保障性住房问题

一、概念 二、发展历程 三、我国保障性住房现状及问题 四、对策

一、概念 保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房 廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房 比较 廉租房 政策性租赁房 经济适用房 保障对象 特困家庭 “夹心层” 有一定支付能力中低收入家庭 产权情况 无产权（只租不售） 使用权（过渡性住房） 有限产权 价格 象征性低租金 低于市场租金 政府指导价

(一)廉租房 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。

(一)廉租房 廉租房申请条件 申请条件及程序（以上海为例） 人均居住面积低于7平方米、人均月收入低于570元的老劳模和重点优抚对象也纳入了廉租住房的解决范围。 申请人应当向户口所在地街道办事处或乡镇人民政府（以下简称受理机关）提出书面申请，受理机关应当及时签署意见并将全部申请资料移交房地产行政主管部门。除了书面申请，申请人还需提供3种材料：一是民政部门出具的最低生活保障、救助证明或政府认定有关部门或单位出具的收入证明；二是申请家庭成员所在单位或居住地街道办事处出具的现住房证明；三是申请家庭成员身份证和户口簿。此外，还有地方政府或房地产行政主管部门规定需要提交的其他证明材料。

(一)廉租房 廉租房申请条件 以下情况不得申请 (一)单身(含离异)申请人未满35周岁。但经民政部门认定的社会救济、社会救助的孤儿除外； (二)离婚不足2年的； (三)在5年之内有住房转让行为且转让住房的建筑面积超过廉租住房保障面积标准的，不纳入保障范围。但申请家庭成员中直系亲属因患重大疾病转让住房并提供有关证明的除外； (四)领取城镇居民社会保障金的被拆迁人，在拆迁补偿中已按《城市房屋拆迁管理实施办法》规定政策获得补偿安置的 (五)挂靠户口所挂靠的地址不存在或不是居住房屋的； (六)拥有轿车或经营性机动车的； (七)兴建、购买商业用房或高标准装修现有住房的； (八)出资安排子女出国留学或就读高收费学校的； (九)住房保障主管部门规定的其他不得申报的情况。

(二)经济适用房 经济适用房申请 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

(二)经济适用房 经济适用房申请 申请条件 1、必须以家庭的名义申请。 2、申请家庭成员必须包括配偶和未成年子女，申请家庭成员之间的关系必须是夫妻或父母子女关系。 3、所有申请家庭成员都具有本市户口，在本市工作和生活，且其中至少有1人取得本市户籍满3年。 4、家庭年收入低于“3人户及以下5万元、4-5人户6万元、5人户以上7万元”的中低收入家庭标准。 5、家庭资产在中低收入家庭标准的6倍以下，家庭资产包括房产、汽车、有价证券、投资（含股份）、存款（含现金和借出款）。 6、家庭无房或人均住房建筑面积在12平方米以下。

(二)经济适用房 经济适用房申请 1、申请之日前五年内有购买或出售房产的。 2、通过购买商品房或作为商品房代理人落户的。 不能申请的几种情况 1、申请之日前五年内有购买或出售房产的。 2、通过购买商品房或作为商品房代理人落户的。 3、以投靠子女方式落户的。 4、离婚前已享受过政府住房优惠政策。 5、离婚时间不足2年的。

(二)经济适用房 经济适用房申请 第1步：办理申购登记 第2步：按住房困难程度排序 第3步：确定入围和候补名单 第4步：摇号确定选房顺序 申请程序 第1步：办理申购登记 第2步：按住房困难程度排序 第3步：确定入围和候补名单 第4步：摇号确定选房顺序 第5步：核发购房证明 第6步：按顺序轮流选房

(二)经济适用房 经济适用房的有限产权 有限产权表现在： 购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。 已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。 已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。 个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

(二)经济适用房 经济适用房出售事宜 不得出售的经济适用房 1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的经济适用房。 2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足价款及装修费用的。 3、处于户籍冻结地区并以列入拆迁公告范围内的经济适用房。 4、产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的经济适用房。 5、已经抵押且未经抵押权人书面同意转让的经济适用房。 6、上市出售后形成新的住房困难的经济适用房。 7、擅自改变房屋使用性质的。 8、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

