惠济区市场调研报告 2014.08

报告目录 北区市场发展前景 北区项目基本情况 北区市场调研分析

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北区市场发展前景 城市北扩发展主方向。 区域发展以生态经济及宜居为主，未来产品发展会多元化。作为生态宜居热点，未来会成为置业首选。 交通优势明显。文化路、连霍高速为人们的出行提供方便，规划中的地铁2号线将为区域发展注入更多的动力。 黄河湿地、黄河生态景观带以及氓岭生态园等神态资源，搭建北区“绿肺”，高端生活居住氛围浓厚。 北区旧城改造如火如荼，未来城市配套会逐步完善，吸引 更多置业人群。

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天地湾 分析： 1、项目所处地理位置较好，毗邻花园路，交通优势明显； 2、周边有中原桂冠、鑫苑逸品香山等高档小区，可以享受其配套； 开发商 河南天地置业有限公司 项目地址 花园路和英才路交汇处西100米 物业类别 别墅、洋房 建筑风格 汉唐风格（人文底蕴比价浓厚） 景观规划 院落式 项目规模 占地332亩，总建筑面积44万㎡，容积率2.0，绿化率35% 在售户型 目前在售三期，12月28日开盘， 户型主要为89㎡两房及小三房，预计均价在9500左右。 目前销售政策 新浪E金券5000抵2万；交1万定金抵2万 ；两种优惠可同享。 推广渠道 英才街从花园路至香山路道旗、候车厅 营销诉求 天地启盛世 一湾定江山 / 纵横花园路 醉美洋房里 代理商 易居中国 项目卖点 1、交通：主干道（中州大道、花园路、文化路）地铁2号线； 2、教育配套：教工幼儿园 省实验小学 3、其他：10万㎡高端商业（主力店家丹尼斯或大商） 五星级酒店天地丽笙酒店。 分析： 1、项目所处地理位置较好，毗邻花园路，交通优势明显； 2、周边有中原桂冠、鑫苑逸品香山等高档小区，可以享受其配套； 3、未来建业、正宏开发商入住，其教育配套会逐渐完善； 4、项目自身配置10万㎡高端商业，弥补区域高端商业空白缺陷； 5、三期小高层户型设计面积比较小，总价控制较好，刚需客户增多。

天地湾 三期2#开盘户型分析 三期2号楼约90套房源，截止12月24日排号100多组，作为市场上比较畅销的刚需产品，预计开盘去化率会比较高。 户型分析： 约89㎡朝南两房，红色框部门可改成一个房间，主卧带阳台，预计均价在9700元左右。刚需产品，户型比较受欢迎。 调研当天置业顾问告知该户型即使排号也选不到房子。 户型分析： 约89㎡全明两房，最低价格9000元/㎡，是 目前市场上比较紧俏的刚需型产品。

保利·海上五月花 分析： 1、售楼部不临主干道，项目从英才街至售楼部处修建约700米长的 开发商 郑州保利房地产开发有限公司 项目地址 香山路英才街西南 物业类别 纯洋房 建筑风格 英伦风格 景观规划 英伦风情 项目规模 占地210亩，总建筑面积24万㎡，容积率1.6，绿化率35% 在售户型 目前一期前期咨询，一期占地约70亩，18栋洋房，其中5栋公租房，共计402套房源。 面积为89㎡两房，137㎡、143㎡三房，143㎡四房 目前销售政策 12月14日售楼部开放，客户前期咨询中。 推广渠道 报广 英才街候车亭 营销主诉求 花园路 三所旁 纯洋房 时代喧嚣 庭院静好 代理商 深圳泰辰 保利代理 项目卖点 1、龙脉：三所： 2、交通：中州大道、花园路、文化路、地铁2号线 3、教育配套：天地湾 建业项目教育 北大学城 4、保利品牌 5、天地湾高端商业及丽笙酒店 分析： 1、售楼部不临主干道，项目从英才街至售楼部处修建约700米长的 园田路，周边用花海做围挡。契合“花”的主题，同时也会给看房客户 留下比较深的印象。 2、项目以北至英才街有天地湾地块，地理位置不占 优势，未来天地 湾会截留客户。 3、项目西有思念食品加工厂，对项目的品质有一定影响。 4、项目本身并无教育配套，后期更多的是享用周边项目的教育配套。 未来随着建业、正宏等知名开发商的入住，其竞争会比较激烈。 5、一期户型设计最大面积143㎡，总价控制较好，未来竞争总价方面会有优势。

