统商圈，以利用传统商圈的人流聚集效应； ▼有随商圈发展、区域商业成熟而扩展的特点。

购物环境较好，商场式装修，中央空调及换风系统、10部扶梯、1部货梯、3部直升梯及200个停车位 主流业态分析>>>手机数码 典型项目 项目名称 开业时间 营业面积 主营产品 租金水平 （元/平方米·月） 市场环境 贵州电脑城 1997年5月 4000 数码产品及电脑配件及办公家具 1F：200-280 2FZ：85-100 物业陈旧，缺乏管理，购物环境较差 西南电脑城 1997年6月 7000 主营电脑DIY、品牌机，兼营软件等 1F：200-350 2F：100-250 3F：80-150 物业陈旧，购物环境相对很差 脑百信数码世界 2003年6月 2万 1F：品牌、数码区 2F：DIY区 3 -4F：外设、配件、软件、耗材等 1F：200-300 2F：100-150 3F：80--100 柜台式与开放式铺面结合，购物环境较好 新大陆数码广场 2004年12月 1.2万 1F：品牌电脑、通讯馆 1F夹层：笔记本电脑、数码产品 2F：数码馆、客服中心 3F：DIY馆、兼容机及配件 4F：二手电脑、软件等 1F：250-380 2F：200-300 3F：100-150 4F：80-120 5F：60-90 购物环境较好，商场式装修，中央空调及换风系统、10部扶梯、1部货梯、3部直升梯及200个停车位

经营状况 出租状况 主流业态分析>>>手机数码 经营状况以怡信数码港最佳，贵州电脑城最差； 􀂉广告宣传与各电脑城经营状况密切相关； 􀂉DIY与行业客户分别成为两个老电脑城——西南电脑城和贵州电脑城仅存的竞争力。 出租状况 􀂉租金水平与各电脑城经营状况密切相关，怡信数码港租金最高， 达300－1500元/平方米·月，贵州电脑城租金只有50－100元/平方米·月。

电脑市场分析结论 发展特征与趋势预测 主流业态分析>>>手机数码 各城市城居民人均可支配收入与每百户家用电脑对应关系 (台/百户） 趋势线 ◆ 上海 ◆ 深圳 ◆ 贵阳 北京 ◆ ◆ ◆ 济南 合肥 ◆ （元） 南昌 5000 10000 15000 20000 25000 30000 电脑市场分析结论 发展特征与趋势预测 ◆目前人均电脑拥有量较低，随着经济水平的提高，贵阳电脑市场上升空间非常大； ◆现有电脑市场规模均较小，期待领导型市场的出现； ◆仓储及货运配套齐全的电脑市场将具有较强的竞争力；􀂉 ◆西南电脑市场、贵州电脑市场物业陈旧，经营管理不佳的现状给新的电脑市场带来发展机遇。

贵阳手机销售终端分布特征 主流业态分析>>>手机数码 ◆目前百货商场、大型超市、IT卖场、数码卖场、电脑城中手机销售终端非常少； ◆专业品牌连锁卖场、家电专业大卖场、运营商的营业网点、手机厂家品牌专卖店是贵阳手机市场的主要销售终端； ◆专业品牌连锁卖场是最主要的销售终端，占据了最大的市场份额。 中国五种手机销售终端 相关情况说明 运营商的营业网点 中国移动、中国电信、中国联通、中国网通、中国邮政 总代理模式下的销售终端 包括五种类型：手机渠道商的销售终端（如天音）、百货商场、大型超市、IT卖场、数码卖场、电脑城、个体零售商铺 手机厂家品牌专卖店 手机厂商自建直营分销体系下的品牌专卖店 家电专业大卖场 如国美、苏宁等 专业品牌连锁卖场 如中域电讯、迪信通等

中华南路手机专业卖场聚集区 主流业态分析>>>手机数码 ▼卖场规模： ▼卖场品牌： ▼形成原因： 共10家手机专业卖场，总营业面积约10000平方米。 ▼卖场品牌： 中邮泰普、飞毛腿、中意电讯、讯捷、金蜂星、永祥通信等 ▼形成原因： 运营商网点聚集区形成早期手机市场，群聚效应形成手机专业卖场集中地

