房地产金融 第一章房地产金融导论 第二章房地产金融机构 第三章房地产金融市场 第四章项目融资 第五章房地产抵押贷款 第六章住房公积金制度

第七章住房贷款 第八章住房金融风险 第九章房地产信托 第十章房地产保险 第十一章房地产资产证券化 第十二章房地产金融税收

第一章房地产金融导论 第一节 房地产金融概述 第二节 金融工具特征及相关理论 第三节 房地产金融将有质的飞跃

本章学习要点 掌握资产证券化与房地产证券化的定义，重点理解房地产抵押贷款证券化的理论与操作流程；了解住房抵押贷款证券化在中国的推行状况。

第一节 房地产金融概述 一、房地产金融概念 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。

广义房地产金融和狭义房地产金融 房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行代券；成立住房储蓄机构；安排房地产企业和基金上市；成立按揭类的证券公司；抵押贷款证券化等等。房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。

（一）、房产金融 房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。 房产金融包括住房金融与房地产开发与经营 住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款等。 房地产开发与经营是指房产商在投资、生产、经营与流通过程中的资金融通。

（二）地产金融 地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。 具体又可分为市地金融、农地金融 （二）地产金融　 地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。 具体又可分为市地金融、农地金融 市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动，包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融。 农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动，主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融。

（三）农业金融 农业金融也有广义与狭义之分 广义的农业金融又称农村金融，包括农村领域内一切生产经营相关的吸收存款、发放贷款、办理结算、现金管理以及农村信用合作等金融活动。 狭义的农业金融即是指农地经营金融，是与农业生产活动有关的资金融通。　　

二、房地产金融的主要内容与任务

（一）、房地产金融的主要内容 主要有：吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款和房地产按揭贷款，发行房地产股票与债券、房地产信托投资、房地产保险、房地产金融风险、房地产担保机制、房地产金融税制、房地产金融市场等。

（二）房地产金融的任务 运用多种融资方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。

三、房地产金融基本特征 特征一、以不动产为抵押品来保证贷款的偿还性。 特征二、“无转移抵押”性质。 特征三、“财务杠杆效应”。

四、房地产金融的作用

（一）、房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障 1、房地产生产周期长，资金需求密集，需要金融支持。 2、房地产经营四个阶段环环相扣，资金是支持各个阶段的关键因素。 3、金融市场的聚资功能、配置功能和宏观调控功能促进房地产业的发展。

房地产经营四个阶段 土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段。

（二）、房地产金融支持居民住房消费能力的提高 1、政策性房地产金融和商业性房地产金融 住房金融和商用房金融 2、福利性金融体系和商业性金融体系 福利性金融体系以非盈利为出发点，是为了解决中低收入人群的住房问题，重在调节和提供各种帮助，体现出政府福利政策 商业性金融体系以盈利为目的，是为收入较高人群解决住房问题提供支持，同时也为福利性金融体系提供辅助。

（三）房地产金融调节房地产业的金融属性 我国《国民经济行业分类与代码》将房地产业作为一个单独的门类，分为3个子类：房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业及其他房地产活动。

最常用的分类标准体系 国际产业分类标准体系中，最常用的GICS和GCS将房地产业归于金融行业，北美产业分类体系（NAICS）也将房地产业归为金融业。 注：（GICS）由摩根斯坦利和标准普尔公司于1999年8月共同推出的全球产业分类标准；（GCS）伦敦金融时报的全球分类系统。美国于1997年推出的北美产业分类体系（NAICS）取代了原标准产业分类（SIC） 　 认识房地产业的金融属性 ，全面综合考虑房地产金融 问题。

第二节 金融工具特征及相关理论

一、金融的概念 金融是指有关货币、信用的所有经济关系和交易行为的总称。具体地说，金融是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通。凡是涉及到货币和货币资金的借贷、票据转让、债券和股票等有价证券的发行、转让及外汇交易等都属于金融活动。

金融的主要对象 货币和货币资金 “货币资金” 是指企业在生产经营过程中处于货币形态的那部分资金，包括现金、银行存款和其他货币资金。 现金是指企业拥有的由出纳人员保管的货币，即库存现金；

