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万达商业帝国介绍 Part 1 2

几组数字看万达 1、全国布局50余城，近90座万达广场 2、亚洲第一，全球第二的不动产企业 3、截至2013年底万达集团资产达3800亿元，收入1866亿元，同比增长31%。 4、2013年年施工面积5179万平方米，接近整个欧洲施工面积的总和；新开工面积2490万平方米，同比增长117.6%。

前言：尽管万达的商业地产开发和运营在部分区域遭到严厉的批评和严峻的挑战，万达开发模式中存在的一些弊端也相继暴露，但是，我们必须看到，万达在商业地产开发中所具有的独特竞争优势是其它开发商所不可比的。要了解商业，首先不能对万达视而不见。

万达集团发展简史 战略调整期 发展、扩张 期 转型、摸索、 调整期 初创期 …… 2010——2012 2005——2009 2010：全国范围扩张 2011：大力发展旅游产业，第四代产品开始动工 2012：26亿美元与全球第二大院线集团AMC签署并购协议；组建运营团队，准备涉足电商，将整合百货、高级酒店、旅游、电影院线 …… 2005：开始与麦格理合作，进行REITs探索；调整管理组织架构 2007：产品向第三代转型 2008：应对经济和地产调整，企业进入短暂观望期 2009：加强土地储备 1999——2004 1988——1998 1999：开始订单地产生产—傍大款“沃尔玛” 2000：退出万达足球俱乐部，确立商业、住宅两条腿走路 2001：正式进入商业地产领域，长春万达建成 2002：第一、二代产品投资高峰期 2003：遭遇房地产宏观调控，资金链紧张 2004：与华纳合资成立院线 1988：万达公司成立 1992：改制为万达集团股份有限公司 1994：万达进入足球领域 1995-1998：在住宅开发的同时，经历开办电梯厂、制药厂、连锁商业等领域的探索，希望拓展长线、稳定收益的业务领域

四大产业：商业、文化、百货、酒店 1 2 万达的四大支柱产业 4 3 商业地产 高级酒店 连锁百货 文化产业 万达集团拥有中国唯一的专业酒店投资建设团队——万达酒店建设有限公司，2013年新开业16家酒店，其中五星和超五星级酒店13家，新增持有物业66.6万平方米，新增客房5339间，总客房数达17017间。 商业地产是万达集团的第一支柱产业，现已在全国开业近90个万达广场，计划到2014年开业近100多个万达广场。商业地产包含万达广场、万达商业管理、万达规划研究院、万达学院。 1 2 万达的四大支柱产业 万千百货成立于2007年5月8日，是万达集团四大支柱产业之一，是万达集团第三代商业地产产品——城市综合体的核心组成部分。万千百货于2012年7月更名为万达百货。 文化产业是万达集团的支柱产业之一，目前万达拥有142家影院，屏幕总数达到1247块。2013年万达院线收入41亿元。 4 3 连锁百货 文化产业

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万 达 产 品 线 Part 2 8

产品不断升级，万达已经完成从单一购物中心向大型商业文化购物公园的转变。 第四代 称为“万达城”，比第三代规模更大，投资更大，增加旅游文化等主题；包含65万方的核心商业模块。 第三代 万达城市综合体产品。通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金；总规模在40-80万方。 第二代 第一代万达的简单升级，从原来的“主力店驱动型的单体商业” 进化为“主力店驱动型的多个单体商业”，总规模在12-15万方; 第一代 第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”：单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等;

万达广场第一代产品(2002—2003) 长沙万达广场 长春万达广场 南昌万达广场 青岛万达广场 代表案例 长春万达商业广场 长沙万达商业广场 南昌万达商业广场 青岛万达商业广场

建筑形态特征 体 量 选 址 建 筑 形 态 4F 3F 2F 1F -1F 选择省会或中心城市布局 占地面积： 1.2-2 万平方米 选 址 体 量 建 筑 形 态 4F 选择省会或中心城市布局 选址都在城市最核心商圈 家具广场或影院 占地面积： 1.2-2 万平方米 建筑面积： 4-6 万平方米 3F 超市（沃尔玛） 2F 1F 精品，服饰 -1F 地下车库

缺 陷 建筑形式单一，购物环境较差； 业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱 乐； 主力店占到70%以上，租金过低，影响收益； 业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱 乐； 主力店占到70%以上，租金过低，影响收益； 独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现。 沃尔玛和一层精品店的目标客户不对应 缺 陷

