土地估价机构的管理与经营 雒 爱 萍

1.转递行业信息 中国土地估价师协会2012年工作 2.探讨土地估价机构的管理与业务拓展 3.土地估价师的社会责任

中国土地估价师协会2012年工作 诚信建设 规范管理 会员发展 服务体系建设 信息宣传工作 合作与交流 其他 四季度工作安排

诚信建设方面 1、制定相关规定 从规范行业自律行为和规范行业服务工作程序两个方面制定了相关办法 《土地估价师执业行为准则》 《会员诚信档案管理办法》 《专家聘用及工作规则》 《资深会员管理办法》 《土地估价报告评审规则》 《土地估价师执业登记工作实施细则》

诚信建设方面 2、土地估价报告抽查 1-3季度土地估价报告季度抽查评审共210份 A级资信报告评审212份 举办了2012年度第一次土地估价报告评审工作会 制定了《关于土地估价报告抽查评审结果的使用意见》，对按照《土地 估价报告评审规则》开展的季度报告评审中部分五等报告的机构，建立 新机构辅导期制度、一般机构质量约谈制度以及主要机构重点关注制度。 对一季度出具五等报告的3家机构进行了质量约谈，2家机构进行了重点 关注，5家新机构进行了辅导。 印发了《关于土地估价报告评审中典型问题的处理以及（一）》，对基 准地价的使用、估价报告中的书写错误问题、估价报告与行业规范不符 的问题、基于抵押目的的权益披露问题等四个方面进行了规范。

诚信建设方面 3、资深会员评审 现有资深会员148人 2012年拟新增资深会员数不超过29人 全部评审工作于11月下旬完成

规范管理方面 1、土地估价师资格考试 报考总人数为20184人，同比增加6.35%，创下考试改革以来报考人数 新高 9月17-23日开展并完成了阅卷工作

规范管理方面 2、实践考核 制定了包括实践考核程序、内容、次数等方面的改革方案 2012年实践考核工作计划开展2次 第一次实践考核工作，共177人报名，121人通过资格初审，其中103人 通过考核 第二次实践考核于９月份展开，计划11月中旬完成报名，同时开展资格 初审，专家评审，计划明年1月中旬完成全部工作。 3、执业登记 截止到2012年10月18日，全年共公示执业登记8批，共受理材料1294份， 其中初始登记1143人，转移登记103人，注销登记46人

规范管理方面 ４、继续教育 印发了《土地估价师继续教育纲要》 2012年共有80多项培训活动，已开展了40多项 2012年下半年协会启动了“西部援助计划” 针对个人会员的免费网络教育10月底上线 5、机构年检注册及A级资信评选 对498家2010年注册机构提交的材料进行了核查；对56家申请初始注册 机构进行了相关材料核查 对118家A级资信土地评估机构颁发了证书

规范管理方面 6、专家库建设 第一批报告评审专家共56名。 今年开展了第二批报告评审专家的推荐工作，各省协会共推荐323名候选 专家，经过初步筛选了186名候选专家，正在进行试用和考评。 7、课题管理 对2011年立项课题进行了验收，目前已验收了18项，其中16项通过验收， 2项终止；剩余11项预计年底前完成验收 2012年度课题研究工作开展后，通过课题管理信息系统收到43项申报， 最终立项17项，年底将有9项课题结题。年内计划完成《国有土地使用权 出让底价评估指引》、《规划条件改变补交土地出让价款评估指引》、 《集体建设用地土地使用权评估指引》。《国有土地使用权出让底价评 估规范》利用司已起草完毕，正在征求意见。

会员发展方面 完善了会员发展及缴费系统 建立了个人会员管理后台 截至2012年9月30日，全国共有土地估价师3.5万名，其中执业土地估价师1.7 万人，个人会员9400余人，团体会员523家

服务体系建设 服 务 体 系 “地价综合信息平台（三网融合）” “公共服务平台” “考试、实践考核与执业登记服务平台” “统计分析平台” “继续教育培训系统” “课题管理系统” “考试实践考核系统” “执业登记系统” “年检系统” “评价系统” 服 务 体 系