银行存款是指企业存放在开户银行的可随时支用的货币资金； 其他货币资金是指除库存现金和银行存款以外的货币资金，包括企业的外埠存款、银行本票存款、银行汇票存款、信用卡存款、信用证存款、在途货币资金等。

二、金融工具 金融工具一般分为直接金融工具和间接金融工具。金融工具作为金融市场的交易对象又被称为“金融商品”，

直接金融工具和间接金融工具 直接金融工具是指非金融机构，如企业、政府或个人所发行和签署的商业票据、国债、企业债券和股票以及抵押契约等。 间接金融工具是指银行或其他金融机构发行或签发的银行券、存款单、银行票据和保险单等，

(一)金融资产 金融资产包括一切提供到金融市场上的金融工具。是指一切代表未来收益或资产合法要求的凭证。 金融资产可以划分为基础性金融资产与衍生性金融资产两大类。 基础性金融资产主要包括债务性资产和权益性资产 衍生性金融资产主要是期货、期权和货币互换等。

金融资产分类 1993年公布的国民经济核算体系(SNA)，对金融资产作了以下分类：(1)货币黄金和特别提款权；(2)通货和存款；(3)股票以外的证券(包括衍生金融工具)；(4)贷款；(5) 股票和其他权益；(6)保险专门准备金；(7) 应收／其他应收账款。

不论是实物资产还是金融资产，只有当它们是持有者的投资对象时方能称作资产。如孤立地考察中央银行所发行的现金和企业所发行的股票、债券，就不能说它们是金融资产，因为对发行它们的中央银行和企业来说，现金和股票、债券是一种负债。因此，不能将现金、存款、凭证、股票、债券等简单地称为金融资产，而应称之为金融工具。金融工具对其持有者来说是金融资产。

权益性金融资产 权益性金融资产，是指企业对股票及其他权益性金融工具投资而形成的金融资产，在资产负债表中归在“交易性金融资产”和“可供出售金融资产”两个项下。 交易性金融资产是指以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产。

债权性投资和权益性投资 投资按照其目的不同可分为债权性投资和权益性投资： 债权性投资是指为取得债权而进行的投资，如购买国债、企业债券等。债券属于风险和收益相对较小的投资方式。 权益性投资是指为取得对另一企业净资产的所有权而进行的投资，其主要是股权投资，其收益与企业的经营效益挂钩，以投资额为限分享企业的盈利并承担企业的损失。权益性投资一般无还本日期，企业如果想结束权益性投资并收回本金，只能依法将所持股份转让。

投资银行 投资银行是主要从事证券发行、承销、交易、企业重组、兼并与收购、投资分析、风险投资、项目融资等业务的非银行金融机构，是资本市场上的主要金融中介。投资银行是证券和股份公司制度发展到特定阶段的产物，是发达证券市场和成熟金融体系的重要主体，在现代社会经济发展中发挥着沟通资金供求、构造证券市场、推动企业并购、促进产业集中和规模经济形成、优化资源配置等重要作用。

正在进行资产重组的(AIG)全球保险巨头美国国际集团

美国《2008年紧急经济稳定法案 》 北京时间10月4日凌晨，美国国会众议院再次就布什总统7千亿美元的救市计划展开辩论，并对修改后的救市方案进行投票表决。方案经过一番波折后， 以263名议员赞成票，171名议员反对票获得通过。

央行一月内两次降息 从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。 从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。

中国央行将第二次下调存款准备金率和存贷款基准利率   中国人民银行８日决定：从１０月１５日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点；从１０月９日起下调一年期人民币存贷款基准利率各０．２７个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。 这是央行近９年来下调所有存款类金融机构人民币存款准备金率；存贷款基准利率双双下调的举措也为近年来罕见。

全球九大央行集体降息 美联储宣布减息50个基点，至1.5%。 欧洲央行宣布减息50个基点，至3.5%。 英国央行宣布减息50个基点，至4.5%。 加拿大央行宣布减息50个基点,至2.5%。 瑞典央行宣布减息50个基点，至4.25%。 瑞士央行宣布减息25个基点，至2.5%。 阿联酋央行宣布将借款利率下调150个基点,至1.5%。 中国央行决宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。 7日晚，澳洲中央银行大幅减息1厘，创1992年以来最大减息幅度；以色列央行昨日亦突然宣布大幅减息半厘到3.75厘，于本月12日起生效。

