山东经贸职业学院 精品课程 房地产开发经营与管理

案例引入 没有预售许可证的商品房不能买 2005年2月21日，在北京任某公司总裁的澳大利亚籍华人张女士首付58万元(余款由银行提供贷款)与合肥某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买了一套总价为143万元的独立别墅。张女士依约办理相关手续支付了房款后发现，房地产公司在与她签合同时隐瞒了其没有取得商品房预售许可证的事实。同年9月6日，收到新房仅2个多月的张女士将房地产公司告上法庭，要求判决双方签订的合同无效，并要求退回房款，同时，张女士认为该公司有欺诈行为，并提出索赔143万元的赔偿金。

法院审理认为，作为房地产开发企业应当严格按照国家对商品房预售行为的要求和规定，规范自己的预售行为，恪守法律法规的预售条件，以自己名义申领预售许可证。房产公司持其他公司的预售许可证以隐瞒自己没有预售许可证，使张女士误认为其有合法的售房资格与其签约，房地产公司的行为已构成欺诈，应当课以与其违法行为相应的惩罚性赔偿金，法院据此判决房地产公司支付张女士惩罚性赔偿金35.75万元。

学习目标 1.掌握房地产租售的形式，熟悉选择房地产经纪机构应注意的问题。 2.掌握如何制定租售方案以及开发商定价的方式。 3.熟悉制定宣传与广告策略的内容。 4.房地产交易管理的内容。 5.了解后期物业管理相关内容。

模块五 租售阶段 任务一 选择房地产租售形式 任务二 制定租售方案 任务三 制定宣传与广告策略 任务四 房地产交易管理 任务五 物业资产管理

任务一 选择房地产租售形式

一、开发商自行销售

二、委托房地产经纪机构销售

三、选择房地产经纪机构应注意的问题 1.充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质 2.了解房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源 3.考察房地产经纪机构过往的业绩 4.针对物业的类型选择房地产经纪机构 5.认真签订房地产经纪合同考试要求

任务二　 制定租售方案

一、出租还是出售

二、租售进度

三、租售价格 成本导向定价 购买者导向定价 竞争导向定价

任务三　 制定宣传与广告策略

一、市场宣传策略 1.确定宣传目标 2.选择宣传的信息与工具 3.实施宣传方案 4.评价宣传效果

二、广告策略 信息决策 信息制作 信息评估与选择 信息表达 预算决策 广告评估 量力而行法 确定目标 销售百分比法 沟通目标 竞争对等法 销售目标 预算决策 量力而行法 销售百分比法 竞争对等法 目标任务法 信息决策 信息制作 信息评估与选择 信息表达 媒体决策 送达率、频率 效果影响力 主要媒体类型 特定媒体的载体 媒体使用时机 广告评估 沟通效果 销售效果

任务四　 房地产交易管理

一、概述

（二）房地产交易的原则 平等 自由 公平 诚实 依法

二、商品房预售 （一）商品房预售的概念、作用与特征 1.概念 2.作用 （1）为开发企业筹措资金。 （2）使购买者充分把握房源。 3.特征 （1）交易风险大 （2）实行许可证制度

（二）商品房预售的条件、程序

2.商品房预售的程序 策 划 阶 段 申 请 “商 品 房 预 售 许 可 证” 审 查 “商 品 房 预 售 许 可 证” 出 示 “商 签 订 商 品 房 预 售 合 同 办 理 权 属 登 记 手 续

三、房地产租赁

任务五 物业资产管理

一、概述 物业管理 设施管理 资产管理 （写字楼） 组合投资管理 （公寓/仓储） 投资者

二、物业管理内容 （一）制定物业管理计划 （二）加强市场宣传 （三）制定租金收取方法 （四）物业的维修养护 （五）安全保卫 （六）协调与业主和租户的关系 （七）进行物业管理组织与控制

三、写字楼物业管理 （一）写字楼物业的分类 1.甲级写字楼 2.乙级写字楼 3.丙级写字楼

（二）写字楼分类过程中主要考虑的因素 1.位置 2.交通便捷性 3.声望或形象 4.建筑形式 5.大堂 6.电梯 7.走廊 8.写字楼室内空间布置 9.为租户提供的服务 10.建筑设备系统 11.物业管理水平 12.租户类型

（三）写字楼租户的选择 1.商业信誉和财务状况 2.所需面积大小 3.需要提供的物业管理服务 （四）写字楼租金的确定 1.计算可出租或可使用面积 2.基础租金与市场租金 3.出租单元的面积规划和室内装修

四、零售商业物业管理 （一）零售商业物业分析 1.零售商业物业的分类 2.零售商业物业的商业辐射区域分析 3.特色、位置和停车 （二）零售商业物业租户的选择 1.声誉 2.财务能力 3.组合与位置分配 4.需要的服务