手机市场分析结论 发展特征与趋势预测 主流业态分析>>>手机数码 各城市城居民人均可支配收入与每百户移动电话拥有量对应关系 (台/百户） 趋势线 ◆ 上海 深圳 ◆ ◆ 贵阳 北京 ◆ ◆ 济南 合肥 ◆ ◆ 南昌 （元） 手机市场分析结论 发展特征与趋势预测 ▼目前人均手机拥有量较低，随着经济水平的提高，市场蛋糕将逐渐扩大； ▼中华南路作为贵阳唯一的手机卖场聚集区，其地位在短期内难以动摇； ▼随着家电专业卖场在贵阳的广泛布局，手机销售网点随之扩散；􀂉 ▼手机专业连锁卖场和专卖店将随着百货、大型超市的发展，在人流量大的场所和区域广泛分布。 5000 10000 15000 20000 25000 30000

主流业态分析 第一小节：时尚百货 第二小节：大型超市 第三小节：餐饮业 第四小节：手机数码 第五小节：家用电器 第六小节：休闲娱乐

家电市场概况 主流业态分析>>>家用电器 ▼市场格局： 国美电器、苏宁电器和国鼎家电三足鼎立 ▼分布状况： 喷水池商圈为连锁家电零售商进驻贵阳市场的首选 火车站商圈是连锁家电卖场在南明区的聚集地

典型项目 主流业态分析>>>家用电器 ◆三家品牌下属卖场多数在2005年、2006年开业，是市场新一轮洗牌的结果 ◆各品牌卖场所占面积多在4000－5000平方米；物业以租赁为主 家电企业 企业背景 店名 开业时间 营业面积 物业属性 国美电器 北京 喷水池店 2005年4月 5000 租赁 延东店 2005年5月 4000 遵义路店 2006年5月 苏宁电器 南京 2006年 国鼎家电 贵阳 2005年初 瑞金路店 2001年5月 4200 购物广场 2003年12月 11000 自有 合计 —— 37200

家用电器市场分析结论 发展特征与趋势预测 主流业态分析>>>家用电器 ◆大型连锁专业卖场将成为家电市场的主要销售渠道 􀂉◆外地品牌加速扩张，本地品牌面临生存威胁 ◆火车站商圈有望成为核心商圈外的又一个家电卖场聚集地 中国总体家电销售渠道 北京、上海、广州等发达城市家电销售渠道 互联网 其它渠道 专卖店 百货商场 家电城 超市 家电连锁 家电连锁

主流业态分析 第一小节：时尚百货 第二小节：大型超市 第三小节：餐饮业 第四小节：手机数码 第五小节：家用电器 第六小节：休闲娱乐

休闲娱乐业概况 主流业态分析>>>休闲娱乐 ◆贵阳休闲娱乐业发展超前，酒吧、茶馆、咖啡馆、KTV、 电影院、健身会馆、洗浴足疗、夜总会、歌舞厅等休闲娱乐种类丰富； ◆各种类休闲娱乐业均发展较快， 部分项目规模较大，夜总会和洗浴城均出现营业面积1.5万平方米超大型项目； ◆各休闲娱乐场所数量较多，竞争激烈，规模大、档次高的项目富有竞争力，营业状况较好。 分类 典型项目 营业面积（平方米） 经营状况 酒吧 P．T．O 600 上座率70% BABY FACE 8000 上座率30-40% 夜总会 铜锣湾夜总会 12000 上座率50-60% 国会夜总会 15000 上座率80% 洗浴城 大浪淘沙 平日70%，周末100% 西部浴海 7000 平日50%，周末100% 歌舞厅 东方明珠KTV 5000 圣地数码歌城 电影院 世纪星光 13000 贵阳大剧院 平日80%，周末100%

休闲娱乐业分析结论 发展特征与趋势预测 主流业态分析>>>休闲娱乐 ◆贵阳休闲娱乐项目较多，行业竞争激烈，优胜劣汰将在该行业长期存在； ◆随着居民生活水平的提高，规模较大、档次较高的休闲娱乐项目将继续有着广泛的市场； ◆特色与规模成为贵阳休闲娱乐行业的发展趋势。