万达广场第二代产品 (2004—2006) 沈阳万达广场 天津万达广场 天津万达广场

建筑形态特征 选 址 体 量 建 筑 形 态 选择省会或中心城市布局 占地面积： 组合式，每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场 选 址 体 量 建 筑 形 态 选择省会或中心城市布局 选址都在城市最核心商圈 占地面积： 5万平方米 建筑面积： 10-15 万平方米 组合式，每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场 1 2 4 3

第二代万达的代表作——江汉路万达广场 A座 整体租赁给了大洋百货 C栋 一层为分割散售商铺，以年轻时尚的零售服饰、休闲餐饮及快餐为主；二层为万达影城。 B栋 一层为分割散售商铺，以年轻时尚的零售服饰、休闲餐饮及快餐、娱乐为主；二三层为沃尔玛超市、四层为工贸家电；

缺 陷 没有室内步行街，整个项目没有灵魂。 店和店之间的联系割裂，人流动线设计不合理 纯商业定位，除了商业之外没有太多文化、娱乐、 体育、酒店等其他业态。 零售类比例偏大占总经营面积80％以上。 仍然难以解决万达快速开发的现金流问题。 缺 陷

万达广场第三代产品 (2006—) 菱角湖万达广场 襄阳万达广场 宜昌万达广场

建筑形态特征 体 量 选 址 建 筑 形 态 占地面积： 10-20万平方米 建筑面积： 多产品的综合体，以盒子+街区+高层的组合形式 体 量 选 址 建 筑 形 态 占地面积： 10-20万平方米 建筑面积： 40-80万平方米，其中商业规模在15-20 万平左右 多产品的综合体，以盒子+街区+高层的组合形式 城市副中心 城市开发区

五星级酒店 室内步行街 室外步行街 写字楼 写字楼 商务酒店 城市广场 娱乐楼 1F 大 玩 家 2F K T V 3F 万达影院 综合楼 1F 国美电器 2F 儿 童 城 3F 康体健身 4F 酒 楼 百货楼 1~5F 万达百货 城市广场

襄阳万达广场总图 武汉菱角湖万达总图 宜昌万达广场总图　

菱角湖万达广场（第三代产品） 武汉万达广场投资有限公司菱角湖万达广场项目位于江汉区新华下路，建有8栋28～33层住宅、1栋27层公寓、2栋25层写字楼及沿街商业裙房，总建筑面积为400576平方米。

规划分析 住宅区 商业区

规划分析 室内步行街 室外步行街（金街） 室外步行街（银街） 室外广场

规划分析 公寓 写字楼 写字楼 室内步行街 中庭 商业区 MALL 中庭 1F-4F:万达百货 B1:沃尔玛 1F:国美 2F:国美、大玩家 3F:KTV 4F:万达影城

4F 万达电影院 万达百货 3F KTV 奇乐儿 万达百货 2F 大玩家超乐场 国 美 万达百货 1F 国 美 万达百货 -1F 沃尔玛

东莞东城万达广场（第三代产品） 东莞东城万达广场项目总占地12.39万㎡，总建面约55万㎡，，分ABC三个区域开发，A区为大型购物中心，城市步行街，以及商务酒店；B区为超五星级酒店，甲A级写字楼；C区为城市豪宅、住宅底商和SOH0写字楼。

万达广场第三代产品 万达真正的城市综合体开始出现，并开始创造新城市中心，室内步行街的出现成为万达在商业地产设计上的最大创新 意 义 经营方式为核心商业只租不售，真正实现了“房地产开发补贴商业经营” 意 义 设计不尽合理、工程建设粗糙、管理粗放等不足或需完善之处。 室外步行街散售后经营惨淡 缺 陷

万达广场第四代产品 (2011—) 南昌万达文化旅游城 武汉中央文化区 南昌万达文化旅游城　 武汉中央文化区　 万达集团正在着手开发第四代产品。这个被该集团内部称为“万达城”的产品体量惊人，被赋予更多的文化、旅游、观光内涵。

第四代核心标准模块=15万方购物中心+20万方以上写字楼+10万方以上酒店+10万方休闲街区+10万方娱乐中心。 15万㎡左右的单体购物中心 1 2 3 4 5 10万㎡的创意休闲街区 20万㎡以上的写字楼 五大核心标准模块 10万㎡体验型娱乐中心（大剧院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目+影视主题公园） 10万㎡1000间以上客房的酒店集群（2家星级酒店+3家以上经济型酒店）