英才街沿线——交通便利 大盘集中 居住舒适度高 英才街沿线项目小结 英才街沿线——交通便利 大盘集中 居住舒适度高 建筑形态：多层小高层产品为主，低容积率高居住舒适度； 项目卖点：侧重交通优势（中州大道、花园路、文化路、地铁2号线）； 客群特点：周边村民及市区改善型客户为主； 发展前景：未来正宏、建业、万科等品牌开发商入住，必将提升整个区域的产品品质，同时，竞争加剧，不排除价格战的可能。 发展劣势：目前暂无大型的高端业态以满足区域内高端客户的购物需求。周边城中村改造较多，未来3-5年居住环境喧嚣。

迎宾路3号 分析： 1、从接近售楼部到进入售楼部，会有至少2名保安询问，一定程度上提升了项目的品质。 开发商 河南裕华置业有限公司 项目地址 迎宾路3号 物业类别 别墅 洋房 建筑风格 地中海式 景观规划 围合式院落 项目规模 总占地面积250亩，总建筑面积约32.8万㎡，容积率0.8，绿化率60% 在售户型 目前在售为双拼、联排、花园洋房（紧临迎宾路） 目前销售政策 别墅产品按栋销售，价格在1200万-2000万之间 推广渠道 报广 经三路户外 机场户外 营销主诉求 紧邻黄河路 中央别墅区核心 领袖阶层的居住地 奢华大宅享受 代理商 开发商自己销售 项目卖点 1、稀缺高端产品。 2、临近龙脉-黄河迎宾馆 3、周边高端社区及会所、酒店 分析： 1、从接近售楼部到进入售楼部，会有至少2名保安询问，一定程度上提升了项目的品质。 2、高端项目比较低调，其推广物料出街基本上都以形象为主，项目迎宾路上的围挡全部以绿色画面展示，无任何文字。 3、受制与国家90/70政策，三期规划小高层产品，项目品质会有所下降。

大河龙城 分析： 1、尾盘阶段，小高层产品已经售罄，剩余少量洋房，预计1月份做清盘推广。 开发商 河南新东方地产发展有限公司 项目地址 香山路和迎宾路交会处 物业类别 一至三期为别墅，四期 洋房 住宅 建筑风格 欧美TOHO建筑艺术 景观规划 四期高尔夫坡地景观 项目规模 占地325亩，建筑面积12万㎡，容积率0.58，绿化率53%. 四期16栋多层，9栋小高层。容积率1.4 在售户型 目前主要是四期在售，，小高层已售罄。剩余少量花园洋房，均价12000元/㎡。 目前销售政策 项目处于尾盘阶段，且月底四期交房，目前暂无推广，预计14年1月份以清盘特惠为推广 营销诉求 龙脉上的别墅洋房 代理商 开发商自己销售 项目卖点 1、龙脉—黄河迎宾馆 2、北区的生活品质 3、周边交通优势 4、项目五期为别墅式风情商业街，基本能满足社区的商业需求。 分析： 1、尾盘阶段，小高层产品已经售罄，剩余少量洋房，预计1月份做清盘推广。 2、其前三期已经交房入住，对项目的品质有一定的促进作用。

迎宾路沿线项目小结 迎宾路沿线——龙脉贵胄 别墅洋房 建筑形态：别墅为主，后期开发受制与国家90/70政策，会增加一些小高层。 迎宾路沿线——龙脉贵胄 别墅洋房 建筑形态：别墅为主，后期开发受制与国家90/70政策，会增加一些小高层。 项目卖点：龙脉—黄河迎宾馆，北区生态资源所带来的生活品质。 客群特点：高端客户为主。 发展前景：位于中央别墅区，居住氛围较好，且迎宾路沿线分布有会所及高档酒店，休闲娱乐场所比较多，会成为郑州富人的集聚地之一。 发展劣势：北区城中村改造越来越多，后期会涌入大量的购房者，客群素质方面会有所 下降。