时尚百货、大型超市、品牌餐饮、手机数码、家用电器、休闲娱乐等业态拥有良好的发展前景 主流业态分析>>>综合分析 主流业态综合分析 从贵阳商业市场发展角度分析， 时尚百货、大型超市、品牌餐饮、手机数码、家用电器、休闲娱乐等业态拥有良好的发展前景 业态业种 分布特点 竞争格局 发展空间 发展趋势 发展前景总体评估 时尚百货 市级商圈，有向南发展的趋势 多品牌、多门店竞争 同质化严重，竞争激烈 将进行结构调整和升级改造 ★★★☆☆ 品牌超市 集中于社区附近，交通便利 沃尔玛、北京华联、大昌隆、家乐福四强鼎立 大型综合超市较少，发展空间大 外来品牌将持续居主导地位，并继续扩大市场份额 ★★★★☆ 餐饮业 大型餐饮集中于市中心，云岩区居多 多品牌，多门店竞争 居民消费力强，发展空间大 连锁品牌餐饮不断扩大市场份额 ★★★★★ 手机数码 手机数码产品聚集于人流量大的中心地段 多个连锁专业店相互竞争 产品需求空间大，发展空间较大 连锁卖场随超市、百货、购物中心等大型商业场所广泛分布 家电市场 从市级商圈逐渐向区域商圈发展 国美、苏宁、国鼎三足鼎立 业态发展迅速，发展空间较大 外来强势品牌继续扩大市场份额，并逐渐进驻区域商圈和大型居住中心区 休闲娱乐 云岩区居多 多品牌，多门店竞争格局 居民夜生活丰富，发展空间大 具有鲜明特色的娱乐场所继续占据市场主导地位

第四部分 项目分析

项目分析 第一小节：小河发展趋势 第二小节：地块解析 第三小节：SWOT分析 第四小节：竞争策略 第五小节：发展方向判断

小河商贸零售业发展趋势 项目分析>>>小河发展趋势 ◆云岩、南明、小河三大主城区的社会消费品 区域 GDP(亿元) 消费品零售总额（亿元） 云岩 218.1 120 南明 160.53 96.04 小河 44.28 21.98 贵阳 811.05 343.53 主城区占贵阳比重 52.14% 69.28% 贵阳两城区非农业人口所占比重 小河商贸零售业发展趋势 ◆云岩、南明、小河三大主城区的社会消费品 零售总额占全市比重高于GDP所占比重，反映出主城区强劲的商业发展潜力 ◆小河作为贵阳的三大主城区之一，将与云岩、南明一起组成辐射贵阳乃至整个贵州省的商贸文化中心

小河区产业结构 项目分析>>>小河发展趋势 2008年小河、云岩、贵阳产业结构比较 100% 80% 57.1 37 47.2 60% 40% 42.8 55.8 47.0 20% 0% 0.1 7.2 5.8 云岩区 小河区 贵阳 第三产业 第二产业 第一产业 ◆小河区第三产业已经被政府列为支柱产业和重点发展的朝阳产业 ◆小河区第三产业的发展规模接近全市的平均水平，未来发展不可限量 ◆2008年小河区第三产业占全区GDP的比重接近40%，仅次于云岩、南明，位居全市第三

小河区产业发展战略 项目分析>>>小河发展趋势 支柱产业：构建以装备制造业与现代服务业为主柱的经济体系。 现代服务业：积极推进服务业现代化与结构升级，构建服务业中心城区。 商贸流通业：整合、优化商业资源，促进新兴业态发展，加快形成以中央商业区、区域性商业中心为支撑，大型综合市场为骨干、众多专业市场为辅助、大卖场、专业店、专卖店、便利店、连锁店相结合的现代商贸流通体系。 小河区 支柱产业 服务业 商贸 流通业

小河发展趋势分析结论 商贸零售业将是小河未来发展的重点产业 项目分析>>>小河发展趋势 2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率 （元） 小河发展趋势分析结论 ◆商贸服务业将成为小河区未来的支柱产业之一 ◆现代化和结构升级将是未来小河区服务业发展的主要方向 ◆区域性商业中心的形成将是今后小河区商贸流通业发展的重要目标 由此，我们可以判定 商贸零售业将是小河未来发展的重点产业