产品的三大特征 第一 规模大、以建筑群组合的方式存在。 项目 规模 长白山国际度假区 建设用地11.5平方公里 武汉中央文化区 总建面340万平方 西双版纳国际度假区 占地6平方公里 哈尔滨万达文化旅游城 总建面90万平方米 南昌万达文化旅游城   475万平方米 青岛东方影都 540万平方米 合肥万达文化旅游城 90万平方米 无锡万达文化旅游城 120万平方米 第一 规模大、以建筑群组合的方式存在。 从单体建筑、到简单组合体、到多样组合体，目前城市综合体的规模已经上升到百万平米的量级。通过文化、旅游、商业、商务、居住等功能建筑群的组合，开发企业将规模开发的优势，运用到了新的高度。

产品的三大特征 第二 资金需求量大、投资门槛高。 项目 投资金额 长白山国际度假区 230亿元 武汉中央文化区 500亿元 西双版纳国际度假区 150亿元 哈尔滨万达文化旅游城 200亿元 南昌万达文化旅游城   近400亿 青岛东方影都 合肥万达文化旅游城 300亿 无锡万达文化旅游城 超300亿元 第二 资金需求量大、投资门槛高。 项目的投资额在100-500亿之间。这对于参与者而言，门槛要求无疑是大幅提升了，对项目操盘者的融资能力、资金管理能力的要求也大幅提升。

产品的三大特征 第三 以文旅体验为核心。 项目 文化体验内容 长白山国际度假区 滑雪场、会议中心、狩猎场、漂流、高端度假酒店区、大剧院、商业街、娱乐中心、温泉洗浴中心； 武汉中央文化区 汉秀剧场、汉街、滨河休闲区、万达影城、奢华酒店集群； 西双版纳国际度假区 主题公园、度假酒店区、傣秀剧院、商业中心、旅游新城； 哈尔滨万达文化旅游城 剧场、电影科技乐园、名人蜡像馆、电影乐园、美术馆、室内滑雪场、室外主题公园； 南昌万达文化旅游城 大型舞台秀、电影城、量贩KTV、电玩城、海洋乐园、室外主题公园； 青岛东方影都 影视产业园、电影博物馆、影视会展中心 合肥万达文化旅游城 大型主题公园、室内水上乐园、两个电影科技馆、酒店群，文化旅游投资占63%； 无锡万达文化旅游城 大型舞台秀、电影乐园和电影城，文化旅游投资占70%； 第三 以文旅体验为核心。 在过去的城市综合体项目中，一切规划和设计都是围绕购物中心进行的，购物中心为整个项目带来了人流，聚集了人气，是整个综合体项目的灵魂。而在第四代中，购物中心的地位已经弱化了，更加强调的是“文旅体验”的核心效应。通过文化、旅游的参与性和体验性，有效对冲了电子商务的发展对传统购物方式的冲击。

酒店、会议中心商业街、购物中心、主题乐园、住宅 案例一：南昌万达文化旅游城 鸟瞰图 项目基础资料 占地面积： 约3950亩 建筑面积： 475万平方米 容积率： 1.6 物业类型： 酒店、会议中心商业街、购物中心、主题乐园、住宅 计划投资： 近400亿（其中文化、旅游投资210亿元） 详细内容： 文化旅游：占地160万㎡，建面80万㎡； 住宅及配套商业：建面82万㎡； 万达城商业中心：建面16万㎡； 酒店区：占地35万㎡； 滨湖酒吧：建面2万㎡； 室外主题乐园：占地80公顷； 其他…… 红 谷 滩 九 龙 湖 市中心 八一大桥 南昌大桥 生米大桥 区位图 说明：项目位于南昌市九龙湖新；规划有文化、旅游、商业、酒店、滨湖酒吧街五大内容，鉴于南昌旅游的现状，规划以室内为主。文化项目包括大型舞台秀、电影乐园、电影城等。室内海洋乐园由美国TVSA设计，是全球规模最大、创新最多的海洋馆，设置“海底环游”、“国宝中华鲟鱼馆”、 “海洋剧院”等7个主题展示区。

五大中心之一：文化中心 科技电影乐园 文化中心内容： 大型舞台秀：由世界顶尖艺术大师马克·菲舍尔策划导演，演出节目水准达到世界一流； 电影乐园：引进世界最新电影科技娱乐项目，游客在虚拟的西游记3D立体世界中与各种鬼怪互相打斗，决一胜负； 电影城：设有14个厅，3000个座位，是中国设施领衔的电影城之一； 大歌星量贩KTV：是汇聚时尚的健康娱乐场所，让您唱响生活； 电玩城：涵盖电子竞技等娱乐节目，为市民提供欢快的体验场所； 儿童天地：是集教育、购物、餐饮和娱乐为一体的儿童馆，是中部6省首家儿童主题综合馆。 科技电影乐园