金融工具特征 偿还性 流动性 风险性 受益性 金融工具的特征是不平衡的，偿还期越长的金融工具风险性越大，较高流动性的金融工具其风险较小。

房地产金融中的金融风险 1、信用风险或违约风险 2、抵押物或财产风险 3、流动性风险 4、期限“不匹配”风险 5、提前支付的风险

三、相关金融理论 （一）金融中介理论 （二）、金融风险理论 （三）、投资组合理论 （四）、有效市场理论 （五）、行为金融学理论

（一）金融中介理论 1、古典的金融中介理论 古典的金融中介理论包括相互对立的两种理论即信用媒介论和信用创造论。早期对金融中介进行研究的是亚当·斯密、大卫·李嘉图、约翰·穆勒等人 ，信用媒介论的理论基础是：货币只简单的交换媒介和一种便利交换的工具，银行仅仅是转移和再分配现有资本的一种工具，并不能创造出新的资本。

信用创造说 信用创造说的先驱者是18世纪的约翰·劳，主要代表人物是19世纪末的麦克鲁德和20世纪初的熊彼特和哈恩等人。信用创造论的基本观点是：银行的功能在于为社会创造信用。银行不仅能够通过它吸收的存款进行放款，而且能够用放款的办法创造存款。因此，银行的资产业务优先于负债业务，且资产业务决定负债业务。

2、金融中介新论 20世纪60年代以后，新金融中介理论利用信息经济学和交易成本经济学的最新成果，对金融中介提供的各种服务进行了深入的分析

（1）、不确定性与金融中介 （2）、交易成本与金融中介 （3）、规模经济与金融中介 （4）、范围经济与金融中介

3、信息不对称与金融中介 所谓的信息不对称是指交易的一方对交易的另一方不充分了解的现象。信息成本是指从无知到无所不知转变的成本。 信息不对称会导致逆向选择和道德风险问题，两者都会导致金融市场失灵。 金融中介可以克服信息失灵问题。

4、金融中介的功能观 金融中介功能观的核心内容可表述为：金融功能比金融机构更稳定，即在地域和时间跨度上变化较小；机构的形式随功能而变化，即机构之间的创新和竞争最终会导致金融系统执行各项职能的效率的提高。

（二）、金融风险理论 主要有早期的金融体系内在脆弱性假说， 近期的运用博弈论和信息经济学来挖掘金融风险的微观形成机理 新近发展起来的金融制度风险理论。

1、金融脆弱性假说 金融脆弱性假说揭示了金融风险的一些重要的宏观特征：第一，金融脆弱性与经济周期密切相关，经济波动引发金融波动，金融波动加剧经济波动；第二，金融风险的形成和发展与企业融资方式有关，投机性和高风险性融资加剧了金融动荡；第三，金融中介在投机性融资形成过程中的发展；第四，经济扩张引起的信贷过度膨胀和企业债务支付困境是金融风险的主要诱因。因此，金融脆弱性假说为金融风险的研究提供了研究脉络，

2、信息不对称与金融风险 金融体系的内在脆弱性受制于两个前提条件： 储蓄者对金融机构维持共同信心 金融机构对借款人实施高效而无成本的筛选和监督。 当两个前提条件难以绝对成立时，金融风险就产生了。

3、制度变迁与金融风险 “制度缺陷”——金融风险是制度变迁引致的，是在动态的信息替换过程中出现的。

（三）、投资组合理论 1990年美国诺贝尔经济学奖获得者马科维茨( Markowitz) 先生贡献的。 理论的主要内容：在一定的条件下，一个投资者的投资组合选择可以简化为两个平衡因素，即投资组合的期望回报均值及其方差。风险可以用方差来衡量，通过分散化可以降低风险。

投资组合理论用均值—方差来刻画两个关键因素。把收益率的标准差称为波动率。马科维兹模型的实质是：在不损失收益率的条件下最大限度地分散投资风险。因而，研究资产组合的关键是要分析资产组合内各资产之间的相关程度。一般来说，资产组合中各资产之间的相关程度越低，该资产组合的风险也越低。