项目分析 第一小节：小河发展趋势 第二小节：地块解析 第三小节：SWOT分析 第四小节：竞争策略 第五小节：发展方向判断

整体概况 ★ 项目分析>>>地块解析 ▼雄踞小河正中央，商业龙头地段 ▼黄河路、长江路、黔江路人流聚集中心 ▼人气鼎盛，商业氛围浓郁，众多中高档居住区环围其周 ★ 小河转盘， 城市人流汇聚中心 黄河路商业中轴核心地段 130万平米高档别墅+高层（山水黔城）

交通状况 项目分析>>>地块解析 ▼黄河路转盘向北，直达南明区火车站商圈与云岩区中华路商业中心 “商业金轴” 交通状况 ▼黄河路转盘向北，直达南明区火车站商圈与云岩区中华路商业中心 ▼黄河路转盘向南，直抵花溪区 ▼本项目门前就是44医院公交站台，汇聚了21路、41路、42路、43路、50路、57路、K47路、204路等多条公交线路 小河区中央商圈 碧园花城商业项目

周边资源分析 ★ 项目分析>>>地块解析 ▼集中式购物中心尚处于市场空白 ▼区域内主要以单体商业为主 居民住宅区 单一业态商业场所 黔江机械厂 黄河社区 学校、医院生活配套设施 中海城市花园 九易模型贵阳分公司 山水黔城 商务写字楼 ★ 苏宁电器 纵横集团大厦 企事业单位 德克士 贵州省煤田地质局 地质咨询中心 银行、证券机构 香江社区 周边资源分析 ▼集中式购物中心尚处于市场空白 ▼区域内主要以单体商业为主 ▼大型中高端商业配套设施匮乏 ▼住宅区占据小河中心绝大部分土地 ▼消费人群高度集中，购买潜力强劲 润和家园 蒲江社区 小河中兴世家 贵州菱威汽车服务公司 贵航三00医院 现代中英文幼儿园 农行小河支行 兴隆花园 中兴世家 漓江社区 小河建材市场 漓江花园 矿山机器厂

本区域完全具备开发大型购物中心的商业条件 项目分析>>>地块解析 项目地块分析结论 ◆本项目占据小河商业的龙头地段（黄河路转盘） ◆项目周边大型高尚社区林立，消费人群庞大，完全具备开发大型购物中心的商业要求 ◆区域内目前还没有大型购物中心，没有竞争对手，发展前景看好 ◆本项目同时具备规模优势与核心地段两大先决条件，为本项目的成功运营奠定了坚实的基础 ◆毗邻黄河路转盘交通枢纽，人流、车流高度集中，商业氛围十分浓郁 ◆商贸零售业现已成为小河区政府支持和重点发展的黄金产业，未来发展如鱼得水 由此，我们可以判定 本区域完全具备开发大型购物中心的商业条件 2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率 （元）

项目分析 第一小节：小河发展趋势 第二小节：地块解析 第三小节：SWOT分析 第四小节：竞争策略 第五小节：发展方向判断

项目优势(Strength) 项目分析>>>SWOT分析 ◆位于小河区核心区域、传统商业旺地 ◆紧临黄河路商业中轴及大转盘人流枢纽 ◆近十条公交线路汇聚于本项目，交通便捷 ◆周边有山水黔城等多个大型高尚社区，消费人群高度集中 ◆总面积近四万平米，贵阳第二大规模购物中心 ◆区域内唯一集中式购物中心，填补市场空白 ◆塔楼为区域内第一高度，形象出类拔萃 ◆双首层出入概念，高端硬件品质 ◆临街面长达200米，形象展示面较大 ◆较为丰富的停车位，且停车场和卖场方便接驳 ◆沃尔玛、影院强势进驻