(三)政策性租赁住房 政策性租赁住房 政策性租赁住房是以低于市场的租金，给既不符合廉租住房和经济适用住房政策范围且家庭收入低于当地城镇居民平均工资水平的城镇中低收入住房困难家庭、城镇房屋拆迁户、引进的高级技术人员、异地调动的机关干部，解决其过渡性居住问题。 目前政策性租赁房在国内处于试点阶段，北京、上海和广州、深圳、惠州等地都是试点城市。

二、发展历程 —1978，全社会低水平、广覆盖的福利分房制度 1978-1988，起始阶段 公房租金上涨 1989-1997，住房制度改革试点 集资建房、安居工程、“三改四建” 1998-2006，住房保障体系逐步建立 2007—，住房保障大幅度飞跃式发展

三、我国保障性住房现状及问题 1、经济适用房总量供给量不足,且发展缓慢

武汉市空置经济适用房统计表 2、经济适用房“适应性”不足，结构性供需不均衡 年份 2005 2006 2007 2008 空置面积 178220 100 155900 空置1-3年房屋面积 108482 120200

3、经济适用房价格基本稳定

4、财政资金在支持保障性住房方面比例偏低

5、个别城市经济适用房的门槛低，价格偏高 6、农民工没有纳入国家城市住房保障体系 7、保障手段单一 8、缺乏住房档案和收入征信系统 9、政策性住房金融业务滞后

四、对策 1、供给方 2、需求方 3、政策制定者 4、政策执行者

四、对策 1、建立健全法律制度，包括资金投入、土地供应政策等 2、制定科学合理的住房发展规划 3、建立个人收入征信系统，完善住房档案 4、完善相关配套制度，包括金融、税收、土地等支持政策

讨论 经济适用房政策该如何发展？ 取消？ 坚持？ 取代？

观点一：经济适用房政策应坚持 持这种观点的主要是一些学者。 当前经济适用房建设是我国住房制度体系中重要的构成部分。如果停建经济适用房，受特定文化消费心理的影响，仅仅靠政府为众多低收入家庭提供廉租房等措施，远远不可能解决这些市民的住房困难。 当前最重要的是尽快补上对购房者资格条件审核管理中的诸多漏洞，调整经济适用房建设、销售环节中那些不尽如人意之处，完善对购房者的收入评估体系和监察体系。 即使在美国这样充分市场经济的国家，也是存在着经济适用房，住房市场价格不仅是双轨，甚至多轨。这样的政策是确保城市多元社会成分共存的基础。

观点二：经济适用房政策应废止 持这种观点的主要是一些企业人士。 在1998年全国性提出建设经济适用房的时候，各界特别是房地产业界就有不同的看法，认为从平等竞争的角度来讲，经济适用房享受了很多优惠，使得经济适用房的开发建设和商品房的开发建设不能平等竞争。 经济适用房的存在会使原本准备购买商品房的消费者分流，或者持币待购。 经济适用房是政府为城市中低收入家庭提供的一种公共福利，但现在已经出现了种种难以控制的违规现象，违背了该政策的初衷，又给国家造成了经济损失，应该停止开发建设。 经济适用房政策作为我国住房体制改革的一种过渡措施，与住房商品化、市场化改革的长远目标并不一致。

观点三：加快廉租房建设以替代经济适用房 与我国市场化的住房制度改革进程及其推动的房地产市场的巨大成就相比，廉租住房制度的建立与完善，进展却是缓慢与滞后的。在许多西方国家，维护低收入家庭的基本住房、医疗、子女教育等权益，均属于政府尤其是地方政府社会保障的法定职责，我们目前应加快发展。 目前我国即使北京、上海这样的特大城市，廉租房也极少。我国中低收入者解决“住”的问题，不应都靠购买经济适用房，尽快扩大廉租房的范围是当务之急。 如果改经济适用房只售不租为只租不售，政府可规定租房限价，将其归并到廉租房的行列里，进而把双轨制下的经济适用房改成适应市场经济体制要求的廉租房。这么做，可以减少投资投机行为；政府的监管成本相对低 。