马科维兹首次将数学中刻画随机变量数字特征的期望和方差引入投资管理的分析框架,对衡量投资风险的基本概念进行了重新定义,为投资管理的定量分析提供了理论前提,而且其精巧的数学模型为投资者提供了有效分散投资的实际指引 。

马科维茨、夏普和米勒三位美国经济学家同时荣获1990年诺贝尔经济学奖，他们对现代金融经济学理论具有开拓性研究，为投资者、股东及金融专家们提供了衡量不同的金融资产投资的风险和收益的工具，以估计预测股票、债券等证券的价格。这三位获奖者的理论阐释了下述问题：在一个给定的证券投资总量中，如何使各种资产的风险与收益达到均衡；如何以这种风险和收益的均衡来决定证券的价格；以及税率变动或企业破产等因素又怎样影响证券的价格。马科维茨的贡献是他发展了资产选择理论。他1952年发表的经典之作《资产选择》一文，以资产组合为基础，依据投资者对风险的偏好，进行资产选择的组合，创建了现代有价证券投资组合理论。

2008年诺贝尔经济学奖 2008年诺贝尔经济学奖授予美国普林斯顿大学经济学家、《纽约时报》专栏作家保罗·克鲁格曼，以表彰他在分析国际贸易模式和经济活动的地域等方面所作的贡献。

诺贝尔经济学奖简介 　　诺贝尔奖是以瑞典著名化学家、硝化甘油炸药发明人阿尔弗雷德·贝恩哈德·诺贝尔(1833-1896) 的部分遗产作为基金创立的。诺贝尔奖包括金质奖章、证书和奖金支票。

1968年瑞典中央银行于建行300周年之际，提供资金增设诺贝尔经济奖(全称为“瑞典中央银行纪念阿尔弗雷德·伯恩德·诺贝尔经济科学奖金”，亦称“纪念诺贝尔经济学奖”)，并于1969年开始与其他5项奖同时颁发。诺贝尔经济学奖的评选原则是授予在经济科学研究领域作出有重大价值贡献的人，并优先奖励那些早期作出重大贡献者。

历届诺贝尔经济学奖获得者（1969-2006）

（四）、有效市场理论 美国金融学家汉姆·列维采用了如下的定义：在运转良好的金融市场中，价格反映了所有的相关信息，这样的市场就被称为有效市场（Efficient market）另一种解释是：有效市场理论认为证券价格可以反映所有的相关信息。

将市场的有效性划分为弱式有效市场、半强式有效市场、强式有效市场三种类型。

弱式有效市场 是指证券的价格已经反映了过去的信息,如成交价格、成交量等。在该类市场中，任何投资者都不能利用过去的信息制定投资策略进行证券买卖而获取异常收益。异常收益率—在有效市场中，与风险水平相当的证券收益率为正常收益率,实际收益率与正常收益率的差额为。

半强式有效市场 是指证券价格已经反映了所有公开的信息，如公司的盈利宣告、股票分割、红利宣告等。在该类市场中，任何投资者不能利用公开的信息制定投资策略进行证券买卖获取异常收益率。

强式有效市场 是指证券价格已经反映了所有的信息，包括所有公开信息和私人信息及内部信息，它是有效市场的最高形式。在该类市场中，任何投资者都无法获得异常收益。

（五）、行为金融学理论 行为金融学开始于20世纪80年代。行为金融学，顾名思义就是将心理学尤其是行为科学的理论融入到金融学之中。它从微观个体行为以及产生这种行为的心理等动因来解释、研究和预测金融市场的发展。这一研究视角通过分析金融市场主体在市场行为中的偏差和反常，来寻求不同市场主体在不同环境下的经营理念及决策行为特征，力求建立一种能正确反映市场主体实际决策行为和市场运行状况的描述性模型。

第三节 房地产金融的发展 一、居民可以进行房产投资 二、按揭品种丰富多样 三、房地产金融运行政策化 ：信贷政策利率 政策、财政政策 四、制度是房地产金融发展的基本保证