服务体系建设 1、土地估价报告备案制度 今年7月1日起，土地估价中介机构完成的土地估价报告一律实行电子化 备案 这项工作事关重大，希望各机构负责人及土地估价师引起重视 2、系统开发 继续教育系统和统计分析系统开发工作已启动，计划于2012年年底投入 使用 评价系统也将于近期进行整合开发，将A级资信评审、资深会员评审，专 家评价等功能整合到一起，形成全方位的协会评价体系

信息宣传工作方面 印发了： 《中国土地估价师协会信息化建设规划（2010-2014）》（中估协发 【2012】37号） 《中国土地估价师协会信息系统管理办法》（中估协发）【2012】44号） 《中国土地估价师通讯》进行了改版，组建了编委会和通讯员队伍。目前已 出版了8期，每期设置了相应主题，例如： 《资产评估法（草案）》 估价报告质量 执业行为准则 报告评审工作会 A级资信评级和机构年检 资格考试 “西部援助计划”

合作与交流方面 1、韩中日国际不动产研讨会 本次研讨会于2012年10月26日在韩国首尔举办 我方的参会议题为征地区片价在农用地征收补偿中的地位和作用；土地 市场的动态监测的构筑及运用现状。 2、海峡两岸学术研讨会 本次研讨会于2012年11月16日在台湾举办 我方的参与议题为地下空间地价评估研究；公共设施用地估价技术问题 探讨；不动产估价中利益冲突及其管理。

其他方面 1、资产评估法 向人大法工委提交《中国土地估价师协会关于<中华人民共和国资产评估 法（草案）>的修改意见》和《全国土地估价师行业基本情况介绍》。 2、召开第五次会员代表大会 国土资源部党组成员、副部长胡存智兼任中国土地估价师协会第四届理 事会会长。 3、土地市场调控工作 积极参与国土部土地市场调控工作例会，并准备二手房市场情况周报等 会议材料 计划就社会普遍关注的土地市场相关问题进行座谈或研讨

四季度工作 12月中旬在北京举行全国土地估价行业负责人联席会 主要内容：中估协通报2012年个人会员入会情况、个人会员会费返还情 况，统筹基金使用情况；省级协会工作情况及经验介绍等。 12月下旬举行四届七次常务理事会 主要内容：第四批资深会员、《中国土地估价师协会课题研究发展纲 要》、《中国土地估价师协会2012年工作总结和2013年工作要点》、 《中国土地估价师协会2012年财务情况汇报和2013年财务预算》、《统 筹基金使用情况汇报》

土地估价机构的管理及经营

管理 计划 通过制定公司的年度工作计划，各部门和员工再据此制定阶段性工作计划，使各级员工较清晰地了解公司的目标和自己的目标，确保最终实现公司计划和目标 组织 评估机构的组织工作的重心是对估价人员的合理安排，达到人尽其才，再配合激励手段，充分调动员工的主动性和能动性 控制 控制的核心是检查和监督

管理 “做公司要尽量培养‘生人文化’，而不是‘熟人文化’” “管理者就是要有家庭主妇的心态” 管理者要学会管理好自己， “凡是重要的事都是自己 的事”

营销 土地评估机构经营的核心就是开拓市场 开拓市场需要有竞争力 机构竞争力的创造成为了关键 土地估价机构的竞争力更多体现在： 人力资源 社会资源 管理体制 业务范围 报告质量 发展策略 品牌

竞争力的营造和提升 1、全面提升技术水平和服务质量 土地估价机构只有在为客户创造价值后才能实现自身的价值 估价机构技术水平和服务质量越高，才越有可能更好地为客户创造价值 为客户提供了优质服务，实际上也就消弱了对手的竞争优势

竞争力的营造和提升 2、拓宽业务范围，增强机构竞争力 为开发商提供尽可能的全程服务已经是国内很多大型土地估价机构的重 要业务，各机构可根据自身情况选择业务开展环节 如房地产市场调研、项目策划和可行性研究、经纪代理、投资置业顾 问等。 积极为企业提供不动产经营处置长期咨询服务，帮助企业建立产权档 案、完善产权，帮助企业获得资金，降低财务成本。 通过这些业务的开展，机构可以成为房地产开发全过程、不动产经营 管理以及相关金融业务开展中必不可少的中间链条。 积极参与政府部门的课题研究和政策研究、参与企业和行业的研究 通过这些有偿和无偿的研究活动，增强机构的研究能力和知识更新能 力，使机构在知识结构体系以及知识的先进程度上站在行业的前端， 从而不断地、持续地提升机构的市场竞争能力