项目劣势(weakness) 项目分析>>>SWOT分析 ◆区域内商业以中低端市场为主，客户购买力相对较弱 ◆项目属裙楼商业物业，受塔楼影响，结构相对复杂，块状 分割多，死角多，实用率不高，为商业规划带来一定难度。 ◆单层面积较大，顾客动线、客流引导复杂 ◆项目距转盘有一定距离，加上树木遮挡，形象展示受到影响 ◆临街面为坡道，街铺和出入口受影响 ◆两个主出入口门前广场偏小 ◆整体面积较大，招商难度相对增大 ◆沃尔玛出入口过分接近出口，容易造成客流溢出 ◆发展商缺乏商业管理品牌效应

发展机会(Opportunity) 项目分析>>>SWOT分析 ◆贵阳、小河整体经济形势向好，居民购买力稳步上升 ◆区域内还没有同类集中式购物中心，面临市场竞争空白， ◆本项目先入为主，借此机会能奠定区域商业龙头的地位 ◆政府大力扶持第三产业发展，对项目支持力度大 ◆花溪大道、沙冲路、珠江路、黔江路、 富源路、西南环线等主干道接驳两城区，轨道交通1号线接驳中华路，未来小河进一步融入市区，主城区概念更加突出 ◆各大型住宅项目入住率攀升，小河高尚人口数量倍增

竞争威胁(Threaten) 项目分析>>>SWOT分析 ◆贵州整体经济水平较低，众多异地品牌对贵阳认可度偏低 ◆小河区老人多、退休工人多、低保户多，居民购买力偏低 ◆到喷水池大十字购物的消费习惯有待改变，区域中高端消费市场需要培育 ◆沙涌路旱码头商圈正在崛起，鸿通城对项目构成一定竞争 ◆目前小河临街商铺租金水平不高

SWOT分析结论 优势大于劣势、机会大于威胁 项目分析>>>SWOT分析 2000-2008贵阳市人均GDP及其增长率 （元） SWOT分析结论 通过项目优势、项目劣势、发展机会、竞争威胁四方面的综合分析， 我们发现项目劣势与竞争威胁经过专业的规划和运作是可以规避， 甚至可以将劣势转化为优势，例如商场临街面的坡道地形，通过合理的规划设计转变为双首层 由此，我们可以判定本项目 优势大于劣势、机会大于威胁

项目分析>>>综合分析结论 中心区位 消费环境良好 具备软硬条件 具备市场机会 交通优势 商业形态落后 超大规模 多元商业中心 主力商家 政府大力支持 人气中心 具备市场空间 本项目具备开发 区域性 中高端商业中心 的可行性 消费力强劲 无商业龙头 高端需求旺盛

项目分析 第一小节：小河发展趋势 第二小节：地块解析 第三小节：SWOT分析 第四小节：竞争策略 第五小节：发展方向判断

目标市场差异化策略 项目分析>>>竞争策略 ◆小河区发展日益成熟，在本项目周边定居的市民日益增多，零售消费潜力大； 找准小河区商业市场的空白点 ◆小河区发展日益成熟，在本项目周边定居的市民日益增多，零售消费潜力大； ◆目前小河区集中式商业中心缺乏，存在市场空白点，可凭借项目规模优势打造片区商业中心； ◆区域内中高端商品的消费需求旺盛，市场空间无限，未来发展前景看好

商业形态差异化策略 项目分析>>>竞争策略 ◆大体量集中式购物中心多集中于“大十字—喷水池”商圈， 符合现代商业发展趋势，避免与同类商业形态竞争 ◆大体量集中式购物中心多集中于“大十字—喷水池”商圈， 小河区目前没有规模很大的集中式购物中心 ◆就规模而言，尚未正式运营的鸿通城排名第一，本项目在小河区的规模排名第一，在整个贵阳位居第二，规模优势相当突出 ◆整个小河区以自发形成的街铺为主，尚未出现大型集中式购物中心的新型商业形态 ◆充分发挥本项目的规模优势，构建小河区第一个集中式购物中心，与区域内传统街铺形成差异化的市场格局

唯一性市场策略 项目分析>>>竞争策略 全面打造区域内第一商业市场地位 结合贵阳市民的消费特色，充分满足当地居民不断增长的购物需求， 全面打造以“百货+超市”为核心业态的一站式购物中心， 从而确立小河商业龙头地位，避免与其它商业的低档次、同质化竞争