民安北郡 分析： 1、项目户型设计建筑刚需、改善型需求； 2、随着周边城中村等项目的拆迁，周边客户购房需求增多，对项目利好； 开发商 河南民泰置业有限公司 项目地址 文化路开元路 物业类别 洋房 小高层住宅 建筑风格 法式建筑风格 景观规划 法式园林景观 项目规模 占地面积2000亩，总建筑面积200万㎡，容积率2.1，绿化率30% 在售户型 小高层户型：89㎡三房、68㎡两房、112-120㎡三房 目前销售政策 在售小高层剩余产品不多，均价8500元/㎡，预计年后会开3栋小高层。 推广渠道 花园北路及开元路道旗 营销诉求 河畔·古树·不同呼吸 墅境花园里 臻惜小高层 ·代理商 开发商自己销售 项目卖点 1、惠济区政府 2、生态社区（黄河万亩水域，东风渠，邙山茂林、500亩古树苑） 3、交通（文化路、地铁2号线） 4、周边教育配套 5、项目自带10万㎡商业及7500㎡会所 分析： 1、项目户型设计建筑刚需、改善型需求； 2、随着周边城中村等项目的拆迁，周边客户购房需求增多，对项目利好； 3、后期作为锦艺四季城的竞品项目，客户资源竞争比较激烈。

天伦·庄园 分析： 1、目前处于2期交房阶段，产品为叠加和联排。 2、叠加错落分布，增加采光面，且户型面积不到200㎡，比较畅销。 开发商 河南省天伦房地产开发有限公司 项目地址 惠济区开元路与天河路交汇处 物业类别 叠加 联排 建筑风格 整体风格是欧罗巴风格 景观规划 园林景观 项目规模 总占地面积600亩，建筑面积48万㎡，容积率0.86，绿化率40% 在售户型 叠加已经销售完毕，在售380㎡联排。（剩余不到10套房源） 目前销售政策 项目2期月底交房。 目前联排产品均价2万元/㎡，预计总价在700万左右。 营销诉求 庄园归来不看墅 传奇家族 传世庄园 ·代理商 易居中国 项目卖点 1、惠济区政府 2、生态社区（黄河万亩水域，东风渠，邙山茂林、500亩古树苑） 3、交通（文化路、地铁2号线） 4、三所 5、项目自身的居住品质 分析： 1、目前处于2期交房阶段，产品为叠加和联排。 2、叠加错落分布，增加采光面，且户型面积不到200㎡，比较畅销。 3、项目目前开发3期产品，具体规划不确定，预计后期会有小高层产品。三期已经开始打地基。

惠济区·人民医院 施工单位 郑州市惠济区人民医院 项目地址 东风渠滨河路东、创意南街西、新城路南、开元路北 物业类别 建筑风格 景观规划 项目规模 总建筑面积：45880.33㎡ 在售户型 目前销售政策 营销诉求 ·代理商 项目卖点

惠济区·政府 施工单位 郑州惠济区人民政府 项目地址 惠济区开元路与清华园路交汇处 物业类别 建筑风格 景观规划 园林景观 项目规模 600亩古树苑 在售户型 目前销售政策 营销诉求 ·代理商 项目卖点

万科·杨庄 开发商 万科 项目地址 惠济区文化路英才街 物业类别 建筑风格 景观规划 项目规模 总占地面积728.1亩 在售户型 目前销售政策 营销诉求 ·代理商 项目卖点

正弘置业·弓庄 开发商 正弘置业 项目地址 物业类别 建筑风格 景观规划 项目规模 总占地面积50亩，建筑面积56600㎡ 在售户型 目前销售政策 营销诉求 ·代理商 项目卖点

建业·金洼 居住、商业金融、防护绿地、公共绿地、中小学校用地 开发商 河南建业恒新置业有限公司 项目地址 开元路南、茂源街西、荷花街东、贾鲁河南 物业类别 建筑风格 景观规划 项目规模 1330.2亩 在售户型 目前销售政策 营销诉求 ·代理商 项目卖点 居住、商业金融、防护绿地、公共绿地、中小学校用地