竞争力的营造和提升 3、注重人才建设 土地估价行业是一个以人为本的行业，机构之间的竞争实际上就是人才 的竞争 机构可以通过人才的竞争和流动达到增强自己、消弱对手的目的 人才建设对保持和提高机构竞争力有特殊的重要性 在选才、育才、用才上都要下功夫。 要探索新的组织结构形式、福利制度、收益分配制度、激励机制

竞争力的营造和提升 4、树立正确的经营理念，打造优秀的企业文化 企业文化是企业在成长发展过程中，长期形成的共同理想、价值观、道 德风尚、工作作风、管理制度、行为规范等人文精神的总称 土地估价机构应该以“诚信、专业、创新”为宗旨 应建立正确的价值观 RICS认为“应尽最大努力为客户争取合法权益，而公共利益应当被 恰当关注” 估价机构的风险主要来自项目的合法、合理性分析、财务运作、鉴证类 价值估算、实施流程、服务质量等方面 机构内部应建立“风险控制委员会”，实施“一票否决制”

竞争力的营造和提升 5、应重视知识管理 由于土地估价机构提供的是智力产品，是技术服务产品，其核心竞争力 就是人和人所掌握的知识资源，而人是可以流动的，知识资源是可以保 存的，因此，未来机构之间的竞争也必将由对人才的竞争逐渐转变到对 各自所拥有的知识资源及其知识管理水平的高低上来。 通过构建量化与质化的知识系统，规范个人知识向组织智慧转化的渠道 和方式，可有效防止经验和知识的流失，减少人员流动给机构带来的影 响，还有助于建立高效的机构人才培养机制和创新机制。

竞争力的营造和提升——应重视知识管理 显性知识 隐性知识 管理制度、评估领域专业知识、报告模板 土地评估机构的知识主要分为： 客户资料及其反馈和评价 评估项目的成果资料 隐性知识 评估过程中的经验数据、过往项目的经验教训 评估市场以及外部环境变化及发展趋势

竞争力的营造和提升——应重视知识管理 除项目报告等基础工作成果外，对企业发展来讲更宝贵的大量的项目知识和 经验大都零散地存储在各个部门经理或个别员工处；随着人员的流动和文件 的积累，这些隐性知识往往难以进行重复利用、查找，甚至因为员工的离职 造成企业重要知识资产的损失 有调查显示，员工最期望与组织内其他成员共享的知识是以往准确（或失误） 的项目评估经验及评估领域的专业知识，见下图： A 房地产评估以及土地评估过程中的经验数据、报告模板等 B 评估市场以及外部环境变化、发展趋势 C 客户的反馈和评价 D 评估项目的成果资料 E 准确（失误）项目评估经验 Ｆ 评估领域专业知识

竞争力的营造和提升——应重视知识管理 大部分评估机构依靠电子邮件、硬盘、网络文件服务系统等方法，将机构内 部现有的大量文件、文档进行录入和存储，但经常因为网络问题，或是硬盘 问题，造成数据丢失或损坏，无法照常使用。 除项目报告等基础工作成果外，对机构发展来讲更宝贵的是大量的项目知识 和经验大都零散地存储在各个部门经理或个别员工身上，这些隐性知识的转 化主要通过项目讨论会等方式间或进行。 随着人员的流动和文件的积累，这些隐性知识往往难以进行重复利用、查找， 甚至因为员工的离职造成机构重要知识资产的损失。 调查显示，员工最期望与组织内其他成员共享的知识是以往项目经验及评估 领域的专业知识。而这也恰恰是机构知识存储、共享中最薄弱的环节。

结论 经营和管理密不可分，但也不能相互替代。只重视管理方法，忽视经营之道， 市场就会萎缩，机构会没有后劲；而如果管理混乱，工作效率低、评估报告 质量差、内部矛盾多，即使现在还有市场，最终也会丧失竞争力，失去市场。

漫谈 土地估价师的社会责任

一 二 土地估价师社会责任 认清社会责任 履行社会责任 每个土地估价师都肩负着重大的社会责任。那就是担负着维护相关权益主体合法权益的责任 土地估价师不仅要认清自己的社会责任，更重要的是要以实际行动履行好应承担的社会责任。具体就是要提供优质的专业服务 二