整合内部优势策略 项目分析>>>竞争策略 ◆使项目商业、住宅等各类功能，互相促进，互相制造需求 营造自我消费需求 ◆使项目商业、住宅等各类功能，互相促进，互相制造需求 ◆抓住市场优势业态、业种，进行关联性整合， 形成商业资源的有效联动，从而产生1+1>2 的商业效应 ◆充分发挥大型购物中心的规模优势、品牌优势、形象优势， 全面营造“小河商业地标”的影响力，形成小河人购物，第一时间想到的商场就是海纳广场

竞争策略分析结论 做小河商业的品牌领导者 项目分析>>>竞争策略 小河区并不缺乏商业，唯一缺乏的就是能够领导小河商业走向品牌时代的商业龙头。 因此，我们需要整合贵阳市民认知度比较高的中高端商业品牌， 打造能与星力、时代广场、南国花锦等品牌商业形成竞争格局的集中式购物中心， 填补小河商业市场的空白点，使本地客流拥有就近消费的大型品牌购物场所， 并吸引周边居民来此消费。 综上所述，我们在小河商业市场上的核心竞争策略就是 做小河商业的品牌领导者

项目分析 第一小节：小河发展趋势 第二小节：地块解析 第三小节：SWOT分析 第四小节：竞争策略 第五小节：发展方向判断

本项目商业发展策略 项目分析>>>发展方向判断 一站式大型购物广场，都市生活体验中心 定位 条件 项目条件与契合度分析 购物、休闲、娱乐、餐饮及服务配套等功能 具备区域商业中心条件 以购物中心、商业街等商铺为主的商业形态 符合现代商业发展趋势 1-2家品牌主力店带动商业人气 区域性商圈

案例借鉴（一） 项目分析>>>发展方向判断 宁波·天一广场，成功缔造区域商业中心 占地面积：19.3万㎡ 建筑面积：22万㎡ 建筑规模：主体建筑由极具欧陆风情的现代建筑组成 功能构成：商业16.7万㎡，停车场2万㎡，绿地6.4万㎡，水街6000 ㎡，演艺舞台1000 ㎡ 项目定位：融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物于一体

案例借鉴（一） 项目分析>>>发展方向判断 宁波·天一广场，成功缔造区域商业中心 背景条件 ◆旧有的只具备单一购物功能或某一类购物功能的商业场所， 已经无法满足消费者日益复合的消费需求 􀂃◆城市传统商业区的发展空间有限，迫切需要向外延伸，带动城市商业布局更新 􀂃◆进入选择性消费时代，体验式商业将成为主流

案例借鉴（一） 项目分析>>>发展方向判断 宁波·天一广场，成功缔造区域商业中心 成功的关键因素 ◆功能升级，满足消费者的复合型需求 􀂃◆由单一购物功能的传统百货升级为具有多种功能的商业综合体 􀂃◆融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物功能于一体，成为体验式消费的“商业地标”

案例借鉴（二） 项目分析>>>发展方向判断 深圳·华润中心，成熟片区的大型商业龙头 占地面积：7.73万㎡ 建筑面积：48.1万㎡ 功能构成： 一期：华润万象城：超大规模室内购物及娱乐中心、华润大厦国际标准5A甲级写字楼 二期：五星级商务大酒店、酒店式服务公寓、高尚住宅及一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场 以大型购物中心为核心，集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业综合体

案例借鉴（二） 项目分析>>>发展方向判断 深圳·华润中心，成熟片区的大型商业龙头 背景条件 ◆成熟区域发展受限，需要一个新的亮点来激发片区商贸活力 􀂃◆区域内一直缺乏一个大型商业来统领并提升区域商业形象 􀂃◆周边中高档写字楼众多，具有相当数量的中高收入消费群体

􀂃◆融购物、餐饮、娱乐、酒店等功能于一体的体验式商业中心 项目分析>>>发展方向判断 案例借鉴（二） 深圳·华润中心，成熟片区的大型商业龙头 成功的关键因素 ◆优越的地理位置，良好的交通可达性 􀂃◆超强的实力与品牌号召力 􀂃◆融购物、餐饮、娱乐、酒店等功能于一体的体验式商业中心 􀂃◆符合深圳中高端人士购物需求特点 ◆拥有一流的经营管理团队