五大中心之二：旅游中心 大型室外主题乐园 文化中心内容： 室内主题公园：海洋乐园由世界著名的美国TVSA公司担纲设计，是全球首屈一指，创新独特的海洋馆。精彩的海洋动物表演及互动项目，让大人和孩子共度欢乐时光； 大型室外主题公园：占地80公顷，规模媲美迪斯尼，由世界知名公司担纲设计。其中，惊险刺激的超大型过山车，以及各种世界前沿游乐设施，让游客在风驰电掣中感受激情、在巨大落差中体现勇敢。 大型室外主题乐园

五大中心之三：商业中心 万达城购物中心 商业中心内容： 万达城商业中心建筑面积16万平方米，是整个文化旅游城的主轴线，将各个项目有机连接在一起万。荟萃国内外时尚品牌和40家全球美食餐厅，让游客体验舌尖上的世界。 万达城购物中心

五大中心之四：度假中心 滨湖酒店集群 度假中心： 占地35公顷，规划9个度假酒店，包括1个六星级酒店、1个五星级酒店、2个四星级酒店和5个三星级酒店，共有4000间客房，6000个床位。大型会议中心建有2000平米的超大宴会厅，将南昌市的旅游会议设施提高到世界一流。

五大中心之五：休闲中心 休闲中心： 建筑面积2万平方米，计划引进20家国内外著名品牌，为游客提供现代化休闲生活。 滨湖酒吧街

文化艺术、旅游休闲、商业娱乐、商务办公、高尚居住五大功能 案例二：武汉中央文化区 7星级酒店 项目基础资料 占地： 规划面积1.8平方公里 建面： 340万平方米 容积率： 4.26 物业类型： 文化艺术、旅游休闲、商业娱乐、商务办公、高尚居住五大功能 计划投资： 近500亿 详细内容： 住宅：155万方 商务办公：45万方 酒店：20万方 万达广场：15万方 汉街：21万方 全球奢侈品购物中心：13万方 室内电影乐园：6万方 书城：5000方 其他…… 170-190㎡精品豪宅 总部国际 5A级写字楼集群 190-300㎡湖景豪宅 汉秀 万达广场：中国旗舰店 电影乐园 汉 街 中 央 文 化 区 以“文商旅”为核心驱动，是万达第四代产品的先驱者，是武汉的城市名片。

五大部分之一：文化艺术 文化艺术 秀场：秀场由享誉全球的艺术大师弗兰克先生领导的Franco Dragone公司担纲设计，目前世界上仅有美国拉斯维加斯和中国澳门有同样设施。 美术馆：美术馆为武汉中央文化旅游区的重要组成部分，收集众多名画，极大提高市民的文化修养。 博物馆：博物馆收集众多历史文物，展现了中华民族的悠久历史、璀璨文化。 国际影城：中国最大的影城，拥有20厅，其中IMAX影厅1300m2，能容纳450人；另有350人和280人大影厅，总座位数达4500座。 国际影城 秀场 博物馆 美术馆

五大部分之二：旅游观光 旅游观光 东、沙湖连通河：东、沙湖连通河长达1.7公里，河面宽度40-70米，是一条连接东湖和沙湖的生态旅游走廊。东湖是中国最大的城中湖，面积是西湖的六倍；沙湖和西湖面积相当。 观光游船：万达集团亲力订制打造豪华贵宾游船及观光游船，连接东沙湖和东湖，整合旅游资源，打造武汉城市流动风景。 酒店：六星级酒店（君悦）7 万m2， 500床；五星级酒店（皇冠）4 万m2 ，350床；三星级酒店（快捷假日）2 万m2 ，300床；经济型连锁酒店1 万m2 ，300床。 东、沙湖连通河 观光游船 酒店

五大部分之三：商业休闲区 商业休闲 汉街:汉街长1.4公里，建筑面积18万m2 ，采用民国建筑风格，多达500个大商家进驻，并设置3座大酒楼。 万达商业综合体:万达A级商业综合体，面积为17万m2，拥有连锁百货及超市，业态组合齐全，汇聚众多国际一线品牌。 滨河餐饮酒吧风情街:餐饮、酒吧等。 休闲娱乐:设有健身、电玩、KTV等。 万达商业综合体 休闲娱乐 汉街 风情街