锦艺·金水湾 开发商 香港锦艺 项目地址 文化路北段贾鲁河两岸 物业类别 建筑风格 景观规划 项目规模 总占地面积5532.45亩，建筑面积 在售户型 户型面积为80-140平米的两房、三房和四房 目前销售政策 营销诉求 ·代理商 项目卖点 锦艺金水湾是锦艺集团全力打造的集高尚住宅、湾区风情商业、写字楼、商业综合体等于一体的城市建筑群。 附近有公交：79、 92、95、98、161、723、 962、y820路8条公交线路到文化路杲村站（金水湾），距离50米；地铁：紧邻规划中地铁2、4、7号线。

惠济区政府周边项目小结 惠济区政府周边项目——市府区 生态宜居城 建筑形态：多层 小高层。 惠济区政府周边项目——市府区 生态宜居城 建筑形态：多层 小高层。 项目卖点：惠济区政府、古树苑、黄河生态区（虽然离它有一段距离）。 客群特点：小高层产品较迎宾路及英才街项目较多，未来四季城项目入市，预计周边客群较多。 发展前景：随着周边城中村的拆迁，购房需求增加，同时政府及古树苑作为城市配套，地铁2号线的建设，未来发展会比较迅速，刚需产品相应会增多。 发展劣势：距离市区较远，同时，天河路西侧经适房及安置房较多，影响居住品质，同时，随着周边城中村改造，未来3-5年在建楼盘会比较多，环境会相应嘈杂一些。

瀚宇天悦 分析： 1、项目80-90㎡及130㎡左右的户型比较畅销，刚需及改善型客户会比较多，大客户有待进一步挖掘。 开发商 河南瀚宇置业有限公司 项目地址 文化路与龙门路交会处西 物业类别 多层、高层（一期为高层） 建筑风格 新古典主义 景观规划 湖景园林 项目规模 总占地1300亩，建筑面积120万㎡，容积率3.0，绿化率30% 在售户型 7#西单元、11#（楼王）129、132、141㎡三房，187㎡四房 目前销售政策 11#楼王为大平层，目前两栋楼排号约160个，房源约150套，预计29日开盘销售约80套。 认筹1万抵2万 预计开盘均价在9500元/㎡ 推广渠道 报广 围挡 代理商 开发商自己销售 项目卖点 1、交通优势：主干道及2、4、7号地铁 2、千亩大盘的品质 3、项目自建幼儿园及小学 4、周边成熟资源运配套 分析： 1、项目80-90㎡及130㎡左右的户型比较畅销，刚需及改善型客户会比较多，大客户有待进一步挖掘。 2、项目入口处绿化已完成，居住品质轻松呈现在客户眼前。 3、项目二期已经动工，预计会在锦艺金水湾面世之前销售，以抢占客户资源。 4、后期随着陈寨及庙李的拆迁，购房需求增加，且片区内，在售项目仅瀚宇天悦、九锦台、普罗旺世七期（别墅和大平层），未来升值潜力比较大。 5、依托成熟的城市配套及交通优势，片区内的客户将会以刚需和改善型客户为主，高端客户需要进一步挖掘。

报告目录 北区市场发展前景 北区项目基本情况 北区市场调研分析

北区市场—绿化配套多，注重生活品质，田园式生活氛围浓厚 北区市场调研小结 北区市场—绿化配套多，注重生活品质，田园式生活氛围浓厚 区域配套：交通及绿化为区域主要配套，但大型高端商业暂无，仅有的社区商业难以满足居民日常所需。后期随着区域的开发，高端商业配套会逐步完善。 项目规划：项目规划多层产品较多，其次为小高层、别墅，同时各个项目规划有学校及会所等。 区域竞争：未来城中村改造，大牌开发商聚集，竞争激烈。 区域卖点：从南至北从城市成熟配套到交通到龙脉到生态宜居，卖点逐渐以生态宜居为主（国基路→连霍高速→英才街→迎宾路→开元路→怡丰森林湖）。 居住品质：北区项目容积率普遍比较小，居住舒适度比较高，在享受城市绿化的同时，项目自身的绿化也提升了居住品质。同时周边交通便利，有车一族出行比较方便。 客群特点：区域高端项目云集，客群的整体素质比较高。随着北区发展的规划，拆迁村民及刚需客户逐渐增多。 生活方式：相比于郑东新区比较完善的城市配套，北区则侧重绿化及休闲配套，区域在建项目配备会所，注重景观规划，同时客群也可享受黄河迎宾馆的休闲及绿化配套，因此，北区田园式生活氛围比较浓厚。

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