案例借鉴（三） 项目分析>>>发展方向判断 广州·正佳广场，体验式主题购物乐园 占地面积：5.7万㎡􀂃 建筑面积：42万㎡􀂃 功能构成：购物中心30万㎡，地上7层，地下2层半；西塔楼是48层超五星级酒店；东塔楼为25层超甲级写字楼 项目定位：体验式主题购物乐园，集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务于一体的现代化购物中心􀂃 主力店：友谊商店、百佳、屈臣氏、季候风折扣店、龙粤手机

案例借鉴（三） 项目分析>>>发展方向判断 广州·正佳广场，体验式主题购物乐园 剧场式设计,层层递增“金三角”客流引导体系􀂃 挑高七米的7000平方米园林生态中庭􀂃 超大型国际电影城、现场影视制作室􀂃 10000平方米大型室内主题乐园􀂃 超大型真冰溜冰场、环球“儿童反斗城”􀂃 6000多种小吃的世界美食广场、18家异国餐厅 能容纳5000人的多功能厅（音乐厅/歌剧院）􀂃 90台手扶电梯、14台垂直电梯、7台观光电梯

本项目开发的关键之一 项目分析>>>发展方向判断 打造小河一站式商业龙头 把握城市商业向外延展的发展机遇， 走主动“中心化”道路，打造一站式购物广场，形成高度辐射整个小河区的商业王朝 􀂃◆提升区域价值，重新定义人们对区域的认知 􀂃◆建立新的价值体系，跳出与传统商圈的区域竞争，定义小河商圈的龙头 􀂃◆创造新的商业模式，最大化挖掘潜在商业价值

本项目开发的关键之二 项目分析>>>发展方向判断 引进多种业态的品牌商家 ◆走业态互动、功能复合化的发展方向，规避市场风险 􀂃􀂃◆运用复合商业的功能体系，聚集人气 ◆走业态互动、功能复合化的发展方向，规避市场风险 ◆融购物、休闲、餐饮、娱乐等多种功能于一体的商业综合体

本项目开发的关键之三 项目分析>>>发展方向判断 营造体验式消费特色 ◆继产品经济和服务经济之后，体验式消费时代已经来临 ◆通过设置音乐喷泉增加景观特色，建造叠水瀑布或绿化带装点商业内街， 搭建商业小品美化购物环境等方式，营造令消费者身心愉悦的购物感受与消费体验 体验式商业是一种新的商业模式，从消费心理需求出发，注重休闲购物氛围的营造，强调建筑、环境和人的三者协调，使消费者在购物的过程中体验愉悦。 此类商业充分满足消费者体验和消费的愿望，这种设计模式在美国、日本、欧洲各地十分盛行。如日本的Garden Walk、美国拉斯维加斯的论坛购物中心、国内的广州正佳广场等。

第五部分 项目定位

定位原则 项目定位>>>定位原则 ◆适度超前： ◆契合市场： ◆龙头商业： ◆高端商业： ◆综合特色： 在小河区原有商业档次上超前一步，在提升商业档次的同时，也兼顾了消费群体的购买能力 ◆契合市场： 无论是档次定位还是品牌选择，必须契合贵阳本地的市场需求，避免与消费群体产生脱钩现象 ◆龙头商业： 作为小河区最大的、也是唯一的购物中心，应当体现出小河商业龙头的市场地位与品牌形象 ◆高端商业： 目前小河商业普遍存在硬件设施陈旧、购物环境差的落后现象，所以我们要以高端商业的形象脱颖而出 ◆综合特色： 必须体现出大型购物中心包罗万象、应有尽有，能够满足顾客所有消费需求的商业特色与优势

小河商业龙头 形象定位 项目定位>>>形象定位 ◆本项目所处地段为小河商圈的龙头位置 ◆本项目商业规模及硬件档次位居小河商业之首 ◆计划引进的商家大部分都是一二线的中高端品牌 因而，本项目的形象定位应为： 小河商业龙头