五大部分之四：商务办公区 商务办公区：为世界500强企业量身定制，为跨国企业完成中国战略布局提供前提条件。 商务办公区：商务办公由九栋高层及超高层写字楼组成，面积达45万m2 。 商务办公区：为世界500强企业量身定制，为跨国企业完成中国战略布局提供前提条件。

五大部分之五：居住及配套 居住及配套：总体量155万方的精品住宅，共分4个组团开发；同时配有学校等生活配套。 高级湖景豪宅： 万达汉街九号共规划四个组团，总建筑面积155万方； 居住配套： 1. 小学：36班，配备200米跑道及室内运动场馆。 2. 幼儿园：30班，配备室内游泳馆。 3.市政配套配电站及消防站等。 居住及配套：总体量155万方的精品住宅，共分4个组团开发；同时配有学校等生活配套。

第四代产品的核心 核心一：“文商旅”核心驱动，受人追捧！ 核心二：对政府口味，土地成本优势！ 核心三：以售养租！

万达城市综合体人流动线设置的十大原则 一、多主力店原则，层层都有核心主力店，有的购物中心每层甚至于有数个主力店。  一、多主力店原则，层层都有核心主力店，有的购物中心每层甚至于有数个主力店。 二、将主力店设置于购物中心的两端，将一般商户设置于购物中心的中部。 三、设置多个地铁出入口，全方位引导人流，使购物中心与地铁站融为一体。 四、将美食广场安排在购物中心的顶楼，行程吸引人流的磁极。 五、在购物中心设置大型电视屏幕，形成人流集中的焦点效应。 六、建筑玻璃外墙进行主题式设计，让建筑外部形成消费动力。 七、将电影城的入口设置于首层，但是出口却设置于高层，引导人流往上走。 八、自动扶梯口设置引导性广告，吸引人流按照其引导的方向走。 九、顶楼设置特色化，让顾客情不自禁往上走。 十、充分发挥街铺的聚客作用，设计尽可能多的街铺以营造商业气氛。

Part 3 万达经营模式

拿地策略 土地操作特点： “不参与竞价”原则——招商、挂牌形式 地价折让——折让幅度在30%左右 地价分期付款——与项目快速周转模式结合 熟地为主，政府负责拆迁、周边环境、道路

万达强调城市综合体对地方经济的现实带动作用，将其总结为四大工程 一、就业工程 购物中心可以新增六七千甚至一万人就业，尤其在政府号召就业优先情况下，价值更加突出。 二、税收工程 购物中心开业后每年有几千万甚至过亿的税收。 三、招商引资 项目使所在城市的商业水准与国际接轨，而且引进的零售商一般是500强企业，对政府招商引资非常重要。 四、提升城市形象 综合体成为城市标志性建筑，立面结构考究。购物中心+五星级酒店+写字楼，相当于小型的商务区。 万达项目基本均是“市重点工程” 在拿地、开发阶段、开业阶段的前中后期均得到有力支持

一、先租后建（订单式管理）

万达综合体的核心商业模式：订单地产 联合发展 平均租金 先租后建 技术对接

订单地产的优势 1、缩短建设周期、降低建造成本。 2、新项目开发可利用商家经验进行可行性研究。 3、提前获得租金优惠。

万 达 新 动 向 Part 4 56

万达院线拟上市融资 2014年4月21日晚间，证监会挂出第二批拟IPO公司预披露文件，其中福布斯内地首富王健林旗下万达电影院线股份有限公司（万达院线）在列。万达院线此番上市地点选择在深圳中小板，拟融资金额20亿元。 57

万达百货或将独立运行 万达百货一直是处于亏损状态，是集团和万达广场中的包袱， 若万达广场不设立万达百货，其空出来的面积，可以将体验业态的比例扩大一些。 对于万达广场进入二三线城市，有招商压力的时候，可以引入当地的知名百货，不一定要做万达百货。 万达百货剥离出来，成为一个独立的公司，有自己独立的发展战略、产品战略，才有可能能健康、独立的发展。 58

万达电商开始运行 2013年12月12日晚，万达电商项目——“万汇网”(www.wanhui.cn)以及万汇网独立APP正式上线。   万汇网的官方介绍是：“万汇网是万达广场的O2O智能电子商务平台，业务将涵盖百货、美食、影院、KTV等领域，隶属于万达集团，实时为用户提供最新的广场活动、商家资讯、商品导购、优惠折扣、电影资讯、美食团购、积分查询、礼品兑换等全方位资讯与服务。”   万达电商并不是B2C，而是O2O模式，首期只与5家线下万达广场打通。 59

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