（三）零售商业物业的租金

★ 结合本模块所学理论知识，学生分组讨论案例分析题，并就以下问题进行讨论： 课堂讨论 ★ 结合本模块所学理论知识，学生分组讨论案例分析题，并就以下问题进行讨论： 1.商品房预售需要达到什么条件？ 2.思考房地产租赁和房地产买卖的区别？ 3.你会去买没有商品房预售许可证的期房么？

知识拓展 一、单选 1.经纪人和代理商的主要职能在于促成商品的交易，借此赚取（ ）作为报酬。 A.工资 B.佣金 C.咨询费 D.承包经营费 1.经纪人和代理商的主要职能在于促成商品的交易，借此赚取（ ）作为报酬。 A.工资 B.佣金 C.咨询费 D.承包经营费 2.委托物业代理要支付相当于售价的（ ）的佣金。 A.0.5%-3% B.1%-3% C.2%-5% D.6%-10% 3.损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入，使用损益平和图进行定价的定价法是（ ）。 A.成本加成定价法 B.目标定价法 C.价值定价法 D.挑战定价法

4.根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法是（ ）。 A.成本加成定价法 B.目标定价法 C.价值定价法 D.挑战定价法 5.某大型房地产开发公司在当地居于龙头地位，有很强的实力，在对开发项目定价时，具备了（ ）的条件。 A.认知定价法 B.挑战定价法 C.领导者定价法 D.成本加成定价法 6.（ ）是指房地产产品的产权人将产权有偿转移给购买者的一种交易行为。 A.房地产交易 B.房地产租赁 C.房地产抵押 D.房地产担保

7.在我国房地产交易管理机构一般称为（ ）。 A.房产管理局 B.建设局 C.国土资源局 D.房地产交易管理中心 8.商品房预售必须首先取得（ ）。 A.商品房预售许可证 B.房产证 C.工商营业执照 D.拆迁许可证 9.以下不属于写字楼租金的确定的因素的是（ ）。 A.计算可出租或可使用面积 B.基础租金与市场租金 C.出租单元的面积规划和室内装修 D.写字楼的位置 10.基础租金又称最低租金，常以（ ）为基础计算。 A.每月每平方米 B.每年每平方米 C.每日每平方米 D.每季度每平方米

二、多项选择题（下列每小题备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确的答案。） 1.根据委托代理方的不同，物业代理可以分为（ ）。 A.首席代理和分代理 B.总代理和分代理 C.买方代理、卖方代理和双重代理 D.联合代理和独家代理 2.以下属于购买者导向的定价法有（ ）。 A.认知定价法 B.挑战定价法 C.领导者定价法 D.价值价法 E.随行就市定价法 2.以下属于竞争导向的定价法有（ ）。

4.制定广告所需的5中决策包括（ ）。 A.信息和资金 B.媒体 C.任务和衡量 D.选择和定位 5.房地产交易的原则包括（ ）。 A.平等原则 B.交易自由原则 C.公平交易原则 D.诚实信用选择 E.依法交易原则 6.商品房预售的条件包括（ ）。 A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； B.持有建设工程规划许可证和施工许可证； C.按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； D.已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

7.房地产租赁合同的主要条款包括（ ）。 A.租赁房地产 B.租赁房地产的转让 C.租赁期限 D.租金及其支付期限和方式 E.违约责任 8.写字楼物业通常分为（ ）。 A.甲级写字楼 B.乙级写字楼 C.丙级写字楼 D.丁级写字楼 E.戊级写字楼 9.写字楼租户的选择应考虑的因素主要有（ ）。 A.商业信誉和财务状况 B.所需面积大小 C.所需时间的长短 D.需要提供的物业管理服务 E.与本人的熟悉程度 10.零售商业物业租户的选择应考虑的因素主要有（ ）。 A.声誉 B.财务能力 C.组合与位置分配 D.需要的服务 E.时间长短

三、判断（对的打√，错的打×） 1.在双重代理的情况下，物业代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总和一般为单独卖方代理和卖方代理的总和。 2.成本导向包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法。 3.随行就市定价法是指房地产商按照房地产市场中同类物业的最低现行价格水平定价的方法。 4.在我国房地产交易管理机构一般称为房地产交易管理中心。 5.商品房要达到预售条件其中一条是，按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的30％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。

6.房地产买卖是指房屋所有权的转移，从卖方转移到买方。 7.房地产租赁是指房地产使用权、收益权在租赁期限内暂时从出租房转移到承租方，租赁期限一旦届满，房地产使用权、收益权还会回到出租方。 8.房地产租赁必须按规定到房地产交易管理部门办理产权转移手续；而房地产买卖则只需当事人之间签订买卖合同后，再到房地产管理部门备案即可。 9.基础租金是业主获取的、与组合经营业绩不相关的一个最低收入。 10.对于主要租户一般每3年调整一次，次要承租人可每年调整一次。

一、单项选择题 二、多项选择题 三、判断题 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 B D C A 1 2 3 4 5 6 7 8 9 AC AD BCE ABC ABCDE ABCD ACDE ABD 三、判断题 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 × √