时尚·休闲·一站式·体验消费 属性定位 项目定位>>>属性定位 ◆本项目拟通过全新的消费环境、全新的业态组合、 全新的时尚购物方式、打造集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化等功能于一体的一站式购物广场 ◆迎合贵阳的流行消费特点， 打造贵阳首个体验式时尚消费中心，成为小河流行时尚的发源地 因而，本项目的属性定位应为： 时尚·休闲·一站式·体验消费

目标消费群定位 项目定位>>>目标消费群定位 ◆女性消费群：主要业态为时装、化妆品、珠宝、饰品、鞋包、美容、spa等 ◆年轻人消费群：主要业态为运动、休闲、手机数码等 ◆儿童家长消费群：主要业态为儿童用品、图书等 ◆家庭消费群：主要业态为家庭用品、床上用品、餐饮等 ◆成功男人消费群：主要业态为男装、名表珠宝、鞋包等 ◆有车一族消费群：通过特色餐馆、休闲娱乐吸引顾客

中端兼顾中高端 档次定位 项目定位>>>档次定位 从提升项目整体品质的角度出发， 建议通过不同业态、不同档次的组合来提升整个项目的品质， 引进少量高档品牌商家，来带动项目的整体品牌形象及商业影响力 凭借更多的中档消费，来迎合更为庞大的主流消费需求，实现整体利润最大化的目的 因而，本项目的档次定位应为： 中端兼顾中高端

功能定位 项目定位>>>功能定位 购物 运动 休闲 商业功能 文化 娱乐 餐饮 作为小河规模最大的一站式购物广场，应全面满足主流城市居民的生活消费需求。 因此，本项目商业功能包括：购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、运动以及其它配套服务功能。

业态定位 项目定位>>>业态定位 大型超市 时尚百货 休闲娱乐 品牌餐饮 手机数码 图书音像 品牌药店 ◆贵阳商业同质化竞争日趋严重，建议尽可能引进符合项目实际需要的新业态、新品牌，对贵阳原有商圈业态带来强烈冲击，颠覆旧有商业格局 ◆同时建议在业态设置必须有足够规模，形成规模上的强势地位 ◆主力店采取错位竞争，走时尚路线，推特色产品，形成唯一性优势 时尚百货 休闲娱乐 品牌餐饮 手机数码 图书音像 品牌药店

人气主力店定位 项目定位>>>人气主力店定位 ◆打造主题商业，实现富于活力的业态组合，突出现代时尚元素 ◆利用沃尔玛超市、麦当劳或肯德基、星光影院三大人气主力店创造商业人气， 带动百货等业态的商业人气与销售业绩

哥弟、卡尔丹顿、周大福、资生堂、依波表等 项目定位>>>商户定位 商户定位 商业类型 经营内容 推荐商家 大型超市 国际知名品牌超市 沃尔玛、家乐福等 主力百货 服饰、鞋包、珠宝、化妆品等 哥弟、卡尔丹顿、周大福、资生堂、依波表等 休闲娱乐 电影院、电玩城等 星光影院、风云电玩城 宇宙电玩城等 品牌餐饮 知名中西餐厅、咖啡吧、茶餐厅 肯德基、麦当劳、星巴克等 手机数码 手机、MP3 、家电等 协亨、中域等 图书音像 少儿图书、家庭图书、科普图书 永正书城、三味书屋等 品牌药店 家庭常用药品 一致药店、一树药店等

项目定位>>>业态规划 负三层业态规划

项目定位>>>业态规划 负二层业态规划

项目定位>>>商业辐射圈层 主力消费群 居住在项目周边的中高收入者、消费能力强， 以公务员、企事业管理人员、技术人员及部分生意人为主，以经常性消费为主 次要消费群 花溪、南明等周边城区的部分消费客源为本项目的次要消费群体，以间断性消费为主 核心商圈 项目周边15分钟步行范围内􀂉 次要商圈 项目周边20分钟车程范围内 边缘商圈 项目周边40分钟车程范围内 ●本案 核心商圈 次要商圈 边缘商圈

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